臺灣臺北地方法院106年度重訴字第758號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第758號

原告

陳凌翠

訴訟代理人

鄧翊鴻律師

被告

林郁婷

被告

林上棟

共同訴訟代理人

蘇美玲律師

上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國107年11月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴之聲明為：㈠被告林郁婷應將門牌號碼臺北市○○○路0段00巷0號（下稱系爭公寓）樓頂增建部分拆除（實際範圍依地政機關測量為準），並將樓頂平臺（下稱系爭平臺）返還原告及共有人全體。㈡被告林上棟不得將系爭公寓之4樓通往系爭平臺之門上鎖，並不得妨害原告及其他共有人全體通往系爭平臺（見105年度北簡字第15155號卷，下稱北簡卷，第2至3頁）。嗣參酌本院囑託臺北市中山地政事務所辦理臺北市○○區○○○路0段00巷0號（即系爭公寓）4樓頂樓未登記增建部分一案，並經該所以民國106年10月26日北市中地測字第10632168600號函檢送之土地複丈成果圖（下稱附圖，見本院卷第54頁）。原告乃於107年10月29日具狀變更上開第㈠聲明為：林郁婷應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地之系爭公寓之系爭平臺上，如附圖所示編號A部分面積104.5平方公尺之頂樓未登記增建部分（下稱系爭增建物）予以拆除，並將系爭平臺返還原告及共有人全體（見本院卷第130頁），依前揭規定，核無不合，應予准許，合先敘明。

貳、實體方面

一、原告主張：系爭公寓為4層樓建築物，原告為該公寓2樓之所有權人，林郁婷為該公寓4樓之所有權人，林上棟為林郁婷之父並居住在林郁婷所有之公寓4樓房屋。林上棟明知系爭平臺為系爭公寓全體區分所有權人共有，且無分管協議，在未經全體共有人同意下，於97年6、7月間，擅自在系爭平臺之原有老舊鐵皮屋予以鋪設地磚及整修屋頂等（下稱系爭增建物），並為居住及出租他人使用，嚴重侵害原告及其他共有人使用系爭平臺之權利。又林上棟於系爭公寓之4樓通往系爭平臺之門上鎖，且未將鑰匙提供給其他共有人，嚴重妨礙原告及其他共有人前往樓頂平臺，如發生緊急狀況無法至頂樓避難。爰依民法第767條第1項、第821條提起本件訴訟等語。並聲明：㈠林郁婷應將系爭公寓之頂樓未登記增建部分如附圖臺北市中山地政事務所土地複丈成果圖所示A建物部分（面積104.50平方公尺）拆除，並將系爭平臺返還原告及共有人全體。㈡林上棟不得將系爭公寓之4樓通往系爭平臺之門上鎖，並不得妨害原告及其他共有人全體通往樓頂平臺。

二、被告則以：系爭公寓自75年間起即有分管契約存在，約定將系爭平臺交由系爭公寓之4樓所有權人管理使用，該分管契約對兩造繼續存在。系爭公寓係舊式無電梯之公寓式房屋，於75年11月27日由3樓之房屋所有權人陳國輝與其兄弟陳朝和等人共同起造，於辦理保存登記時，各層房屋除當層面積外，1樓房屋所有權人另有地下層防空避難室98.26平方公尺之所有權；4樓房屋所有權人則另有頂樓瞭望室9.08平方公尺之所有權。林郁婷係於94年10月17日向陳朝和購買系爭公寓之4樓房屋，購買時即有系爭增建物存在，並非被告購入後起造。故系爭增建物自75年起即有分管契約存在，約定系爭平臺交由4樓房屋之所有權人管理使用，並由當時4樓之所有權人陳朝和於系爭平臺搭蓋系爭增建物，嗣後隨同4樓房屋一併於94年間出售與林郁婷。再者，縱使陳朝和在系爭平臺起造系爭增建物時，未曾與其他兄弟約定分管，惟系爭公寓自75年間起造完成迄今，系爭建物均由4樓之所有權人單獨管理使用，長達32年之久，均無人異議或干涉，自有默示之分管契約存在。原告雖係於93年間始向前屋主即訴外人吳劉美玲購買系爭公寓之2樓房屋，惟原告於購買時已知該系爭增建物由4樓所有權人管理使用，且於搬入系爭公寓2樓居住後，亦曾由林上棟帶同其與家人進入頂樓關閉水表，則自原告93年2月6日取得2樓房屋所有權，迄105年10月14日提起本訴，原告對系爭平臺歸由林郁婷管理使用，即有相當之認識，且長達12年餘之時間，未予干涉，故系爭公寓區分所有權人間就系爭平臺至少有默示之分管契約存在。原告應受該默示分管契約之拘束，其主張被告應將系爭增建物拆除，顯無理由。公寓大廈管理條例第7條雖明定：屋頂列為不得約定專用之範圍，然公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布施行，系爭公寓則於75年11月27建造完成，取得使用執照，並由當時之全體房屋所有權人將屋頂約定為專用，依法律不溯及既往原則，自不受公寓大廈管理條例第7條限制。另，系爭公寓使用執照所蓋「屋頂上不得堆積雜物及私自加建」，違反效果僅係由警察機關加強取締而已，且系爭增建物符合現行「台北市違章建築處理規則」之規定，並無危害公共安全之虞。另，原告主張林上棟不得將4樓通往樓頂平臺之門上鎖，顯違反分管契約所約定將系爭平臺分歸4樓住戶單獨管理使用之協議，故原告此部分請求亦無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、查，系爭公寓於75年11月27日由訴外人陳國輝、陳朝和、陳朝記、陳朝榮、陳泰壽起造，為4層樓建物，原告於92年底向吳劉美鈴購買系爭公寓2樓，林上棟於94年間向訴外人陳朝和購買系爭公寓4樓，並登記林郁婷為所有權人，現為林上棟居住。原告因被告使用系爭增建物，向臺灣臺北地方法院檢察署（嗣更名為臺灣臺北地方檢察署，下稱臺北地檢署）提起竊佔罪嫌告訴，經臺北地檢署檢察官以105年度偵字第3729號為不起訴處分等情，有不起訴處分書、臺北市中山地政事務所建物登記第二類謄本、不動產買賣契約書、使用執照存根（見北簡卷第4至5頁、本院卷第13至23頁、第31頁），且經調閱臺北地檢署105年度偵字第3729號卷（下稱偵卷）可參。且為兩造所不爭執，是上情堪信為真實。

四、得心證之理由：原告主張被告無權占有系爭平臺並使用系爭增建物，侵害原告及其他共有人之所有權等情，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審究者為：㈠被告與其他系爭大樓區分所有權人間，就系爭平臺是否存有分管契約？原告得否請求被告拆除系爭增建物並返還系爭平臺予全體共有人？㈡原告請求被告不得將系爭公寓4樓通往系爭平臺之門上鎖，並不得妨害全體共有人全體通往系爭平臺，有無理由？茲析述如后：

㈠、被告與其他系爭大樓區分所有權人間，就系爭平臺是否存有分管契約？原告得否請求被告拆除系爭增建物並返還系爭平臺予全體共有人？

⒈按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，98年1月23日修正前之民法第799條前段定有明文。經查，系爭公寓為75年間建造完成之4層樓建築，建物1樓至4樓之各層在構造及使用上均明顯區分，有建物登記謄本及使用執照存根可參（見本院卷第13至14頁、第31頁；偵卷第80至84頁），自屬各層區分所有人之專用部分範圍，而系爭公寓之頂樓平台即系爭平臺，乃用以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係系爭公寓之共同部分，依修正前之民法第799條規定，應推定為各區分所有人之共有。次按，84年6月28日公布之公寓大廈管理條例第43條規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。前項公寓大廈得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。」，又共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1月23日修正前之民法第820條第1項固定有明文；然共有人全體就共有物之全部劃定範圍，各自使用特定之共有物者，則非法之所不許，此即為共有物之分管契約，從而共有人於分管範圍，對於共有物有使用收益之權，其他共有人依分管契約之約定，不得阻止該共有人使用其所分管之部分。準此，系爭公寓係於公寓大廈管理條例公布施行前之75年間興建完成，於77年8月9日辦理第一次登記，經區分為數專有部分登記所有權，有上開建物登記謄本可憑，依上開說明，區分所有權人就系爭公寓共有部分之系爭平臺仍得約定為專用部分，此項分管之約定，如無違法或無效之情事，系爭公寓住戶應受分管契約之拘束。

⒉再按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院99年度台上字第2278號判決意旨參照）。查，林郁婷所有之系爭增建物占用系爭平臺即附圖所示編號A（面積104.50平方公尺），為兩造所不爭執，應堪認定。又系爭公寓為75年11月27日建造完成之4層樓建築，建物1樓至4樓之各層為區分所有之登記，屬各區分所有人之專有，系爭公寓之頂樓平台，則為全體區分所有權人共有，有前開建物登記謄本在卷可稽，系爭公寓於公寓大廈管理條例公布施行前之75年間興建完成，依公寓大廈管理條例第43條規定得不受該條例第7條各款不得為約定專用部分之限制，系爭公寓之區分所有權人就系爭平臺得約定為專用。復查，系爭增建物於系爭公寓興建完成後即搭建之事實，業經證人即系爭公寓起造人陳國輝到庭證述明確（見本院卷第90頁），及證人即系爭公寓起造人陳朝和亦結證：系爭公寓坐落之土地為渠等兄弟所共有，渠等兄弟一起蓋房子，蓋好之後兄弟同意陳朝和加蓋，所以在蓋好房子之後不久，陳朝和即加蓋系爭增建物，就是在75年間等語明確（見偵卷第182頁），是上情洵堪認定。再者，系爭公寓起造完成後，起造人間即同意約定頂樓即系爭平臺由4樓房屋所有權人使用，地下室由1樓使用，故系爭增建物之搭建亦經其他樓層所有權人同意，且系爭增建物搭建完成後，並同意由4樓房屋所有權人即陳朝和予以使用。且通往系爭平臺之鑰匙係由其保管，其他樓層的人要到頂樓即系爭平臺，必須向其拿取鑰匙等情，亦經證人陳國輝證述在卷（見本院卷第89至90頁）。核與證人陳朝和證以：系爭增建物為其在系爭公寓蓋好後所搭蓋，其他樓層的人因為是兄弟搭蓋，所以沒有意見，自系爭公寓4樓前往系爭平臺之鑰匙，陳朝和交與陳國輝保管等語相符（見本院卷第92至93頁），是此部分事實亦可認定。陳朝和並證以：系爭增建物為其所搭蓋，當時係將系爭公寓之4樓房屋包含系爭增建物一併賣給被告，陳朝和兒子曾住在系爭增建物一段時間，並將水表分開以分別計算水電費等情（見偵卷第182頁）。職是，系爭增建物迄今已存在已30年之久，衡以一般頂樓增建必須由工人搬運建材工具至頂樓，且須耗費數月始能興建完成，在此施工期間，同住於系爭公寓之住戶應當可以知悉，然均無人異議。且系爭公寓起造人為兄弟關係，亦無不同意見之情形，足見系爭公寓共有人就4樓所有人單獨使用系爭平臺，並於75年間加蓋之增建物，歷年已久均未予干涉或異議。復參以在公寓大廈管理條例施行前，社會上普遍存有樓頂平台歸頂樓專用之習慣，是被告辯稱共有人間有上開默示分管契約存在等語，洵屬有據。再者，原告亦自陳：被告於95、96年間即在系爭公寓4樓通往系爭平臺出處換設一道新鐵門並上鎖，且使用收益系爭增建物等語明確（見偵卷第15頁），並稱：原告於97年間因浴室水龍頭故障，要上頂樓查看，發現有一道新門並上鎖。另於98年間，因洗衣機故障，原告至4樓按鈴，由林上棟帶領原告至頂樓，林上棟亦表示之後要前往系爭平臺需由其開門前往等語（見偵卷第15、63頁）。由上可知，原告於於92年間購買系爭公寓之2樓房屋後，至遲於97年時起即知悉系爭平臺有系爭增建物之事實。從而，系爭4樓房屋之所有人既按分管契約占有系爭平臺如附圖所示A部分，原告於94年登記取得系爭2樓房屋，對於系爭平臺存有系爭增建物以及上開分管契約自應知悉，自應受此分管契約之拘束而應予容認。

⒊原告另主張系爭公寓之使用執照已註記「屋頂上不得堆積雜物及私自加建」，因此縱有分管契約亦屬無效云云。然查，經函詢臺北市建築管理工程處上開註記之依據及目的，經其函覆略以就註記之說明為臺北市政府為加強取締樓房屋頂上違章建築，關於新違章建築之查報、取締、拆除作業程序加強取締，如發現堆置雜物時，並由警員加強取締，且由有關單位會同鑑定違建部分，並定期檢查等情，有106年9月28日北市都建字第10638603300號函文及檢附說明等資料可參（見本院卷第44至46頁）。由此可見，上開註記目的係因上開機關依行政法令等而有加強取締之必要之註明，並非因系爭增建物對於系爭公寓之結構等已造成破壞之情形，故上開註記自未當然造成前揭分管契約無效，故原告主張為無理由，並不可採。

⒋從而，被告本於分管協議而占有系爭平臺且於附圖所示部分並為系爭增建物之使用，應屬有權占有，原告依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告將系爭增建物拆除後，將占用系爭平臺部分返還原告及其他共有人全體，即非有據。

㈡、原告請求被告不得將系爭公寓4樓通往系爭平臺之門上鎖，並不得妨害全體共有人全體通往系爭平臺，有無理由？次查，系爭平臺屬於被告約定專用部分，被告就該平台有使用權，雖如前述，然頂樓平台上之水塔、水錶及其他設施、管線，仍屬系爭公寓區分所有權人共有設施及管線，應非被告就系爭平臺之專屬使用範圍，則被告雖有系爭平臺之約定專用權，仍不得拒絕或妨害其餘區分所有權人進出系爭平臺對上開水塔、水錶及其他設施、管線為維護、修繕之權利或自由。是被告為保有系爭平臺約定專用權，設置鐵門並將門扇上鎖之事實，經被告陳稱明確（見偵卷第10頁），且被告辯稱原告請求不得將門上鎖係違反分管契約等語（見本院卷第12頁），顯見被告係拒絕交付鑰匙予其餘共有人。又系爭平臺除系爭增建物之外，尚有通道可供系爭公寓住戶檢視水錶等情，亦有現場照片可佐（見偵卷第127頁）。再者，系爭公寓為獨棟每層僅一住戶，且依靠唯一樓梯上下樓，至頂樓即系爭平臺僅有單一通道一節，為兩造所不爭執（見偵卷第15、64頁）。由上可知，系爭平臺對於被告以外之其他區分所有權人具有定期維護、修繕上開設施、管線之必要，且由系爭公寓僅有單一通道，區分所有權人有使用系爭平臺之避難目的時，即攸關全體住戶生命、身體健康及居住之安全，故原告請求被告不得將系爭公寓之4樓通往系爭平臺之門上鎖，且不得妨害全體共有人通往系爭平臺一節，乃為公共利益之正當權利行使，與全體區分所有權人之生活、安全有關聯。從而，原告請求被告不得上鎖且不得妨害共有人通往系爭平臺，為有理由，應予准許。

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告林上棟不得將門牌號碼臺北市○○○路0段00巷0號建物之4樓通往頂樓平臺之門上鎖，並不得妨害原告及其他共有人全體通往頂樓平臺，洵屬有據，應予准許；原告依民法第767條第1項、第821條規定請求被告拆除系爭增建物並返還系爭平臺予原告及其他共有人全體部分之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。