臺灣臺北地方法院102年度重訴字第561號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第561號

原告

周國華

訴訟代理人

陳伯勳

訴訟代理人

陳志斌律師

被告

郭萬得

被告

周美惠

訴訟代理人

李元德律師

被告

蔡致仁

訴訟代理人

沈政雄律師

上列當事人間確認優先承買權等事件，本院於民國105年10月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。本件原告起訴主張其就被告郭萬得原有坐落臺北市○○區○○段○○段000 號土地（下稱系爭土地）有法定租賃關係，嗣系爭土地經臺灣士林地方法院（下稱士林地院）98年度執字第00000 號執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣，由被告周美惠於民國99年3月9日以新臺幣（下同）1,588 萬元拍定，然執行法院並未依法通知原告優先承購，被告周美惠於同年9月13日取得法院核發之權利移轉證書後，於同年9 月20日辦理系爭土地所有權移轉登記，復於100 年6月7日與被告蔡致仁通謀為虛偽之意思表示，將系爭土地移轉登記予被告蔡致仁，爰依土地法第104條第1項、第2項、民法第87條第1項、第113條、第759條之1第2項等規定，請求：㈠確認原告對系爭執行事件於99年3月9日拍賣程序由被告周美惠以1,588 萬元拍定被告郭萬得所有之系爭土地有依同樣條件優先購買之權。㈡被告周美惠、蔡致仁應將100 年6月7日士林地政事務所100年士林字第128000 號買賣系爭土地之所有權移轉登記予以塗銷。㈢被告郭萬得、周美惠應將99年9 月20日士林地政事務所99年士林字第217220號買賣系爭土地之所有權移轉登記予以塗銷。㈣原告向被告郭萬得給付1,588 萬元後，被告郭萬得應將系爭土地所有權移轉登記予原告。嗣訴狀送達被告後，原告於103 年6月6日提出準備書㈢狀主張被告周美惠抗辯其係以2,400 萬元出售系爭土地予被告蔡致仁，如渠等間確有買賣系爭土地之真意，爰依土地法第104條第1、2項，追加備位聲明：㈠確認原告對於被告蔡致仁100年4月30日以1,3017,200元（或經法院審認之實際買賣價金）向被告周美惠買受之系爭土地有依同樣條件優先購買之權。㈡被告周美惠、蔡致仁應將100年6月7日士林地政事務所100年士林字第128000號買賣系爭土地之所有權移轉登記予以塗銷。㈢被告周美惠於原告向其給付13,017,200元之買賣價金（或經法院審認之實際買賣價金），應同時就系爭土地按其與被告蔡致仁間於100年4月30日辦理買賣移轉登記之同一條件與原告簽立買賣契約出賣予原告，並將系爭土地所有權移轉登記予原告。經核原告請求之基礎事實具關連性，且證據資料可共通利用，本於訴訟經濟原則，宜利用同一訴訟程序審理，藉以一次解決紛爭，依首開規定，應予准許。

二、被告郭萬得經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠原告所有門牌號碼臺北市○○區○○街00號房屋（下稱系爭建物）所坐落之系爭土地原屬被告郭萬得所有，被告郭萬得以系爭土地設定抵押向農民銀行貸款，嗣農民銀行將該不良債權讓與上鼎資產管理公司，再由訴外人蔡慶華以低價向上鼎資產管理公司受讓上開債權後，向士林地院聲請強制執行拍賣系爭土地（即系爭執行事件），嗣被告周美惠向蔡慶華受讓該項債權；執行法院於拍賣公告上載明系爭建物所有人（即原告）與系爭土地所有人郭萬得間有法定租賃關係，且有優先承購權，惟於拍賣期日前並未依法通知原告表示意見，嗣系爭土地於99年3月9日由被告周美惠拍定，執行法院於同年3月11日按原告戶籍地址「臺北市○○區○○街00巷0號」通知原告得於10日內以相同條件行使優先承購權，但該函於3月12日因郵務人員誤投於老泉街26巷7-7號，由居住該址之非法定代收人楊美蘭誤收，楊美蘭於次日將該函退還郵務機關，郵務機關於3 月17日以原告遷移不明為由退回執行法院，然執行法院竟未向原告上開戶籍地址補行送達，而其另外對原告過去之戶籍地址所為之寄存送達，亦不符法定送達要件，是執行法院迄仍未將「得行使優先承購權」之通知合法送達原告。又原告於知情當天（即99年3 月11日）即以「優先購買系爭土地」向執行法院聲請閱卷，並於99年3 月19日閱卷後，於同年3 月23日起數度就執行法院之程序瑕疵聲明異議，經最高法院三次裁定及臺灣高等法院兩次裁定將原裁定廢棄，認上開行使優先承購權之通知並未合法送達原告，從而原告對於系爭土地仍有優先承購權且得行使權利之10日期限尚未起算。

㈡被告周美惠、蔡致仁夫婦知悉最高法院已對其為不利之裁定後，為圖漂白兼謀暴利，乃由被告周美惠於99年12月22日、100年1月28日先後發函予原告，表示已依「總價款2,400 萬元整為出售之處分…買方應依約定於簽約時支付總價金百分之五十並於簽約當日起算二十日內支付總價金百分之九十」等條件讓售系爭土地，並要求原告得於10日內依同樣條件行使優先承購權，然其上開存證信函載明總價金為2,400 萬元，何以簽約款1,200萬元（總價金之50%）加計第二期款2,160萬元（總價金之90%）高達3,360 萬元，其內容矛盾錯誤百出，令原告無所適從；況原告優先購買權之行使，應俟執行法院合法通知，始得於法定期限內向該院主張，而非應向非法出賣系爭土地之被告周美惠為之。又被告周美惠、蔡致仁夫婦係於100年4月30日始簽訂「所有權買賣移轉契約書」（指物權契約），且於同年6月3日以「本件土地確係自己使用並無出租他人屬實，如有不實願負法律責任」等語，虛偽切結規避土地法第104 條通知義務，非法憑為移轉登記，是被告周美惠前揭2 件通知函難謂適法；被告蔡致仁取得系爭土地產權後，再於100年8月間以系爭土地與坐落建物間有法定租賃關係，對原告起訴請求給付租金。由上可見渠等明知系爭土地與其上建物有法定租賃關係，而有土地法第104 條之適用，竟偽作假買賣暨不實切結，由被告周美惠將系爭土地移轉登記予被告蔡致仁，而通謀虛偽買賣系爭土地，則渠2人間於100 年6月7日就系爭土地之所有權移轉登記即屬通謀虛偽意思表示而不生法律效力，依民法第87條、第113 條規定，渠2 人應負回復原狀之義務。則執行法院代被告郭萬得將系爭土地拍定賣予被告周美惠，依土地法第104條第2項、民法第426 條之2第3項，不得對抗有優先承購權之原告，是原告以系爭土地拍定價額1,588 萬元交付執行法院時，被告郭萬得應將系爭土地移轉登記予原告。

㈢依被告周美惠、蔡致仁於臺灣臺北地方法院檢察署（下稱臺北地檢署）被訴偽造文書乙案所提資金流程及檢察官不起訴處分書所載，蔡致仁於99年8月6日、12月29日分別匯款430萬元予周美惠，旋出款250萬元，迨於100年7月27日、7月29日及8月4日又先後匯款826萬元、510萬元及260 萬元予周美惠（合計1,596萬元），另於同年8月29日由周美惠匯回100萬元至蔡致仁帳戶，同年9月26日再匯回600萬元至蔡致仁帳戶，可見前揭數筆匯進、匯出（即回流）款項，僅係渠等夫妻間日常資金之交流，不能視為被告蔡致仁買受系爭土地之簽約款；又被告蔡致仁匯款給付被告周美惠購地價金共2,456萬元，並於短時間再匯回950萬元，然依被告周美惠前揭通知原告優先承購函所示，渠等夫婦應於99年12月22日前即已簽約，且被告蔡致仁依約應給付周美惠1,200 萬元簽約金，然其僅於99年8月6日、12月29日各匯款430萬元，其餘1,596萬元係100年6月7日辦竣移轉登記後之100年7 月22日接到原告律師函後始再補匯，該次匯款並不等同價金之給付；另渠等夫婦於100年4月30日訂立所有權買賣移轉契約，其上所載之買賣價額為13,017,200元，則前揭通知函已難符土地法第104 條所載「同樣條件」之規定；再者，原告於102年7月間接獲不起訴處分書，始知悉被告蔡致仁所供述其向周美惠買受系爭土地支付價金之時間、金額，此與前揭通知函通知原告優先承購系爭土地之條件截然不同，該項通知應無法律效力。由前述被告蔡致仁匯款時間、金額與被告周美惠2 紙通知函所載買賣條件全然不符，渠等復未能提出實際買賣契約（私契）以實其說，則該匯入之款項難認係買受系爭土地之價金，況該款項有大量回流現象，足證渠等買賣系爭土地之過程全屬虛偽不實。又如認被告周美惠、蔡致仁間確有買賣系爭土地之真意，且上揭物權契約所載買賣價金確為其實際買賣價金，則該契約即具法律效力，原告亦得逕以該物權契約所載總價金13,017,200元之同樣條件向出賣人周美惠主張優先承購系爭土地。

㈣爰依土地法第104條第1項、第2項、民法第87條第1項等規定，先位聲明求為判決：⑴確認原告對系爭執行事件於99年3月9日拍賣程序由被告周美惠以1,588萬元拍定被告郭萬得所有之系爭土地有依同樣條件優先購買之權。⑵被告周美惠、蔡致仁應將100年6月7日士林地政事務所100年士林字第000000號買賣系爭土地之所有權移轉登記予以塗銷。⑶被告郭萬得、周美惠應將99年9 月20日士林地政事務所99年士林字第000000號買賣系爭土地之所有權移轉登記予以塗銷。⑷原告向被告郭萬得給付1,588 萬元後，被告郭萬得應將系爭土地所有權移轉登記予原告。另依土地法第104條第1、2 項規定，備位聲明求為判決：⑴確認原告對於被告蔡致仁100年4月30日以13,017,200元（或經法院審認之實際買賣價金）向被告周美惠買受之系爭土地有依同樣條件優先購買之權。⑵被告周美惠、蔡致仁應將100年6月7日士林地政事務所100年士林字第128000號買賣系爭土地之所有權移轉登記予以塗銷。

⑶被告周美惠於原告向其給付13,017,200元之買賣價金（或經法院審認之實際買賣價金），應同時就系爭土地按其與被告蔡致仁間於100年4月30日辦理買賣移轉登記之同一條件與原告簽立買賣契約出賣予原告，並將系爭土地所有權移轉登記予原告。

二、被告周美惠辯稱：

㈠被告周美惠於99年3月9日經由執行法院拍賣程序取得系爭土地後，執行法院已對原告發出優先承買通知，雖該通知送至被告戶籍地「臺北市○○區○○街00巷0 號」，由訴外人楊美蘭於99年3月12日收受後，復於同年3月16日以「此人不在拒收」為由退回法院，惟原告於99年3 月11日以其經他人轉告得知系爭土地業經拍定，其為系爭建物所有人，就系爭土地有優先承買權，為瞭解案情，俾便依法承買為由，聲請閱覽系爭執行案卷，並於99年3 月19日閱畢，堪認原告最晚於閱卷時已知悉被告周美惠買受系爭土地之價格等買賣條件。嗣被告周美惠另於100年1月22日寄發存證信函，通知原告將以2,400 萬元出售系爭土地，原告是否願以相同條件行使優先承買權，原告於同年2月9日函覆稱其將於執行法院遂行執行程序之先決條件（即合法送達上開優先承買通知）後，始適時行使優先承買權等語，是原告於100年1月22日知悉被告周美惠再以2400萬元將系爭土地出賣予被告蔡致仁，亦未主張願以1,588萬元或2,400萬元同一價格條件行使優先承買權，依土地法第104條第2項規定，原告已喪失優先承買權。

㈡原告以被告周美惠與蔡致仁就系爭土地之買賣為通謀虛偽意思表示及就所有權移轉登記為不實之切結，向臺北地檢署提出刑事告訴，經該署偵查後認系爭買賣確屬真實無虛偽情事，而為不起訴處分，且被告周美惠亦已依土地法第104條第2項之規定通知原告行使優先購買權，則在原告自願放棄其權利之情況下，自不得再事主張。

㈢聲明：原告之訴駁回。

三、被告蔡致仁則以：

㈠系爭土地於99年3月9日以1588萬元拍定，執行法院乃於同年3 月11日寄發優先購買通知函，命原告於10日內聲明願否依同樣條件優先承買系爭土地，該函於同年3 月12日送達原告之戶籍地「臺北市○○區○○街00巷0 號」，由第三人楊美蘭於該址以同居人身分代收，依民法第95條第1 項規定，即發生達到之效力，不以原告實際上有無收受知悉而有影響；又執行法院亦於99年3 月10日將優先購買通知函寄送至「臺北市○○區○○○路0 段000號4樓」原告之營業場所，原由「民德代書事務所‧民福房屋」署名「曾小鈐」之員工以受僱人身分代收，忽又將其劃掉，改寄存於臺北市政府警察局萬華分局以為送達，然原告與其訴代陳伯勳合夥經營民德地政士事務所，且上址1至4樓均為原告所有，原告亦於另案稱：「我曾經設籍在那裡，當然會有收件，那是我的房子我偶爾會過去」等語，顯見該址確實為原告可支配之範圍，不因原告受僱人有權收受後將其退回而有影響。又原告知悉系爭土地已拍定之事實後，於99年3 月11日以其有優先承買權為由向執行法院聲請閱卷，並委任陳伯勳於99年3 月18日閱畢，而執行法院之優先購買權通知函即附於卷內，是原告就優先承買之買賣條件，至遲於99年3 月19日即知悉，且由其於99年4月1日向執行法院提出聲明異議狀稱：周美惠…以高於底價630萬元之1,588萬元高價應買得標等語，確實於閱卷時知悉拍賣價格為1,588 萬元，其遲至102年5月18日始起訴主張行使，應已喪失優先承買權。

㈡原告主張周美惠辦理系爭土地所有權移轉登記時，於申請書上記載「土地自己使用，無出租他人屬實」字樣之切結，且無買賣價金之支付，乃作假之買賣，乃對被告向臺北地檢署提出使公務員登載不實等罪嫌之告訴。然查，系爭土地與原告所有之建物係依民法第425條之1規定擬制其租賃關係，周美惠主觀上認知未與原告簽訂租賃契約，亦未向原告收取租金，自認其無出租行為，難認有何偽造切結書之犯意，且依土地稅法第6條、第9條等規定，此項切結僅影響周美惠出售系爭土地時，得否按自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅，而「本案土地係自用」之切結用語，係因地政機關提供之制式章戳未妥所致，業經修正，此有士林地政事務所102年5月13日北市士地登字第10230559500號函可稽，尚不得以此推認被告蔡致仁與周美惠間就系爭土地之買賣有何通謀虛偽意思表示之情事。另被告蔡致仁與周美惠間就買賣系爭土地之付款流程，亦經臺北地檢署檢察官調閱被告間之資金流向查明屬實，予以被告不起訴處分，足見被告蔡致仁與周美惠間就系爭土地確有如優先購買通知函所載買賣條件之買賣關係存在，而買賣之法律關係僅當事人意思表示合致即成立，無須以書面為之，被告蔡致仁與周美惠合意買賣系爭土地，未簽立書面買賣契約，亦難指為虛偽。

㈢又系爭土地所有權移轉契約書（即俗稱公契）上所載之土地價格為當年度之土地公告現值，係為計算土地增值稅之用，並非私契之買賣價金，被告蔡致仁與周美惠就系爭土地之買賣價金為2,400 萬元，業由周美惠以存證信函通知原告是否以同一價格行使優先承買權，原告回函表示無從照辦，已喪失優先承買權。再者，原告並未對執行法院表明行使優先購買權，執行法院乃發給周美惠權利移轉證書，由周美惠於99年9 月20日辦妥系爭土地所有權移轉登記，則參照土地法第43條規定，被告蔡致仁因信賴該登記而取得所有權，其權利自不因前手周美惠取得土地所有權有無效或得撤銷之事由而受影響，縱認執行法院因未將買賣條件合法通知原告而不得對抗原告，以致物權移轉行為為無效，原告仍不得訴請塗銷相關之所有權移轉登記。

㈣聲明：原告之訴駁回。

四、被告郭萬得未到庭爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

五、兩造不爭執之事項：

㈠系爭土地於69年10月15日登記為被告郭萬得所有，坐落於系爭土地上之系爭建物則係於81年6 月25日辦理第一次所有權登記為被告郭萬得所有，被告郭萬得於82年3 月18日將系爭建物所有權移轉為訴外人陳伯勳、曾瑞堂及劉朝嘉等三人分別共有，應有部分各1/3 ，嗣由原告自上開共有人受讓系爭建物之應有部分，並於96年5 月14日以贈與為原因取得系爭建物所有權全部，原告與被告郭萬得間，推定在系爭建物得使用期限內，就系爭土地有租賃關係。

㈡被告郭萬得擔任訴外人鄭美玲向中國農民銀行借款之連帶保證人，並提供系爭土地為擔保，於79年2 月24日設定最高限額1,200 萬元之抵押權登記予中國農民銀行，約定存續期間自79年2 月22日起至109年2月21日止，嗣上開債權輾轉讓與訴外人蔡慶華，蔡慶華乃對被告郭萬得聲請強制執行，經士林地院以98年度司執字第54507 號強制執行程序查封拍賣被告郭萬得所有系爭土地。

㈢蔡慶華於系爭強制執行程序進行中之99年2月1日，將其對被告郭萬得之債權讓與被告周美惠，被告周美惠於99年3月9日參與第一次拍賣程序，以1,588 萬元拍得系爭土地，經執行法院核算債權金額及命被告周美惠補繳差額後，於99年9月8日發給權利移轉證書，被告周美惠於同年9 月13日取得該權利移轉證書，並於99年9 月20日辦理系爭土地之所有權移轉登記。

㈣被告周美惠於99年12月22日、100年1月28日寄發台北北安郵局第560 號、中和民富街郵局第20號存證信函予原告，通知原告欲以2,400 萬元出售系爭土地，原告得於10日內依同樣條件行使優先承購權；原告於100 年2月9日以台北華江橋郵局第1697號存證信函回覆被告周美惠。

㈤被告周美惠於100 年6月7日以買賣為原因將系爭土地辦理所有權移轉登記予其配偶即被告蔡致仁。

㈥原告對被告周美惠、蔡致仁提出詐欺等刑事告訴，經臺北地檢署檢察官以104 年度偵續三字第21號為不起訴處分，原告提起再議後，由臺灣高等法院檢察署以105 年度上聲議字第6306號駁回再議確定。

六、得心證之理由：

㈠本件原告主張系爭土地及建物原為被告郭萬得所有，嗣被告郭萬得將系爭建物所有權移轉為訴外人陳伯勳、曾瑞堂及劉朝嘉等三人共有，再由上開三人輾轉讓與原告，依民法第425條之1、土地法第104 條規定，原告與系爭土地所有人即被告郭萬得間有法定租賃關係，而就系爭土地有優先承購權，然系爭土地由被告周美惠以1,588 萬元拍定後，執行法院並未合法通知原告行使優先承購權，其代被告郭萬得將系爭土地移轉予被告周美惠之物權行為，對於承租人即原告不生效力；被告周美惠復與被告蔡致仁通謀為虛偽之買賣，將系爭土地移轉登記予被告蔡致仁，渠2 人就系爭土地所為之所有權移轉登記亦屬無效，爰依土地法第104 條第1項、第2項、民法第87條第1項、第113條、第759 條之1第2項等規定，於先位之訴請求確認原告對系爭執行事件由被告周美惠於99年3月9日以1,588 萬元拍定被告郭萬得所有系爭土地有依同樣條件優先承購之權，被告等應將系爭土地之所有權移轉登記塗銷，被告郭萬得於原告給付1,588 萬元後，應將系爭土地所有權移轉登記予原告；於備位之訴請求確認原告對被告蔡致仁於100年4月30日以13,017,200元（或經法院審認之實際買賣價金）向被告周美惠買受系爭土地有依同樣條件之優先承購權，被告等應將系爭土地之所有權移轉登記塗銷，被告周美惠於原告給付13,017,200元（或經法院審認之實際買賣價金）後，應將系爭土地所有權移轉登記予原告。被告周美惠、蔡致仁則否認有何通謀虛偽買賣系爭土地之情事，並辯稱原告就系爭土地之優先購買權已因逾期不行使或拒絕承買而喪失。

㈡先位之訴部分：

⑴按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。土地法第104 條第1項、第2項前段定有明文。次按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。此項規定，於任何權利之行使及義務之履行，均有其適用。又權利失效係源於誠信原則，應以權利人不行使權利，確已達相當之期間，致義務人產生正當之信賴，信任權利人將不再行使其權利，並以此作為自己行為之基礎，對義務人之行為有應加以保護之情形，而依一般社會之通念，權利人如對之行使權利，有違誠信原則，始足當之。查民法第426條之2 規定優先購買權之通知，應以書面為之，立法意旨在於使土地與其上房屋同歸一人所有，以維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用，非在使優先購買權人巧取利益。是土地優先購買權人如已知悉土地所有權人出賣基地及買受人並買賣條件，應於相當期限內行使其權利，若長期不行使，或嗣後房地價格飆漲後，再主張行使優先購買權，不僅有悖於法之安定性，且與法律規定依同樣條件購買之本旨不符，自有失公允，並與誠信原則有違（最高法院103年度台上字第854號、103年度台上字第2436號、100年度台上字第2019號判決要旨參照）。經查，系爭土地於99年3月9日由被告周美惠以1,588萬元拍定，執行法院乃於同年3月11日寄發99年3月9日士院木98司執速字第54507 號函，通知原告於文到10日內聲明願否依同樣條件優先承買系爭土地，該函於99年3月12日送達原告之戶籍地臺北市○○區○○街00巷0 號，由其弟媳楊美蘭以同居人身分收受，嗣楊美蘭以「此人不在拒收」為由退回該郵件，經郵務機關於同年3月17日以受送達人遷移不明將上開通知函退回執行法院等情，有士林地院民事執行處函、送達證書及退回公文封附卷可稽（見本院卷附執行卷第56頁反面、第57頁，本院卷一第136 頁），固難認上開優先購買權通知函已於99年3 月12日合法送達原告。惟原告於99年3 月11日以其就系爭土地有優先承買權，為瞭解案情，俾便依法承買為由，向執行法院具狀聲請閱覽執行卷宗，經執行法院於99年3 月15日通知原告，指定原告得於99年3月19日上午9時閱卷，原告隨即委任陳伯勳於是日閱畢，此有民事聲請狀、閱卷通知函、送達證書、民事委任書附卷可稽（見本院卷附執行卷第59至62頁）。而上開執行法院通知優先承買權人之通知函稿、由楊美蘭代收之送達證書及退回之公文封均附於系爭執行卷宗內，送達證書及退回公文封上均記載受送達人為周國華，送達文書為優先承買權通知一件；優先承買權通知函（稿）之主旨載明：「請於文到10日內，依說明二所示聲明願否依同樣條件優先承買附表所示不動產，逾期未表示，視為放棄，請查照。」；說明載明：「一、…債務人郭萬得所有如附表之不動產，業經以新台幣1,588,000 元於民國99年3月9日拍定。二、依土地法第34條之1 、第104條第1項，下列之人有依同樣條件優先承買之權㈠共有人。㈡地上權人。㈢典權人。㈣租地建屋之基地承租人或基地出租人。三、台端如符合上開資格，對該不動產有優先承買權，得以拍定之同一價格優先承買…。」堪認原告於99年3 月19日閱卷時已知悉執行法院曾向其送達上開優先承買權通知函及該通知函之內容，此由原告旋於閱卷後之99年4月1日向執行法院提出聲明異議狀略以：「…再由周美惠渾充善意第三人，經由精算以高於底價630 萬元之1,588 萬元高價應買得標，造成既成事實圖引聲明人入甕並要求聲明人照單全收，屆時不論聲明人是否行使優先承購…」、「本案歷債權人精心操弄層層剝削、優先購買權對聲明人並無實益可言！惟債權人周美惠…竟自拉自唱於99.3.9拍賣時固以1,588 萬元高價應買拍定」等語（見本院卷附執行卷第87頁反面、第88頁、90頁），足見原告已知悉執行法院已限期通知其行使優先承買權及優先承買之條件，應認原告於99年3 月19日閱卷時，已收受執行法院優先購買權之通知，其未於10日內向執行法院聲明願以拍定價格之同樣條件行使優先購買權，依前揭規定其優先權即視為放棄。又縱認執行法院未合法通知原告行使優先承買權，然原告至遲於99年3月19日已知悉被告周美惠以1,588萬元拍得系爭土地之買賣條件及執行法院已發函詢問其是否願依相同條件優先購買系爭土地，迄至執行法院於99年9月8日發給權利移轉證書，已逾5月餘，其間原告僅就執行程序提出異議、抗告、再抗告，惟迄未向執行法院聲明願以拍定價格之同樣條件行使優先購買權，嗣於102年5月19日始向本院起訴主張願以1,588萬元購買系爭土地，距99年3月19日知悉得行使優先購買權，已逾3年；且系爭土地於99年3月間之土地公告現值為每平方公尺106,175元，至102年1月為每平方公尺139,500元，有公告地價及公告土地現值表在卷足憑（見本院卷一第134頁），其漲幅高達31%（計算式：139,500元－106,175元/106,175元×100%），如仍許原告以原拍定價格行使優先購買權，將致法律關係陷於不安定且失之公平，未符土地法第104條規定保障優先購買權人之立法意旨，應認原告於99年3月19日知悉買賣條件及得行使優先購買權後，逾3年始主張行使優先購買權，其權利之行使，已違反誠信原則而不得為之。從而，原告主張執行法院於系爭土地拍定後，未合法通知原告行使優先承購權，執行法院代被告郭萬得將系爭土地出售並移轉所有權予被告周美惠之債權契約及物權行為，對原告不生效力云云，非有理由。

⑵次按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1 項定有明文。「所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示，在贈與或買賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成立。」；「第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之責」；「本件被上訴人先位聲明，請求確認上訴人間系爭抵押權及抵押債權均不存在及求為命上訴人將系爭抵押權登記予以塗銷，係主張上訴人間並無任何債權債務關係，系爭抵押權亦係基於通謀而為之虛偽意思表示所設定云云。依首開說明，自應由被上訴人就上訴人間有何基於通謀而為虛偽之意思表示，及雙方均無欲為其意思表示所拘束之意而相與為非真意之合意情形，負舉證之責。」（最高法院86年度台上字第3865號判決、48年台上字第29號判例、98年度台上字第2469號判決要旨參照）。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例要旨參照）。本件原告主張被告周美惠、蔡致仁間就系爭土地為通謀虛偽之買賣，無非以被告周美惠之優先購買通知函記載總價金為2,400萬元，卻又稱簽約款為總價金之50%、第二期款為總價金之90% ，其內容矛盾錯誤百出，令原告無所適從；又被告周美惠、蔡致仁夫婦於100年4月30日始簽訂「所有權買賣移轉契約書」（指物權契約，俗稱公契），且於同年6月3日以「本件土地確係自己使用並無出租他人屬實，如有不實願負法律責任」等語，虛偽切結規避土地法第104 條通知義務，非法憑為移轉登記；被告蔡致仁取得系爭土地產權後，再於100年8 月間以系爭土地與坐落建物間有法定租賃關係，對原告起訴請求給付租金；被告2 人於臺北地檢署被訴偽造文書乙案所提資金流程及檢察官不起訴處分書所載，彼等間數筆匯進、匯出（即回流）款項，僅係渠等夫妻間日常資金之交流，不能視為被告蔡致仁買受系爭土地之價金，且其給付價金之時間、金額，與被告周美惠通知原告優先承購函所載之購買條件全然不符，渠等復未能提出實際買賣契約（俗稱私契）以實其說，足證渠等買賣系爭土地之過程全屬虛偽不實等情，資為論據。經查：

①被告周美惠通知原告是否願以相同條件優先承買系爭土地之通知函記載出售總價金為2,400萬元，買方應於簽約時支付總價金之50%，簽約日起20日內支付總價金之90%等語（見本卷卷一第30至33頁），業已表明以2,400萬元出售系爭土地，請原告於文到10日內表示是否願以相同條件承購，其付款比例雖有誤載，尚不影響其買賣價金及原告優先購買權之行使，更無從以此推認被告周美惠與蔡致仁間之買賣為虛偽。

②被告周美惠將系爭土地辦理移轉登記予蔡致仁時，固於土地登記申請書上切結「本件土地確係自己使用，並無出租他人屬實，如有不實願負法律責任」等字樣。被告等抗辯此係因系爭土地與原告所有之建物係依民法第425條之1規定擬制其租賃關係，周美惠主觀上認知未與原告簽訂租賃契約，亦未向原告收取租金，自認其無出租行為，並非有何偽造切結書之情事等語。則衡諸一般人對於租賃行為之認知，如實際上無出租之行為，亦無收取租金，尚難認上開「並無出租他人」之切結與其認知有何不符之處，被告周美惠因此自認其並無出租行為，核與常情及一般人之通念無違；又「本案土地係自用」之切結用語，係因地政機關提供之制式章戳未妥所致，業已修正，有臺北市士林地政事務所102年5月13日北巿士地登字第10230791800號函可稽，此經臺灣高等法院102年度上字第384 號被告蔡致仁訴請原告給付租金一案調查屬實，有該案判決1 份存卷可參（見本院卷二第40頁），即難認被告周美惠有何切結不實；況就上開切結內容以觀，僅係促請出賣人應注意系爭土地有無出租他人而有優先購買權規定之適用，如有不實，出賣人應負買賣契約甚至物權移轉行為無效而不得對抗優先購買權人之法律責任。此外，被告蔡致仁取得系爭土地所有權後，訴請原告給付租金，乃權利之正當行使，均非得以此推認被告周美惠與蔡致仁間就系爭土地之買賣有何通謀虛偽之情事。

③再就被告蔡致仁向被告周美惠買受系爭土地之付款過程，其於99年8月6日、12月29日，自其渣打銀行、國泰世華銀行帳戶分別匯款460萬元、435萬元至逸菘公司國泰世華銀行景美分行帳戶，另於99年8月6日、99年12月29日自逸菘公司國泰世華銀行景美分行帳戶分別匯款430萬元、430萬元至被告周美惠國泰世華銀行文山分行帳戶；另於100年7月27日、7 月29日及8月4日自其渣打銀行帳戶分別匯款826萬元、510萬元及260萬元（合計1,596萬元）至被告周美惠國泰世華銀行文山分行帳戶，共計匯款2,456 萬元予被告周美惠；又匯款金額較諸價金2,400 萬元尚多56萬元之差額，被告蔡致仁於偵查中供稱為延遲給付價金之利息，亦與被告周美惠供述內容相符，是被告蔡致仁辯稱購買系爭土地後，確有支付價金予被告周美惠，並因其延遲給付而加計利息56萬元乙節，尚非完全不可採信。另就資金去向部分，被告蔡致仁於99年8月6日自逸菘公司國泰世華銀帳戶匯款430 萬元至被告周美惠國泰世華銀行文山分行帳戶後，被告周美惠旋於99年8 月10日自上開帳戶轉帳200萬元、200萬元至其國泰世華銀行南京東路分行、國泰世華銀行敦化分行帳戶，而被告周美惠國泰世華銀行南京東路分行帳戶曾於99年8月10日轉帳支出100萬元，另於99年8 月23日轉帳存入10萬元後，復於同日轉帳支出1,074,000 元至臺北地院；又被告周美惠國泰世華銀行敦化分行帳戶曾於99年8月10日提領現金48萬元、轉帳支出150萬元，均未發現有何資金回流至被告蔡致仁金融帳戶之情形。又被告蔡致仁於99年12月29日自逸菘公司國泰世華銀帳戶匯款430 萬元至被告周美惠國泰世華銀文山分行帳戶後，被告周美惠即分多筆支用，包含匯款、現金等，至100年4月初仍餘120 餘萬元，亦未發現有資金回流至被告蔡致仁金融帳戶。而被告蔡致仁於100 年7月27日、7月29日及8月4日分別匯款826萬元、510萬元及260萬元（合計1,596萬元）至被告周美惠國泰世華銀行文山分行帳戶後，於100年8月15日後始有轉出情形，其中雖於100年8月29日、100年9月26日有匯回100萬元、600萬元至被告蔡致仁渣打銀行帳戶，惟上開款項之匯回與被告蔡致仁前揭匯予被告周美惠款項之時點有相當之間隔，而被告蔡致仁、周美惠之其他帳戶，亦未見有資金單筆或逐筆回流之情形，尚難認被告蔡致仁之匯款（合計2,456 萬元）有何偽作資金流向之情形，此經臺北地檢署檢察官調取被告2人上開帳戶資金流程查明屬實，並以104年度偵續三字第213號不起訴處分書予其2人不起訴處分（見本院卷三第280至289頁）。另被告蔡致仁雖未完全依被告周美惠通知原告優先承買函之內容付款，然是否能依照約定時間付款，屬渠2 人間債務履行之範疇，倘被告蔡致仁因資金困難尚無法如期付款，亦不能以此反推雙方無買賣真意。又買賣之法律關係僅當事人意思表示合致即成立，無須以書面為之，被告蔡致仁與周美惠合意買賣系爭土地未簽立書面買賣契約，亦難指渠等為虛偽買賣。原告復未提出其他證據證明被告蔡致仁與周美惠間就系爭土地之買賣有何虛偽不實之情事，則其主張渠等間買賣系爭土地係出於通謀虛偽意思表示，應屬無效云云，即非可採。

㈢備位之訴部分：原告主張依被告周美惠與蔡致仁於100年4月30日訂立之所有權買賣移轉契約（物權契約），被告蔡致仁係以13,017,200元（或經法院審認之實際買賣價金）向被告周美惠買受系爭土地，其有依同樣條件優先承購之權。經查，被告周美惠先後於99年12月22日、100年1月28日以台北北安郵局第560 號、中和民富街郵局第20號存證信函，通知原告是否願以其與蔡致仁間買賣契約同樣條件之2,400 萬元優先購買系爭土地，並請原告於10日內行使優先承購權。原告於100 年2月9日以台北華江橋郵局第1697號存證信函，通知被告周美惠其將於執行法院合理適法遂行執行程序之法定先決條件（含合法送達優先購買通知）適時行使優先購買權，周美惠要求其以2,400 萬元優先購買系爭土地，於法無據且無從照辦等語，有該存證信函1 份附卷可稽（見本院卷一第40至43頁），足見原告已表示拒絕依被告蔡致仁與周美惠間買賣系爭土地之同樣條件行使優先購買權，而放棄其優先權，參照土地法第104條第2項之規定，應認原告已不得行使優先購買權。又依民法第758 條規定，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；前項行為，應以書面為之。此項書面即指買賣當事人於辦理不動產所有權移轉登記時向地政機關提出之所有權買賣移轉契約書，即俗稱公契，其上所記載之買賣價款通常係以公告現值計算，作為核定土地增值稅之基準，並非買賣雙方實際交易價格。本件被告周美惠與蔡致仁於100年4月30日辦理系爭土地所有權移轉登記時向地政機關提出之所有權買賣移轉契約書（見本院卷一第50、51頁），其上雖記載買賣價款總金額為13,017,200元，然承上說明，上開金額並非買賣雙方實際交易價格，原告主張應以公契上所載之買賣價款元作為被告周美惠、蔡致仁買賣系爭土地之價金，顯屬無稽。

七、綜上所述，原告分別對被告郭萬得、周美惠就系爭土地所得行使之優先購買權，均已生失權之效果，而不得行使，則其先位聲明請求確認對系爭執行事件由被告周美惠於99年3月9日以1,588 萬元拍定被告郭萬得所有系爭土地有依同樣條件優先承購之權，並請求被告等應將系爭土地之所有權移轉登記塗銷，及被告郭萬得於原告給付1,588 萬元後，應將系爭土地所有權移轉登記予原告；備位聲明請求確認原告對被告蔡致仁於100年4月30日以13,017,200元（或經法院審認之實際買賣價金）向被告周美惠買受系爭土地有依同樣條件之優先承購權，並請求被告等應將系爭土地之所有權移轉登記塗銷，及被告周美惠於原告給付13,017,200元（或經法院審認之實際買賣價金）後，應將系爭土地所有權移轉登記予原告，均為無理由，應予駁回。

八、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。