臺灣臺北地方法院102年度簡字第38號

臺灣臺北地方法院行政訴訟判決　　　　　 102年度簡字第38號

原告

劉錦隆

被告

財政部臺北國稅局

代表人

何瑞芳

訴訟代理人

郭建宏

上列當事人間綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國101 年11月22日台財訴字第00000000號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、程序事項：本件係因稅捐課徵事件涉訟，補徵稅額分別為新臺幣（下同）1萬6千765元及22萬2千370元，合計未逾40 萬元，依行政訴訟法第229條第1項第1 款規定，應適用簡易訴訟程序，以地方法院行政訴訟庭為第一審管轄法院。

二、事實概要：原告95年度出售臺北市○○區○○○路0段00號4樓房屋及持分基地；原告配偶楊蕙璟97年度出售臺北市○○區○○路0段00號2樓房屋及其持分基地，均未列報房屋財產交易所得，經被告查獲，核定其95、97年度財產交易所得各為6萬5千600元及79萬9千530 元。原告不服，申請復查，被告改按更正程序變更95、97年度財產交易所得均為0 元。嗣被告於核課期間內查知計算有誤，重行核定95、97年度財產交易所得各為4萬1千911元及90萬5千693元，並補徵稅額1萬6千765元及22萬2千495元（以下簡稱：原處分）。原告不服，申請復查，被告以101年6月29日財北國稅法二字第0000000000 號復查決定書就97年度財產交易所得部分准予追減125元，改列90萬5千568元，其餘復查駁回。原告仍不服，提起訴願，為財政部101年11月22日台財訴字第00000000 號訴願駁回。原告猶未甘服，遂提起本件行政訴訟。

三、原告主張：

（一）就95年度綜合所得稅即出售臺北市○○○路0段00號4樓房屋部分：

1、原告配偶於87年間向臺灣臺北地方法院標得臺北市○○○路0段00號4樓房屋價金96萬元，基地即民生段141-4 地號土地持分2/8價金976萬元，並以之為土地之前次移轉現值，作為將來土地移轉時核課土地增值稅之依據。嗣原告配偶於90年間將上開房地贈與原告，原告於95年間將上開房地以1千450萬元出賣，未於買賣契約書區分房屋及土地價金，先予敘明。

2、上開房屋基地買入價金為976萬元，出賣時公告現值為1千501萬9千361元，稅捐機關認土地已漲價494萬7千043元，依20％之稅率課徵98萬9千408元土地增值稅。因原告出賣時土地已漲價494萬7千043元，故土地部分之賣價應為1千470萬7千043元（976萬元+494萬7千043元），亦即房屋部分並未做價，土地部分則少收20萬7043元，故原告原申報出賣系爭房屋係有財產交易損失，但被告於97年間竟核定系爭房屋有財產交易所得，經原告申請復查，被告業以97年5月27日財北國稅中正綜所一字第0000000000 號函更正財產交易所得及財產交易損失均為0 元，因財產交易所得已更正為0 元，原告信賴該復查結果，故未對財產交易損失提起訴願。

3、稅捐稽徵法第21條第2 項固規定：「在核課期間內，經另發現應徵之稅捐者，仍應依法補徵」。但95年度財產交易所得稅並非被告原不知而後發現之稅捐，而係被告原已核定，經原告申請復查即依行政救濟程序業已確定之稅捐，豈能再行核定稽徵。訴願決定雖引最高行政法院99年度判字第84號判決認「稅捐稽徵法第21條第2 項所謂另發現應徵之稅捐，只須其事實不在行政救濟裁量範圍內者均屬之，包括原認定事實錯誤之情形」云云。惟所謂「發現」，顯係指原核定時所不知，嗣後始發現者而言，若原已知悉，自不得謂係「另發現」。且最高行政法院上開判決，係認「須其事實不在行政救濟裁量範圍內者」，而依稅捐稽徵法第35條規定，申請復查亦為行政救濟之一種，本件財產交易之事實既業經原告對於被告之核定申請復查，而告確定，原告自不得重新核定補稅。

4、再者，依出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益，其根據何在？為何不是扣除土地公告現值之餘額為房屋之售價？為何不是扣除房屋評定現值之餘額為土地之售價？或以其他比例計算？難道不是因為土地公告現值及房屋評定現值均是政府認定之價格，故土地與房屋之價值比例即為土地公告現值及房屋評定現值之比例，故價金應依土地與房屋之價值比例分算？而眾所皆知，土地通常會因時間之經過而漲價，房屋則會因時間之經過而折舊，故土地與房屋之價值比例並非一成不變，而係依時間之經過而不同，以近年來台北市老舊公寓就房屋坪數而論，已漲價到比大樓還貴為例，係因都更利益所致，而都市更新時，舊房屋是要拆除，故漲價係因土地重建後產生之價值，而非房屋本身，豈能謂已面臨要拆之房屋與土地之價值比例，與房屋剛新建完成時之價值比例相同？

5、臺北市○○○路0段00號4樓房屋連同土地之契約賣價為 1千450萬元，扣仲介費30萬元後為1千420 萬元，因未區分房屋及土地之價金，依房屋評定價值26萬2千400元及土地公告現值1千501萬9千361元之比例計算，房屋之價金為24萬3千825元，土地之價金為1千395萬6千175元，而買入房屋之買價為96萬元，豈會有所得？

6、買入系爭房屋之基地價格為976 萬元，出賣該基地時，申報之土地買賣價格即公告現值為1千501萬9千361元，故稅捐機關認土地漲價494萬7千043元，依20％稅率課98萬9千408元之土地增值稅。系爭土地之公告現值為1千501萬9千361元，漲價494萬7千043元，而原告連同房屋向買受人收取1千450萬元，除已賤賣土地外，豈有向買受人收取高於96萬元之房屋價金？何來財產交易所得？

7、退步言，稅捐機關於核課土地增值稅時，認土地漲價 494萬7 千043元，則1千420萬元賣價（已扣除仲介費30 萬元）扣除土地漲價之494萬7千043元，僅剩925萬2千957元，遠低於買價1千072萬元，申請人豈會有房屋交易所得？難道說土地賠錢賣，要繳98萬9千408元土地增值稅，房屋是賺錢賣，所以也要繳稅？

8、土地稅法第32條規定「前條之原規定地價及前次移轉時核計土地增值稅之現值，遇一般物價有變動時，應按政府發布之物價指數調整後，再計算其土地漲價總數額」，故土地部分之買入價格因物價指數之調整，在賣出時已調整為1千007萬2千318元。故退步言，土地之買入價格經物價指數調整後1千007萬2千318元，加上賣出時土地增值稅98萬9千408元，賣出時之土地成本應為1千106萬1千726元，從而1千420萬元之出賣所得，扣除土地成本1千106萬1千726元及房屋成本96 萬元，其餘額217萬8千274元，始為所得。縱依被告主張以95年度系爭房屋之評定現值26萬2千400元及土地公告現值1千501萬9千361元之比例計算，房屋交易所得亦僅3萬7千402 元，並非被告認定之4萬1千911 元。

9、所得稅法施行細則第17條之2 規定：「個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依本法第14條第1項第7類規定核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之。前項標準，由財政部各地區國稅局參照當年度實際經濟情況及房屋市場交易情形，擬訂，報請財政部核定之。」若謂房屋與土地合併出賣，未區分房屋及土地之各自賣價，並非就房屋與土地之總價金按當年度房屋之評定現值與土地公告現值之比例計算房屋及土地之各別價金，即應屬未能提出交易時成交價額之證明文件，依所得稅法施行細則第17條之2第2項規定，亦應依財政部各地區國稅局參照當年度實際經濟情況及房屋市場交易情形，擬訂報請財政部核定之標準核定財產交易所得。財政部83年1月26日台財稅字第000000000號函違反所得稅法施行細則第17條之2之規定，委不足採。

（二）就97年度綜合所得稅即出售臺北市○○路0段00號2樓房屋部分：

1、被告於99年間已核定系爭房屋財產交易所得，經原告申請復查，被告以99年3月3日第16R0000000號核定通知書更正財產交易所得及財產交易損失均為0元，並退還稅款19 萬646元。因財產交易所得已更正為0元，原告信賴該復查結果，故未對財產交易損失部分提起訴願。對於經由復查即行政救濟程序而確定之稅捐，不容被告再行核定稽徵，其理由同前。

2、原告配偶出賣臺北市○○路0段00號2樓房屋之價金為 641萬6千408元，有不動產買賣契約書可證。被告雖以信義地政士聯合事務所及買受人提供之不動產買賣契約書均未就房屋及土地之各別價格另為約定，買受人亦表示確無另為約定房屋及土地之價格，無法確定被告提示之契約書中所註記之簽名是否為其親簽，而認原告配偶未與買受人就房、土地之各別價格為約定。惟97年2月28 日簽訂買賣契約時，原告已因出售臺北市○○○路0段00號4樓房屋未就房、地價格各別約定，衍生是否有財產交易所得之爭議，知悉被告會就房、地價格未各別約定之買賣契約為不利於納稅義務人之認定，是原告特別注意應區分房、地價格，係信義地政士聯合事務所為圖方便，在其製作之買賣契約書上未將房、地價格各別約定，被告乃要求應就房、地分別約定價金，但信義地政士聯合事務所懶於重新製作買賣契約書，又表示不知房、地分別約定價金應如何填寫始符原告要求，遂由原告在其中一份買賣契約書上註記房、地各別價金，其餘由信義地政士聯合事務所照繕，但信義地政士聯合事務所懶於註記，表示原告註記的那份買賣契約書給原告就可以，買方沒有這樣的需求，故信義地政士聯合事務所及買受人所持有之不動產買賣契約書才沒有房、地分別價金之註記，但原告持有之不動產買賣契約書註記房、地之各別價金後，業經買受人簽名，已發生約定之效力。買受人表示確無另為約定房、地價格云云，與事實不符。至於買受人表示無法確定原告提示之契約書中所註記之簽名是否為其親簽，係推託之詞，且被告承辦人之詢問技巧亦有問題。若承辦人先詢問買受人提供之不動產買賣契約書未記載房、地各別價格，到底有無約定房、地價格？因事隔2 年，買受人恐已無法清楚記憶簽約時之情形，見其不動產買賣契約書未記載房、地各別價格，當然會表示確無另為約定房、地價格，此時，被告承辦人再提示原告之買賣契約書，問沒有另為約定房、地價格，原告提出之買賣契約書確有註記房、地價格，並有買賣雙方簽名，該簽名是否為買受人所簽？買受人若回答是其所簽，則其先前表示確無另為約定房、地價格，即為不實之謊言，買受人為規避其責任，當然是回答無法確定原告提示之契約書中買受人簽名是否為其親簽。就此可傳訊買受人彭月美到庭作證或送法務部鑑定筆跡。

3、原告之兄劉昇昌為執業會計師，原告之所得稅係由劉昇昌會計師協助處理，原告於95年間出售臺北市○○○路0 段00號4 樓房、地，簽約時劉昇昌並未在場，故不知應於買賣契約書記載房、地各自售價，於申報95年度綜合所得稅時，劉昇昌看到買賣契約書後即告知原告，房屋與土地之價格應按房屋評定價值與土地公告現值之比率分別記載，才不會有財產交易所得之爭議，故原告於96年間即已知悉應在買賣契約書記載房屋與土地之價格。且原告前因出售臺北市○○○路0段00號4樓房屋，未在買賣契約中記載房、地之各自價格是否有財產交易所得乙事，與被告承辦人有所爭辯，是於97年間代理配偶出賣臺北市○○路0段 00號2 樓房屋時，豈有可能不要求在買賣契約書中記載房屋與土地之各自價格。

4、買賣契約為不要式契約，彭月美及信義代書所持之買賣契約書雖為圖方便，懶於書寫相關註記，而未記載房屋與土地之各自價格，惟彭月美既在原告持有之買賣契約書記載房屋與土地有各自價格處簽名，顯然同意房屋與土地有各自價格之約定，並不因其與信義代書所持有之買賣契約書未記載房屋與土地之各自價格，即謂該買賣未區分房屋與土地之各自價格，否則原告要求在自己持有之買賣契約書上記載房、地各自價格，並要求彭月美簽名，有何意義。而此項各自在自己持有之契約書註記己方要求之條件，他方因認有無註記對其並無影響，而未就其持有之契約書一併註記，在實務上並非特例，原告自無要求彭月美及信義代書之契約書一併註記之必要。

（三）營利事業所得稅查核準則第32條第3 款規定「自中華民國75年1月1日起，營利事業與地主合建分成、合建分售土地及房屋或自行以土地及房屋合併銷售時，其房屋款及土地款未予劃分或房屋款經查明顯較時價為低者，其房屋銷售價格（含營業稅）應依房屋評定標準價格（含營業稅）占土地公告現值及房屋評定標準價格（含營業稅）總額之比例計算。」加值型及非加值型營業稅法施行細則第21條亦規定「營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地與定著物分別載明著外，依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例，計算定著物部分之銷售額。」原告雖非營業人，但上開規定之精神在於以土地及房屋合併銷售，而未區分土地與房屋各自之價金時，應依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例，計算房屋之銷售價額。該精神與出賣人之身分無關，故應一體適用於全部之買賣，豈有同樣內容之買賣，在認定房屋之售價時，營業人與非營業人有不同標準之理？故原告以房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例，計算房屋之銷售價額，餘為土地價格，記載於臺北市○○路0段00號2樓房屋及土地之買賣契約，並無不合理之處。另原告出售臺北市○○○路0段00號4樓房屋及土地，買賣契約書雖未區分房屋與土地各自之售價，惟類推適用營利事業所得稅查核準則第32條第3款及加值型及非加值型營業稅法施行細則第 21條，至少亦應依房屋評定價值26萬2千400元及土地公告現值1千501萬9千361元之比例，計算房屋之價金為24萬3 千825元，土地之價金為1千395萬6千175 元等語。並聲明：1.訴願決定、復查決定及原處分均撤銷。2.訴訟費用由被告負擔。

四、被告則以：

（一）原告95年度出售臺北市○○區○○○路0段00號4樓房屋及其持分基地，未列報房屋財產交易所得，原核定初依財政部83年1月26日台財稅第000000000號函，按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例 0％，計算財產交易所得為0 元，其後發現上開比例計算有誤，依職權重核系爭財產交易所得為4萬1千911元，補徵稅額1萬6千765元。又原告配偶楊蕙璟97年度出售臺北市○○區○○路0段00號2樓房屋及其持分基地，亦未列報房屋財產交易所得，原核定初依原告提示之不動產權利移轉證明書及不動產賣賣契約書，核定系爭財產交易所得為0 元，其後發現原告提示之不動產買賣契約書，有關劃分房地價格部分有記載不實之情，改按財政部83年1月26日台財稅第000000000號函更正系爭財產交易所得為90萬5千693元，補徵稅額22萬2千495元，經復查決定追減該年度財產交易所得125元。

（二）就原告95年出售臺北市○○區○○○路0段00號4樓房屋之財產交易所得部分：

1、依財政部74年12月4日台財稅第25805號函釋及改制前行政法院58年判字第31號判例意旨，經過法定期間而納稅義務人未申請復查或行政爭訟，其查定處分固具有形式上之確定力，惟稽徵機關如發現原處分確有短徵，為維持課稅公平之原則，基於公益上之理由，要非不可自行變更原查定處分，並補徵其應繳之稅額，是本件有稅捐稽徵法第21條第2 項規定之適用。況本件縱無上開規定之適用，原處分機關仍得依行政程序法第117 規定，於法定救濟期間經過後，原處分機關依職權為全部或一部之撤銷違法行政處分。其立法意旨係基於依法行政原則，行政機關本應依職權撤銷違法之行政處分，即使該處分已發生形式上之確定力亦然，且系爭財產交易所得之稅捐核課處分尚未經行政法院作成實體判決，原處分機關自得依職權撤銷並重為裁處，要無疑義。至原告訴稱其信賴被告所屬中正分局之退稅處分云云，因該處分顯有錯誤而屬違法，其撤銷於公益並無重大危害，其信賴利益又無顯然大於所欲維護之公益，自無行政程序法第117 條但書規定之適用，遑論原告於其97年5月2日復查申請書所敘理由是否足採，是否確有信賴須以保護，尚有疑義。

2、原告配偶於87年間法拍取得臺北市○○區○○○路0段 00號4樓房屋及其基地臺北市○○區○○段00000地號土地（持分為2/8）之所有權，總價計1千072 萬元，房屋及土地價額分別為96萬元及976萬元。依原告指稱，其配偶於 90年間將上開房地贈與原告，原告於95年度出售予黃銘國，總價為1千450萬元，未劃分房屋及土地各別之價格。又原告出售上開房地另有繳納土地增值稅93萬9千938元（原告起訴狀誤植為98萬9千408元），並支付仲介費30萬元，有不動產權利移轉證明書、不動產賣賣契約書、臺北市稅捐稽徵處松山分處土地增值稅繳款書及信義房屋仲介股份有限公司電子計算機統一發票影本等在卷可稽。原告於出售上開房地時，未於不動產買賣合約書與買方約定劃分房屋及土地之各別價格，其財產交易所得之計算，即應依財政部83年1月26日台財稅第000000000號函辦理，洵無疑義。查上開房屋95年度評定現值為26萬2千400元、土地95年度公告現值為1千562萬7千451元（每平方公尺土地公告現值20萬3千615元乘以宗地面積307平方公尺乘以持分2/8），是系爭房屋財產交易所得應為41,945元〔（賣出總價1 千450萬元減買入總價1千072萬元減仲介費30 萬元減土地增值稅93萬9千938元）乘以房屋評定現值26萬2千400元除以（房屋評定現值26萬2千400元加上土地公告現值1千562萬7千451元）〕，被告於作成復查決定時，基於行政救濟不利益變更禁止原則，仍維持原查核定數41,911元，未予調增變更。

3、就原告所質疑：為何不是扣除土地公告現值之餘額均為房屋之售價，為何不是扣除房屋評定現值之餘額均為土地之售價，或以其他比例計算云云，按房屋評定現值及土地公告現值均非實際交易價格，自不得以之為實際交易價格據以計算出售土地或房屋之損益，僅得依財政部83年1月 26日台財稅第000000000 號函規定計算房地價格之相對比例。是原告指摘：「原告買入本件基地之價格為976 萬元，而出售該基地時，申報之土地買賣價格為1千501萬9千361元（按此為94年度之土地公告現值），故原告連同房屋土地僅向買受人收取1千420萬元，除已賤賣土地外，何來財產交易所得……賣價1千450萬元扣除仲介費30萬元及土地漲價總數額494萬7千043元後，僅餘925萬2千957元，尚低於買價1千072萬元，原告豈會有房屋之交易所得…」云云，均係將實際交易價格與土地公告現值及房屋評定現值混淆，據以計算財產交易所得，顯屬無據。

4、原告主張其土地取得成本，應參酌土地稅法第32條規定，按物價指數調增為1千007萬2千318元云云，惟查該規定係土地增值稅對於前次移轉現值之計算規定，與本件財產交易所得之計算全然無涉。我國綜合所得稅對於物價上漲之處理，可見於行為時所得稅法第5條及第5條之1 等規定，免稅額、標準扣除額及薪資所得特別扣除額等每遇消費者物價指數較上次調整年度之指數上漲累計達 3％時，按上漲程度調整之，調整金額以千元為單位，未達千元者按百元數4捨5入；課稅級距每遇消費者物價指數較上次調整年度之指數上漲累計達10％時，按上漲程度調整之，調整金額以萬元為單位，未達萬元者按千元數4捨5入。至系爭財產交易所得之計算，核無前述物價調整規定之適用，原告據此調高其土地取得成本，復以錯誤之計算方式攤計房屋及土地之各別價格，指摘系爭財產交易所得應為3萬7千402元，亦不足採。

5、原告復主張本件應參採所得稅法施行細則第17條之2 規定，按財政部核定之財產交易所得標準辦理云云，惟系爭財產交易所得之原歸戶數6萬5千600元（房屋評定現值26萬2千400 元×25％），即係依照該年度之財產交易所得標準據以核定，原告於其97年5月2日復查申請書即表示對系爭財產交易所得不服，並能提示買賣及出售該房地之契約書供佐，現又主張應按上開標準核定，前後顯有矛盾。又本件所爭議者，係買賣契約書未就土地及房屋之各別價格為約定，其出售房屋之財產交易所得應如何計算，被告自應依財政部83年1月26日台財稅第000000000號函釋規定辦理，並非適用所得稅法施行細則第17條之2 規定及財政部核定財產交易所得標準，原告指稱該函釋違反所得稅法施行細則第17條之2規定，顯係誤解。

（三）原告配偶楊蕙璟97年度出售臺北市○○區○○路0段00號2樓房屋之財產交易所得部分：

1、原告配偶於96年間因法院拍賣取得臺北市○○區○○路 0段00號2樓房屋及其基地臺北市○○區○○段0○段000 地號土地（持分為790/1萬）所有權，總價計2千500 萬元，房屋及土地之價額分別為1千020萬元及1千480萬元。原告配偶於97年出售上開房地予彭月美（房地所有權人登記為彭月美之配偶張德榮），總價為3千120萬元，依原告提示之不動產買賣合約書影本，另有註記「左列價款房屋部分為641萬6千408元，土地部分為2千478萬3千592 元」等文字，並有原告及彭月美之簽章。又原告配偶因出售上開房地另有繳納土地增值稅4萬7千303元及仲介費70 萬元，有臺灣臺北地方法院不動產權利移轉證明書、不動產賣賣契約書及安信建築經理股份有限公司成屋履約保證金專戶資金明細表影本等在卷可稽。

2、本案買方是否有與賣方或其代理人（即原告）約定房屋及土地之各別價格，顯有疑義。經函請信義地政士聯合事務所及彭月美提供不動產買賣契約書，均未就房屋及土地之各別價格另為約定，被告所屬中正分局於99年6月5日函請彭月美製作談話筆錄，彭月美亦表示確無另為約定房屋及土地各別價格，且無法確定原告提示之契約書，其註記文字下方之簽名是否為其親簽，故原告配偶97年度財產交易所得之計算，仍應依財政部83年1月26日台財稅第000000000號函釋辦理。查上開房屋97年度評定現值為275萬7千元，土地公告現值為1千384萬3千708元（每平方公尺公告現值43萬9千190元乘以399平方公尺乘以持分790/1萬），是系爭財產交易所得應為90萬5千568元〔（賣出總價3千120萬元減買入總價2千500萬元減仲介費70萬元減土地增值稅4萬7千303元）乘以房屋評定現值為275萬7 千元除以（土地公告現值1千384萬3千708元加房屋評定現值275萬7千元）〕，較之原核定90萬5千693元為高，故被告復查決定予以追減125元。

3、原告指稱：以其中乙份買賣契約書註記房屋及土地之各別價格，要求該事務所於其他份契約書照繕，但該事務所未依原告要求為註記，僅表示有原告註記該份之買賣契約書交由原告持有，買方並未如同賣方有此需求，故其他份契約書並未有此註記云云。惟原告所稱房、地各別價格如何計算，其據以計算之理由是否足採，買受人彭月美既與原告配偶就房地總價意思合致，是否仍需就房地之各別價格合意等，原告均未予述及，遑論彭月美亦稱其未與賣方約定房地各別價格。原告主張傳訊彭月美並將各份買賣契約書送法務部調查局鑑定等，顯無必要等語，資為抗辯。並答辯聲明：1.請求判決駁回原告之訴。2.訴訟費用由原告負擔。

五、本院之判斷：

（一）本件應適用之法令如下：

1、稅捐稽徵法第21條第2 項規定：「在前項核課期間內，經另發現應徵之稅捐者，仍應依法補徵或並予處罰，在核課期間內未經發現者，以後不得再補稅處罰。」

2、行政程序法第117 條規定：「違法行政處分於法定救濟期間經過後，原處分機關得依職權為全部或一部之撤銷；其上級機關，亦得為之。但有下列各款情形之一者，不得撤銷︰一、撤銷對公益有重大危害者。二、受益人無第 119條所列信賴不值得保護之情形，而信賴授予利益之行政處分，其信賴利益顯然大於撤銷所欲維護之公益者。」

3、所得稅法第14條第1項第7類第1 款規定：「個人之綜合所得總額，以其全年下列各類所得合併計算之：……第7 類：財產交易所得：凡財產及權利因交易而取得之所得：一、財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。」

4、所得稅法施行細則第17條之2 規定：「個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依本法第14條第1項第7類規定核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之。前項標準，由財政部各地區國稅局參照當年度實際經濟情況及房屋市場交易情形擬訂，報請財政部核定之。」

（二）查原告配偶於87年間法拍取得臺北市○○區○○○路0 段00 號4樓房屋及基地臺北市○○區○○段00000 地號土地（持分為2/8）所有權，總價1千072 萬元，房屋及土地價額分別為96萬元及976萬元。嗣原告配偶於90 年間將上開房地贈與原告，原告於95年度售予黃銘國，總價為1千450萬元，未劃分房、地各別價格，又原告出售上開房地繳納土地增值稅93萬9千938元及仲介費30萬元，原告於96年 5月31日（收狀日）申報95年度綜合所得稅時未列報該筆房屋財產交易所得，經被告核定為6萬5千600 元，原告不服，於97年5月1日（收狀日）申請復查，被告所屬中正稽徵所依更正程序，以97年5 月27日財北國稅中正綜所一字第0000000000號函將財交所得由6萬5千600元更正為0元，應納稅額由5萬9千234元更為2萬7千324元，而未為復查決定。另原告配偶於96年間法拍取得臺北市○○區○○路0 段00號2樓房屋及基地臺北市○○區○○段0○段000 地號土地（持分為790/1萬）所有權，總價2千500 萬元，房屋及土地之價額分別為1千020萬元及1千480萬元。原告配偶於97年出售上開房地予彭月美，總價為3千120萬元，又原告配偶出售上開房地繳納土地增值稅4萬7千303 元及仲介費70萬元，原告於98年6月1日（收狀日）申報97年度綜合所得稅時未列報該筆房屋財產交易所得，經被告核定為79萬9千530元，原告不服，於99年2月26 日（收狀日）申請復查，被告所屬中正稽徵所依更正程序，以99年3月1日第16R0000000號綜合所得稅核定通知書更正為0元，並退稅 19萬646 元，而未為復查決定，原告未對各該更正核定之處分不服而確定。嗣被告查知其95、97年度財交所得計算比例有誤後，就95年部分重新核定財交所得為4萬1千911 元，並開徵1萬6千765元稅額；就97 年部分重新核定財交所得為90萬5千693元，並開徵22萬2千495元稅額，原告不服，於101年3月21日就上開兩年度財交所得之核定及補稅，分別申請復查，經復查決定就97年度財交所得部分准予追減125 元，其餘復查駁回。原告仍不服，提起訴願，猶為財政部101年11月22日台財訴字第00000000 號訴願決定駁回，以上事實有建物異動索引查詢資料、95及97年度綜合所得稅核定稅額繳款書、徵銷明細檔查詢、95及97年度綜合所得稅結算申報書、不動產權利移轉證書、不動產賣賣合約書、臺北市稅捐稽徵處松山分處土地增值稅繳款書、信義房屋仲介股份有限公司電子計算機統一發票影本、安信建築經理股份有限公司成屋履約保證金專戶資金明細表影本、財政部臺北國稅局中正稽徵所97年5月27 日財北國稅中正綜所一字第0000000000號函、復查申請書、被告101年6月29日財北國稅法二字第0000000000號復查決定書、財政部101年11月22日台財訴字第00000000 號訴願決定書等在卷可稽，應屬事實。本件爭點在於：1.被告前已核定原告及其配偶95及97年間房屋交易所得為0元，又於101年間重新核定財交所得4萬1千911元及90萬5千693 元，並補徵稅額1萬6千765元及22萬2千495 元，是否違反稅捐稽徵法第21條第2 項規定？是否違反信賴保護原則？2.本件有無所得稅法施行細則第17條之2 規定之適用？3.被告依財政部83年1月26日台財稅第000000000號函釋計算本件房屋交易所得，計算是否有誤？該函釋是否違反法律保留原則？4.原告主張其97年間之不動產交易有區分房屋及土地之價格為641萬6千408元及2千478萬3千592 元，是否可採？

5.本件有無營利事業所得稅查核準則第32條第3 款、加值型及非加值型營業稅法施行細則第21條及土地稅法第32條規定之適用或類推適用？

（三）就爭點1部分：

1、按「在前項核課期間內，經另發現應徵之稅捐者，仍應依法補徵或並予處罰，在核課期間內未經發現者，以後不得再補稅處罰。」稅捐稽徵法第21條第2 項定有明文。又「納稅義務人依所得稅法規定辦理結算申報而經該管稅捐稽徵機關調查核定之案件，如經過法定期間而納稅義務人未申請復查或行政爭訟，其查定處分，固具有形式上之確定力，惟稽徵機關如發見原處分確有錯誤短徵，為維持課稅公平之原則，基於公益上之理由，要非不可自行變更原查定處分，而補徵其應繳之稅額。」改制前行政法院58年判字第31號判例可資參照。復「行為時稅捐稽徵法第21條第2 項所謂另發現應徵之稅捐，只須其事實不在行政救濟裁量範圍內者均屬之。」最高行政法院92年5 月份庭長法官聯席會議亦有決議在案。是以，稅捐稽徵法第21條第2 項所謂「另發現應徵之稅捐」，不以相當於再審事由之「新事實」、「新證據」存在為必要，只須其事實不在行政救濟裁量範圍內者均屬之，包括原認定事實錯誤之情形。至事後法規修正或法律變更者，則非屬「發現應徵之稅捐」範圍（最高行政法院99年度判字第84號判決參照）。查原告雖就被告核定95及97年度房屋交易所得分別於97年5月1日、99年2月26 日具狀申請復查，惟被告所屬機關係依稅捐稽徵法第17條「納稅義務人如發現繳納通知文書有記載、計算錯誤或重複時，於規定繳納期間內，得要求稅捐稽徵機關，查對更正」規定，依更正程序將95及97年度房屋交易所得更正為0 元，而未進行復查程序，亦未為復查決定，原告就此並無爭執，未對該更正核定之處分不服而有進一步之行政爭訟，是被告更正核定原告95及97年度房屋交易所得之處分非屬經行政救濟確定之行政處分，被告自得依行政程序法第117 條規定撤銷違法之行政處分，並依稅捐稽徵法第21條第2項規定在核課期間內補徵稅額。

2、被告前核定原告及其配偶95及97年房屋交易所得為0 元，又於101年間重新核定95及97年房屋交易所得為4萬1千911元及90萬5千693元，並補徵稅額1萬6千765元及22萬2千495 元，係以重新核定之處分撤銷原告前所享有稅賦減輕之法律地位，與撤銷授益處分無異，自應進一步檢視被告有無信賴保護原則之適用。依實務及學界通說見解，信賴保護原則之適用，須具備「信賴基礎」、「信賴表現」及「值得保護之信賴」3 項要件。所謂「信賴基礎」，是指行政機關執行職務時表現於外之特定行為，例如行政處分或解釋函令等。「信賴表現」則指當事人必須因相信此信賴基礎之繼續存在，而有進一步之具體行為，例如將授益處分給予之給付耗用殆盡，或進一步作成難以回復之財產處置或生活安排。又司法院大法官釋字第525 號解釋文謂：「……純屬願望、期待而未有表現其已生信賴之事實者，則欠缺信賴要件，不在保護範圍……對構成信賴要件之事實，有客觀上具體表現之行為，始受信賴之保護……」可資參照。至「值得保護之信賴」，就行政處分而言，行政程序法第117條第2款及第119 條規定係以排除法之方式認定。凡授益人不具有行政程序法第119 條所列各款情形者，其信賴即被評價為值得保護。以上開3 要件檢視本件，被告所屬中正稽徵所以97年5月27 日財北國稅中正綜所一字第0000000000號函及99年3月1日第16R0000000號綜合所得稅核定通知書核定原告95及97年房屋交易所得為0 元，該處分屬原告之「信賴基礎」無訛。惟就「信賴表現」而言，原告僅有消極收受處分之行為，並無積極依此處分而為進一步財產處置之行為，尚難認有信賴之損害存在。原告或可主張：其因稅捐減輕所餘之金錢已另為消費、支出，無法重新取回云云，然信賴保護原則以「信賴表現」為要件，係因在依法行政原則下，必須受處分人因信賴前處分，並在此信賴基礎下，有進一步處置其財產或安排其後續生活之具體表現，致驟然撤銷原處分，將導致信賴者既得之財產利益或已投入之勞力、費用有所減損，始足使行政機關不依法行政（即不撤銷違法之行政處分）或另負補償之義務（行政程序法第120 條）獲得正當化基礎。況無具體之信賴表現，亦不足以認定受處分人有信賴之事實，既無信賴，何需保護。再參以原告95及97年度綜合所得稅核定清單，原告係具相當資力之人，不至因是否享有被告前所核定房屋交易所得為0 元所生減輕賦稅之效果，而對其生存基礎有所妨害，難認其有信賴表現之事實。是以，被告重新核定95及97年房屋交易所得為4萬1千911元及 90萬5千693元，並補徵稅額1萬6千765元及22萬2千495 元，係踐行依法行政原則所必要，尚無違信賴保護原則。

（四）就爭點2部分：按所得稅法施行細則第17條之2規定：「個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依本法第14條第1 項第7 類規定核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之。前項標準，由財政部各地區國稅局參照當年度實際經濟情況及房屋市場交易情形擬訂，報請財政部核定之。」為此，財政部以96年 3月3日台財稅字第00000000000號令核定「95年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準」規定：「一、直轄市部分：（一）臺北市：依房屋評定現值之25％計算……」；以98年1月22 日台財稅字第00000000000號令核定「97 年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準」規定：「

一、直轄市部分：（一）臺北市：依房屋評定現值之29％計算……。」原告主張：房屋與土地合併出售，而未區分房、地之各自賣價者，即屬未能提出交易時成交價額之證明文件，應依所得稅法施行細則第17條之2第2項規定，依財政部各地區國稅局參照當年度實際經濟情況及房屋市場交易情形，擬訂報請財政部核定之標準核定財產交易所得云云。惟按，所得稅法施行細則第17條之2 已明定計算個人出售房屋之財產交易所得，如有交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，即應依所得稅法第14條第1項第7類規定核實認定，僅於無交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，始得依財政部核定之標準核定之。換言之，稽徵機關如已查得交易時之成交價額及成本費用之證明文件，即應依所得稅法第14條第1項第7類規定核實認定，並無依財政部核定標準核定之空間。查原告於95及97年間交易之不動產買價及賣價均已為被告所掌握，且有不動產權利移轉證書及不動產賣賣合約書等文件為證，僅因原告於出售時未分別就房屋及土地標價，衍生房屋財產交易所得認定之問題，並非「無交易時之成交價額及成本費用之證明文件」之情形，應無所得稅法施行細則第17條之2 規定之適用，原告主張：應按房屋評定現值25％計算95年之房屋交易所得；以房屋評定現值29％計算97年之房屋交易所得云云，尚無可採。

（五）就爭點3部分：

1、按現行稅制架構，出售土地所生之財產交易所得，是採取分離課稅之方式，另行課徵土地增值稅（其稅基形成不依交易實際損益計算，而係按移入、移出前後兩期土地公告現值之差額計算），該所得不計入所得稅之稅基內，因此所得稅法在立法技術上，乃將出售土地所生之財產交易所得規定為免稅所得（所得稅法第4條第1項第16款參照）。至於出售房屋之財產交易所得則仍屬所得稅之稅基，列入個人之綜合所得總額（所得稅法第14條第1項第7類第1 款參照）。惟現今社會之一般交易習慣，在出售不動產之際，雖然在法律評價上，是房屋與其座落之基地一併出賣，但在交易的計價過程中，往往是以一個總價來涵蓋土地與房屋之價格，在上開稅制下，遂衍生如何區別土地與房屋之交易價格，如何避免透過法律概念之操作，在同一筆收益中，增加土地獲利之比例，減少房屋獲利之比例，減輕所得稅之負擔（至於土地增值稅部分，由於是以法定之公告現值為計算稅基之標準，自始固定）等問題。財政部為因應上述問題，本於職權先後以下列函釋就所得稅法第14條所定財產交易所得損益之計算為補充：（1）財政部 83年1月26日台財稅第000000000號函釋：「主旨：個人出售房地，其原始取得成本及出售價格之金額，如經稽徵機關查核明確，惟因未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，應以房地買進總額及賣出總額之差價，按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益……說明：……二、個人出售房地，如能提示買進及賣出該房地之買賣契約書，且該契約書附有收、付價款之紀錄或另有收、付價款之憑證，經稽徵機關查明屬實者，除可分別提示買賣時房屋、土地之各別價格，以憑核實計算財產交易所得外，餘均依主旨規定辦理；其如有財產交易損失者，並得依所得稅法第17條第1 項第2款第3目第1小目之規定，自當年度及以後3年度之財產交易所得扣除。至個人出售房屋如未申報或未能提出證明文件者，依所得稅法施行細則第17條之2 規定，稽徵機關得依本部核定標準核定之……。」（2）財政部83年2月 8日台財稅第000000000 號函：「主旨：核釋個人出售房屋，計算其財產交易所得可減除之成本及費用項目疑義。說明：二、有關成本及費用之認列規定如下：（一）成本方面：包括取得房屋之價金、購入房屋達可供使用狀態前支付之必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等），於房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息暨取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能非2 年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。

（二）移轉費用方面：為出售房屋支付之必要費用如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。三、至取得房屋所有權後，於出售前支付之各項費用，除前述轉列房屋成本之增置、改良或修繕費外，其餘如使用期間繳納之房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，均屬使用期間之相對代價，不得列為成本或費用減除。」（3）財政部101年8 月3日台財稅字第00000000000號函：「個人出售房地，其原始取得成本及出售價格之金額，如經稽徵機關查核明確，惟因買進及賣出均未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，於依本部83年1月26日台財稅第000000000號函規定計算財產交易損益時，其所支付之相關必要費用（如：仲介費、代書費、土地增值稅、契稅等），得自房地買進總額及賣出總額之差額中減除，再按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益。」上揭財政部函釋係為解決現今稅制基礎下，合併出售房、地者，仍應分別計算房屋應稅所得及土地免稅所得項下之損益，所為必要性之補充，由於土地公告現值與房屋評定現值均為政府揭示之公開資訊，為一般人所得預見，且係交易當下相對較為客觀、有憑之數據，以出售時土地公告現值與房屋評定現值之比例，據以計算房屋交易所得，可認係可行之公平標準，尚難逕認有違所得稅法第14條所定財產交易所得之旨，無違法律保留原則（最高行政法院102年度判字第673號、102年度判字第352號、臺北高等行政法院98年訴字第1608 號、102年度訴字第1057號判決參照），自得為本院所採用。

2、從而，被告就原告95年不動產交易部分，以售價1千450萬元減除原始取得成本1千072萬元、仲介費30萬元及土地增值稅93萬9千938元後之餘額，按出售時即95年度房屋評定現值26萬2千400元占土地公告現值1千562萬7千451元及房屋評定現值26萬2千400元之比例計算，核定財產交易所得41,911元（本為41,945元，基於不利益變更禁止，維持原核定），並無違誤。被告就97年不動產交易部分，以售價3千120萬元減除原始取得成本2千500萬元、仲介費70萬元及土地增值稅4萬7千303元後之餘額，按出售時即97 年度房屋評定現值275萬7千元占土地公告現值1千384萬3千708元及房屋評定現值275萬7千元之比例計算，核定財產交易所得90 萬5千568元（原核90萬5千693 元，經復查決定追減125元），亦屬有據。

3、原告主張：臺北市○○○路0段00號4樓房屋座落之基地持分買入價金為976萬元，出賣時公告現值為1千501萬9千361元，稅捐機關認土地已漲價494萬7千043元，並課徵土地增值稅，是土地賣價應為1千470萬7千043元（976萬元+494萬7千043元），已高於95 年出售時之總價，換言之，房屋無交易所得，反而有損失云云；又主張：臺北市○○○路0段00號4樓房屋之基地持分於出賣時公告現值為1千501萬9千361元，而原告上開房地僅以1千450萬元出售，除已賤賣土地外，豈有收取高於買入時96萬元之房屋價金云云；再主張：稅捐機關於核課土地增值稅時，認土地漲價494萬7千043元，則1千450萬元賣價，扣除仲介費30 萬元，扣除土地漲價494萬7千043元，僅剩925萬2千957元，遠低於買價1千072萬元，申請人豈會有房屋交易所得云云，然土地公告現值係公開資訊，且往往低於市價，而原告以低於土地公告現值之價格出售上開房、地，交易價格之真實性已值深究。姑不論原告低價出售房地之緣由，如上所述，現行稅制下，土地增值稅係按移入、移出前後兩期土地公告現值之差額計算，而非土地實際交易之差額，而房屋交易所得則以實際交易之差額為依據，兩者之計算基礎不同，原告主張之計算方式，係將土地增值稅與房屋交易所得之計算方式混為一談，自不可採。原告再主張：臺北市○○○路0段00號4樓房、地總賣價為1千450萬元，扣除仲介費30萬元後為1千420萬元，依房屋評定價值26萬2千400元及土地公告現值1千501萬9千361元之比例計算，房屋價金為24萬3千825元，土地價金為1千395萬6千175元，而原告買入房屋之買價為96萬元，豈會有所得云云，惟系爭房屋87及95年之房屋評定現值分別為27萬9千200元及26萬 2千400元，而系爭土地87及95年之土地公告現值則為976萬元及1千562萬7千451元，有臺北市稅捐稽徵處102年9月 6日北市稽財丙字第00000000000 號函檢附之房屋評定現值及土地公告現值資料表在卷可證，原告於87年間經法拍取得房地之價格分別為96萬元及976 萬元，房地價格之比例已與該年度房屋評定現值及土地公告現值之比例有異，是原告以95年度出售房地之總價，按當年度房屋評定現值及土地公告現值之比例計算出售房屋之價值，再與85年買受房屋之實價相對照，自不足以反應真實，而不可採。原告雖辯稱：法院拍賣定價時高估房價、低估地價云云，惟法院拍賣既係公開競價之程序，最終拍定之價額係市場競爭後之結果，得為稅捐稽徵機關課稅之基礎無訛，原告所辯尚無可採。末原告再稱：土地因時間經過而漲價，房屋則因時間經過而折舊，漲價是肇因於土地的因素，而非房屋云云，固非無見，惟房價亦受土地增值、地段、周遭環境之開發等因素而增值，房價與地價有相互連動之關係，不因折舊而必然獲致房價貶值之結果，財政部83年1月26 日台財稅第000000000 號函釋以賣出總價扣除買受總價，再按賣出時之房屋評定現值占房屋評定現值與土地公告現值之比例，計算出售房屋之利得，正是肯認房地合併交易、利用所產生之總體經濟效用，換言之，利潤的增加，房地均有貢獻，不宜偏廢一方，是在無其他更能有效反映實價之計算方式情況下，應認財政部83年1月26日台財稅第000000000號函釋係為解決現今稅制基礎下，計算房屋應稅所得及土地免稅所得項下之損益，所為必要之釋示，應無違法律保留原則。

（六）就爭點4部分：

1、證人彭月美於行政調查時陳稱：伊與原告於97年間為不動產交易時，並無以口頭或書面個別約定房、地之價格，原告提出之契約書上雖有「左列價款房屋部分為641萬6千408 元，土地部分為2千478萬3千592元」之註記，惟伊和仲介公司持有的合約上則無此註記，伊無法確定該註記下方的簽名是否伊親簽，但該簽名與其他處簽名不一致等語；於本院審理時亦具結證稱：臺北市○○區○○路0段00號2樓位在伊營業所樓上，伊覺得該址好像沒有使用，遂透過仲介詢問，才和原告完成這筆買賣，買賣的交易價格是由伊和原告在信義房屋商議，沒有區別土地及房屋的交易價格，只有談總價，伊不記得原告或仲介有無告知要區分房屋與土地的價格，也不知道在稅捐上有何差異，伊記得只有談總價，之前買受自用住宅時也沒有區分房屋與土地的價格，一般交易都是談總價，伊不懂為何要區分，簽約時，伊和信義房屋的仲介及原告都在場，伊不記得合約上有無區分房屋及土地之價格，要看合約才知道，原告合約上註記「左列價款房屋部分為641萬6千408元，土地部分為2千478萬3千592 元」等文字的下方有伊簽名，看起來很像，但其中「美」這個字不像伊簽的，因為伊落筆時，第 1筆會有一點弧度，但原告合約書上「美」字的第1 筆沒有弧度，伊真的不記得有區分土地及房屋的價格，要看伊持有的契約才知道，應該不會只有原告的契約有註記，而伊和仲介公司的契約沒有註記，如果原告當場有要求要區別價格，伊也會詢問仲介，如果仲介表示對伊沒有影響，伊會同意這樣的註記，如果沒有影響，伊也有可能不在自己的契約書上註記等語，依證人彭月美證述之內容可知，證人不知悉區別房、地交易價格之意義，亦不知悉此種區別對其有無影響，是證人無與原告議定房、地個別交易價額之動機。又證人就其記憶所及，只有與原告商議交易總價，而無個別約定房、地價格。倘原告確曾提議應區別價格，且兩造亦已達成合意，由於與證人先前買受自用住宅之經驗不同，證人應不至於毫無記憶。再者，原告持有之契約書第2頁中雖有「左列價款房屋部分為641萬6千408元，土地部分為2千478萬3千592元」之註記，且註記下方有證人及原告之簽名，然證人及信義地政士聯合事務所提出之合約中則無此等註記及簽名，與契約係1式3份，各自留存為證之意義不符。且依原告提出之契約原本，該註記及下方簽名所使用原子筆之墨色及粗細均與該契約第6頁及第7頁中之文字註記及簽名不同，似非簽約時同步完成。又相互核對原告提出之合約書原本、證人開立之本票及原處分卷內證人行政調查筆錄、切結書、代辦履約保證委任契約書、不動產說明書中證人之簽名，原告契約書第2 頁註記下方證人之簽名確有證人所述「美」字第1 筆落筆不符其習慣之情形。綜合上開各項，難認原告與證人間確有約定房、地個別交易價格之情，原告主張應不可採。原告雖再聲請送筆跡鑑定，然目視所及已可見上開簽名之差異，又綜合前開各項理由，應認無再送鑑定之必要，併予敘明。

2、原告雖再主張：其於97年2月28 日與證人簽訂買賣契約時，已因前出售臺北市○○○路0段00號4樓不動產未區別房、地價格，衍生有無財產交易所得之爭議，而知悉應區別房、地價格，是於97年間代理配偶出賣臺北市○○路0 段00號2 樓房屋時，不可能不要求在買賣契約書中記載房、地之各別價格云云，惟原告95 年間出售臺北市○○○路0段00號4 樓房屋之財產交易所得係於97年間始經被告核定為6萬5千600元，原告於97年5月1 日（收狀日）申請復查，並經被告所屬中正稽徵所以97年5月27 日財北國稅中正綜所一字第0000000000號函誤更正核定為0 元，是原告與證人彭月美商議不動產買賣，並於97年2月28 日簽訂買賣契約時，應無因被告就其95年間房屋交易所得之核定而知悉應與買受人協議房、地個別價格之可能。又原告稱：原告胞兄劉昇昌為執業會計師，原告於95年間出售不動產時，因劉昇昌未在場，故不知應於買賣契約書記載房、地各別售價，於申報95年度綜合所得稅時，劉昇昌看到買賣契約書後即告知原告，房、地價格應按房屋評定價值與土地公告現值之比率分別記載，才不會有財產交易所得之爭議，故原告於96年間即已知悉應區別房、地價格，於97年間交易時，豈有可能不要求在買賣契約書中記載房、地價格，原告合約書上的註記就是按房屋評定價值與土地公告現值的比率計算出來的云云，然原告是否確經由胞兄告知，知悉被告就房屋交易所得之認定方式，尚無證據證明。又其是否知悉，與其實際上有無證人彭月美達成合議亦屬別事，尚不能以其知悉稅捐稽徵機關之認定標準，推認其已與證人彭月美達成房、地個別交易價格之合意。原告上開主張，均不足為對其有利之認定。

（七）就爭點5部分：加值型及非加值型營業稅法第8條第1項第1款規定：「下列貨物或勞務免徵營業稅：一、出售之土地……。」加值型及非加值型營業稅法施行細則第21條規定：「營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標準價格（含營業稅）占土地公告現值及房屋評定標準價格（含營業稅）總額之比例，計算定著物部分之銷售額……。」營利事業所得稅查核準則第32條第3 款規定：「出售或交換資產利益：三、自中華民國75年1月1日起，營利事業與地主合建分成、合建分售土地及房屋或自行以土地及房屋合併銷售時，其房屋款及土地款未予劃分或房屋款經查明顯較時價為低者，其房屋銷售價格（含營業稅）應依房屋評定標準價格（含營業稅）占土地公告現值及房屋評定標準價格（含營業稅）總額之比例計算……。」以上規定係營利事業出售房、地時，就土地銷售額應否課徵營業稅及未區分房、地價格時如何計算房屋銷售額等事項為規範，與本件所涉個人綜合所得稅截然不同，前者係對消費行為課稅，後者則是對所得課稅，課稅之目的、稅基及義務主體等均有不同，於本件自無適用餘地，亦難認有類推適用之基礎。又土地稅法第32條規定：「前條之原規定地價及前次移轉時核計土地增值稅之現值，遇一般物價有變動時，應按政府發布之物價指數調整後，再計算其土地漲價總數額。」原告據此主張：臺北市○○區○○○路0段00號4樓基地持分之買入價格已因物價指數調整，在95年賣出時調整為 1千007萬2千318元，加上賣出時土地增值稅98萬9千408 元，賣出時之土地成本應為1千106萬1千726元，從而1千420萬元之出賣總額，扣除土地成本1千106萬1千726元及房屋成本96萬元，餘額217萬8千274 元，始為房、地交易所得，縱依95年度房屋評定現值占房屋評定現值與土地公告現值之比例計算，房屋交易所得僅為3萬7千402 元，而非被告認定之4萬1千911 元云云，然如前所述，原告此一主張仍是將土地增值稅與房屋交易所得之計算混為一談，自無可採。

六、綜上，原告未列報95及97年度房屋財產交易所得，被告依法重行核定其房屋財產交易所得，並補徵稅額，於法尚無違誤。復查決定（就97年房屋交易所得部分追減125 元）及訴願決定分別予以維持，亦無不合。原告徒執前詞訴請撤銷原處分，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。

八、依行政訴訟法第236條、第104條，民事訴訟法第79條，判決如主文。