臺南簡易庭99年度南小字第937號

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　 99年度南小字第937號

原告

莫佩真

代理人

程頤

被告

陳秀全

上列當事人間請求請求給付權利金事件，經本院於民國99年12月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

理由

一、原告主張：

（一）原告於民國98年8月6日取得坐落台南市○區○○路1151巷6 號房屋及土地之所有權二分之一（以下簡稱系爭房地），依民法第799條之精神，原告合法擁有該建築物二分之一的價值。原告曾邀請被告協調共同解決，無奈被告卻置之不理；為保護原告權益，原告以存證信函通知被告，要求每月需支付新台幣6,000元予原告，作為使用系爭建物之代價，但被告仍不同意。

（二）按依民法第818條規定，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，被告僅有二分之一之持份，但使用系爭房地全部，其行為已明顯侵害原告之權益，並受有不當得利。爰依不當得利返還請求權，請求被告返還相當於租金之利益，並聲明：被告告應給付原告84,000元，及自99年10起，按月給付原告6,000元。

二、被告則以：

（一）民國94年間，被告與訴外人蔡文展（被告陳秀全同母異父之兄）之舅舅馬榮欽出錢買入系爭房地，給被告之母馬琡燕一家居住，馬琡燕因此將系爭房地，登記在兩個兒子即蔡文展與被告陳秀全名下，兩人各二分之一比例持分共有。因蔡文展不學好，據聞係在外欠債，而擅自偷偷將其名下二分之一持分移轉登記予原告莫佩真。被告及其母馬琡燕均蒙在鼓裹，一直到98年10月19日收到原告寄來之存證信函才知道系爭房地已經被蔡文展與原告偷偷移轉登記。被告陳秀全、及母親馬琡燕，與蔡文展已經失聯許久，至今約近二年。系爭房地自94年間買入之後，一直到目前為止，均是被告陳秀全及母親馬琡燕一家人共同居住。

（二）原告取得系爭房地二分之一所有權，應屬無效，理由如下:

⒈土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」另土地法第104條規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」原告自原共有人蔡文展受讓系爭房屋所有權二分之一時，並未依土地法第34條之1通知共有人即被告陳秀全優先承買，即有違法之處。

⒉另依土地法第104條規定「房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。」按土地法第104條第1項之規定，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。所謂出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為，對於優先購買權人不生效力，優先購買權人仍得行使優先購買權。查，系爭房屋出賣時，基地所有權人即被告陳秀全並未獲任何合法通知，是以，被告無從行使其優先承買權，率此，上開買賣既未通知被告而與第三人即原告訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人即被告，易言之，被告可主張該契約無效。

（三）原告雖登記為二分之一所有權人，仍不得向被告要求使用價金：

⒈系爭房屋向來為被告一家人安身立命之所，訴外人蔡文展在失聯前亦同住一家，蔡文展根本從來沒有向陳秀全要過任何一毛錢，足見被告使用系爭房地無需任何使用之價金。

⒉又依土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分十為限。」縱認原告已取得系爭房地所有權二分之一，原告主張係依不當得利請求被告應給付相當於租金之不當得利，每月應付6,000元。然查，本件系爭土地位於台南市○區○○段，地處較偏離市區，交通出入不便，工商業並不繁榮，被告自民國94年取得該房地至今，均與家人居住，純為住宅使用，原告請求每月6,000元之租金，亦顯與上開土地法第97條第1項之規定顯有未合，實屬無據。

（四）爰聲明：請求判決駁回原告之訴。

三、得心證之理由：

（一）原告確實為系爭房地之合法所有權人：

⒈原告主張其為系爭房地所有人，應有部分二分之一，而自原告98年8月6日取得所有權起，系爭房地均由被告完全占用居住等情，業據提出建物所有權狀、土地所有權狀影本各一紙為證（見本院卷第9、10頁）；被告固不否認原告已登記為系爭房地之所有權人、持分二分之一，惟以原告之前手蔡文展出售系爭房地時，未通知被告優先購買，原告取得所有權應屬無效等語置辯。

⒉查系爭房地原屬訴外人蔡文展與被告二人共有，應有部分各為二分之一，嗣於98年8月6日蔡文展以買賣為由，向台南市東南地政事務所（以下稱東南地政事務所），申請將其應有部分移轉登記予原告，此有東南地政事務所以99年10月11日東南地所登字第0990009204號函檢送之移轉登記申請書資料乙份在卷可憑，並有系爭房地之謄本可按（見本院卷第44-52頁、第26-28頁）。

⒊按「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」、「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」土地法第34條之1第4項、第104條第1項分別定有明文。

⒋查「土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記。」最高法院著有65年台上字第853號判例足資參照，66年台上字第1530號判例亦同此意旨。故訴外人蔡文展出賣系爭房地，雖未通知優先購買權人之被告，逕與原告訂立買賣契約，但原告既已完成移轉登記，依法取得所有權，揆諸前揭判例意旨，被告即不得再主張該買賣無效。被告以原告取得所有權之買賣契約，違反土地法第34條之1第4項之規定，買賣應屬無效即非可採。

⒌再查，「土地法第一百零四條第一項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。」最高法院著有69年台上字第945號判例可資參酌。另「土地法第一百零四條第一項後段所謂房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權設定人、出典人或出租人，於地上權人、典權人或承租人之房屋出賣時，有依同樣條件優先購買之權，申言之，必須房屋所有人與基地所有人間，具有地上權、典權或租賃關係為前提要件。本件訟爭房屋所有人許炳南與基地所有人即上訴人間，並無地上權、典權或租賃關係存在，其對該房屋自難謂有優先購買權。」最高法院70年度台上字第1538號判決亦同此意旨。故被告須對蔡文展所有之系爭房地二分之一之應有部分，有地上權、典權或承租權，始得有優先購買權。然被告已自承，其對蔡文展所有之二分之一房地無任何權利，二人僅係單純共有系爭房地（見本院卷第61頁），被告對系爭房地難謂有優先購買權。從而，被告以原告取得所有權之買賣契約，違反土地法第104條第1項之規定，於法不合，應無可採。

⒍綜上所陳，原告已合法取得系爭房地所有權之二分之一應可認定。

（二）原告得依不當得利法則請求被告返還不當得利之數額：

⒈按民法第八百十八條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利。最高法院55年台上字第1949號判例足資參照。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又按不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採，最高法院著有61年台上字第1695號判例可資參照。經查，系爭房地既為兩造共有，被告未得原告同意單獨占有使用，顯已侵害原告之權利，並獲有不當得利，依前開最高法院判例意旨及民法第179條之規定，原告自得就被告占有範圍，按其逾越應有部分比例（即二分之一），計算被告所得相當於租金之不當得利，並按原告之應有部分比例請求被告返還。

⒊按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。又土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。土地法施行法第25條亦有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法所申報之地價，又依平均地權條例第16條復規定「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價。」亦即，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，其公告申報地價期間自行申報之地價；未於該期間內申報，地政機關公告之地價而言。而上開租金計算之規定，向為司法實務據為計算相當於租金之不當得利之標準。至所謂土地總價額，其中申報之地價固無疑問，惟建築物價額依土地法施行法第25條規定，固應以該管市縣地政機關估定之價額為準，惟目前地政機關並未辦理房價之估定，此業經本院函詢東南地政事務所，並有東南地政事務所99年11月25日所價字第0990010652號回函在卷可參（見本院卷第82頁）。然實務上各直轄市或縣市政府機關對建築物均估定一課稅現值，並據以為核課房屋稅之依據，是土地法施行法第25條所規定之建築物價額，自得以各直轄市或縣市政府機關所估定據以為核算房屋稅之課稅現值為準。從而，原告主張以市價即每月6,000元，計算相當於租金之不當得利云云，於法尚有未符。

⒊又系爭台南市○區○○段第197建號（門牌號碼：台南市○○路1151巷6號），自98年度之課稅現值為470,000 元，有臺南市稅務局99年8月18日南市稅房字第09900389850號函在卷可稽（見本院卷第31-32頁）；其所坐落之台南市○區○○段第548-8地號土地面積83.79平方公尺，於民國98、99年之申報地價為2,160元，亦經本院依職權向東南地政事務所查明，有該所99年11月25日東南地所價字第0990010652號函在卷可稽（見本院卷第82頁），應堪認定。

⒋復按土地法第97條所規定之年息百分之十為限，乃指房地租金之最高限額而言，非謂必須照申報價額年息百分之十計算之，且尚須斟酌房地之位置，工商繁榮程度、使用人利用房地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。本院審酌系爭房屋面臨寬約8公尺之台南市○○路1151巷，距離明興路口約10公尺，目前作為被告住家使用；明興路為寬約10公尺之省道17甲公路，交通便利，惟市況不繁榮，兩旁為住家、寺廟（馬鎮宮）、小型商店如中藥房等一切情狀，此經本院會同兩造於99年11月29日勘驗無誤，並製有測量筆錄在卷可稽（見本院卷第87 頁），是認損害金以年息百分之八為適當。

⒌準此，以上開標準計算被告每月應給付原告相當於租金之不當得利，則為2,170元【計算式：｛〈申報地價2,160×占用土地面積83.79＋系爭房屋價值470,000〉×8％12應有部分1/2｝＝2,170，元以下四捨五入】。則原告請求被告自98年8月6日起至99年10月5日止，應給付14 個月相當不當得利之租金應為30,380元，及自99年10月6日起按月給付原告2,170元為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。又被告按月給付原告相當於租金之損害金，係以被告使用系爭房地之範圍逾越應有部分，使原告之所有權受有損害為前提，如兩造另達成分管契約、原告喪失所有權或被告不再逾權占有系爭共有物等情發生，上開不當得利返還請求權即消滅，乃當然之理，惟此部分未能表現於主文，乃於理由中敘明。

（三）從而，原告本於不當得利之法律關係請求被告給付30,380元及自99年10月6日起，按月給付原告2,170元，洵屬正當，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。

四、本件係依小額訴訟程序所為被告一部敗訴之判決，就被告敗訴部分，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。

五、本件訴訟費用新台幣1,000元，依兩造勝敗比例計算，其中360元應由被告負擔，餘由原告負擔。

六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第79條、第436條之19、第436條之20，判決如主文。