臺灣臺北地方法院九十年度訴字第一九五七號

臺灣臺北地方法院民事判決　九十年度訴字第一九五七號

原告

寅○○

訴訟代理人

馮志剛律師

被告

丁○○

被告

庚○○

被告

甲○○

被告

丑○○○

被告

壬○○

被告

巳○○

被告

癸○○

被告

乙○○

被告

辰○○

被告

卯○○

被告

辛○○

共同訴訟代理人

張睿文律師

複代理人

己○○ 住

　　　　　　　　戊○○律師

　　　　　　　　丙○○　　　住

右當事人間請求返還不當得利事件，本院判決如左：

主文

事實及理由

壹、本訴部分：

一、原告起訴主張：

（一）原告得依民法第一百八十四條第一項前段、第一百七十九條、第一百八十五條規定，請求被告連帶給付相當於租金之利益每月新臺幣（下同）二萬五千元：１、原告為華仁大廈之地面所有車位及空地（下稱系爭法定空地）之使用權人：

（１）陸介康因民國六十九年五月十日陸華培君、陸介康、陸介鏗母子三人簽定停車位及空地使用權同意書（下稱系爭同意書），而取得系爭法定空地之使用權：Ａ、系爭同意書為真正：（Ａ）按「分管同意書」於臺北地方法院檢察署餘股九十年度偵續字第三八號不起訴處分書中，明確記載「…且六十九年時曾訂有同意一樓位戶使用一樓空地之同意書，但該同意書為伊母親之下屬所寫，而由伊母親於其上蓋伊之印章；以及證人即陸介康之胞姊陸介鏗證稱：六十九年間上開房地係由伊父母處理，該空地使用同意書係經由伊父母之同意，始蓋上包括伊及陸介康等兄弟姊妹之印章等情，悉相符合，復有該空地使用書影本在卷可稽」，足以證明該分管同意書之真正；且陸介康同一案件中亦指稱曾告知反訴原告不得使用空地，其不起訴處分書亦證明分管同意書之真正。八十九偵字第一三八六四號不起訴處分書經發回續偵，就分管使用同意書之部分已不調查，故九十年偵續字第三十八號已片面認定之。Ｂ、系爭同意書為合法：（Ａ）系爭法定空地得約定為專用：

①華仁大廈自始歸陸華培君、陸介康、陸介鏗母子三人所有，於六十九年五月十日母子三人約定，將該大廈地面所有停車位及空地使用權交由一樓及地下室所有人陸介康一人專用，陸介康得再出租、轉讓於原告。

②系爭法定空地非華仁大廈本身所占之地面，自不適用公寓大廈管理條例第七條、第九條之規定，得為專用之約定。

（２）系爭同意書為合法，且各樓層所有人出售時，已告知受讓人分管之事，嗣後取得各樓層之受讓人自應受系爭同意書之約束：Ａ、在九十年四月九日九十年度偵續字第三十八號竊佔案中，曾傳訊住邦房屋公司協理林上亮、海山房屋銷售員謝蓮枝，其等表示雖告訴客戶可先回來先停，但不可以有固定的停車格，銷售招牌上沒有記明有停車位，空地的停車位沒有包含在購屋價金中。當時陸介康表示並非請謝小姐賣房子而是請林耀喜賣（九十年度偵續字三十八號一六八頁至一七０頁）。Ｂ、九十年四月二十四日傳海山仲介店長林耀嘉、三浦房屋負責人周少宗，周少宗表示：沒有產權不會告訴住戶可以停車，是說委員會可以決定，住戶有說到停車的事，但是跟他們說這樓沒有停車位，不過你們可以開委員會決定是否規劃停車位。林耀喜表示，沒有告訴住戶可以停車，有遇到住戶要求附停車位，所以去問陸介康，他告訴我沒有，童小姐沒有說可以停車，有跟買方說不附停車位，沒有跟買方說可以由委員會開會決定分配，如果有附停車位，就會寫在契約上，所有被告之房地買賣契約均未記載附有停車位，系爭地段平面車位價格高達二百五十萬元以上，若確有購買當會於契約中明確記載，更會就該空地之那一部分可做為停車位使用而記載。Ｃ、綜上所述，被告顯然明知對於系爭空地無作為停車位使用之權利，明知有此情形而仍然買受，即應視為保留專用權之默示承認，明確知悉有分管契約之存在。依司法院大法官會議釋字第三四九號解釋，苟分管契約係受讓人所明知，或可得而知之情形，受讓人即應受分管契約之拘束，不得為相反之主張。添

（３）陸介康與原告於八十五年二月十日簽訂二份租賃契約，並非通謀虛偽意思表示：八十五年二月十日陸介康將一號一樓及地下層，連同一樓空地及六部法定停車位出租予原告。八十八年四月原告又以趙一曼名義向陸介康買下一樓空地及車位使用權。陸介鏗、陸介康可證明租賃契約之真正。

２、被告係無權占用系爭法定空地：

（１）系爭法定空地雖為全體區分所有權人共有，但被告無權使用：九十年度偵續字第三十八號卷中，陸介鏗、陸介康之證詞可證明車位及空地使用權同意書之真正，被告買受房屋時並未買受車位及法定空地使用情形，房屋仲介林上亮、謝蓮枝、林耀喜、周少宗等之證詞可證明被告等購買房屋時並未買車位，不得使用系爭法定空地。臺北地檢署八十八年度他字第二五四九號卷四十二頁背面，巳○○之供述：「（前手如何使用房子）出租日本人為倉庫使用，白天他們出貨，完成卸貨成為停車位」，證明被告無權使用系爭法定空地。添

（２）八十五年十一月三日華仁大廈管理委員會尚未合法成立，八十八年三月十日區分所有權人會議之效力為無效：Ａ、被告於反訴狀中稱：「依使用執照竣工圖所示，一樓係規劃為六個法定停車位；惟反訴原告（即華仁大廈區分所有權人）於八十五年十一月三日，為解決停車位問題，即作成『共同出資改善停車場設備，並委請管理委員加強停車場之管理』及『本大樓停車場將規劃出十五個停車格』之決議案，並由主任委員於八十六年二月十四日函知各區分所有權人，業已完成十二個之執行成果。是該法定空地上之六個法定停車位，業經反訴原告經合法程序變更為十二個」。Ｂ、查被告於其他訴訟主張華仁大廈管理委員會於八十八年三月十日，始決議成立、核備，又依被證四（八十九年北調字第四十八號卷第一一九頁），華仁大廈管理委員會於八十八年五月三十日始申請報備，臺北市政府於八十八年六月十日始同意備查。八十五年十一月三日華仁大廈管理委員會尚未成立、核備，如何作成變更停車位數目決議？何來管理委員、主任委員？被告購買系爭房屋時並未購買車位，豈可強行決議將他人使用之空地作為個人停車之用？被告既認使用執照竣工圖已明確規劃為六個法定停車位，又如何得以此不合法之少數人會議，將六個法定停車位變更為十二個？況被告為排除一號一樓、三號一樓及十四號地下層所有權人參加管理會成立大會，及對住戶管理公約之表示意見，竟故不依公寓大廈管理條例第二十八條規定，於開會前十五日以書面載明開會內容通知，擅自違法召開區分所有權人會議，蓄意排除原告參與區分所有權人會議之權利，已有不法，八十八年三月十日所舉行之該次區分所有權人會議應屬無效。Ｃ、一號一樓、三號一樓及十四號地下層之區分所有權人比例，佔整大廈所有權百分之三十一，若得出席，對於公寓大廈管理條例第三十一條規定所列須經區分所有權人特別決議之重大事項，具有關鍵性影響，渠等為排除原告等之參與表示意見及表決權，竟蓄意不通知參加區分所有權人會議，顯有違法並嚴重影響權益，其核備應予撤銷。尤有甚者，該大廈呈報核備之文件上，可顯示該八十八年三月十日之會議記錄竟有兩份而且竟然內容不同，顯有偽造之嫌，其中手寫並經到場者簽名之原始記錄上僅有三點；然而事後打字版卻多出宣讀上次會議記錄及執行情形，及第一案訂定規約之決議；顯然無中生有外，前後二份會議記錄開會時間、地點亦有岐異，該份打字之記錄顯然有擅自添加偽造文書之嫌。添 Ｄ、甚至該手寫原始記錄上不但無任何召集人之記載，而且係記載委任鍾耀盛律師辦理管委會成立登記事項，而打字之會議記錄則記載係由現任主任委員子○○依公寓大廈管理條例第二十五條召集，然子○○並未出席，竟無緣無故即變成林森一擔任主席，姑且不論原告未推子○○為召集人，設若子○○有被推為召集人，亦不得由林森一擅自取代。職是之故，該次八十八年三月十日之區分所有權人會議之召集程序、其召集人、會議主席、會議決議事項，在在皆有嚴重違反公寓大廈管理條例之處。

３、被告無權占用系爭法定空地，已侵害原告之權利：

（１）被告擅自違法強行在一樓空地上劃設十二個停車位，連原告一樓大門出入通道上亦全部設置車位圍堵，出入無路，為圖一己違法佔用停車之便，裝設鐵架佔據車位，毀損原告在一樓空地上所裝之花架，以一輛無車牌之車輛故意停放在一樓出入口，使原告完全無法行使一樓空地及進出一樓房屋之權利。

（２）依原告九十一年十月十四日陳報狀所檢附之永慶房屋資料，系爭法定空地坐落之大安區停車位月租金為六千元至一萬元，依被告等九十一年十一月五日陳報狀及調查車位出租行情資料，認為系爭法定空地週遭停車位月租金為四千元至八千五百元。被告等違法強行將系爭法空地規劃為十二個停車位使用，縱以最低之月租金四千元計算，亦達四萬八千元，原告以二萬五千元計算，堪稱允當，再乘以三十個月即得七十五萬元。

４、被告應負連帶給付責任：依民法第一百八十五條之規定，被告應負連帶給付責任。

（二）原告得依民法第一八四條第一項前段、第一百八十五條，請求被告連帶給付一百六十二萬元：

１、原告受侵害之權利：系爭臺北市○○○路○段一七○巷十八弄一號一樓及三號一樓房地屬原告所有，而信託登記於配偶趙一曼名下，八十八年十月間原告經中信房屋仲介，將一樓房屋出租予林晏安及其合夥人李國辰、王運輝等經營餐廳，惟因被告不法行為致使林晏安等不願承租，原告損失已收取之租金及仲介費。

２、原告得請求賠償之數額：

（１）原告經中信房屋邱乾豐、方怡君等仲介，將一樓房屋出租予林晏安及其合夥人李國辰、王運輝等經營餐廳，並收受一年期租金每張面額十二萬元支票十二紙及部分押租金二十四萬元支票一紙，支付十八萬元仲介費，惟因被告不法行為致使林晏安等不願承租，而使原告損失已收取之十二個月租金一百四十四萬元及仲介費十八萬元，共一百六十二萬元。

（２）原告請求被告連帶給付一百六十二萬之請求權基礎，為民法第一百八十四條第一項前段及第一百八十五條。

三、為此聲明：

（一）被告應連帶給付原告二百三十七萬元，及自被告收受擴張訴之聲明狀繕本送達之翌日（即九十一年十一月十三日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及自八十九年二月十日起按月給付原告二萬五千元。

（二）願供擔保聲請宣告假執行。

二、被告則抗辯：

（一）原告不得依民法第一百八十四條第一項前段、第一百七十九條、第一百八十五條規定，請求被告連帶給付相當於租金之利益每月二萬五千元：

１、原告並非系爭法定空地之使用權人：

（１）陸介康並未因六十九年五月十日之系爭同意書，而取得系爭法定空地之使用權：Ａ、系爭同意書係臨訟偽造：（Ａ）該「分管同意書」於另案華仁大廈管理委員會對原告提出竊佔告訴時（八十八年他字第二五四九號、八十八年偵字第一五八七號）從未提出，有其於該案件之答辯狀足證。直至原告提出本件本訴時，始行提出該所謂「分管同意書」及租約而主張其對系爭法定空地擁有使用權。又此「分管同意書」之真實性，經本院檢察署八十九年度偵字第一三八六四號不起訴處分之調查，早已令人起疑。況且，經查系爭法定空地（地號：臺北市○○區○○段二小段六三七地號）於六十九年五月十日當時係為案外人蔡毅單獨所有，於同年八月廿六日之後始以買賣為登記原因而陸續移轉登記予陸華培君、陸介康、陸介鏗、陸揭天霖、庚○○等人共有，且蔡毅於移轉登記予陸華培君等人之前，尚先行將系爭土地持分移轉所有權登記予案外人吳寶金共有，有證二十二之土地登記簿謄本足稽。另依華仁大廈水電管線接線時間推算，該大廈最早須至六十九年四月十九日以後數日始有供水事實之可能，而最遲須自同年七月以後方有供電事實之發生（證二十三之自來水裝置紀錄表、裝表供電時間可證明）。是以該分管同意書所載明之民國六十九年五月十日當時，系爭陸華培君、陸介康、陸介鏗既非系爭法定空地之所有權人，依法尚不能對系爭法定空地為使用、收益或處分，實無可能就系爭法定空地之全部簽立分管同意書，如何將使用權授予陸介康？又依自來水事業處、電力公司之裝表接線證明，皆可推論簽立分管同意書斯時，華仁大廈尚無法作一般人居住之使用，系爭陸華培君、陸介康、陸介鏗何來立約分管系爭法定空地之必要？於情於理，該所謂「分管同意書」之虛偽，不言自明。（Ｂ）次查該分管同意書上之字跡亦存有疑處，依九十年偵續字第三十八號不起訴處分書記載，陸介康已曾結證自承所謂同意書為伊母親之下屬所寫，並於另案八十九年度偵字第一三八六四號偵查擔任控方證人時，亦為同一陳述，然經查「分管同意書」上之字跡卻與陸介康於八十九年一月十二日華仁大廈管理委員會召開之區分所有權人會議時，其委託蔡仲誦律師代為出席而提出之「委託書」之字跡極為近似，凡此種種事實，該分管同意書實令人無法不作臨訟捏造之聯想，而且同意書上署名均為同一人筆跡，並非陸華培君、陸介康、陸介鏗母子三人筆跡，亦未見渠等親簽及蓋用印章。況三人同財共居，依日常生活經驗法則，實無成立分管契約之必要，且陸介康亦曾於偵查結證證明系爭使用同意書非其親自簽訂，而陸介鏗於「簽訂日」之時（六十九年五月十日）人正在國外，此有陸介康之兄、被告丑○○○之夫陸介瑋可茲證明。（Ｃ）兩造於起訴前就系爭法定空地爭執長達一年，管委會並於八十八年十一月三日對原告提起竊佔罪告訴，均未見原告主張系爭法定空地業經同意分管，其反而致函管委會力主系爭法定空地為全體區分所有權人共有，依法應共同管理云云。又丑○○○之夫陸介緯為陸介康、陸介鏗之長兄，任職於陸根記營造廠，並長期擔任管理負責人，足證絕無分管情事。九十年偵續字第三十八號不起訴處分書僅言明該分管同意書之形式上真實性，並未能證明該同意書實質上業經陸介康、陸介鏗之同意。Ｂ、系爭同意書不合法：（Ａ）系爭法定空地不得約定為專用：

①系爭法定空地依使用執照竣工圖所示，本為華仁大廈本身所占之地面，向後退挪規劃作為法定停車位之用，依公寓大廈管理條例第七條第一項第一款、第九條第一項、第三項本不得作為專有部分或約定專用部分，應屬該大廈之共用部分無疑。如有約定，該約定亦無效。且系爭法定空地位處華仁大廈基地中，自屬大廈本身所占地面，管委會自有權調整系爭法定空地停車位之分配。

②本院檢察署於九十年偵續字第三十八號不起分處分書中亦明白載稱：「˙˙˙至於被告（即原告）與陸介康間轉讓空地專用權之合意，為一債權契約，僅有拘束雙方之效力，尚難排除其他住戶對空地之共有物權，且約定專用權應經區分所有權人一定比例以上之同意，公寓大廈約定專用部分之範圍及使用主體，須載明於規約，始生效力˙˙˙從而被告嗣後以拍賣之創設取得方式取得一樓房地，即難認被告同時取得上開空地之專用權˙˙˙」，亦證原告就此並無「專用權」存在。因此，原告固係一樓及地下室之房屋所有權人及承租人，惟渠非系爭法定空地之專用權人，誠屬至明。（Ｂ）該專用約並無載明於規約：公寓大廈管理條例施行細則第二條及其第一款亦規定，約定專用部分之範圍及其使用主體非經載明於規約者，不生效力。是本件系爭空地縱屬得約定為專用部分者，其範圍及使用主體亦未經載明於規約而不生效力。（Ｃ）分管契約未經全體土地所有權人之同意：系爭法定空地為基地之一部分，欲成立分管契約應經全體土地所有權人之同意。被告丁○○、庚○○、丑○○○亦為原始住戶，並不知有分管契約情事。陸華培君、陸介康、陸介鏗母子三人陸續讓出本大廈房地時，均告知系爭法定空地可供住戶停車。且本大廈自始均由全體住戶共同自由使用系爭法定空地，未見其三人阻撓，丁○○、庚○○已有指稱（八十九年北調字第四十八號第二一二頁）。

（２）即使系爭同意書合法，則各樓層所有人出售時並未告知受讓人分管之事，嗣後取得各樓層之受讓人自不受系爭同意書之約束：依司法院大法官會議第三百四十九號解釋，被告於買受華仁大廈各戶之際，既未受前手之告知，復未見（或知）有該『車位及空地使用權同意書』之存在，自不受該同意書之拘束。

（３）陸介康與原告於八十五年二月十日簽訂之二份租賃契約，為通謀虛偽意思表示：陸介康名下一號一樓、三號一樓及地下層遭查封時，並未聲明法定空地歸其所有，地下層於查封時並非查封狀態，亦未有人陳報租約。

（４）原告於爭點整理狀中始行提出所謂系爭法定空地之「使用權買賣契約書」，以謀全面強佔系爭法定空地；尤有甚者，原告在二造爭執近四年後之九十一年十月二十八日，竟於本件訴訟之爭點整理狀中提出所謂系爭空地及車位之使用權買賣契約書，主張其已向陸介康買下系爭法定空地之使用權，意欲全面專用系爭法定空地。然查反訴被告所提出之前開買賣契約書載明其訂約時間為八十八年四月十五日，但依原告之配偶趙一曼於同年五月二十九日所寄發臺北古亭郵局第一二四七號存證信函觀之，其僅向華仁大廈管理委員會請求將系爭法定空地歸還予全體住戶使用，並未見其依據前開買賣契約書主張權利，其行徑前後矛盾，顯不符一般日常生活之經驗法則，試問若該買賣契約書為真，何以原告不逕依該契約排除被告等人之使用？足見原告或其配偶均無法律權源自認為系爭法定空地之全面專用權人。

２、被告無權占用系爭法定空地：

（１）系爭法定空地為全體區分所有權人共有：Ａ、查本訴主要以原告所持之「分管同意書」，作為認定被告等人無權使用系爭法定空地之依據，惟系爭同意書是否真實，亦有疑議，此觀本院檢察署八十九年度偵字第一三八六四號之不起訴處分書（本案第一卷第一三八頁），其中明白指出：「…簽立『分管同意書』之際，華仁大廈坐落之基地既尚未全屬陸介康等三人所有，渠等又如何得為車位及空地使用權之約定？又查該車位及空地使用權同意書係屬分管約定之性質，經鑑定結果，竟出自同一人筆跡，實有違常情」，益證華仁大廈前之「法定空地」仍屬區分所有權人所共有，要非原告一己所得占用。Ｂ、按「公寓大廈共用部分不得獨立供作專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面˙˙˙。」「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。˙˙˙前二項但書所約定事項，不得違反本條例˙˙˙之規定」公寓大廈管理條例第七條第一項第一款、第九條第一項、第三項訂有明文。系爭法定空地依使用執照竣工圖所示，本為華仁大廈本身所占之地面，向後退挪規劃作為法定停車位之用，依前開條文本不得作為專有部分或約定專用部分，應屬該大廈之共用部分無疑，縱使上開車位及空地使用權同意書為真正，原告與訴外人所定之約定專用部分，仍有違上開公寓大廈管理條例之規定，其約定亦屬無效，自無以為其獨占使用系爭法定空地之權源。被告既為華仁大廈之區分所有權人，依法就該法定空地自有使用收益之權。Ｃ、且華仁大廈管理委員會前此向本院檢察署對原告提出竊占告訴，雖經本院檢察署以八十九年度偵字第一五八七號及九十年度偵續字第三八號為不起訴處分，惟查該不起訴處分書即明白指稱：「…至於被告（即馮大年）與陸介康間轉讓空地專用權之合意，為一債權契約，僅有拘束雙方之效力，尚難排除其他住戶對空地之共有物權，且約定專用權應經區分所有權人一定比例以上之同意…從而被告嗣後以拍賣之創設取得方式取得一樓房地，即難認被告同時取得上開空地之專用權」（本案第一卷第一三四頁）。進而言之，原告之妻趙一曼固係華仁大廈一樓之所有權人，然該「法定空地」仍為區分所有權人所共有，殊非渠或任何他人所得獨占。Ｄ、華仁大廈完工至今均規劃為十二個停車位，由全體住戶所共同使用。即使依原告所舉之證十九，亦明文約定被告係買受臺北市○○區○○段二小段６３７地號之土地，自與原告共有該系爭法定空地而享有使用權。

（２）華仁大廈管理委員會已合法成立，區分所有權人會議之效力為有效：Ａ、華仁大廈管理委員會已於八十八年三月十日決議成立、核備，並於八十五年十一月三日，為解決停車位問題，作成共同出資改善停車場設備，並委請管理委員加強停車場之管理，及本大樓停車場將規劃出十五個停車格之決議案，並由主任委員於八十六年二月十四日函知各區分所有權人：業已完成十二個之執行成果。是知該法定空地上之六個法定停車位，業經被告等經合法程序變更為十二個。當時原告亦有到場，惟其提早退席。Ｂ、且原告亦曾於八十八年五月二十九日以存證信函向「管理委員會」主張權利，顯已間接承認管委會之合法性。

３、被告非無權占用系爭法定空地，亦未侵害原告之權利：法定空地依公寓大廈管理條例第七條規定不得為約定專用部分，故管委會有權調整系爭法定空地停車位之分配，且管委會決議劃設停車位，對於原告提起竊佔罪之刑事告訴及拆除違章花架。

（二）原告不得依民法第一八四條第一項前段、第一百八十五條，請求被告連帶給付一百六十二萬元：

１、原告權利未受侵害：

（１）查原告主張損害賠償之請求權基礎，乃指侵害其出租債權之侵權行為，然按民法第一百八十四條第一項前段所規定之「他人之權利」，依相關學說及實務見解均非指債權，則若原告係指責被告侵害租賃債權，於法實無理由。縱令侵權行為得以侵害債權為由而主張之，惟當初林晏安等人承租一樓店面時，曾因開店裝潢之需要而計畫拆除華仁大樓一號一樓臨一七○巷外牆之承重牆，因事關大樓本身結構安全，危及全體住戶居住安全，故華仁大廈管理委員會乃以臺北古亭郵局第三二三五號存證信函，告知林晏安、李國辰及原告妻趙一曼等人，不同意其拆除外牆之舉，是以斯時係林晏安等人計畫違法在先，華仁大廈管理委員會請林晏安、李國辰及趙一曼停止拆除外牆之舉乃正當行使權利之方法，並未阻撓原告出租其所有之一樓店面予林晏安使用，自未侵害其對林晏安之債權，未為任何「不法行為」，何來侵權行為之有？

（２）況且依原告所提出林晏安等人用以給付租金之票據觀之，該十四紙票據並未提示，焉知該等票據是否果真無法兌現而致原告遭受無法取得租金之損害，即令原告得以侵害債權為由主張被告有侵權行為者，然原告既未遭退票，何來損失之有？故原告基於侵權行為之損害賠償主張實無理由。

三、為此聲明：

（一）駁回原告之訴及其假執行之聲請。

（二）如受不利之判決，願供擔保免為假執行。

貳、反訴部分：

一、反訴原告起訴主張：

（一）反訴原告得依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，請求反訴被告拆除臺北市大安地政事務所九十二年一月十六日複丈成果圖所示之銀白色ㄇ字形停車板、黃色Ｔ字形行車板，並將編號Ａ至Ｏ十五筆停車位土地交還予全體共有人：

１、系爭法定空地為反訴原告、反訴被告共有：

（１）陸介康是否因六十九年五月十日之系爭同意書，而取得系爭法定空地之使用權？Ａ、系爭同意書是臨訟偽造：Ｂ、系爭同意書為不合法：（Ａ）系爭法定空地不得約定為專用：（Ｂ）該專用約並無載明於規約：（Ｃ）該專用約定未經全體土地所有權人（如丁○○、庚○○、丑○○○等原始住戶）之同意：

（２）即使系爭同意書為合法，則各樓層所有人出售時並未告知受讓人分管之事，嗣後取得各樓層之受讓人當然不受系爭同意書之約束：

（３）陸介康與原告於八十五年二月十日簽訂之二份租賃契約，為通謀虛偽意思表示：

二、為此聲明：

（一）反訴被告應拆除華仁大廈前法定空地（即臺北市○○○路○段一七○巷十八弄一號、三號前，如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ、Ｍ、Ｎ、Ｏ等十五筆停車位土地，面積共計一百三十五平方公尺，土地坐落地號臺北市○○區○○段二小段○六三七地號）上其所架設之銀白色ㄇ字形停車板九座及黃色Ｔ字形停車板九座，並交還上開土地予全體共有人共同使用。

（二）願供擔保請准宣告假執行。

二、反訴被告則抗辯：

（一）反訴原告不得依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，請求反訴被告拆除臺北市大安地政事務所九十二年一月十六日複丈成果圖所示之銀白色ㄇ字形停車板、黃色Ｔ字形行車板，並將編號Ａ至Ｏ十五筆停車位土地交還予全體共有人：

１、系爭法定空地為反訴原告、反訴被告共有，但專由反訴被告所使用：

（１）陸介康因六十九年五月十日之系爭同意書，而取得系爭法定空地之使用權：Ａ、系爭同意書係真正：Ｂ、系爭同意書為合法：（Ａ）系爭法定空地得約定為專用：

（２）系爭同意書為合法，且各樓層所有人出售時，已告知受讓人分管之事，嗣後取得各樓層之受讓人自應受系爭同意書之約束：

（３）陸介康與原告於八十五年二月十日簽訂二份租賃契約，並非通謀虛偽意思表示：

三、為此聲明：

（一）駁回反訴原告之訴及其假執行之聲請。

（二）如受不利之判決，願供擔保免為假執行。叁、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款、第三款、第七款分別定有明文。

二、本訴部分：查原告原起訴請求被告應連帶給付原告七十五萬元，及自起訴狀繕本送達繕本翌日（即八十九年三月三日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及自八十九年二月十日起按月給付原告二萬五千元（見本院卷第一冊第三頁。由於本案卷證繁多，茲將各卷編號如附表所示）。嗣於九十一年十一月十二日當庭擴張請求被告應連帶給付原告二百三十七萬元，及自起訴狀繕本送達繕本翌日（即八十九年三月三日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及自八十九年二月十日起按月給付原告二萬五千元（見本院卷第三冊第七十三至七十六頁），未經被告表示同意。原告又於九十一年十二月十日當庭就利息部分減縮自被告收受擴張訴之聲明狀繕本送達之翌日（即九十一年十一月十三日）起算，經被告於當日到庭表示同意（見本院卷第三冊第一○五頁之準備程序筆錄），且原告僅擴張應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭規定，本院認應准許之。

三、反訴部分：查反訴原告原起訴請求確認反訴原告對華仁大廈前法定空地（即臺北市○○○路○段一七○巷十八弄一號、三號前，地號：臺北市○○區○○段二小段○六三七地號）與反訴被告為共同共有（見本院卷第二冊第八十一頁）。嗣於九十二年三月四日當庭更正請求反訴被告應拆除華仁大廈前法定空地（即臺北市○○○路○段一七○巷十八弄一號、三號前，如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ、Ｍ、Ｎ、Ｏ等十五筆停車位土地，面積共計一百三十五平方公尺，土地坐落地號臺北市○○區○○段二小段○六三七地號）上其所架設之銀白色ㄇ字形停車板九座及黃色Ｔ字形停車板九座，並交還上開土地予全體共有人共同使用，經被告到庭表示同意（見本院卷第三冊第一八九頁之準備程序筆錄，第二○六頁之民事反訴補正訴之聲明暨陳報狀），本院認應准許之。

肆、得心證之理由：（壹）本訴部分：

一、本件經本院於九十二年整理並協議簡化爭點及不爭執點（見本院卷第三冊第二五二至二五八頁之言詞辯論筆錄），是以本院僅就兩造協議簡化之爭點及不爭執點為審究，合先敘明。

二、查下列事實為兩造所不爭執（見本院卷第三冊第二五二至二五六頁之言詞辯論筆錄），自堪信為真實：

（一）華仁大廈（門牌號碼原為臺北市○○路○段二四五巷二十六弄一號及一－一號，現為臺北市○○○路○段一七○巷十八弄一號、三號及一七○巷十四號地下層）之起造人為為陸華培、陸介康、陸介鏗母子三人，於六十九年一月十一日取得使用執照（見本院卷第一冊第九至十頁）。其中臺北市○○路○段二四五巷二十六弄一號二樓、三樓、四樓、七樓、臺北市○○路○段二四五巷二十六弄一－一號七樓部分歸陸華培所有；臺北市○○路○段二四五巷二十六弄一號地下、一樓、五樓、臺北市○○路○段二四五巷二十六弄一－一號一樓、五樓部分歸陸介康所有；臺北市○○路○段二四五巷二十六弄一號六樓、臺北市○○路○段二四五巷二十六弄一－一號二樓、三樓、四樓、六樓部分歸陸介鏗所有（見本院卷第一冊第十一至十二頁之平面圖）。

（二）陸介康（曾改名為童介康，後又改為陸介康）於六十九年一月十一日因第一次登記而取得臺北市○○○路○段一七○巷十四號地下層之所有權，並辦妥登記完竣（見本院卷第一冊第二十二至二十三頁之建物登記謄本）。

（三）原告之配偶趙一曼於八十八年三月九日因拍賣（本院八十六年度民執宇字第一六四二九號）而取得坐落臺北市○○區○○段二小段第六三七地號（權利範圍萬分之一二○六）及其上建物即門牌號碼臺北市○○○路○段一七○巷十八弄一號一樓（即臺北市○○區○○段二小段第一九三五建號，權利範圍全部）（含共同使用部分第一九四四建號，權利範圍萬分之五七六）、三樓（即臺北市大安區○○段○○段第一九三七建號，權利範圍全部）（含共同使用部分第一九四四建號，權利範圍萬分之四五四）之所有權，並辦妥登記完竣（見本院卷第二冊第一一○至一一四頁）。

（四）被告為華仁大廈之區分所有權人（見本院卷第二冊第八十九至一一八頁之建物登記謄本）：

１、被告丁○○於七十年六月三十日因買賣而取得臺北市○○○路○段一七○巷十八弄一號二樓之所有權，並辦妥登記完竣。

２、被告庚○○於六十九年九月九日因買賣而取得臺北市○○○路○段一七○巷十八弄一號三樓之所有權，並辦妥登記完竣。

３、被告甲○○於八十三年七月十八日因買賣而取得臺北市○○○路○段一七○巷十八弄一號四樓之所有權，並辦妥登記完竣。

４、被告丑○○○於七十年一月二十二日因買賣而取得臺北市○○○路○段一七○巷十八弄一號五號樓之所有權，並辦妥登記完竣。

５、被告壬○○於八十六年四月二十三日因買賣而取得臺北市○○○路○段一七○巷十八弄一號六樓之所有權，並辦妥登記完竣。

６、被告巳○○於八十五年十二月二十日因買賣而取得臺北市○○○路○段一七○巷十八弄一號七樓之所有權，並辦妥登記完竣。

７、被告癸○○於八十六年十月十八日因買賣而取得臺北市○○○路○段一七○巷十八弄三號二樓之所有權，並辦妥登記完竣。

８、被告子○○於八十六年一月十六日因買賣而取得臺北市○○○路○段一七○巷十八弄三號三樓之所有權，並辦妥登記完竣。

９、被告乙○○於八十六年一月二十日因買賣而取得臺北市○○○路○段一七○巷十八弄三號四樓之所有權，並辦妥登記完竣。、被告辰○○於八十五年六月十九日因買賣而取得臺北市○○○路○段一七○巷十八弄三號五樓之所有權，並辦妥登記完竣。、被告卯○○於八十六年六月十九日因買賣而取得臺北市○○○路○段一七○巷十八弄三號六樓之所有權，並辦妥登記完竣。、被告辛○○於八十五年七月二十三日因買賣而取得臺北市○○○路○段一七○巷十八弄三號七樓之所有權，並辦妥登記完竣。

（五）華仁大廈一樓法定空地（下稱系爭法定空地）依使用執照所示，規劃為六個停車位之室外停車場，面積為九十平方公尺，惟於八十六年一月間即規劃十二個停車位。

（六）華仁大廈管理委員會曾於八十五年十一月三日就停車場管理事項，召開全體住戶會議，決議「共同出資改善停車場設備，委請管理委員加強停車場之管理」、「本大樓停車場規劃出十五個停車格」（見本院卷第二冊第一二二頁）。管理委員會於八十六年二月十四日函知全體住戶，業已完成十二個停車位（見本院卷第二冊第一二三頁）。

（七）華仁大廈於八十八年五月三十日依公寓大廈管理條例成立管理委員會，並經臺北市政府於同年六月十日以府工建字第八八○○○七九三○○號函（見本院卷第一冊第一一九頁）准予備查。

（八）華仁大廈管理委員會曾於八十八年六月二十三日、九月二十八日召開區分所有權人大會（見本院卷第一冊第一二○頁），並於同年十月五日委託張睿文律師寄發臺北古亭郵局第二一三七號存證信函（見本院卷第一冊第一二一至一二六頁）予原告及趙一曼，經原告及趙一曼於同年月六日收受。華仁大廈管理委員會又於八十九年一月十二日召開區分所有權人大會（見本院卷第一冊第一三二頁）。

（九）附圖所示之銀白色ㄇ字形停車板、黃色Ｔ字形行車板為原告所有，黃色停車板為華仁大廈管理委員會所有。

三、本件經整理簡化之爭點如下（見本院卷第三冊第二五六至二五七頁之言詞辯論筆錄）：

（一）原告得否依民法第一百八十四條第一項前段、第一百七十九條、第一百八十五條規定，請求被告連帶給付相當於租金之利益每月二萬五千元？

１、原告是否為華仁大廈之地面所有車位及空地（下稱系爭法定空地）之使用權人？

（１）陸介康是否因六十九年五月十日之系爭同意書，而取得系爭法定空地之使用權？Ａ、系爭同意書是否真正？抑或臨訟偽造？Ｂ、系爭同意書是否合法？（Ａ）系爭法定空地得否約定為專用？（Ｂ）該專用約定有無載明於規約？（Ｃ）有無經全體土地所有權人（如丁○○、庚○○、丑○○○等原始住戶）之同意？

（２）如系爭同意書合法，則Ａ、此是否屬於分管契約？Ｂ、各樓層所有人出售時，是否告知受讓人分管之事？嗣後取得各樓層之受讓人是否受系爭同意書之約束？

（３）陸介康與原告於八十五年二月十日簽訂二份租賃契約，是否為通謀虛偽意思表示？

２、被告是否無權占用系爭法定空地？

（１）系爭法定空地是否為全體區分所有權人共有？

（２）華仁大廈管理委員會是否合法成立？區分所有權人會議之效力如何？

３、如被告無權占用系爭法定空地，侵害原告何種權利？承租人權利？

４、被告應否負連帶給付責任？

（二）原告得否依民法第一百八十四條第一項前段、第一百八十五條，請求被告連帶給付一百六十二萬元？

１、原告何種權利受侵害？

２、原告得請求賠償之數額？

四、茲分述如下：

（一）原告得否依民法第一百八十四條第一項前段、第一百七十九條、第一百八十五條規定，請求被告連帶給付相當於租金之利益每月二萬五千元？

１、原告是否為華仁大廈之地面所有車位及空地（下稱系爭法定空地）之使用權人？

（１）陸介康是否因六十九年五月十日之系爭同意書，而取得系爭法定空地之使用權？Ａ、系爭同意書是否真正？抑或臨訟偽造？（Ａ）原告主張陸介康因六十九年五月十日之系爭同意書，而取得系爭法定空地之使用權云云，惟此為被告所否認，原告自應就此有利於己之事實負舉證之責。（Ｂ）系爭法定空地於六十七年七月二十六日之所有權人係訴外人蔡毅，且於六十九年八月二十五日將系爭土地之應有部分移轉登記予訴外人吳寶金，自同年十月二十日起，因買賣而陸續移轉登記予陸華培、陸介康、陸介鏗、丑○○○、庚○○等人共有，此有土地登記簿謄本足稽（見本院卷第二冊第一二一至一二六頁）。是以於六十九年五月十日，陸華培、陸介鏗、陸介康並非系爭法定空地之所有人，並無書立系爭同意書，而同意由陸介康使用系爭法定空地。（Ｃ）觀諸系爭同意書（見本院卷第一冊第十三頁），其全部文字連同立同意書人即陸華培、陸介鏗、陸介康之簽名顯為同一人所為，而陸介鏗於九十年度偵續字第三八號偵查中證稱：六十九年間房屋係由父母決定，其印章由父母保管，此空地使用同意書係經由父母同意始蓋印其印章等語（見九十年度偵續字第三八號偵查卷第一八○頁反面之訊問筆錄）。又陸介康於九十年度偵續字第三八號偵查中證稱：系爭使用同意書非其或其母陸華培、其姐陸介鏗親簽，而由其母之職員所書寫，於書寫該同意書之時，其並不知悉，事後始同意，印章係由母親保管等語（見九十年度偵續字第三八號偵查卷第二十一頁反面、九一頁之訊問筆錄）。足見於六十九年五月十日，系爭同意書並未徵得陸介鏗、陸介康之同意。Ｂ、綜上所述，難認系爭同意書為真正，故陸介康並未因系爭同意書，而取得系爭法定空地之使用權。

（２）陸介康與原告於八十五年二月十日簽訂二份租賃契約，是否為通謀虛偽意思表示？縱使陸介康與原告所簽訂之租賃契約為真，然陸介康並無系爭法定空地之使用權，則原告無從因租約而取得系爭法定空地之使用權。

２、原告既對系爭法定空地無使用權，則其依民法第一百八十四條第一項前段、第一百七十九條、第一百八十五條規定，請求被告連帶給付相當於租金之利益每月二萬五千元，及損害賠償一百六十二萬元，即屬無據。

五、從而，原告請求被告連帶給付二百三十七萬元，及自被告收受擴張訴之聲明狀繕本送達之翌日（即九十一年十一月十三日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及自八十九年二月十日起按月給付原告二萬五千元，為無理由，應予駁回。

六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

（貳）反訴部分：

一、本件經整理簡化之爭點如下（見本院卷第三冊第二五六至二五七頁之言詞辯論筆錄）：

（一）反訴原告得否依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，請求反訴被告拆除如附圖所示之銀白色ㄇ字形停車板、黃色Ｔ字形行車板，並將編號Ａ至Ｏ十五筆停車位土地交還予全體共有人？

１、系爭法定空地是否為反訴原告、反訴被告共有？抑或專由反訴被告所使用？

（１）陸介康是否因六十九年五月十日之系爭同意書，而取得系爭法定空地之使用權？Ａ、系爭同意書是否真正？抑或臨訟偽造？Ｂ、系爭同意書是否合法？（Ａ）系爭法定空地得否約定為專用？（Ｂ）該專用約定有無載明於規約？（Ｃ）有無經全體土地所有權人（如丁○○、庚○○、丑○○○等原始住戶）之同意？

（２）如系爭同意書合法，則Ａ、此是否屬於分管契約？Ｂ、各樓層所有人出售時，是否告知受讓人分管之事？嗣後取得各樓層之受讓人是否受系爭同意書之約束？

（３）陸介康與原告於八十五年二月十日簽訂二份租賃契約，是否為通謀虛偽意思表示？

四、茲分述如下：

（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之（民法第七百六十七條規定參照）。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之（民法第八百二十一條規定參照）。

（二）反訴原告得否依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，請求反訴被告拆除如附圖所示之銀白色ㄇ字形停車板、黃色Ｔ字形行車板，並將編號Ａ至Ｏ十五筆停車位土地交還予全體共有人？系爭法定空地是否為反訴原告、反訴被告共有？抑或專由反訴被告所使用？查系爭法定空地為兩造所共有，此為兩造所不爭執，而陸介康並無系爭法定空地之使用權，反訴被告無從因租約而取得系爭法定空地之使用權，已於前述，則反訴被告並無專用之權利，反訴原告依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，請求反訴被告拆除如附圖所示之銀白色ㄇ字形停車板、黃色Ｔ字形行車板，並將編號Ａ至Ｏ十五筆停車位土地交還予全體共有人，於法有據。

五、從而，反訴原告請求反訴被告拆除系爭法定空地上所架設之銀白色ㄇ字形停車板九座及黃色Ｔ字形停車板九座，並交還上開土地予全體共有人，為有理由，應予准許。

六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

伍、假執行之宣告：（壹）本訴部分：原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

（貳）反訴部分：兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。

陸、結論：本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

民事第一庭法官　蔡惠如