臺灣臺北地方法院105年度事聲字第225號

臺灣臺北地方法院民事裁定　　　　　　105年度事聲字第225號

　　　　　　　　　　　　　　　　　　105年度事聲字第226號

異議人

林鑾香

　　　　　　鄭傳興

　　　　　　李嘉誠

上列異議人即債務人與債權人即國泰人壽保險股份有限公司間拍賣抵押物強制執行事件，異議人對於中華民國105 年4 月8 日本院民事執行處司法事務官所為105 年度司執字第19464 號裁定提出異議，本院裁定如下：

主文

理由

一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之；本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之；當事人或利害關係人對於強制執行命令或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執程序終結前，為聲請及聲明異議，強制執行法第3條、第12條及法院組織法第17條之2 第1 項第2 款分別定有明文。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分，認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1 項之異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之，強制執行法第30條之1 準用民事訴訟法第240 條之3 、第240 條之4 規定。查本院民事執行處司法事務官於民國105 年4 月8 日所為105 年度司執字第19464 號民事裁定（下稱原裁定），係於105 年4 月13日送達異議人林鑾香、鄭傳興，於同年月15日送達異議人李嘉誠，異議人均於同年月20日對原裁定提出異議，司法事務官認其異議為無理由，送請本院為裁定，程序方面經核與上開條文規定及意旨相符，先予敘明。

二、本件異議意旨略以：據104 年12月17日MyGoNew 林湘慈/ 綜合報導「全市公告土地現值平均漲幅為6.23％，公告地價平均漲幅為30.38 ％，中山區、大安區及松山區，因捷運路網完善，居住、商業環境俱佳，區內都更改建案提升土地使用效益及強度，知名觀光商圈店面租金居高不下及公共建設投入等各項條件引領下，漲幅相對高於其他行政區，2016年公告土地現值漲幅分別為7.04％、7.03％、6.84％，分居全市前3 名，台北市近3 年公告土地現值累計漲幅達33.07 ％」內容，顯示台北市土地價值仍逐年調升。105 年台北市頂級精華區大安區公告土地現值更是調漲7.03％，倘本次拍賣以前案第三次拍賣底價作為本次底價，系爭土地拍賣底價已較首次拍賣減少1 億626 萬元，請衡酌台北市土地稀有、公告現值及地價均逐年攀升，且大安區為台北市精華地段，若以15,089萬元為底價顯屬過低。倘無人應買再次拍賣後又降低底價，甚至衍生債權人以此低價承受，對債務人權益損害過鉅，且對其他第二順位抵押權人及其他一般債權人無法受償，顯不合理。債權人雖稱底價乃最低價，對於最高額並無限制云云，惟實務上底價過低將使交易價格偏低，損及債務人權益。又，倘債權人均仿國泰人壽公司方法，於拍賣三次後撤回復再聲請執行，其底價參考前次拍賣底價，而認係再聲請強制執行之第1 次拍賣，將嚴重損及債務人及其他債權人權益。爰依強制執行法第80條、辦理強制執行事件應行注意事 項第42項第5 款聲明異議，請調高底價或再行鑑價等語。

三、按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，強制執行法第80條定有明文。又執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬執行法院職權裁量之範圍，非當事人可任意指摘。復依強制執行法第91條、第92條、第95條第2 項規定，拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，且無債權人於拍賣期日終結前聲明願承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣，依前項規定再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額；酌減數額不得逾20％；再行拍賣期日，無人應買或應買人所出之最高價，未達於減定之拍賣最低價額者，準用前條之規定；如再行拍賣，其酌減數額，不得逾減定之拍賣最低價額20％；經2 次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第2 次減價拍賣期日終結後10日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起3個月內依原定拍賣條件為應買之表示；另依強制執行法第95條第1 項進行特別變賣之公告應買三個月期限內，無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣，而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受，或債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行，從而特別變賣程序後之減價拍賣亦有上開規定之適用。

四、經查：

㈠本件債權人國泰人壽保險股份有限公司前持本院101 年度司拍字第224 號民事裁定暨確定證明書為執行名義，聲請以異議人座落於台北市○○區○○段0 ○段00000 號及133 號土地（下稱系爭土地）為執行標的，並稱該執行標的前已經本院102 年度執字第161794號及104 年度5801號強制執行事件多次減價拍賣，均因拍賣底價過高致無人應買，執行終結在案，故為加速執行程序進行，請求本院同意無庸再行鑑價程序，逕以前一輪（即104 年度執字第5801號強制執行事件）特別變賣程序後之減價拍賣所指定拍賣底價作為本件執行第一次拍賣底價，經本院以105 年度司執字第19464 號拍賣抵押物強制執行事件受理在案。嗣本院執行處於105 年2 月25日以北院木105 司執酋字第19464 號函通知債權人及債務人「依債權人聲請引用特別變賣後第一次拍賣159,410,000 元作為本次拍賣底價」（見執行卷第50頁至第51頁），復於105 年3 月1 日更正系爭土最低拍賣價格為123,740,000 元（見執行卷第66頁至第67頁），又於105 年3 月24日通知「擬以前案（即104 年度司執字第5801號）第三次拍賣底價作為本次拍賣底價」（見執行卷第157 頁），異議人對該底價核定聲明異議，惟遭司法事務官以原裁定駁回等情，經本院調閱上開執行卷核閱無誤。

㈡按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額；執行法院定底價時，應詢問債權人及債務人之意見，但無法通知或屆期不到場者，不在此限，強制執行法第80條、第113 條準用同法第70條第2 項分別定有明文。故鑑定人估定之價額以及債權人、債務人之意見，僅為執行法院核定最低拍賣價格之參考，執行法院不受其拘束，且執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，執行法院所核定之最低底價，僅限制投標人之出價不得少於此數額而已，就願出之最高價則不受限制，拍賣物果值高價，於應買人之競價過程中應可以合理價格賣出，而無損於債權人或債務人之權益，自不容債權人或債務人任意指摘執行法院所核定之底價為不當（最高法院88年度台抗字第13號、100 年度台抗字第263 號裁判意旨參照）。查執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘，況且，異議人復未提出任何具體證據表明系爭土地之價格在應買期間內有上漲之情形，則本院司法事務官衡酌系爭土地歷經本院102 年度司執字第161794號拍賣抵押物強制執行事件及前案即104 年度司執字第5801號拍賣抵押物強制執行事件均無人應買，及債權人、債務人之意見後，為免徒增無益鑑價費及拖延執行程序，認無再重新鑑價之必要，而以前案第三次拍賣底價150,890,000 元作為本件執行之拍賣底價，難認有損異議人權益。且拍賣底價僅為該次拍賣之最低價格，拍賣程序係以競標方式購買並由最高價者得標，並未限制應買人所得購買之最高價格，系爭土地之市場價值倘如異議人所稱高於底價，衡情當有買方願出價投標，不致影響異議人之權益，而參酌前案之第三次拍賣（104 年9 月11日）及特別變賣（104 年9 月18日），均無人應買，而本件拍賣時間與前案拍賣時間相距不久，本院司法事務官以150,890,000 元作為底價，亦已高於前案最後一次拍賣之底價123,740,000 元，異議人指稱底價過低將造成債務人之資產遭賤賣，債權人得順勢逢低承接，損及異議人權益云云，難謂有據。異議人不服聲明異議，本院司法事務官駁回其異議，自非無據，異議人仍執陳詞，請求廢棄原裁定，為無理由，應予駁回。

五、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第240 條之4 第3 項後段，裁定如主文。