臺灣臺北地方法院101年度訴字第3888號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第3888號

原告

李怡萍

訴訟代理人

陳守文律師

複代理人

李易哲律師

被告

郭秋虹 住新北市○○區○○路0○0號A

上三人共同訴訟代理人

鄭文龍律師

複代理人

王教臻律師

郭興民　　住新北市○○區○○街00號

莊嘉瑜　　住新北市○○區○○街00號

　　　　　　陳仁豪　　住臺北市○○區○○○路00號

上列當事人間損害賠償事件，本院於民國102年11月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時訴之聲明第1項為：被告應連帶給付原告新臺幣（下同）500萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，嗣變更為：被告應連帶給付原告410萬8096元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，經核原告所為屬訴之聲明之減縮，揆諸前揭規定，尚無不合，應予准許。

二、原告起訴主張：

（一）門牌號碼台北市○○區○○○路○段00巷0 弄0 號2 樓之房屋（下稱系爭房屋）及其坐落土地即台北市○○區○○段○○段000○00000地號土地（權利範圍各為78/10000）（以下合稱系爭不動產），原為被告郭秋虹所有，由被告郭秋虹之弟即被告郭興民及其配偶即被告莊嘉瑜居住使用，被告三人明知系爭房屋前任屋主林麗紅在89年間於系爭房屋內上吊自殺，亦明知原告買受系爭房屋係作為新房之用，當不願買受凶宅，竟推由被告莊嘉瑜代理被告郭秋虹，透過訴外人台北皇家不動產有限公司出售系爭不動產予原告，於民國101年2月24日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），買賣總價金為1460萬元。嗣原告雇工裝潢系爭房屋時，經鄰居告知及自行查訪後，始知悉前情，迫而將系爭不動產以1020萬元出售予訴外人高敏玲。

（二）系爭房屋曾發生非自然身故之事實而為凶宅，屬物之瑕疵，並經本院囑託朝華不動產估價師事務所為鑑定，系爭不動產因前屋主林麗紅自殺死亡一事，價值減損為1049萬7904 元。則原告受有410萬8096元之損害（計算式：14,600,000－10,497,904＝4,108,096），被告郭秋虹應負出賣人物之瑕疵擔保責任，爰依民法第359條之規定請求減少買賣價金，並依民法第179條之規定、請求被告郭秋虹返還減少之價金410萬8096元，又被告郭秋虹故意不告知系爭房屋為凶宅之瑕疵，依民法第360條之規定，請求被告郭秋虹給付原告410萬8096元之損害賠償。另被告三人共同故意詐騙原告買受系爭不動產，侵害原告締約表意自由權及財產權，原告入住系爭房屋後，精神上遭受莫大痛苦，依民法第184條第1項、第185條、第195條之規定，請求被告三人連帶賠償原告410萬8096元，並就上述主張請求法院擇一為有利判決。

（三）綜上，爰為訴之聲明：被告應連帶給付原告410萬8096元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告辯稱：

（一）林麗紅之繼承人即訴外人許皓翔、許雅晴、許婷媛，前由渠等之父親即訴外人許坤源為代理人，於92年3月31日出售系爭不動產予被告郭秋虹，惟許坤源及仲介公司均未告知林麗紅自殺一事，被告並無明知系爭房屋為凶宅而不告知原告情形，被告郭秋虹為系爭不動產所有權人期間，系爭房屋並無發生有人遭凶殺或自殺致死之情事，是系爭房屋並非凶宅，而十年前原屋主是否於系爭房屋內往生，或是就醫後方才身亡，因相關卷宗已銷毀而難以釐清，況被告郭興民、莊嘉瑜及其女兒曾居住於系爭房屋內長達九年多，全家健康平順，系爭房屋同棟大樓亦不曾發生過任何意外事件，原告憑傳聞臆測系爭房屋為凶宅，並主張系爭房屋具瑕疵為無理由。

（二）又系爭契約第12條雖特別約定第4 項「乙方（即被告郭秋虹）已明確告知，買賣標的主附屬建物及依法約定專用之部分並無凶殺或自殺致死之情事發生」，然被告莊嘉瑜代理被告郭秋虹簽署系爭契約時，並未及注意該條款規定，且被告莊嘉瑜雖代理被告郭秋虹於系爭不動產之不動產標的物現況說明書上「本建築改良物（專有部分）於賣方產權期間是否發生凶殺或自殺致死或其他非自然身故之情事」一欄內勾選「否」，係據實表明被告莊嘉瑜、郭興民居住系爭房屋期間並無發生凶殺或自殺致死或其他非自然身故之情事。

（三）前屋主林麗紅自殺迄今已久，系爭房屋業已無價值減損之虞，上開鑑定機關雖鑑定系爭不動產因林麗紅自殺死亡一事而價值減損，且不受時間因素影響，而原告出售系爭不動產後，在短短8個月內轉手四次，可見系爭不動產未來因附近都市更新而有增值獲利空間而交易熱絡，顯見仍有流通性，且系爭不動產目前所有權人盧顯奇以系爭不動產向台灣中小企業銀行貸款1200萬元，而由銀行貸款為買賣價金七、八成反推，系爭不動產目前價值應為1500萬元，交易價格並無貶損，此外，系爭契約業已履行完畢，系爭房屋已移轉登記並交予原告，原告不得主張價金減少請求權，另原告未曾居住系爭房屋，其請求居住安寧權受損之非財產上損害，亦屬無據。

（四）綜上，爰為答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、首查：

（一）系爭不動產於76年1月23日起至89年7月17日登記之所有權人為林麗紅，林麗紅於89年5月31日死亡，其子女許皓翔、許雅晴、許婷媛因繼承而取得系爭不動產，許坤源為許皓翔、許雅晴、許婷媛之父，於92年3月31日代理許皓翔、許雅晴、許婷媛將系爭不動產出售予被告郭秋虹並移轉登記為其所有，系爭房屋則由被告郭興民、莊嘉瑜實際居住。

（二）原告於101年2月24日向被告郭秋虹買受系爭不動產，價金為1460萬元，雙方並簽立系爭契約，原告於101年6月7日將系爭不動產出售予高敏玲。

（三）原告因認被告詐欺原告買受系爭不動產，向臺灣臺北地方法院檢察署（下稱臺北地檢署）提出告訴，經臺北地檢署

訴處分，原告聲請再議，經臺灣高等法院檢察署以102年度上聲議字第1026號處分書駁回再議確定。以上事實，為兩造所不爭執，有林麗紅之除戶戶籍謄本（本院卷第112至113頁）、系爭契約書（見本院卷第14至21頁）、臺北市中山地政事務所網路申領異動索引（見本院卷第23至25頁）、101年6月7日不動產買賣契約書（見本院卷第26至35頁）、101年6月20日信維郵局第3765號存證信函（見本院卷第36至38頁）、92年3月31日不動產買賣契約書（見本院卷第67至72頁）、被告郭興民、莊嘉瑜戶籍謄本（見本院卷第73至76頁）、臺北市中山地政事務所異動索引表（見本院卷第79至83頁），及經本院調閱臺北地檢署101年度偵字第20917號詐欺案件卷宗，審查無誤。

五、其次原告主張被告應連帶給付410萬8096元，然為被告所不承認，並以前詞置辯，從而，本案兩造所爭執者，應為下列事項即：

（一）林麗紅是否於系爭房屋自殺死亡？

（二）承上，林麗紅如係於系爭房屋內自殺身亡，是否即為系爭房屋之瑕疵？被告郭秋虹是否應負物之瑕疵擔保責任？

（三）系爭不動產之價值是否因林麗紅於系爭房屋內自殺死亡而減損，如是其金額為何？

（四）被告郭秋虹是否應依民法第359條、第179條規定返還減少價金，其金額為何？

（五）被告郭秋虹應否依民法第360條規定負損害賠償責任？

（六）被告是否詐騙原告賣受系爭不動產，被告是否應依侵權行為之法律關係，連帶負賠償責任？

六、林麗紅是否於系爭房屋自殺死亡？ 經查，林麗紅於89年5月31日死亡，業為兩造所不爭執，證人許坤源於偵查案件中證述：系爭房屋本為伊前妻林麗紅的，86、87年離婚，但仍全家住在裡面，89年林麗紅趁全家沒有人在家時，在系爭房屋上吊自殺等語（見偵查案件卷宗第59頁），足認林麗紅確於系爭房屋內自殺死亡。

七、承上，林麗紅如係於系爭房屋內自殺身亡，是否即為系爭房屋之瑕疵？被告郭秋虹是否應負物之瑕疵擔保責任？

（一）按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約」，民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限，最高法院著有73年台上字第1173號判例可資參照。次按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「兇宅」，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言，除對居位品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響；與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。又物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至出賣人有無過失，則在所不問（最高法院87年台上字第2907號判例意旨參照）是而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責，據此，依前所述，林麗紅於系爭房屋內自殺死亡，可認屬系爭房屋之瑕疵，被告郭秋虹自應負物之瑕疵擔保責任。

（二）被告雖辯稱依照內政部函釋，凶宅需限於賣方產權持有期間有凶殺、自殺死亡情事，而系爭房屋並非於其產權持有期間發生自殺情事，而不符合凶宅之定義等語，然系爭契約第12條第4項既約定「買賣標的主附屬建物及依法約定專用之部分並無兇殺或自殺致死之情事發生」，已足見原告及被告郭嘉虹就前揭項目的有無，認為係買賣標的物效用是否存在或價格高低之重要因素，自應認系爭房屋存有瑕疵，已排除內政部函釋對於凶宅之定義，再被告抗辯對林麗紅死亡之事不知情，自不必就系林麗紅於系爭房屋自殺死亡一事，就系爭房屋負物之瑕疵擔保責任，惟瑕疵擔保責任係無過失責任，已如前述，被告前揭所辯，亦非足採。

八、系爭不動產之價值是否因林麗紅於系爭房屋內自殺死亡而減損？如是其金額為何？

（一）經本院囑託朝華不動產估價師事務所鑑定，經鑑定人依社會評價、金融機構對授信擔保品為凶宅之鑑價觀點、法院對相似案例之判決等方面，同時以成交實例驗證相似條件下其他不動產是否因此影響市價，綜合判斷系爭不動產確實因而價值減損及其減損比例為17％，並依照比較法及收益法之直接資本化法，推估系爭不動產於系爭契約簽立當時之正常市價為1264萬848元，以計算市價減損額為1049萬1904元等情，有朝華不動產估價師聯合事務102年7月10日朝華102北訴函字第3888號函暨所附不動產估價報告書乙份可參（見本院卷第167頁及卷外）。

（二）被告雖辯稱原告出售系爭不動產予高敏玲後仍可四度轉讓，可見有人在內自殺一事，並不影響其交易流通性，且售價均在1500萬元以上，可徵系爭不動產並無價值減損之情事，惟系爭不動產確因上開事由，而於系爭契約成立時有價值減損之情，系爭不動產嗣後轉售，縱其售價高於系爭契約成立當時價格，但其時間已非一致，市場交易情況即非相同，系爭不動產嗣後之交易價格，即不足以證明其價值不因上開事由而有所減損，被告所辯亦無足採。

九、被告郭秋虹是否應依民法第359條、第179條返還減少之價金？返還之金額為何？

（一）按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金，民法第359 條前段定有明文。又買受人請求減少之價金數額，應依同品質物品之市場價值與瑕疵物品之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，倘買賣當時之價金與市價相當或高於市價時，應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額；倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，應以買賣價金扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額。

（二）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又所謂無法律上之原因而受利益，就受損害人之給付情形而言，對給付原因之欠缺，目的之不能達到，亦屬給付原因欠缺形態之一種，即給付原因初固有效存在，然因其他障礙不能達到目的者是。原告雖以1460萬元買受系爭不動產，然經鑑定結果，系爭房屋如不具上開瑕疵，則系爭不動產之正常市價為1264萬848元，系爭房屋具上開瑕疵，系爭不動產價值減損17％即1049萬1904元，差額為214萬8944元（計算式：12,640,848－10,491,904＝2,148,944），原告雖主張其價值減損應以其購入系爭不動產之價格為計算基準，故其金額應為410萬8906元（計算式：14,600,000－10,497,904 ＝4,108,096），然原告以高於正常市價購入系爭不動產，其差額並非系爭房屋具有上開瑕疵所造成之系爭不動產價值減損，此部份差額自不得列入計算，故原告得請求減少之價金應為214萬8944元，原告已全數支付買賣價金，因此被告郭秋虹受有前揭溢領價金之利益，即無法律上之原因，故原告依不當得利之規定，請求被告郭嘉虹返還214萬8944元，為有理由。

十、被告郭秋虹是否應依民法第360條規定負損害賠償之責？

（一）按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文，而出賣人與買受人間有無此項保證品質之特約，應以契約內容及當事人立約當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準。至於約定之方式，不問係由出賣人主動提出保證，或由買受人要求其品質，而出賣人予以同意，均無不可（最高法院83年度台上字第1205號判決意旨參照）。經查，系爭契約第12條第4項約定：乙方（即被告郭秋虹）已明確告知，買賣標的主附屬建物及依法約定專用之部分並無兇殺或自殺致死之情事發生，甲方（即原告）確已知悉，嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍應負法律上之責任，甲方並得解除本約等語，有系爭契約在卷可稽（見本院卷第20頁），是被告郭秋虹與原告已於系爭契約內特別約定系爭房屋內不得有自殺致死情事，而堪認被告郭秋虹已保證系爭房屋具有前揭品質，再林麗紅於系爭房屋內自殺一事，業經認定如前，是系爭房屋缺少被告郭秋虹保證之品質，其應依民法第360條規定負損害賠償責任。被告雖辯稱被告莊嘉瑜代理被告郭秋虹簽署系爭契約時，並未注意系爭前揭規定，然被告莊嘉瑜既已代理被告郭秋虹於系爭契約上簽名同意前揭保證約定成為系爭契約內容，被告所辯亦無足採。

（二）惟按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例參照），本件原告主張伊以1460萬元購入系爭不動產，因林麗紅於系爭房屋內自殺死亡，系爭不動產受有價值減損之損害為410萬890元（計算式：14,600,000－10,497,904＝4,108,096），系爭房屋經前揭鑑定價值損害，係系爭不動產之正常市價減去具有瑕疵之市價，為214萬8944元，業經鑑定如前，則原告所受損害應以前者為限，原告請求被告郭秋虹賠償410萬8096元，應以214萬8944元範圍內為有理由，逾此範圍外者，即屬原告以高於正常市價購得系爭不動產之價差，此一價差即非系爭房屋有上開瑕疵所致，兩者不具相當因果關係，原告主張上開價差為其所受損害，被告郭秋虹應負賠償責任，即非有據。

十一、被告是否詐騙原告買受系爭不動產，被告是否應依侵權行為之法律關係，連帶負賠償責任？經查，證人許坤源於前揭偵查案件中亦證述：林麗紅自殺後，伊與三名小孩居住約一兩月就搬到基隆路去住，後來決定透過仲介出售系爭房屋，不熟悉買主，伊不確定仲介有無詢問或伊有無告知自殺一事，但伊未告知買主，當時也未因此售價不佳等語（見偵查案件卷宗第59至60頁），再參以證人即居住於系爭房屋樓下之住戶李春滿、李張竹妹到庭分別證述：有聽鄰居聊天時說有人過世在樓上，詳情不是很清楚，也沒有告訴過被告等語；其未一直居住於附近，沒有聽說過樓上發生過什麼事等語（見本院卷第211頁背面至212頁背面），足認被告辯稱渠等不知林麗紅於系爭房屋自殺死亡一事，堪以採信。復酌以原告對被告提出詐欺之告訴，亦經臺灣臺北地方法院檢察署檢察官以101年度偵字第20917號予以不起訴處分，有該不起訴處分書影本在卷可證（見本院卷第121至124頁），已如前所述，亦徵被告並無詐欺原告購買系爭不動產之行為。此外，原告未能證明被告明知有前開非自然身故死亡情事而故意隱瞞不告知之情，尚難認被告有共同詐欺之侵權行為，從而，原告主張依照侵權行為規定請求被告連帶賠償損害，即屬無據。

十二、綜上所述，原告依請求被告連帶給付410萬8096元及利息，應以其中被告郭秋虹應給付214萬8944元及自起訴狀繕本送達翌日即101年11月9日為有理由，而准許之，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。

十三、兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，原告勝訴部分，經核並無不符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許

十四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經本院斟酌後認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

十五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。