臺灣臺北地方法院民事判決

原告

高欽

原告

高增岩

原告

高梅桂

原告

高幸子

原告

陳高碧霞

上五人共同訴訟代理人

吳麒律師

被告

許晉嘉

被告

郭薰惠

被告

陳政隆

上三人共同訴訟代理人

賴盛星律師

複代理人

劉淑琴律師

上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國112年1月6日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國98年8月5日因繼承關係取得坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地），並以權利範圍各1/60與被告共有系爭土地。被告及其他地主於101年4月20日與訴外人景新育樂事業股份有限公司（下稱景新公司）簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），約定自101年4月1日起依民法第820條第1項規定，將系爭土地出租予景新公司作為簡易高爾夫球場使用，每年租金為新臺幣（下同）9萬6,500元。然系爭土地面積共計5,034平方公尺，租賃予景新公司經營高爾夫球練習場每年租金9萬6,500元，顯低於正常租金。後由其他地主依民法820條第2項規定聲請法院變更，經本院以108年度抗更一字第7號裁定，認系爭租約確有對共有人顯失公平之情形，而裁定系爭租約於108年度抗更一字第7號裁定確定起滿1年時應予終止，故系爭租約已於109年9月終止。被告與景新公司未徵得原告同意，而系爭租約既經法院認定對其他共有人顯失公平，可認被告對於系爭土地管理方法之決定，有故意或重大過失侵害原告對系爭土地之使用、收益權益之情，致原告受有損害，依民法第820條第4項規定，被告自應連帶對原告負損害賠償責任。而系爭土地之申報地價，101年至106年為每平方公尺2,880元，107年至110年為2,160元，111年為2,480元，景新公司承租系爭土地係為經營高爾夫球練習場之用即商業使用，計算使用系爭土地租金應不受土地法第97條限制，是原告認應以系爭土地申報總價12％為損害賠償之計算標準，則自101年4月1日至109年9月30日，按原告應有部分計算，原告每月本可獲得之租金為22萬6,524元，爰請求被告連帶賠償之等語。並聲明：被告應連帶給付原告高增岩、高欽、高梅桂、高幸子、陳高碧霞每人各22萬6,524元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按年息5％計算之利息。

二、被告則以：

㈠系爭土地登記面積雖為5,034平方公尺，惟因位於景美溪出口處並與新店溪交會，屬行水區，系爭土地左右兩側受景美溪及新店溪之沖刷，大部之土地已淪為河道，故實際上得使用之面積遠低於登記之面積，且每逢大雨即遭洪水淹沒，於洪水消退後，洪水帶來大量之沙石及垃圾堆積在系爭土地上。被告與其他共有人共8人，基於保存系爭土地，不致於洪水過後，無人整理造成荒廢，避免遭人傾倒垃圾，影響環境衛生，故於101年4月1日將系爭土地出租予景新公司經營簡易高爾夫練習場，裨系爭土地能充分利用，難認被告應負故意或重大過失責任。

㈡原告已逐年按另案臺灣高等法院100年度重上字第778號民事確定判決（下稱另案確定判決）向占有使用系爭土地之景新公司收取相當於租金之利益，原告並無損害可言，原告請求被等連帶賠償其損害，顯無理由。況另案確定判決衡量系爭土地位於行水區，於颱風時易受水患，按景新公司作為高爾夫練習場使用之面積1,214平方公尺及系爭土地每年申報地價年息10％計算所得之金額，命景新公司給付相當於租金之不當得利予原告，原告主張按系爭土地登記之面積5,034平方公尺及申報地價年息12％計算，自不足採。

㈢又民法第820條第4項規定，性質為侵權行為，應適用民法第197條規定之2年請求權時效，原告於另案確訂判決訴訟程序進行中，即已知悉被告與景新公司簽訂系爭租約，並約定每年租金為9萬6,500元之事實，則倘原告認被告將系爭土地以上開價格出租予景新公司，顯低於正常租金，進而認該項管理方法為不當，致原告受有損害者，原告向被告請求損害賠償之2年請求權時效，即應自景新公司提出系爭租約時起算，惟原告於111年6月7日始提起本件訴訟為請求，原告損害賠償請求權顯已罹於2年之請求權時效，被告自得提出時效抗辯而拒絕給付。退步言之，縱認原告請求權不適用民法第197條之2年時效，原告請求相當於租金之損害，亦應受民法第126條所定租金請求權之時效為5年之限制，原告係於111年6月7日提起本件訴訟，則原告請求賠償逾5年(即106年6月7日以前)部分，亦已罹於時效，被告亦得拒絕給付等語置辨。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠被告及其他地主於101年4月20日與景新公司簽訂系爭租約，約定自101年4月1日起依民法第820條第1項規定，將系爭土地之全部面積出租予景新公司作為簡易高爾夫球場使用，每年租金為9萬6,500元。

㈡系爭租約經本院108年度抗更一字第7號裁定於該裁定確定翌日起滿1年時（即110年12月9日）終止。

㈢原告前就系爭土地向景新公司訴請返還不當得利，經臺灣高等法院100年度重上字第778號判決（經最高法院102年度台上字第785號判決駁回原告上訴確定，即另案確定判決）以系爭土地位於行水區，颱風時易受水患，以作為高爾夫練習場使用之面積1,214平方公尺及系爭土地每年申報地價年息10％計算數額。

㈣景新公司已依另案確定判決以支票向原告給付103至110年度相當於租金之不當得利，並經原告收受。

四、得心證之理由：原告主張被告依民法第820條第1項多數決決議方式，以低於正常租金之價格。將系爭土地出租予景新公司使用，被告前開管理方法，故意或重大過失致原告受有損害，依民法第820條第4項規定，應對原告負連帶損害賠償責任等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辨，茲就兩造爭點分述如下：

㈠原告依民法第820條第4項規定，請求被告連帶負損害賠償責任是否有據？

⒈按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；共有人依第1項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任，民法第820條第1項前段、第4項分別定有明文。又上開規定之立法意旨係為保護不同意該管理方法之少數共有人權益，所訂之法定責任。

⒉查系爭土地為兩造所共有，被告與其他共有人於101年4月20日起，未經原告同意，依多數決決議之方式，將系爭土地之全部面積，自101年4月1日起出租予景新公司作為簡易高爾夫球場使用，每年租金為9萬6,500元，經另案確定判決認定被告之管理行為，已逾系爭土地應有部分2/3，被告就系爭土地出租予景新公司使用所為管理之決定，於法並無不合。惟查，系爭租約約定景新公司每年應支付之租金僅為9萬6,500元，顯低於正常租金，經本院108年度抗更一字第7號裁定認定對其他共有人顯失公平，認系爭租約應終止其效力，自該裁定確定翌日起滿一年時終止等情，分別有另案確定判決、本院108年度抗更一字第7號裁定附卷可稽（見北司補字卷第53至87頁），則被告前開將系爭土地出租予景新公司使用之管理決定，雖於法有據，惟被告決定之管理方法即租金數額對其他共有人顯失公平，且遭法院終止效力在案，足認被告所為管理決定有故意或重大過失而致其他共有人受有損害之情，揆諸前開規定，原告依民法第820條第4項，請求被告就系爭租賃契約存續期間即101年4月1日起至109年9月30日（原告僅請求至109年9月30日）止，原告未能使用、收益系爭土地所受損害連帶負賠償責任，即屬有據。

⒊至被告雖辯稱其等出租系爭土地係為讓土地充分利用，難認被告應負故意或重大過失責任云云，惟被告明知系爭土地之租金行情，卻仍決議已低於行情甚多之價格出租予景新公司，所為管理決定對其他共有人顯失公平並已致其他共有人即原告受有損害，此經本院析述如前，被告辯稱其等所為並無不當，洵不足採。

㈡原告請求被告連帶給付原告每人各22萬6,524元，有無理由？

⒈本件原告得依民法第820條第4項請求被告連帶負損害賠償責任一節，業經本院認定如上。又損害賠償之目的，再於填補所生之損害，是原告主張按其等應有部分，以使用系爭土地之合理對價作為損害賠償數額之認定，應屬可採。

⒉被告雖抗辯系爭土地位於行水區，於颱風時易受水患，景新公司實際作為高爾夫球場使用面積僅1,214平方公尺，故應以實際使用面積1,214平方公尺計算使用對價云云，然系爭租約約定出租系爭土地之面積範圍為全部即5,034平方公尺，有系爭租約附卷為憑（見北司補字卷第49至51頁），自應以系爭租約約定出租面積計算使用系爭土地之對價。況本件係被告未經原告等共有人之同意，逾越其應有部分就共有物全部為使用收益，致原告喪失其等依應有部分對系爭土地全部之使用、收益之權而受有損害，尚不得因承租人於租約簽訂後，僅使用其中特定區域，即謂原告所受損害部分即限於承租人實際使用部分。

⒊按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文；此一規定，依同法第105條，於租用基地建築房屋準用之。惟城市地方供營業用之土地，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般土地可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院100年度台上字第483號裁定意旨參照）。系爭土地出租予景新公司係供經營簡易高爾夫球場之商業使用，為兩造所不爭執，揆諸前揭裁判意旨，固不受土地法第97條第1項規定之限制，惟系爭土地位於行水區，於雨季、颱風時易受水患，其得使用收益之方式頗受限制乙情，亦據被告提出照片為證（見北司補字卷第157至159頁），復參酌另案確定判決認景新公司給付原告之相當於租金之不當得利之計算方式，及本院本院108年度抗更一字第7號裁定系爭土地其後出租所約定之租金不得低於系爭土地出租面積於訂約年度申報地價之年息8％等情，認原告主張以系爭土地申報地價年息12％計算其損害賠償金額，核屬過高，應以系爭土地申報地價年息10％計算為適當。

⒋系爭土地申報地價101年至106年為每平方公尺2,880元，107年至110年為2,160元，有系爭土地地價第二類謄本可參（見見北司補字卷第89頁），則原告自101年4月1日起至109年9月30日止，按其等應有部分，按系爭土地出租面積即各該年度申報地價年息10％計算其等未能使用、收益系爭土地之損害應各為18萬8,775元（計算式詳如附表所示）。

⒌被告另抗辯原告前向景新公司請求給付占用系爭土地全部相當於租金之不當得利，業據景新公司按另案確定判決，以系爭土地申報地價年息10％為計算依據，以支票向原告給付103至110年度相當於租金之不當得利，原告所受損害已受填補云云。原告對於已收受景新公司交付之支票乙情，並不爭執，核原告向景新公司請求給付相當於租金之不當得利，其性質與原告本件請求損害，均屬原告因被告對系爭土地決定之管理方法，致原告未能使用、收益系爭土地所受損害，則原告實際未能使用、收益系爭土地所受損害自應扣除已受填補部分。而景新公司已支付103至109年度相當於租金之不當得利予各原告每人合計3萬2,776元（103至104年度1萬489元、105年度5,244元、106年度5,244元、107年度3,933元、108年度3,933元、109年度3,933元，見北司補字卷第173至211頁），故原告自101年4月1日起至109年9月30日止，因被告對系爭土地決定之管理方法，致原告每人未能使用、收益系爭土地所受損害金額為15萬5,999元（計算式：18萬8,775元－3萬2,776元＝15萬5,999元）。從而，原告得請求被告連帶給付原告每人各15萬5,999元，逾此範圍之請求，難謂有據，不應准許。

㈢被告主張時效抗辯，拒絕給付，有無理由？按民法第820條第4項規定，共有人依同條第1項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。此所定連帶賠償責任，係基於法律之特別規定，並非侵權行為上之責任，其請求權消滅時效，應適用民法第125條之規定。又原告主張之損害賠償金額雖以原告就系爭土地應有部分，按系爭土地申報地價年息10％所收取之租金為計算依據，惟其本質上係屬損害賠償之性質，非謂請求被告給付租金，是被告辯稱原告本件損害賠償請求權時效應適用民法第197條2年時效及民法126條5年時效，均非可採。

㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付相當於租金之損害，為給付無確定期限之債權，又係以支付金錢為標的，依上揭法律規定，併請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即111年7月2日（見北司補字第131、133、137頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，亦屬有據，應予准許。

五、綜上所述，原告依民法第820條第4項規定，請求被告連帶給付原告高欽、高增岩、高梅桂、高幸子、陳高碧霞每人各15萬5,999元，及自111年7月2日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。

七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項，判決如主文。

附表：（民國/新臺幣，元以下四捨五入 ）