臺灣臺北地方法院102年度訴字第1376號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1376號

原告

陳郁仁

訴訟代理人

陳同印

訴訟代理人

陳明宗律師

複代理人

吳沛珊律師

被告

項端

訴訟代理人

曾弘毅

被告

誌群資產管理有限公司

法定代理人

曾弘毅

被告

汪傳伸

被告

王群讓

被告

前 三 人

訴訟代理人

謝瑞雲

上列當事人請求返還買賣價金事件，本院於中華民國104年1月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者；被告同意者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1款、第3款、第2項分有明文。原告起訴時第1-4項聲明為：一、被告項端應給付房屋修繕費用184,800元，及自民國101年12月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告項端應減少房屋價金1,065,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。三、被告項端與被告誌群資產管理有限公司（下稱誌群公司）應連帶給付交屋延遲金117,150元。

四、誌群公司應退還原告仲介服務費及懲罰性賠償金284,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（本院1卷第5-7頁），嗣於102年4月26日以書狀追加汪傳伸、王群讓為被告（1卷第99頁），其聲明1-2項為：一、項端應給付原告1,366,950元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、誌群公司、汪傳伸、王群讓應連帶給付原告281,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（2卷第2頁），就項端部分，係減縮遲延利息起算日，核為減縮應受判決事項之聲明，至被告追加汪傳伸、王群讓部分，因項端、誌群公司並無異議而為本案言詞辯論，視為同意追加，依首揭民事訴訟法規定，應予准許。

乙、原告起訴聲明：1.項端應給付原告1,366,950元，誌群資產管理有限公司、汪傳伸、王群讓應連帶給付原告281,000元，均及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行（2卷第2頁），而主張下情：

壹、原告於民國101年8月9日經被告誌群資產管理有限公司（下稱誌群公司）與被告項端訂立不動產買賣契約書，買受門牌號碼：臺北市○○街00號7樓之14之房屋（下稱系爭房屋），價金為3,550,000元，原告已悉數付清價金，然系爭房屋有漏水、天花板混凝土爆裂、鋼筋外露鏽蝕斷裂之瑕疵，項端已於101年10月19日訂立協議書，同意漏水部分補貼原告150,000元，且於101年11月15日交屋時，書立房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單（下稱系爭結案單），同意由強固企業有限公司（下稱強固公司）修補天花板鋼筋外露瑕疵並開立報價單作為瑕疵修補金額，故原告得依系爭結案單請求項端給付強固公司估計之修繕費用184,800元。又系爭房屋混凝土爆裂及鋼筋外露瑕疵，係氯離子含量過高，原告自得依民法第359條、第360條，請求項端減少價金或賠償損害，其數額依價金三成計算而係1,065,000元（3,550,000×0.3）。又被告項端遲至101年11月15日始完成交屋，遲延55天，應依不動產買賣契約書第7條第6項每逾1日按買賣總價金萬分之六約定，給付違約金117,150元（3,550,000×0.006×55）。

貳、誌群公司以居間不動產買賣為營業，依民法第567條負據實報告及調查義務，然其未曾向原告說明系爭房屋有漏水、氯離子過高之情，亦無交付不動產說明書予原告審閱、留存或作為契約附件，違反善良管理人注意義務，依民法第571條即不得請求報酬，故其受領原告所給付之報酬71,000元，應依民法第179條返還，並應依消費者保護法（下稱消保法）第51條，給付3倍懲罰性賠償213,000元，合計284,000元。又王傳伸、王群讓係誌群公司經紀人員，渠等執行仲介或代銷業務有過失，應依不動產經紀業管理條例第26條，與該公司負連帶賠償責任。

丙、項端則聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行（1卷第80頁），而辯以下情：

壹、兩造於101年10月19日訂立之協議書，約定由伊補貼原告150,000元作為修繕漏水費用，原告則免除其瑕疵擔保責任。伊多次表明願履約維修，然原告未經伊同意，擅另覓廠商維修，費用高達184,800元，故原告起訴請求逾150,000元部分之費用，伊無給付義務。

貳、依內政部不動產交易實價查詢服務網所示，系爭房屋所在大樓每戶平均成交單價為每坪465,700元，而原告購買系爭房屋單價係每坪346,300元，故其以低於市價之8折價購得系爭房屋，縱有其所主張氯離子過高致價值貶損二成之情，其亦無損害；況伊已分別就屋頂漏水、鋼筋外露，各別補償原告150,000元，合計300,000元，故不論系爭房屋氯離子含量為何，原告買受價金應屬合理，無庸再予減價。

參、系爭房屋遲延交屋之原因係原告於兩造協調漏水問題期間，遲延交付完稅款及尾款，致代書無法進行交屋程序，故遲延交屋可歸責原告，而不可歸責伊，原告自不得請求違約金。

丁、誌群公司、汪傳伸、王群讓均聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行（1卷第41、190、235頁），並以下詞置辯：誌群公司營業員王群讓協調兩造就漏水、鋼筋外露之補償達成協議，原告乃於101年11月15日書立系爭結案單完成交屋，並當場同意給付仲介服務費71,000元，王群讓並無違反善良管理人注意義務；而汪傳伸係誌群公司之經紀人，負責審核所有契約及不動產說明書，汪傳伸就兩造訂立之契約文件均詳予審核，並無何違失，誌群公司、汪傳伸、王群讓既未違反不動產經紀業管理條例規定，則原告自不得依民法179條請求誌群公司返還71,000元，或依消保法第51條請求三倍懲罰性賠償金213,000元，甚或依不動產經紀業管理條例第26條，訴請汪傳伸、王群讓負連帶賠償責任。

戊、兩造不爭執事項：

壹、原告於101年8月9日經誌群公司之不動產經紀人汪傳伸、經紀營業員王群讓之仲介，向項端買受系爭房屋，約定買賣價金3,500,000元，101年9月20日前交屋，有不動產買賣契約書在卷足憑（1卷第8-13頁）。

貳、原告已付清價金，兩造於101年11月15日完成交屋。

參、原告已給付誌群公司仲介費71,000元。己、本院判斷：原告主張系爭房屋有漏水、鋼筋外露氯離子含量過高之瑕疵，得請求漏水及鋼筋外露之瑕疵修補費用，並就氯離子過高瑕疵請求減少價金或損害賠償，又因項端遲延交屋，伊得依不動產買賣契約第7條第6項約定請求違約金。而汪傳伸、被告王群讓未盡調查義務、未據實告知上開瑕疵，誌群公司除應返還報酬外，另應給付三倍懲罰性賠償金，渠等3人應依不動產經紀業管理條例第26條連帶負賠償責任，然為被告所否認，並以上詞置辯。是本件應審究者：一、項端應給付之瑕疵修繕費用金額，依系爭結案單約定，究係150000元或係強固公司所估列之184800元；二、系爭房屋有無氯離子過高之瑕疵、原告得否依民法第359條、第360條請求減價或損害賠償；三、項端有無給付遲延；四、被告誌群公司應否依民法第179條規定返還報酬，並依消保法第51條給付3倍懲罰性賠償金，而汪傳伸、王群讓需依不動產經紀條例第26條就該賠償金負連帶賠償責任，爰分敘如下。

壹、依原告與項端於101年11月15日訂立之系爭結案單約明：「雙方同意暫保留新臺幣15萬元於履約專戶內，待天花板鋼筋外露的瑕疵修繕完成，再由專戶撥付賣方（即被告項端）。雙方同意共同僱請強固企業有限公司檢驗修繕本約天花板之鋼筋外露情形，修繕之費用概由賣方負擔」（1卷第83頁），依上開結案單「暫」保留15萬元，而由強固公司檢修，修繕費用「概」由賣方負擔之文義，可知兩造因不知鋼筋外露修繕費用多寡，乃暫保留15萬元價金未支付，並約由項端負擔強固公司修繕費用；再佐以系爭房屋於11月15日點交時在場之地政士即證人廖惠嵐到庭證述；謝瑞雲從電腦上面抓一個修繕公司即強固公司，詢問原告與項端能否接受該公司修繕，渠等2人同意，修繕費用由賣方負擔，而履約保證專戶先保留15萬元，俟修繕完畢再還給項端等語（2卷第9頁背面），可知兩造並無就鋼筋外露部分之瑕疵修補費用以15萬元為給付上限之意，僅係約定先於專戶預留15萬元，是項端抗辯：兩造有以15萬元為修繕費用上限之意云云，尚難採信。又強固公司於101年12月15日所出具修繕系爭房屋之工程報價單載明，修繕費用估為184,800元（1卷第28頁），而細閱該單，核與卷附臺北市建築師公會鑑定報告檢附之工程費用估算表（2卷第157-158頁），兩者工法、工項相近，是強固公司報價單並無不合理之處，堪以信憑，是兩造既已合意強固公司為檢驗修繕，項端自應依系爭結案單，給付原告修繕費用184,800元。至項端執卷附另兩家廠商均各未逾15萬元之估價單謂強固公司報價單金額過高云云，惟兩造係合意由強固公司為修繕，自應以該公司報價單為兩造修繕費用金額依據，且天花板鋼筋外露瑕疵之修繕，須搭設施工架，此由強固公司出具之工程報價單及臺北市建築師公會工程之費用估算表均編有施工架費用一節即足明之（1卷第28頁、2卷第157-158頁），而細閱項端所提2紙報價單（1卷第84-85頁），竟無施工架相關費用之編列，自難認該兩紙報價單之金額為合理，是項端此部分抗辯，亦不可採。

貳、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第359條、第360條分有明文。系爭房屋氯離子濃度未逾國家標準上限，並無過高一節，業據本院送臺北市建築師公會鑑定，經該公會委請立鋼國際工程股份有限公司現場採樣氯離子試體（樑2處鑽心取樣、1處採粉末試體），結果為3處氯離子含量僅為0.0256kg/m3、0.03 25kg/m3、0.0395kg/m3，均未逾國家標準CNS3090A2042預拌混凝土氯離子含量規定所訂上限0.3kg/m3，有卷附鑑定報告足證（2卷第101-102頁），是系爭房屋氯離子濃度既遠低於國家標準規範之上限，即無原告所指氯離子過高之瑕疵或品質之欠缺，故其謂鋼筋外露、漏水係氯離子過高所致，而依上揭民法規定，請求因氯離子過高所得減少之價金或損害賠償0000000元，自屬無由。

參、系爭契約第1條第4項固載本房地至遲101年9月20日前可交屋，而兩造嗣於101年11月15日完成交屋，然系爭契約第3條第2項（付款方式）約明：「第四期（尾款）甲方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，甲方應於完稅前，確認貸款額度及辦妥相關之對保手續，並於移轉登記完成五日內，金融機構核撥時存匯入履保專戶，雙方並同時辦理交屋。核貸額度不足支付尾款者，其差額甲方應於給付第三期款時將差額存匯入履保專戶」（1卷第9頁），次酌以系爭房屋移轉登記予原告係101年9月14日，依上開契約約定，原告應於101年9月19日前支付尾款，兩造並應同時辦理交屋，亦即，原告支付尾款日，即為項端交屋清償期，然原告遲於101年11月15日始交付第3期完稅款及第4期尾款，而項端即於同日交屋，此為原告所不爭，復經辦理系爭房屋移轉登記之地政士即證人廖惠嵐到庭證述屬實，且有廖惠嵐所檢附經原告與項端於101年11月15日簽認之稅費明細單、系爭結案單在卷為徵，則項端於原告101年11月15日交付尾款時，即依上開系爭契約第3條第2項約定，於同日交屋，自未陷於給付遲延，而不負給付系爭契約第7條第6項違約金責任。原告雖主張：係項端未履行修繕漏水、鋼筋外露鏽蝕斷裂之義務，而拖延交屋日云云，然項端有無履行修繕義務，為瑕疵擔保責任之問題，與交付義務清償期是否屆至一節，核屬二事，原告自不得己逾9月20日而遲於11月15日交付尾款，又反謂項端早應於9月20日前交屋，故原告請求自9月21日起至11月15日止之違約金，此核與兩造上開系爭契約第3條第2項交屋與尾款給付應同時履行之約定不符，原告此部分主張，依約無據，自無足憑。

肆、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。民法第179條、消保法第51條、不動產經紀業管理條例第26條分有明文。誌群公司受有71000元報酬利益，係基於有效契約之法律上原因，原告未舉證該公司受領利益無法律上原因，則其依民法第179條訴請其返還云云，自屬無由。至汪傳伸、王群讓並未受有71000元利益，原告自不得向渠等依民法第179條請求返還。又消保法第51條已明定限於「依本法」所提之訴訟，始得依該條請求3倍或1倍以下之懲罰性賠償金，然原告對誌群公司所提本件訴訟，其請求權基礎並無消保法，自不符消保法第51條所定上開要件，而不得對誌群公司請求3倍懲罰性賠償金213000元。又原告並未陳明並舉證王群讓、汪傳伸之行為究致其受有何損害，則原告依不動產經紀業管理條例第26條，主張渠等應與誌群公司連帶給付消保法第51條懲罰性賠償金云云，尚無可採。

伍、綜上，原告依系爭結案單、民法第359條、第360條、第179條、消保法第51條、不動產經紀業管理條例第26條，請求項端給付修繕費用184,800元，及自起訴狀繕本送達翌日（即102年1月26日，1卷第35頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，核屬無由，應予駁回。

庚、因原告勝訴部分所命項端給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款，應依職權宣告假執行，並依職權宣告項端預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分之假執行聲請，因訴之駁回而失附依，故併予駁回。

辛、兩造所提其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核不影響判決結果無影響，爰未逐一論述，附此敘明。

壬、結論：原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項但書、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

民事第五庭法 官 陳琪媛