臺灣臺北地方法院九十二年度聲判字第一五五號

臺灣臺北地方法院刑事裁定　　　　　　　　　　　　九十二年度聲判字第一五五號

聲請人

丁○○

即告訴人

己○○

即告訴人

甲○○

即告訴人

戊○○

即告訴人

乙○○

右五人共同　賴青鵬律師

代　理　人

被　　　告　丙○○　男　五

右列聲請人等因告訴被告詐欺案件，不服臺灣高等法院檢察署檢察長駁回再議之處分（九十二年度上聲議字第一九四八號），聲請交付審判，本院裁定如左：

主文

理由

一、按告訴人不服上級法院檢察署檢察長或檢察總長認再議為無理由而駁回之處分者，得於接受處分書後十日內委任律師提出理由狀，向該管第一審法院聲請交付審判。法院認為交付審判之聲請不合法或無理由者，應駁回之。刑事訴訟法第二百五十八條之一、第二百五十八條之三第二項前段，分別定有明文。

二、本件聲請人丁○○、己○○、甲○○、戊○○、乙○○等五人於民國八十六年十月二十二日以被告丙○○涉犯詐欺罪，向臺灣臺北地方法院檢察署提出告訴，經該署於八十七年五月二十七日移送本院與八十七年度易字第一三五九號案件併案審理，嗣因本院八十七年度易字第一三五九號刑事判決被告無罪，而認無從併案審理，再經該署於八十八年八月二十七日移送臺灣高等法院與八十八年度上易字第三八七五號案件併案審理，復因該案件經判決被告無罪，亦認無從併案審理，嗣經該署於九十年八月二十日以九十年度偵字第一六七一五、一六七一六、一六七一八號開始偵查，復經該署檢察官於九十一年九月十九日為不起訴處分後，聲請人等五人不服，再行聲請再議，嗣經臺灣高等法院檢察署檢察長於九十一年十二月二十五日以九十一年度上聲議字第二九一三號命令發回臺灣臺北地方法院檢察署續行偵查，另經該署於九十二年一月二十一日以九十二年度偵續字第四八號開始續行偵查，並經該署檢察官於九十二年二月二十日為不起訴處分後，聲請人等五人不服，再行聲請再議，嗣經臺灣高等法院檢察署檢察長於九十二年六月三十日以九十二年度上聲議字第一九四八號處分書以再議為無理由而駁回再議。

三、聲請交付審判意旨略以：⑴被告為專業之建築商，理應熟知建築法令之有關規定，聲請人等五人亦基於此一認知而與被告交易，惟被告明知夾層之施作受有法令之限制，竟未向聲請人等五人預先聲明，且於銷售廣告強烈標榜系爭房屋係挑高的空間，並同時搭配夾層屋之圖片於廣告圖中，甚且於該工地之樣品屋均裝潢成夾層屋形式，而室內裝潢建議圖亦分為上層及下層，現場銷售小姐之說法亦復如是，被告復未說明系爭房屋如裝潢成如廣告之夾層屋或現場樣品屋，係非法之違建，自是使用詐術令聲請人等五人陷於錯誤；被告基於交易誠信，自負有解釋其契約內容並未包含夾層屋或依法令無法合法改建夾層屋之義務，若否，則被告事後謂夾層屋非契約內容，自難謂被告非施用詐術，使消費者（即聲請人等五人）陷於錯誤而為買受之意思表示，進而交付買賣價金；再依建築乃專業之行業，非專業人士孰能知悉建築法所謂之「夾層」面積應計算入原申請建照之容積率內？況一般消費者孰能區分「隔層」與「夾層」之不同？又何者係「違建」？又若聲請人等五人對於本案「夾層」之施作係違背建築法令得以知悉，則聲請人等五人亦不會甘冒被拆除之風險以巨額價金購買系爭房屋，原處分書竟以前揭情事苛求聲請人等五人之責任，而認被告既無明知其所建議聲請人等五人裝修之「隔層」即建築法所謂之「夾層」，當然不認為「隔層」面積應同「夾層」面積計算入原申請建照執照之容積率內，亦無隱瞞之可能，並認聲請人等五人有過失不知該「夾層」為違建，而認被告並無施用詐術之行為，顯有未洽；又本件買賣交易係發生於八十二至八十三年間，有關房屋中施作上述所謂「隔層」是否為違建，中央主管機關雖於八十六年十月間尚有爭議，而被告乃趁中央主管機關之建築法令未為周延之空窗期，而為渠大肆行銷「夾層屋」之商機，混淆大眾視聽誘使消費者購屋，進而衍生多起消費糾紛，致中央主管機關不得不重視此爭議，而於八十六年間予以研討建築法令之相關規範；原處分書竟倒果為因，以中央主管機關於八十六年十月間就有爭議之處尚無確切可為國民遵守之定論，而認縱被告未告知「夾層」之施作違背法令，亦難認其有施詐之主觀犯意，顯有未洽。⑵被告明知其建照執照無申請夾層設計之許可，又隱匿該訊息，竟於銷售廣告物所刊載內容及於銷售現場針對本案小坪數、挑高空間房屋之特性，以夾層之設計空間展示，就整體效果已足使聲請人等五人誤認系爭建物，於交屋時或於交屋後逕行二次施工，即可合法取得夾層使用空間，而令聲請人等五人認可使用之房屋面積因而增加許多，進而誤認可以較低之價格購買較多之坪數，而與被告進行買賣交易；原處分書未探究被告系爭廣告之整體效果，竟遽認系爭廣告圖或配置圖，不過為被告推銷商品方法及提供消費者室內裝潢之參考，其上層部分並非雙方買賣之標的，亦非房屋買賣契約書之內容，進而推論被告並無詐得財物之情節，顯有未洽。⑶按消費者保護法第二十二條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實性，其對消費者所負之義務，不得低於廣告之內容。」，又房屋平面圖乃專業之圖示，非經專業之被告解說，聲請人等五人何能知悉該圖示之意義，況聲請人等五人又無法由前開房屋平面圖，瞭解地下一樓並無電梯，則因無實物且被告並未預先聲明，基於一般消費者之認知，即易解讀其銷售內容係揭諸以地下一樓含有電梯，斯時被告基於交易誠信，自負有解釋其契約內容之地下一樓並未包含電梯，若否，自難謂被告非施用詐術，使聲請人等五人陷於錯誤而為買受之意思表示，進而交付價金，原處分書認被告並無詐得財物之情節，顯有未洽。⑷房屋買賣契約書第九條第二項約定「本大廈地下二層．．．規劃為六個停車位，其所有權屬乙方所有，乙方可單獨出售．．．」，然依臺北市政府工務局八四使字第三００號使用執照之記載及第三一五四一建號建物測量成果圖所繪，地下二層停車場合法車位僅二位，並非六位，雖其餘四位為被告其後增加規劃，然亦應再依法定程序申請之，否則其後規劃之停車位並非合法，而有損聲請人等五人之權益，原處分書認被告並無詐欺之情節，顯有未洽。⑸被告雖於廣告圖置有游泳池等公共設施，然因違反建築法規，且明知無建築執照，竟於廣告圖說及買賣契約載明聲請人可合法使用，詎八十六年七月十六日遭主管機關勒令停止使用，雖該游泳池於八十八年九月二十日獲臺北市政府工務局核發使用許可，惟ＮＯ三十九號管委會迄今仍拒絕聲請人等五人使用該等休憩設施，然該等休憩設施，乃聲請人等五人購買意願因素之一，於本件交易上亦屬重要，被告竟於廣告物強調並於契約載明可以使用公共設施，使一般消費者陷於錯誤，進而購買系爭預售房地，致有受損，原處分書認被告並無詐得財物之情節，亦顯有未洽。為此聲請人等五人於接受臺灣高等法院檢察署檢察長九十二年度上聲議字第一九四八號處分書後十日內即委任賴青鵬律師提出聲請理由狀，聲請本院交付審判等語。

四、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實，刑事訴訟法第一百五十四條定有明文。又告訴人之告訴，係以使被告受刑事追訴為目的，其指訴是否與事實相符，仍應調查其他證據，以資審認，必被害人所述被害情形，無瑕疵可擊，且就其他方面調查，又與事實相符，始足據為有罪判決之基礎；另告訴人之指訴，係以使被告判罪處刑為目的，故多作不利於被告之陳述，自不得以其指訴為被告犯罪之唯一證據，最高法院著有八十一年度台上字第三五三九號及八十四年度台上字第五三六八號判決意旨可資參照。

五、經查：商品廣告為吸引消費者購買以推展商機之媒介，惟該交易是否成立，尚須買賣雙方經由洽商程序，就買賣標的物之種類、範圍、數量、價格及效用等重要事項達成合意，進而簽訂契約，其交易始完成，若出賣人於上開過程中，並未蓄意隱瞞交易實情，即不得遽認有何施用詐術使人陷於錯誤之不法行為。聲請人等五人指訴被告於廣告圖上記載小坪數、挑高空間房屋之特性，並以夾層之設計空間展示，其廣告之整體效果，足使聲請人等五人誤認系爭建物於交屋時或於交屋後逕行二次施工，即可合法取得夾層使用空間，而令聲請人等五人認可使用之房屋面積因而增加許多，進而誤認可以較低之價格購買較多之坪數，而與被告進行買賣交易等語，然該廣告圖示或空間展示，不過為被告推銷商品方法及提供消費者室內裝潢之參考，要難認為係被告施用詐術之方法；另參以該「室內裝潢建議圖」上使用紅色印刷字體明顯標示「本圖說僅供參考，一切建材設備、設計圖說，雙方權利義務以合約登載為準。」、「本建議圖上層係由客戶裝潢創意選用，不計入坪數之內。」等語可證；又工地之樣品屋雖亦有隔層設計，然其隔層僅至樓地板之二分之一而已，至消費者參考樣品屋後，倘施作其隔層之面積超過樓地板面積二分之一，而致違反建築法令，自係應由消費者自行負責，要難因此而歸咎於被告，是聲請人等五人據以指稱被告有以虛偽不實廣告積極施行詐術之行為，洵屬無據。再查：被告與聲請人等五人所簽訂買賣契約書第一條約定：「位於臺北市○○區○○段三小段二一七號土地上所興建之房屋即來亨ＮＯ三十八號房屋一戶（如契約書所附平面圖），面積共計Ｘ坪（依各契約所定）（位置如契約書之附圖），上開坪數係依臺北市政府工務局核定之設計圖說為準計算，包括主建物及附屬建物（如陽台、平台、花臺、露台及公共設施等面積在內）．．．。」，又第七條第一項第一、二款約定：「本約之房屋施工結構以依照建築主管機關核准之設計圖及計算為準，．．又如廣告、傳單或其他文件、資料與本約有出入時，悉以本約記載為準，．．屬本房屋之建築執照範圍以外之加作之工程，因係乙方無償贈與甲方者，倘因政府法令之限制致無法施作時，乙方得仍按建造執照之設計師工，甲方並不得藉此提出任何要求，亦不得減少本約之買賣價金。」，可見雙方買賣之標的並未包含夾層，至為灼然。再者，工地樣品屋係建商為對所建成屋之示範，為求吸引購買者，自係就樣品屋外觀、裝潢、陳設作精美之設計，至於實際給付之內容仍應按契約所載之權利義務履行，此乃通常購屋者所得認識之經驗，聲請人等五人以買受之房屋未能施作夾層即認被告有詐欺之情事，自屬無據，且房屋買買為高價額之交易，當事人間往往對於交易細節錙銖必較，苟被告與聲請人等五人間確有夾層之約定，何以上開買賣契約書中並無任何相關記載？從而，聲請人等五人主張被告以詐術使聲請人等五人誤以為夾層為出賣內容之一部分等語，亦難採信。復查：觀諸被告與聲請人等五人所簽訂買賣契約書後附地下一樓平面圖所示，該平面圖上電梯口係呈封閉狀態，且依該契約書第七條第一項第一款約定：「．．．又如廣告、傳單或其他文件、資料與本約有出入時，悉以本約記載為準。」，均足見聲請人等五人於簽訂約時即已明知該電梯並未到達地下一樓，據此，亦難認被告有何施用詐術之犯行。另查：本件買賣糾紛係發生於八十二至八十五年間，惟關於室內裝修之隔層是否為違建及隔層可否做為住戶生活起居之用等問題，經主管營建之內政部營建署於八十六年始邀集各有關單位召開「續商建築物室內隔層使用及樓層高度處理原則暨建築物室內裝修管理辦法第三條第一款用語定義範圍界定會議」，決議建築物可在室內二次施工隔層，與建築技術規則所定之夾層定義不同，足見於八十二年至八十五年間被告銷售房屋之時，於房屋中施作隔層尚無是否合法之爭議，自難謂被告明知房屋內設置隔層為違建卻隱匿不為告知，並進而有以不實廣告施用詐術致使聲請人等五人陷於錯誤而為買受之意思表示並交付價金之犯行。又被告既不認為其所建議聲請人等五人裝修之隔層即係建築法所謂之夾層，當不認為隔層面積應同夾層面積計算入原申請建造執照之容積率內，從而，亦無是否應告知予聲請人等五人之問題。繼查：聲請人等五人指訴房屋買賣契約書所載地下停車位數量與使用執照之記載及建物測量成果圖所繪不符，地下二層停車場合法車位僅二位而非六位等語，認有損聲請人等五人之權益，惟參以聲請人等五人所購買之停車位，於訂立買賣契約時即有明確之附圖，被告依契約約定設置與附圖相符數量之車位，並無任何變更，且依建築技術規則建築設計施工編第五十九條類別第二類規定：「住宅、集合住宅等居住用途建築物超過五００平方公尺部分，每一五０平方公尺應設置一輛停車空間。」，「此前所列停車空間之數量為最低設置標準，實施容積管制地區起造人得依實際需要增設至一居住單元一輛。」，故被告於申請建築執照時所繪製之設計圖及核准之竣工圖，雖載明法定停車位二位，然揆諸上開說明，此為停車空間之最低設置標準，被告其後增加規劃，並無詐欺之可言；況該停車空間由被告另申請戶政機關編列門牌，並由地政機關編定獨立建號，凡購買車位住戶即登記持分，未購車位者則無，且依土地登記規則第七十六條之規定，區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，非屬共同使用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記，是該停車空間已成為獨立不動產權利客體，非房屋之附屬建物，購買車位者即具有產權，對聲請人等五人之使用狀態並無何等不良影響可言，難以停車位數量與使用執照不符而遽認被告有詐欺犯行。末查：系爭建物所附之游泳池，業於八十八年九月二十日獲臺北市政府工務局核發使用許可，此亦為聲請意旨所是認，至於「新第來亨ＮＯ三十九號」管委會拒絕聲請人等五人使用該等公共設施部分，按買賣契約書第九條約定：「乙方（即今第公司）於臺北市○○區○○段三小段二五九、二六０、二六三、二六四肆筆土地上興建之房屋，即新第來亨ＮＯ三十九號大廈，其地下二層規劃有休憩性公共設施，該公共十八號大廈全體住戶（即甲方、意指聲請人等五人）使用，惟甲方應向新第來亨ＮＯ三十九號大廈管理委員會按期繳納為使用該休憩性公共設施所應分擔之管理及維護費用（費用每半年繳納一次，金額由ＮＯ三十八號及ＮＯ三十九號兩棟大廈之管理委員會協議定之）。」，而「新第來亨ＮＯ三十九號」大廈之房屋買賣契約亦有類似相關約定，揆諸該約定之條款，性質屬於民法第二百六十八條或同法第二百六十九條第一項所規定之第三人負擔契約或利益第三人契約之範疇，「新第來亨ＮＯ三十九號」大廈管理委員會拒絕聲請人等人五人使用，既非被告之行為，自不能認被告有何詐欺行為，惟乙方（即今第公司）對聲請人等五人仍應負損害賠償之責任，且聲請人等五人得依法向「新第來亨ＮＯ三十九號」大廈管理委員會主張使用其休憩性公共設施，此部分均應屬民事問題，自應另循民事訴訟程序尋求救濟，聲請意旨以「新第來亨ＮＯ三十九號」大廈管理委員會拒絕聲請人等五人使用該游泳池即遽認被告涉有詐欺犯行，亦有未洽。綜前所述，本件聲請人等五人於接受上揭處分書後十日內即委任賴青鵬律師以聲請理由狀向本院聲請交付審判，然臺灣高等法院檢察署檢察長維持臺灣臺北地方法院檢察署檢察官九十二年度偵續字第四八號為不起訴處分認被告無詐欺之犯行，經核並無不符，是依首開法條之規定，本件聲請人等五人所為交付審判之聲請無理由，依法應予駁回。

六、依刑事訴訟法第二百五十八條之三第二項前段，裁定如主文。

臺灣臺北地方法院刑事第七庭