臺灣臺北地方法院101年度重訴字第173號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　101年度重訴字第173號

原告

范維仁

訴訟代理人

楊嘉馹律師

複代理人

劉永培律師

被告

林義翰

被告

鍾介元

上二人共同訴訟代理人

余忠益律師

上列當事人間返還租賃物事件，本院於民國101年8月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第2項分別定有明文。查原告起訴時原聲明請求：被告林義翰、鍾介元應將坐落臺北市大安區○○○路○段177巷19號1樓房屋及地下室車位回覆原狀，並遷讓返還原告，暨自民國100年9月10日起至系爭房屋遷讓返還日止，按月給付原告新臺幣（下同）20萬元；原告願供擔保，請准宣告假執行等詞。嗣於101年8月29日變更聲明請求：被告應共同將坐落臺北市大安區○○○路○段177巷19號1樓房屋地下室編號5車位（面積11.6281平方公尺）回復原狀，並遷讓返還原告；暨自101年9月10日起至系爭房屋遷讓返還日止，按月給付原告20萬元；被告應共同給付原告34萬元，暨自擴張聲明狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第115、1 16頁），核其所為訴之變更，係減縮應受判決事項之聲明，且本於上開房屋租賃契約所請求之同一基礎事實，被告復對之無異議而為本案言詞辯論，揆諸上開規定，該等訴之變更於法並無不合，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：原告於100年1月27日向訴外人郭世洋購買坐落臺北市大安區○○○路○段177巷19號1樓房屋及地下室車位（下稱系爭房屋），於100年3月1日移轉登記，系爭房屋由賣方郭世洋於99年9月10日出租被告二人，期限至104年9月9日止（下稱系爭租賃契約），依據買賣不破租賃原則，系爭租賃契約對原告繼續存在，先予敘明。原告已於100年3月16日以存證信函催告被告給付租金外，並依據系爭租賃契約第13條於3個月前通知提前終止契約，期限應於100年6月16日為止，期限屆至後，原告也多次給予被告自行搬離機會，但被告均一再拖延，原告也於100年8月24日匯入3個月賠償金60萬元予被告指定之香港商愛達斯有限公司臺灣分公司帳號，故系爭租賃契約既已終止，被告仍占有系爭房屋，自屬無權占有，原告依租賃契約法律關係、民法第455條前段、第767條前段，請求被告將系爭房屋及地下室車位回復原狀，並遷出返還原告。又被告於終止租約後，仍繼續無權占用系爭房屋，從事營業行為，其雖有支付8月租金至100年9月9日止，原告起訴後因被告無權占有系爭房屋受有相當於每月租金200,000元，而被告無法律上之原因無權占有系爭房屋期間，受有相當於租金之利益，是原告依不當得利法律關係請求被告自100年9月10日起至遷讓返還系爭房屋為止，按月給付20萬元。再者，被告擅自扣除預繳稅金20萬元，及自行扣除2月至8月每月2萬元稅金，僅匯款18萬元，共計34萬元，不符合契約及民法第309條債之本旨清償規定，故被告辯其有按約給付租金，契約繼續存在，實屬無稽等語。並聲明：如主文第1項至第3項所示；原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠系爭租賃契約第13條約定欄位之勾選，僅有出租人有特別用印，承租人雖有勾選，但並未用印，則被告與郭世洋對於系爭租賃契約之當事人真意，是否包括出租人亦得任意只要於三個月前通知終止系爭租賃契約，被告即必須接受終止契約之請求，明顯有爭議，倘系爭租賃契約之約定為出租人僅需於3個月前通知被告，即發生終止租約之效果，何以被告與郭世洋又另行於第13條第2項特別約定：「出租人於出售房屋時，承諾帶租約出售」等語。上開特別約定條款，明顯係為拘束出租人而定，倘出租人承諾系爭租賃契約於系爭房屋出售時仍在，何以又能提前終止契約？是以，郭世洋已明確表示若系爭房地移轉第三人時，系爭租賃契約仍繼續存在，自不可能另行與被告再約定出租人得任意提前終止系爭租賃契約，事理至明。

㈡另原告雖於100年3月16日以存證信函終止系爭租賃契約，惟被告委託余忠益律師以台北北門郵局第003134號存證信函表明原告片面終止不合法，且被告於簽訂系爭租賃契約後，均按月給付租金，原告甚至於表示終止系爭租賃契約後，仍於100年3月起陸續收取被告給付之租金至今，足認原告以默示系爭租賃契約繼續存在。

㈢縱認系爭租賃契約確有第13條第1項無條件片面終止租賃契約，惟被告99年9月10日簽訂系爭租賃契約後，為長久經營而將系爭房屋重新裝潢花了300多萬，原告卻於簽約後不到6個月即任意終止租約，單純以損害被告等二人之財產權為目的，不符誠實信用方法，應屬權力濫用而不應予以准許等語，以資抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、不爭執事項：

㈠原告於100年1月27日向訴外人郭世洋購買系爭房屋，於100年3月1日移轉登記，並承受系爭房屋出租被告之系爭租賃契約（見本院卷第7頁至第10頁、第20頁、第21頁）。

㈡系爭房屋由郭世洋於99年9月10日出租被告，期限至104年9月9日止（見本院卷第11頁至第19頁）。

㈢原告於100年3月16日以台北敦南郵局第633號存證信函催告被告給付租金外，並提前終止系爭租賃契約。原告復於100 年8月24日匯入3個月賠償金60萬元予被告指定之香港商愛達斯有限公司台灣分公司帳號（見本院卷第22頁至第25 頁）。

㈣被告於100年9月1日以台北北門郵局第003134號存證信函表明終止租約並不合法，原告於翌日收到（見本院卷第64頁至第70頁）。

㈤被告於系爭租賃契約第13條提前終止租約條款均有蓋章。

四、得心證之理由：原告主張於100年3月16日依據系爭租賃契約第13條約定於3個月前通知被告提前終止契約，並於100年8月24日匯入3個月賠償金予被告，故系爭租賃契約既已終止，被告仍占有系爭房屋，自屬無權占有，原告得請求被告將系爭房屋及地下室車位回復原狀及遷出返還原告，並給付相當於租金之不當得利等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件本院應審究者為：㈠原告得否依系爭租賃契約第13條約定提前終止系爭租賃契約？㈡原告於100年3月起仍按月繼續收受20萬元是否有續租之默示意思表示？㈢原告提前終止租賃契約，有無違反民法第148條規定？㈣原告請求被告將系爭房屋及地下室車位回復原狀遷出返還原告，並應給付相當於租金之不當得利，有無理由？以下分述之：

㈠原告得否依系爭租賃契約第13條約定提前終止系爭租賃契約？

１、查本院觀之被告與訴外人郭世洋簽立之系爭租賃契約書第13條第1項（見本院卷第14頁）就系爭租賃契約出租人、承租人得否於期限屆滿前終止租約，分別以印刷方式記載「承租人」、「出租人」及「不得」、「得」終止租約4個空格可勾選，惟被告與郭世洋係於「承租人」、「出租人」及「不得」3個空格勾選，並蓋有被告林義翰之印章於「出租人」勾選欄上。又爭租賃契約第13條第2項（同上頁）原印刷字體係記載：「依前項約定期前終止租約者，應於□二星前□一個月前□▁月前通知之」等詞，然被告與郭世洋係勾選第3個空格，並以手寫方式填上「三個」二字，另於該條項最後一字「之」字之後用手寫方式記載：「並賠償對方三個月租金」、「出租人於出售房屋時承諾帶租約出售」等語。則由系爭租賃契約第13條第1項、第2項之條文文義及被告與郭世洋勾選、書寫文字應可推知，被告與郭世洋已約定不論出租人及承租人均不得提前終止租賃契約，惟若任一造期前終止租約時，須於3個月前通知他造，並賠償3個月之租金。

２、被告固辯稱僅出租人勾選欄有承租人用印，承租人勾選欄無承租人用印，則是否包含出租人亦得任意於3個月前通知終止系爭租賃契約即明顯有爭議云云，惟查，被告並不否認確有勾選承租人欄位之事實，則上開勾選既非他人偽造而係經被告同意，自難以無於該欄位上用印而認租賃契約之兩造無受該約定拘束之意思，此再參證人郭世洋即系爭租賃契約原出租人證述：系爭租賃契約內容是雙方定的，故要終止租約必須依此條款，當初是為了避免承租人不想租了，所以才定此罰則處罰3個月租金，若是我們違約，也一樣依此規定要賠償等語益可證之（見本院卷第83頁反面）。則系爭租賃契約第13條第1項已約定出租人、承租人均不得期前終止租約，並非僅限制出租人，是故，同條第2項若提前終止應事先通知及賠償之約定，自應係指出租人、承租人都同有該條項約定之適用，此由第2項「並賠償對方三個月房租」之文字內容並非「並賠償出租人三個月房租」，益徵該條第2項非僅限於承租人始有適用，故被告辯稱系爭租賃契約第13條第1項僅限制出租人，故同條第2項不包括出租人云云，顯不可採。

３、又被告另辯稱系爭租賃契約第13條第2項特別約定「出租人於出售房屋時，承諾帶租約出售」等語，明顯係為拘束出租人而定，何以又能提前終止系爭租賃契約，郭世洋與被告已約定系爭租賃契約於出售系爭房屋後仍繼續存在，自不可能再約定出租人得任意終止租約云云，然查，如上所述，依系爭租賃契約第13條第1項、第2項文字記載形式及當事人真意，出租人同受不得提前終止租約，若提前終止租約應提前通知並賠償租金約定之拘束，則系爭租賃契約第13條第2項末段雖有出租人於出售房屋時承諾帶租約出售之記載，惟此段文字文義僅係闡明出售系爭房屋時系爭租賃契約仍繼續有效之意，與出租人即郭世洋或買受系爭房屋之人可否提前終止租約實屬無涉，被告據上開約定而謂出租人不得適用系爭租賃契約第13條第2項提前終止時應先行通知及賠償租金之約定云云，洵屬無據。

４、系爭房屋已於100年1月27日由郭世洋出售予原告，並於100年3月1日移轉所有權登記予原告，依民法第425條規定，系爭租賃契約對受讓系爭房屋之原告仍繼續存在，原告與郭世洋簽立之不動產買賣契約書第16條其他約定事項亦記載「租賃契約（詳如附件）權利義務併同移轉」等語（見本院卷第92頁反面），證人郭世洋復證述出賣給原告時，出賣條件上也有記載租約要帶著走的事項，就是權利義務要同時轉移，賣房給原告時，伊在簽約之前就將租賃契約傳給仲介與代書，買賣契約書寫的很清楚，租賃契約的權利義務要移轉給他等語（見本院卷第83頁），則系爭租賃契約於原告買受系爭房屋之後既仍繼續存在，原告自應受系爭租賃契約約定之拘束，是故，原告若於系爭租賃契約104年9月9日屆滿前欲提前終止系爭租賃契約，依系爭租賃契約第13條第2項約定，原告即須於終止前3個月前通知被告，並給付被告3個月之租金，即原告得依系爭租賃契約第13條第2項約定提前終止系爭租賃契約。而原告已於100年3月16日以存證信函通知被告提前終止租約，並於100年8月24日將3個月租金即60萬元匯款予被告，有原告提出之存證信函及匯款委託書、存摺影本可參（見本院卷第22頁至第25頁），則兩造間之租賃契約已於100年6月16終止，至為灼然。

㈡原告於100年3月起仍按月繼續收受20萬元是否有續租之默示意思表示？被告雖辯稱原告自100年3月起迄今仍繼續按月收受20萬元，有續租之默示意思表示云云，惟查，原告於100年3月16日已以存證信函明確向被告表示提前終止系爭租賃契約之意思，並於100年8月24日將提前終止租賃契約應賠償被告之60萬元匯入被告指定帳戶，則原告已向被告為終止系爭租賃契約之意思表示，且原告終止系爭租賃契約係屬合法有效，系爭租賃契約已於通知後3個月後終止，縱事後原告仍繼續按月收取被告給付使用收益系爭房屋之代價，然原告終止系爭租賃契約之意思表示既未經撤銷或認無效，且承租人為營造其非無權占有表象而繼續給付租金，出租人將之視為使用租賃物相當於租金之不當得利而收受，亦與社會常情無違，難認出租人即有繼續租賃契約之意。是以，原告雖仍按月收受20萬元，惟不得據此而謂兩造間租賃契約仍未終止而繼續存在，被告上開辯稱顯不足採。

㈢原告提前終止租賃契約，有無違反民法第148條規定？

１、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條固定有明文。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得之利益，與他人及國家社會所受之損失差距甚大者，或其取得權利之初，即明顯知悉其嗣後權利之行使，將造成他人及國家社會重大之損失者，非不得視其權利之行使係以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵。

２、至被告固一再爭執系爭房屋於99年9月10日始簽訂，原告於100年3月16日即予終止，對為長久經營已投入大量時間、金錢之被告甚為不公平，原告單純損害被告財產權為目的，應屬權利濫用云云，然查，證人郭世洋證述99年之前系爭房屋也是被告承租，租了2、3年，後來99年才換約等語（見本院卷第82頁反面），足見被告簽訂系爭租賃契約之前已承租系爭房屋，並非僅承租6個月租賃契約即為終止，而被告對於辯稱有重新裝潢系爭房屋之情，並未舉證證明，被告上開辯稱是否真正，已有疑問。況系爭租賃契約第13條第2項約定實與系爭房屋所有權有無轉讓並無關連，系爭房屋原所有權人郭世洋亦得於99年9月10日系爭租賃契約簽立之後旋即終止系爭租賃契約，並賠償被告3個月之租金損害。換言之，系爭租賃契約第13條就出租人與承租人提前終止租賃契約方式及賠償金給付已有明定，尤其賠償金金額之多寡，其原意即係填補出租人或承租人因終止系爭租賃契約可能受有之損害，出租人或承租人對該條文約定是否合理，自已經審慎考量，即系爭租賃契約提前終止之可能性及損害為何，乃被告於簽立系爭租賃契約時即可預見、衡量，若被告對此金額甚或可否提前終止認有再加以限制之必要，亦可與出租人約定租賃契約成立後一定期間兩造均不得提前終止租賃契約，或將賠償金額提高，被告經權衡利益得失而猶願簽訂系爭租賃契約，而系爭租賃契約第13條第2項並未區分出租人或承租人終止均一律適用，亦無顯失公平情形，則原告依上開契約約定行使契約終止權，乃權利之正當行使，當無違反誠實信用原則。

㈣原告請求被告將系爭房屋及地下室車位回復原狀遷出返還原告，並應給付相當於租金之不當得利，有無理由？

１、承前，系爭租賃契約已於100年6月16日終止，則自100年6月17日起被告占有系爭房屋即屬無權占有，原告自得依民法第455條、第767條規定及系爭租賃契約第10條約定（見本院卷第13頁）請求被告將系爭房屋回復原狀遷出返還原告。

２、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年度台上字第1695號判例意旨亦可資參照。被告自100年6月16日起占有之系爭房屋係屬無權，原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利，洵屬有據。本院審酌系爭房屋位於臺北市大安區，交通及生活機能尚稱良好，且系爭房屋係屬商業使用，並無土地法第97條規定之適用，系爭房屋每月租金20 萬元等一切情狀，認本件原告請求被告按月給付20萬元相當於租金之不當得利，尚屬公允適當。

３、兩造均不爭執被告自100年3月起至101年9月9日止自行扣除2萬元稅金僅每月給付原告18萬元之事實（見本院卷第115頁），則原告請求被告給付每月短付之2萬元共34萬元，及自101年9月10日起至將系爭房屋（含車位）回復原狀遷讓返還原告之日止，按月給付原告20萬元，洵屬有據，應予准許。

五、綜上所述，原告請求被告將系爭房屋（含地下室編號5車位，面積11.6281平方公尺）回復原狀並遷讓返還原告，暨請求被告自101年9月10日起至系爭房屋（含上開車位）遷讓返還原告之日止，按月給付原告20萬元，及請求被告給付原告34萬元，暨自擴張聲明狀送達被告翌日即101年8月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均為有理由，應予准許。

六、原告已陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

叁、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第1項、第390條第2項，判決如主文。