臺南簡易庭99年度南小字第1208號

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　99年度南小字第1208號

原告

大北公園新座別墅社區管理委員會

法定代理人

蘇郁惠

訴訟代理人

曾國華

被告

羅芳娥

上列當事人間請求給付管理費事件，經本院臺南簡易庭於中華民國99年12月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄。又因關於財產管理有所請求而涉訟者，得由管理地之法院管轄。民事訴訟法第10條第2項及第14條分別定有明文。本件被告所有門牌號碼臺南市○區○○路591之24號建物（下稱系爭建物）係坐落於臺南市，有建物登記謄本在卷足憑，又原告請求之管理費，係為管理系爭建物所在之大北公園新座別墅社區共用部分所發生之管理費用，揆諸前揭規定，得由不動產所在地或管理地之法院管轄，則本院對於本件訴訟自有管轄權，合先敘明。

二、本件原告起訴主張：

㈠被告係原告「大北公園新座別墅社區」之區分所有權人（被告所有之建物門牌號碼為臺南市○區○○路591之24號），被告因大樓住戶擅自於被告住戶旁之空地放置垃圾而不願繳納管理費，自民國98年5月起至99年8月止，共積欠管理費新臺幣（下同）56,000元未繳納，履經催討，被告皆置之不理，爰依公寓大廈管理條例第21條及民法第822條之規定，請求被告如數繳納。

㈡原告並非大樓而係別墅社區，該基地上建物之組成有大樓、YMCA及別墅，地下室亦非屬於住戶之車位，而係開放給外面之人購買，坐落之土地則係屬於仁愛之家所有，被告僅擁有地上物。目前別墅區有30戶，另外16戶係透天店面，並未與別墅區共用中庭，原告管理委員會僅有別墅區之部分，並不包括大樓及透天店面之部分，且因中庭之問題，造成別墅區30戶住戶及大樓住戶不能達成協議而成立單一管理委員會，停車場所有權人亦無法全部找到，故該基地建物尚無法依公寓大廈管理條例之規定成立1管理委員會並至市政府備案。又大樓雖曾未經別墅區之同意而成立管理委員會，但該管委員之組織會議因非合法致其所作之決議遭法院撤銷，惟原告則係依據守望相助之名義成立管理委員會，是原告有當事人能力，且原告現在管理委員會之名稱係於84年變更名稱，亦經警察局核准。

㈢並聲明：被告應給付原告56,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

三、被告則以：

㈠被告確實自98年5月起未繳納管理費，惟原告並非合法成立之管理委員會組織：依據臺南市93年5月21日南市工使字第09300424680號函所載「貴委員會依『公寓大廈管理組織申請報備處理原則』規定申請本市○區○○路591號、西門路4段330巷等156戶公寓大廈管理委員會組織成立乙案，准予備查，請查照。」惟原告於84年4月26日大北公園新座字第001號函中明白表示「本社區為30戶之透天住宅，其管理組織章程與管理公約業經84年4月20日第1次住戶大會通過。」由此顯見原告並未至市政府合法立案，其組織不成立，而原告於91年1月13召開之第1次臨時區分所有權人會議，對於公寓大廈之名稱並無正名，且原告之管理委員會組織章程之名稱為「大北公園新座社區管理委員會章程」，並非「大北公園新座別墅社區」，是以，原告之管理委員會組織並非合法，應無當事人能力。

㈡原告主張鈞院97年度南簡字第2159號判決、87年度訴字第1841號判決及臺灣高等法院臺南分院88年度上易字第70號判決均認定其有當事人能力。惟當時法官判決之際，被告尚未入住，而該社區雖開會均有提及應到戶30戶，然涵蓋Ｂ棟16戶，總計應係46戶，上開法院之判決對於整個住戶之戶數未查證，亦未調查守望相助會是否具有合法之當事人能力，且法院當時雖判決大樓之管理委員會非合法成立，別墅管理委員會則被判決為開放空間，但別墅區目前還是未開放，管理公司人員還是不同意由別墅區以外之人出入，故目前大樓與別墅區沒有任何共識，被告認為原告管理委員會未合法成立。又原告至警察局備案時係以大樓之名義，非以社區之名義，而原告迄今未能至市政府備案，消防相關主管單位亦無法檢查。原告現在管理委員會之名稱並非係別墅之名稱，而係依據大樓之名稱成立後，再以別墅區之30戶證明而變更名稱。此外，管理委員會之繳費自有此建案以來，所有之糾紛都係由原告訴訟代理人出庭，被告僅要求公開帳戶及名稱，然原告不願意公開帳戶，且管理委員會是否有合法立案，原告亦不願公開讓住戶閱覽等語，資為抗辯。

㈢並聲明：駁回原告之訴。

四、按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力。民事訴訟法第40條第3項定有明文。經查：

㈠本件原告「大北公園新座別墅社區管理委員會」（原名「大北公園新座社區管理委員會」）係由全體（30戶）過半數（16戶）之住戶出席，於84年4月20日間召開住戶大會，為就該社區區分所有建物共有、共用部分之管理、維護、清潔、修繕及一般改良事項之監督選出之管理委員會，並推舉主任委員1名綜理前揭事項，及代表管理委員會對外行使職務，於該社區內設有事務所，並決議按月向住戶收取管理費及社區管理共同基金，存入銀行專戶，且報請當時主管機關即台南市警察局核備，經台南市警察局發函准予備查；且大北公園新座別墅社區之「管理委員會組織章程」及「住戶公約」，業經85年8月17日所召開之住戶大會（曾於85年8月15日因出席人數未達半數，宣佈流會後，於同年月17日因同一議案再次召開）中，經超過全體住戶4分之1出席之9位住戶全數同意制定，並選舉訴外人張艾芊為主任管理委員，嗣於99年7月4日召開99年度上半年第2次區分所有權人會議，並選出第15屆管理委員等情，已據原告提出大北公園新座別墅社區99年度上半年第2次區分所有權人會議記錄及99年7月5日公告為證，且有本院87年度訴字第1841號民事歷審卷可稽（見原告於該案提出之管理委員會組織章程、住戶公約、開會通知函件存根、會議紀錄〈84年4月20日、85年8月15、17日、85年10月16日、85年12月15日〉、存摺、區分所有權人名冊、出席簽到單、委託授權書、大北公園社區管理委員會84年4月26日大北公園新座字第001號函、台南市政府84年5月10南市警字第14337號函、台南市警察局84年6月6日警保字第51982號簡便行文表等件，且經證人即曾參與84年4月20日管理委員會籌備會之第1任管理委員會主任委員許世煜、主席甘廣宇及承建該社區之北苑建設股份有限公司代表沈智隆於該案審理時到庭證稱屬實），則原告管理委員會既為該別墅社區全體住戶為社區共同管理維護事項所組成，有固定之事務所及獨立財產，並設有代表人，堪認為非法人之團體，依民事訴訟法第40條第3項之規定，即有當事人能力。

㈡又按公寓大廈管理條例第43條第1項固規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。」惟基於法律不溯及既往原則，以保障法律秩序安定性，該條項規定並不足以否定在公布施行前已合法成立管理組織之適法性，是以原告於公寓大廈管理條例公布施行後，縱未依公寓大廈管理條例第25條至第37條規定另行成立管理組織，惟此應僅無法直接適用同條例第35條第1項之規定得逕認管理委員會有當事人之能力，要難據以否定其原先已合於民事訴訟法第40條第3項規定具有非法人團體資格之當事人能力之地位，此亦有台灣高等法院台南分院88年度再字第56號民事判決在卷足參。至於公寓大廈管理條例第26條第1項：「…召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣（市）主管機關報備」之規定，僅為行政管理措施規範性質，原告於訂定住戶規約後是否曾向主管機關報備，對於其當事人能力之認定不生影響，是被告以原告未向主管機關報備而爭執其當事人能力，亦非可採。

㈢被告雖又抗辯：系爭基地上之公寓大廈已另成立「大北公園新座公寓大廈管理委員會」，並已向台南市政府報備在案云云，惟「大北公園新座公寓大廈管理委員會」雖曾向臺南市政府申請管理組織報備，然該「大北公園新座（公寓大廈）管理委員會」業經本院以94年度訴字第12 41號判決其於93年5月7日召開之第1次區分所有權人會議（決議規約及選舉管理委員），及於94年5月27日召開之第2次區分所有權人會議之決議，均不成立，並已告確定，有本院94年度訴字第1241號民事卷可稽，足認「大北公園新座（公寓大廈）管理委員會」並未合法成立。則「大北公園新座（公寓大廈）管理委員會」既未合法成立，自不因該「大北公園新座（公寓大廈）管理委員會」曾向主管機關報備而有效力。

㈣另本件原告係由別墅社區30戶所組成之非法人團體，至於別墅旁之店面、大樓既非組成此團體之成員，自不受原告所制定之規約所拘束，附此敘明。至被告辯稱此團體尚包括店面之16戶，尚有誤解。

五、得心證之理由：

㈠按法律之制定，有為創設新制度而設者，亦有就既有現狀為明確或補充規範而設者，是於84年6月28日公寓大廈管理條例公布施行前，公寓大廈或集居社區經由區分所有權人會議制定住戶規約，成立管理委員會或推選管理負責人依規約執行共用設施管理之情形相當普遍，此種區分所有權人會議關於收取管理費之決議，性質上屬全體區分所有權人組成之自治團體所為之協議，而基此制定之住戶規約，自得作為管理委員會收取管理費之依據。至於公寓大廈管理條例制定施行後，由於該條例並非創設新制度，而係就既有或新建之公寓大廈或集居社區管理之現狀為明確或補充之規範，則在該條例公布施行前已合法成立管理組織或區分所有權人會議所制定之住戶規約，要難據此否定其適法性。本件原告係大北公園新座別墅社區在公寓大廈管理條例公布施行前即已合法成立之管理組織，而原告基於該別墅社區區分所有權人會議制定之住戶規約及決議，請求該別墅社區住戶繳納管理費，自屬適法，被告抗辯其無對非合法之管理委員會繳納管理費之義務云云，尚非可採。

㈡原告主張被告係系爭建物之所有權人，依大北公園新座別墅社區住戶規約及決議，每月應繳納管理費3,500元，然被告從98年5月起至99年8月止均未繳納，共欠繳管理費56,000元，原告曾以存證信函請求被告繳納系爭管理費等情，已據提出建物登記謄本、郵局存證信函等為證，而被告對原告是否為合法之管理委員會雖有爭執，惟就其他事實並未爭執，因原告係大北公園新座別墅社區在公寓大廈管理條例公布施行前即已合法成立之管理組織，業如前述，是依上開調查證據之結果，堪信原告前開主張為真實。

㈢按共有物之管理費，及其他擔負，除契約另有訂定外，應由各共有人，按其應有部分分擔之。又多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。民法第822條第1項及公寓大廈管理條例第53條、第21條分別定有明文。從而，原告基於大北公園新座別墅社區之住戶規約，依前揭規定，請求被告給付管理費56,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年9月28日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本件乃因小額事件涉訟所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20之規定，自應依職權宣告假執行。又小額訴訟程序，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其訴訟費用額，為民事訴訟法第436條之19第1項明定，而本件訴訟費用額確定為1,0 00元，應由敗訴之被告負擔。

七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之23條、第436條第2項、第78條、第436條之19第1項、第436條之20，判決如主文。

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭