臺北高等行政法院 高等庭(含改制前臺北高等行政法院)九十二年度訴字第二九三三號

臺北高等行政法院判決　　　　　　　　　　　　　　九十二年度訴字第二九三三號

原告

甲○○○

訴訟代理人

甲戌○律師

原告

乙○○○

原告

丙○○

原告

丁○○

原告

戊○○

原告

己○○

原告

庚○○

原告

辛○○

原告

壬○○○

原告

癸○○

原告

子○○○

原告

丑○○

原告

寅○○○

原告

卯○○

原告

辰○○

原告

巳○○

原告

午○○

原告

未○○

原告

申○○

原告

酉○○

原告

戌○○

原告

亥○○

原告

天○○

原告

地○○

原告

宇○○

原告

宙○○

原告

玄○○

原告

黃○○○

原告

Ａ○○

原告

Ｂ○○

原告

Ｃ○○

原告

Ｄ○○

原告

Ｅ○○

原告

Ｆ○○

原告

Ｇ○○

原告

Ｈ○○

原告

Ｉ○○○

原告

Ｊ○○

原告

Ｋ○○

原告

Ｌ○○

原告

Ｍ○○

原告

Ｎ○○

原告

Ｏ○○

原告

Ｐ○○

原告

Ｑ○○○

原告

Ｒ○○

原告

Ｓ○○

原告

Ｔ○○

原告

Ｕ○○

原告

Ｖ○○

原告

Ｗ○○

原告

Ｘ○○

原告

Ｙ○○

原告

Ｚ○○

原告

ａ○○

原告

ｂ○○○

原告

ｃ○○

原告

ｄ○○

原告

ｅ○○

原告

ｆ○○

原告

ｇ○○

原告

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原告

ｉ○

原告

ｊ○○

原告

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原告

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原告

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原告

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原告

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原告

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原告

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原告

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原告

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原告

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原告

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原告

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原告

ｗ○○

原告

ｘ○○

原告

ｙ○○

原告

ｚ○○

原告

甲甲○

原告

甲乙○

原告

甲丙

原告

甲丁○

原告

甲戊○

原告

甲己○

原告

甲庚○

原告

甲辛○

原告

甲壬○

原告

甲癸○

原告

甲子○

原告

甲丑○

原告

甲寅○

原告

甲卯○

原告

甲辰○

原告

甲巳○

原告

甲午○

被告

臺北縣三重地政事務所

代表人

甲未○主任）

訴訟代理人

甲酉○

　　　　　　　　甲申○

右當事人間因所有權登記事件，原告不服內政部中華民國九十二年五月二十七日北府

訴決字第○九二○三五六○一五號訴願決定（卷號：00000000），提起行政

訴訟。本院判決如左：

主文

事實

一、事實概要：原告甲○○○等九十七人以民國（下同）九十一年十月三十日申請書（被告收文字號：九十一年十一月十一日北縣重地字第○九一○○一八四三○號），主張被告就坐落臺北縣三重市○○○段三五三建號建物（重測前為臺北縣三重市○○○段長泰小段六九二九建號，下稱系爭建物），門牌臺北縣三重市○○○路一三一巷二十七號地下層，以七十四年十二月二十四日七四重登字第四四七四八號所為准為訴外人陳肇木之建物所有權登記，乃登記名義人未經全體住戶同意，基於偽造私文書之犯意盜用全體住戶之印章於合建房屋分配協議書上，並持上開協議書向臺北縣政府工務局申請變更設計執照而取得系爭建物之所有權之登記，致損害全體住戶之權益情事，向被告申請塗銷訴外人陳肇木系爭建物之所有權並登記予原告等。經被告以九十一年十一月十四日北縣重地登字第○九一○○一八四三○號函（下稱原處分）復否准原告等之申請，略以：依土地登記規則第七條規定，非經法院裁判塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記，．．．請依上開規定逕向司法機關訴請處理。原告等不服，提起訴願遭決定駁回後，遂提起行政訴訟。

二、兩造聲明：

㈠原告等聲明：（除原告葉廖素娥外，其餘原告九十六人經合法通知均未日到庭，茲據其書狀所載，記載其聲明及陳述，原告甲○○○亦同）

⒈訴願決定及原處分均撤銷。

⒉請求命被告塗銷臺北縣三重市○○○段三五三建號（門牌號碼：臺北縣三重市○○○路一三一巷二十七號地下層）陳肇木之所有權登記，並登記如起訴狀區分所有權人名冊中所載全體區分所有權人各區分所有權比例之所有權登記。

⒊訴訟費用由被告負擔。

㈡被告聲明：如主文所示。

三、兩造之爭點：

㈠原告主張之理由：

⒈陳肇木係肇聯建設股份有限公司（下稱肇聯公司）負責人陳肇發之胞弟，其明知肇聯公司所承造位於系爭建物屬城中城社區全體住戶共有，竟未經全體住戶之同意，於七十四年間某日，基於偽造私文書之犯意，盜用全體住戶之印章於合建房屋分配協議書上而偽造之，並持之向臺北縣政府工務局申請變更設計執照而行使之，其因而取得系爭建物所有權，而足生損害於社區全體住戶，並有害行政機關之正確登記，是該合建房屋分配協議書（共同部分）自始即無效，故陳肇木自始即未取得系爭建物地下層所有權，系爭建物所有權自始即應屬全體住戶共有。又土地登記規則第七條所謂法院判決，並未明文限定在民事法院，且政府之土地登記正確性已遭陳君侵害，因此，本件非單純屬私權爭議。

⒉被告對於人民申請登記時之相關文件，均應有詳查其是否為真正之義務。按土地法第六十八條第一項前段規定：「因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，該地政機關負損害賠償責任。」，是本件就系爭建物分配協議書之印章是否真正，被告應要求全體申請人提出印鑑證明書加以詳查，惟被告竟未為之，而逕相信陳肇木所提之印章為真正，足徵被告之行為顯有過失，致為錯誤之登記。復按土地登記規則第一百四十四條第一項第二款明定「依本規則登記之土地權利，純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷之。」本件被告因有疏失致錯誤之登記，原告等自得訴請塗銷。

㈡被告主張之理由：

⒈按物權乃直接支配物之權利。不動產物權依民法第七百五十八條規定，於依法律行為而取得、設定、喪失（消滅或塗銷）、變更（移轉）時，非經登記不生效力；土地法第四十三條亦規定，一經登記之不動產物權有絕對之效力。建物一經登記完畢，不但具有公信力，而且具有對抗他人之效力。次按土地登記規則第七條規定依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記，因此已登記之土地權利，除有土地登記規則第一百四十三條規定因權利之拋棄．．．等或法院之確定判決等致權利消滅時，應申請塗銷登記外，非有法律上原因，經法院判決塗銷確定者，登記機關不得為塗銷登記。

⒉系爭建物依使用執照登載其主要用途分別為中庭商場及防空避難室，並領有臺北縣警察局三重市戶政事務所核發之門牌號地下層證明，依土地登規則第八十二條規定，其非屬共用部分，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記；非屬共用部份之權利範圍及位置，應依當事人合意為之。被告於七十四年十二月二十四日七四重登字第四四七四八號收件申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記，並依法公告三十天，公告期間並無任何利害關係人提出異議，依法於七十五年二月十四日辦竣登記，有建築改良物登記簿可稽。系爭建物之起造人為曾麗美等六十五人（地下層現登記名義人陳肇木亦為起造人之一），並於七十四年十一月二十一日以七十四使字第二一五五號取得使用執照在案；又起造人等六十五人，於取得使用執照後，同意依原申請許可建築之配置圖分配分別取得該建物之所有權，特於七十四年十二月十日立合建房屋分配協議書為據（共同使用部分另立協議書），由各起造人分別於協議書之基地坐落、層次、面積、權利範圍及住所欄下認章，原告等未於建物所有權第一次登記公告期間提出異議，至今歷經十六年多，原告等並未填具任何所有權登記申請之相關文件，逕以公文主張登記名義人陳肇木偽造文書，盜用全體住戶印章於合建房屋分配協議書上，並請求被告塗銷已登記之不動產，顯逾民法第一百二十五條請求權，因十五年間不行使而消滅之規定；又本件既經依法公告並完成登記，且該分配協議書之印章是否係屬偽造非登記機關所能審認，是原告等縱認系爭建物之登記有無效或得撤銷之原因，係屬民事訴訟範圍，應依民事訴訟法第十條第二項規定：因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，若涉及刑法者，請依刑法第二一○條偽造、變造私文書罪提出刑事訴訟並得附帶民事訴訟，始為適法。俟塗銷登記民事訴訟獲有勝訴之判決後，再憑以申辦塗銷登記手續，始符規定。〔內政部七十四年十二月二日台（七四）內地字第三六五五五九號函參照〕。

⒊按建築法第十二條規定本法所稱建築物之起造人，為建造該建築物之申請人，其權利取得係原始取得性質，非基於他人既有之權利而取得，此與依法律行為而繼受取得者有別。再依民法第三條第二項規定「如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力」。又依六十九年一月二十三日內政部修正公布土地登記規則第三十七條第一項一款規定權利人單獨申請建物所有權第一次登記時不需檢附印鑑證明。復依建物所有權第一次登記法令補充規定第二十二點第二款規定區分所有建物分配協議書與測量申請書所蓋全體起造人印章相同者，免附印鑑證明。再者，土地登記規則第一百四十四條第一項第二款所謂「主管機關認定偽造」，係指在行政機關無法認定時，應移送檢調機關調查，蓋行政機關無權傳喚偽造之當事人也。是本件登記申請書、合建房屋分配協議書、委託書所蓋之印章與測量申請書所蓋全體起造人印章既均相同，依上開規定無需要求申請人檢附印鑑證明，更無從審認其印章之真正，被告依法所為之登記，並無疏失或錯誤，自無土地登記規則第一百四十四條規定之適用。

理由

壹、程序部分

㈠原告起訴時，被告之代表人為王美英，嗣於訴訟中變更為甲未○，茲據新任代表人具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。

㈡本件除原告甲○○○外之其餘原告九十六人經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依行政訴訟法第二百十八條準用民事訴訟法第三百八十五條第一項前段，由被告聲請而為一造辯論判決。

貳、實體部分

一、按「依本法所為之登記，有絕對效力。」「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發現登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。」土地法第四十三條、第六十九條定有明文。又按土地登記規則第七條規定「土地法第六十八條第一項及第六十九條所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者；所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者。」，第十三條規定「土地法第六十八條第一項及第六十九條所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者；所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者。」，第一百四十四條第一項規定「依本規則登記之土地權利，有下列情形之一者，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷之：一、登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造。二、純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。」第查土地登記完畢後，利害關係人發見登記錯誤時，固得依土地法第六十九條之規定，以書面聲請該管上級機關，查明核准更正。但此種登記錯誤之更正，應以不妨害原登記之同一性者為限。若登記人以外之人，對登記所示之法律關係有所爭執，則應訴由司法機關審判，以資解決，殊非可依上述規定，聲請更正登記，以變更原登記所示之法律關係【見最高行政法院（八十九年七月一日改制前為行政法院，下同）四十八年度判字第七二號判例、八十五年度判字第三三九號判決】，如發現原登記原因有瑕疵，依現行法令，亦無從適用土地法第六十九條規定，依職權為塗銷登記（最高行政法院四十九年度判字第二十號判例參照）。申言之，茲所謂「登記錯誤」係指記入土地登記簿之事項與登記原因證明文件所載之內容不符而言；又所謂「登記錯誤之更正，應以不妨害原登記之同一性者為限」，係指登記錯誤之更正，僅能更正到「記入土地登記簿之事項」與「登記原因證明文件所載內容」相符為止，不能超出「登記原因證明文件所載之內容」範圍。倘進一步發見「登記原因證明文件所載之內容」亦有瑕疵，而發生爭執，僅能訴請司法機關審判，以資解決，依憑確定判決內容，辦理更正登記，而非地政機關所可依職權辦理更正。

二、經查：

㈠系爭建物依使用執照登載主要用途分別為中庭商場及防空避難室，並領有門牌證明，而系爭建物之起造人曾麗美等六十五人（地下層現登記名義人陳肇木亦為起造人之一），於取得使用執照後，同意依原申請許可建築之配置圖分配分別取得該建物之所有權，特立合建房屋分配協議書為據（共同使用部分另立協議書），經陳肇木持蓋有各起造人分別於基地坐落、層次、面積、權利範圍及住所欄下認章之協議書，向被告申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記，並經被告以七十四年十二月二十四日七四重登字第四四七四八號收件，嗣被告依法公告三十天，公告期間並無任何利害關係人提出異議，遂於七十五年二月十四日辦竣登記，建號為臺北縣三重市○○○段長泰小段六九二九號（重測後建號為臺北縣三重市○○○段三五三號），門牌為臺北縣三重市○○○路一三一巷二十七號地下層（防空避難室一四三一．一七平方公尺，中庭商場五五八．一七平方公尺，共計一九八八．八八平方公尺），所有權人為陳肇木，權利範圍為所有權全部，有七十四年十一月二十一日七十四使字第二一五五號使用執照、建築改良物登記謄本、建物測量成果圖、七十四年十二月九日北縣重戶字第二五八一八號臺北縣警察局三重市戶政事務所函、七十四年十二月十日合建房屋分配協議書、七十五年一月四日七五北縣重地一字第○○五四號建築改良物所有權登記聲請書、被告七十五年一月四日北重地一字第○○五四號函稿及公告函稿等影本附卷可稽。經核無「記入登記簿之事項」與「登記原因證明文件所載內容」不符之情事，即並無錯誤登記之處。

㈡依辦理系爭建物所有權第一次登記時（即六十九年一月二十三日內政部修正公布）之土地登記規則第七十三條規定「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如依使用執照記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。」（按：現行土地登記規則為第八十二條規定「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，其非屬共用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。前項非屬共用部分之權利範圍及位置，應依當事人合意為之。」），查系爭建物所有權第一次登記，既係依登記當時之土地法及上開登記規則等相關登記法規完成收件、審查、公告等法定程序，登記完畢其權利即屬確定。本件登記後經十六年餘，原告等未填具任何建築改良物所有權登記申請之文件，逕以九十一年十月三十日申請書之函文，以系爭建物地下層現登記名義人陳肇木盜用全體住戶之印章於合建房屋分配協議書，乃偽造私文書，請求被告塗銷陳肇木之所有權並登記予原告等，縱認原登記原因有瑕疵，應否更正（即塗銷陳肇木之所有權登記並登記予原告等）涉及妨害原登記之同一性及變更原登記所示之法律關係，揆諸首揭規定及說明，僅能依民事訴訟程序以資解決，依憑確定判決內容，辦理更正登記，非被告所可依職權辦理更正而自為塗銷登記。

㈡至於本件原告等主張被告未就系爭合建房屋分配協議書審認其上印章之真正，亦未要求申請人檢附印鑑證明，主張被告顯有土地登記規則第一百四十四條第一項第二款之疏失而錯誤之登記云云。按建築法第十二條規定「本法所稱建築物之起造人，為建造該建築物之申請人」，其權利取得係原始取得性質，非基於他人既有之權利而取得，此與依法律行為而繼受取得者有別。次按民法第三條第二項規定「如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力」。再按辦理系爭建物所有權第一次登記時（即六十九年一月二十三日內政部修正公布）之土地登記規則第二十六條第二款規定「左列登記由權利人或登記名義人單獨申請之：「．．．

二、建物所有權第一次登記。」，第三十七條第一項一款規定「申請登記時，除有左列情形之一者外，應提出登記義務人之印鑑證明。一、依第二十六條第一款至第十三款及第十五款規定得由權利人單獨申請者。」即權利人單獨申請建物所有權第一次登記時不需檢附印鑑證明，復依本件登記時之建物所有權第一次登記法令補充規定第二十二點第二款規定「申請建物所有權第一次登記，有左列情形各依其規定辦理：．．．（二）區分所有建物分配協議書與測量申請書所蓋全體起造人印章相同者，免附印鑑證明。」，再按土地登記規則第一百四十四條第一項第二款所謂「主管機關認定偽造」，係指在行政機關無法認定時，應移送檢調機關調查。上開所有權第一次登記法令補充規定係主管機關依據土地法施行法而為技術性、細節性之規定，非增加法律所無之限制，被告辦理相關案件自得據之適用。查本件附於原處分卷之登記聲請書、合建房屋分配協議書、委託書等所蓋之印章與建物測量成果圖上之測量申請書所蓋全體起造人印章既均相同，被告依上開規定無需要求申請人檢附印鑑證明，更無從審認其印章之真正，被告依法所為之登記，並無疏失或錯誤，自無土地登記規則第一百四十四條規定之適用。是原告等上開主張，並無足採。被告無從逕為塗銷陳肇木之所有權登記並登記予原告等。

三、綜上所述，本件原處分否准原告等之申請，揆諸上開說明，尚無不合，訴願決定遞予維持，亦無違誤，均應予維持。原告等猶執前詞，訴請如聲明所示，為無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，原告聲請傳訊證人沈民復、范貴東等人，核無必要，併此敘明。

據上論結，本件原告等之訴為無理由，依行政訴訟法第二百十八條、第九十八條第三項前段、第一百零四條，民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第八十五條第一項前段，判決如主文。

臺 北 高 等 行 政 法 院 第 四 庭審 判 長 法 官　王立杰