臺灣高等法院 臺南分院101年度上字第211號

臺灣高等法院臺南分院民事判決　101年度上字第211號

上訴人

陳癸蒼

訴訟代理人

李育禹 律師

訴訟代理人

曾靖雯 律師

被上訴人

魯芸秀

訴訟代理人

林萬生 律師

上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國101年9月6日臺灣臺南地方法院第一審判決（101年度訴字第942號）提起上訴，本院於102年1月31日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：原審101年度司執東字第15902號強制執行事件，拍賣債務人即訴外人陳憲凱所有坐落台南市○○區○○段000地號、建、面積1,132.9平方公尺，權利範圍17分之9之土地，該土地及其上房屋（門牌號碼改制後台南市○○區○○里00號、下稱南勢里33號房屋），自民國94年3月1日起，即由上訴人承租，此觀租賃契約書影本4份、94年6月至100年10月之自來水費收據15張、南區國稅局佳里稽徵所96年12月26日函、臺南市麻豆區南勢里辦公處之證明書、前台南縣政府96年11月5日府工使字第0000000000號函及附件違章查報單、照片2張影本等證據資料，均足以證明上訴人從94年間即在系爭南勢段127地號上從事焊切金屬之工作迄今（上訴人以妻江亦琴名義登記為冠雲鐵工廠負責人，實際負責人為上訴人），其房屋（按：應係指上訴人於南勢里33號房屋週遭違章建築部分）為冠雲鐵工廠所有，南勢里33號房屋僅為普通住宅樓房，既無法供貨車進出、亦無法架設天梯搬運重物，更無法使鐵材不受風吹日曬，綜合當事人真意及客觀利用型態觀之，上訴人確實以租地建屋為目的，向訴外人陳憲凱承租系爭土地，原審於數年前查封該土地時，即已發現上訴人在使用該土地及房屋。上訴人於101年7月2日原審聲明為該土地之承租人，符合土地法第104條優先購買權之要件，主張以同一價格優先承購，但因該土地另有被上訴人魯芸秀以共有人身份主張以新台幣（下同）508萬3,000元優先承購，故提起本件確認優先購買之訴訟。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就臺灣臺南地方法院101年度司執東字第15902號強制執行事件，對於坐落台南市○○區○○段000地號、地目建、面積1,132.9平方公尺，權利範圍17分之9之土地之優先承買權存在。

二、被上訴人則以：依69年台上字第945號判例、65年台上字第530號判例及77年度台上字第1243號判決要旨均認土地法第104條第1項所規定之優先購買權，承租人須為以建築房屋為目的，而承租該基地者，始足當之。上訴人與訴外人陳憲凱訂立之99年3月1日至109年3月1日之租約，應是本件拍賣之後，當事人之間所補簽偽造，上訴人在系爭土地違法做鐵工廠使用，已遭主管機關處分停業，在此情況下，怎可能去訂10年租約？且以前是每年一訂，後面變成10年一訂，顯然有所疑義。又所稱工廠係用Ｈ型鋼頂起來，雖上面有屋頂，但Ｈ型鋼可隨時拆卸，且四面沒有牆壁，顯然非土地法所謂之房屋。裝置拆除Ｈ型鋼僅需花工錢而已，對整個Ｈ型鋼物價並無減損。土地法第104條之優先承買權規定，係延續同法第103條租地建屋之法律關係而制定，其立法意旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，上訴人係向訴外人陳憲凱承租系爭房屋含其基地即系爭土地，並非租地建屋，自無就系爭土地主張優先承買之權利等語資為抗辯。

三、兩造不爭執事項及爭執內容：

（一）不爭執事項：坐落台南市○○區○○段000地號、建、面積1,132.9平方公尺土地，訴外人陳憲凱為共有人，應有部分權利範圍為17分之9，前於85年1月13日與另共同擔保地號同段117地號、118地號、130地號之應有部分共同設定擔保本金960萬元之最高限額抵押權予臺南市麻豆區農會。債權人臺南市麻豆區農會持原審核發之91執妥字第18764號債權憑證對訴外人陳憲凱聲請強制執行，經原審民事執行處將南勢段127地號、130地號應有部分權利範圍為17分之9編為乙標。被上訴人於上開強制執行程序於101年5月8日所行第二次拍賣中，以總價金5,038,000元得標。

（二）上訴人主張其於自94年3月1日起即向訴外人陳憲凱承租南勢里33號房屋及坐落之土地，向原審民事執行處主張其依土地法第104條之規定有優先購買權，則為被上訴人所否認，是以本件所應審酌者厥為：上訴人承租南勢里33號房屋及其所坐落之土地，嗣於系爭土地上搭蓋違章建築，得否依土地法第104條之規定，主張對系爭土地之應有部分17分之9有優先購買權？

四、得心證之理由：

（一）按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。」民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。本件上訴人請求確認其依土地法第104條之規定，就債務人陳憲凱所有之系爭土地之應有部分17分之9有優先購買權，既為被上訴人即拍定人所否認，則上訴人請求確認其優先購買權存在，有其即受確認判決之法律上利益，自得提起本件確認之訴。又按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。此亦有最高法院17年上字第1118號判例可參。

（二）查土地法第104條第1項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」此所謂「基地」專指建築房屋所用之土地而言，而所謂「租用基地」之意，依同法第102條、第103條規定乃「租用基地建築房屋」之意，土地法第102條至105五條均就租用基地建築房屋之當事人間關係而為規定，亦即該土地之承租人，其目的係在所租用之土地上建築房屋，亦僅有在此情況，因土地及房屋之所有權人分屬土地之出租人與承租人或房屋之繼受人，為使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，始有該條優先承買權之規定，若僅租用房屋及基地之承租人，於出租人之基地或房屋出賣時，自不得援用同條之規定主張優先承買權，此經司法院以36年院解字第3763號解釋在案，是土地法第104條第1項後段所謂房屋出賣時基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地出租之情形而言，亦經最高法院以49年台上字第1546號著有判例。又按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。此亦有最高法院17年上字第1118號判例可參。

（三）查上訴人於101年7月2日具狀向原審民事執行處主張其係南勢里33號房屋及所坐落土地承租人，固提出94年3月1日至95年3月1日、95年3月1日至96年3月1日、96年3月1日至99年3月1日、99年3月1日至109年3月1日等四份租賃契約書為證。惟查上開第一份租賃契約書之租賃標的為南勢里33號房屋，租金每月9,000元，其後之三份租賃契約書之租賃標的為南勢里33號房屋含空地使用範圍、麻豆鎮南勢段127地號、9/17持分全部、而租金則仍為每月9,000元，依此四份租賃契約書內容，堪認上訴人與出租人陳憲凱間原係以每月9,000元承租南勢里33號房屋，因使用房屋無法與土地分離，當然包含承租所坐落之土地，是以其後之租賃契約始將所坐落之土地亦載入租賃契約中，以期明確。租賃契約復未載明係租地供建屋之用，雖上訴人私自在上開土地上搭建其他違章建築，惟就該私自搭建之其他違章建築而言，與土地所有權人間並不存在「租地建屋」之關係，上訴人所提自來水費收據15張、南區國稅局佳里稽徵所96年12月26日函、臺南市麻豆區南勢里辦公處之證明書、前台南縣政府96年11月5日府工使字第0000000000號函及附件違章查報單、照片2張影本等證據資料，亦僅能證明上訴人曾自94年間起在系爭南勢段127地號上從事焊切金屬之工作，尚不足以證明上訴人係向訴外人陳憲凱租地建屋。又上訴人主張優先承買權空地上自行搭建之地上物由8支直立Ｈ型鋼構成，四面無牆壁，上面有鐵皮屋頂，原承租房屋前後各一增建鐵皮地上物，均非房屋，業經本院勘驗屬實，有勘驗筆錄及照片為證。故無論承租之標的係「南勢里33號房屋」，抑或包含該房屋所坐落土地及空地使用範圍、麻豆鎮南勢段127地號、9/17持分全部」，均不得援用司法院36年院解字第3763號解釋主張優先購買權。

（四）綜上所陳，上訴人並非租地建屋，其主張對系爭土地有土地法第104條所定基地承租人之優先承買權自有未合。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人請求訊問證人陳憲凱以證明其有租地建屋之實，因租賃契約之記載已明，無別事探求之必要，況陳憲凱非契約當事人，所陳述難期客觀真實，自無需訊問之必要，應予敘明。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認於本院之心證及判決結果已無影響，均無庸再予一一論述，附此敘明。

六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

【附註】民事訴訟法第466條之1：

⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。