臺灣臺北地方法院民事判決

原告

莊惠珺

被告

侍靖恩

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年10月3日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、原告主張：兩造於民國109年9月22日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將門牌號碼新北市○○區○○路0段000號4樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自109年9月22日起至112年6月30日止，每月租金新臺幣（下同）10,000元，水、電、瓦斯等費用，均由被告自行負擔。詎被告自111年4月1日起即未給付租金，積欠2個月以上，經原告依法陸續以簡訊、存證信函等催告，被告仍置之不理，乃於111年6月13日以台北大安存證號碼第000265號存證信函通知終止租約。系爭租約既已終止，被告自應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並將其戶籍遷出。又扣除被告所交付之押金2個月即20,000元後，被告尚應給付原告自111年6月1日起至返還房屋日止之積欠租金（或相當於租金之不當得利）。另依系爭租約第7條約定，原告得請求被告自租約終止日起，至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金5倍之違約金即50,000元。爰依民法第767條第1項請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並將其戶籍自系爭房屋遷出；依系爭租約及民法第179條規定，請求被告給付積欠之租金（或相當於租金之不當得利）及違約金。並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。⒉被告應自111年6月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告60,000元。⒊被告應將戶籍自系爭房屋遷出。⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、本院判斷：原告主張上情，提出系爭租約、簡訊、存證信函及送達回執等件為證，是本件所應審究者為：㈠系爭租約已否合法終止?㈡原告各項請求是否有理?茲分論如下：

㈠系爭租約已否合法終止?

⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止租約。民法第440條第1項、第2項定有明文。又系爭租約第4條約定：租金應於每月10日以前繳納，每次應繳1個月份（見本院卷第17頁）。

⒉經查，被告遲付111年4月、5月、6月租金，經原告以簡訊、存證信函催告，被告迄未繳付等情，有原告提出之簡訊、存證信函及送達回執可證（見本院卷第23-35頁）。被告經合法通知未到庭，亦未提出書狀爭執，堪信原告主張為真實。被告既自111年4月起即未依約繳納租金，計其遲延給付之租金總額已達2個月，經原告催告，仍未繳納，遲延給付逾2個月以上，原告自得終止系爭租約。茲原告已於111年6月13日以台北大安存證號碼第000265號存證信函通知被告終止租約，該存證信函於111年6月15日送達被告，故系爭租約於111年6月15日已經原告合法終止。

㈡原告各請求是否有理?

⒈原告請求遷讓房屋、遷出戶籍及給付自111年6月1日起至遷讓返還系爭房屋日止之積欠租金（或相當於租金之不當得利）部分：

⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第767條第1項、第179條分別定有明文。又無權占有他人房屋者，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨參照）。

⑵系爭租約經原告於111年6月15日合法終止，則原告依據系爭租約請求被告給付自111年6月1日起至6月15日終止契約為止期間之積欠租金5,000元（10,000元×15/30）部分，自應予准許。又系爭租約於6月15日業經原告合法終止，則被告自系爭租約合法終止後即屬無權占有；準此，原告依民法第767條第1項請求被告騰空遷讓返還系爭房屋及將其戶籍自系爭房屋遷出，暨依民法第179條規定，請求被告自111年6月16日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付10,000元之相當於租金之不當得利，亦屬有據。

⒉原告請求每月違約金50,000元部分：

⑴系爭租約第7條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方決無異議。」（見本院卷第19頁)。系爭租約既於111年6月15日經原告合法終止，被告自應依上揭約定遷出並交還系爭房屋，被告既未依約履行，則原告請求被告自111年6月16日起給付違約金，自屬有據。至原告雖另請求被告給付自111年6月1日起至6月15日期間之違約金，然此期間系爭租約仍有效存在，被告並無遷出交還系爭房屋之義務，故原告請求此期間之違約金，核屬無據。

⑵按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判決要旨參照）。而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。查，兩造約定之違約金係每月按原約定租金額5倍計算，惟本院依職權審酌被告於租期屆滿後，未履行遷讓返還房屋之義務，原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，以及被告不依約搬遷，導致原告須為追討、喪失其他利用機會等不利益；並參酌本件原告除請求給付違約金外，另依民法第179條規定請求按月給付相當於租金金額之不當得利，如再加計按月以租金5倍計算之違約金，其總額即相當於原約定租金額之6倍，實屬過高；考量此等違約金對於促使被告依約履行遷讓返還義務之間接強制效果，並參酌內政部所訂定之「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」第15條第3項租賃關係消滅時，承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金至返還為止」之規定，認本件違約金應酌減至按月以租金之1倍計算，即每月為10,000元，較為妥適，爰依前揭規定酌減之。

⑶從而，原告請求被告自111年6月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付10,000元違約金，為有理由，應予准許。至逾此範圍之違約金請求，則屬無據，應予駁回。

四、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並將其戶籍自系爭房屋遷出；依系爭租約、民法第179條規定，請求被告給付自111年6月1日起至6月15日止期間積欠之租金5,000元，及自111年6月16日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利10,000元；依系爭契約第7條約定，請求被告自111年6月16日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告違約金10,000元等部分，應予准許。至逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核就上開准許部分，合於法律規定，爰宣告相當之擔保金額後准許之，另並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權酌定相當擔保金額，為被告得免為假執行之宣告。至上開駁回部分，原告假執行之聲請因訴之駁回而失依據，故不予准許。

六、訴訟費用負擔之依據及理由：按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第79條定有明文。本件僅駁回原告部分違約金請求，而此部分依民法第77條之2第2項規定，本不併算其價額，爰命被告負擔本件全部訴訟費用。