臺灣臺北地方法院九十二年度訴字第五五七二號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十二年度訴字第五五七二號

原告

乙○○

訴訟代理人

林明正律師

複代理人

吳忠勇律師

被告

甲○○

訴訟代理人

簡炎申律師

複代理人

林光彥律師

右當事人間返還價金事件，本院於民國九十三年三月三十日言詞辯論終結，判決如下

：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：

一、被告應給付原告新台幣（下同）九十八萬五千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、願供擔保請准宣告假執行。

貳、陳述：

一、原告於民國十一年三月十六日向被告購買其所有坐落台北縣蘆洲市○○段二０六七建號，門牌號碼台北縣蘆洲市○○○路二四一之一號十三樓之房地（以下簡稱系爭房地）及第十四號停車位，總價五百三十萬元，兩造簽有不動產買賣契約書（以下簡稱系爭契約）在案，原告並已依約給付九十萬元予被告，惟被告拒不辦理過戶，經原告於九十一年五月九日以存證信函催告被告辦理交屋及過戶手續，被告仍不予置理。嗣原告發現系爭不動產除設定有高額之抵押權外，系爭不動產共同使用部份尚包含十六個停車位，即台北縣蘆洲市○○段二一００號建號，權利範圍為萬分之一六三（編號０一至０三、０八、十一至十四、十六至二十三號共十六個停車位）。依公寓大廈管理條例第四條第二項及土地登記規則第九十四條之規定，被告既將系爭房地出售予原告，即應連同前開停車位一併售予原告，方得將系爭不動產及停車位一併辦理所有權移轉登記。然被告僅將第十四號停車位售予原告，目前系爭不動產下尚有八個停車位，依法被告根本無法單獨將系爭不動產及第十四號停車位過戶及辦理所有權移轉登記。兩造雖未約定應移轉登記之時間，然原告已催告被告於九十一年五月三十一日前移轉登記，被告迄未履行，顯有民法第二百二十六條第一項所稱給付不能之情事。

二、又依系爭契約附加條款第一條之約定，被告應於九十一年四月三十日前依原告所提出之設計完成廚房及陽台之工程，工程費用包含於買賣總價款內，然而被告僅完成部分之工程，且該工程所花費用共八萬五千元，並依兩造約定由原告先代為支出，對於尚未完成之工程，原告雖於九十一年五月九日催告被告應於同年五月三十一日前完成，惟被告仍置之不理，被告顯已給付遲延，原告自得依民法第二百二十六條、二百五十四條及二百五十六條規定解除契約，並以起訴狀繕本之送達為解除契約意思表示之送達。依民法第二百五十九條之規定，系爭不動產買賣契約既已解除，則被告原先收受原告所交付之價金即應返還原告。爰依給付不能或給付遲延之法律關係，請求本院擇一為原告有利之判決。

三、原告購買時原不知系爭房地包含幾個停車位，直到九十一年五月二十二日才知悉此事。兩造於契約中未約定交屋日期係因基地台之事，並非停車位之緣故。被告雖將鑰匙交付原告，但係為施工之緣故，並非交屋，原告目前仍持有系爭房屋之鑰匙，原告雖有使用車位，但並未使用房屋。

參、證據：提出不動產買賣契約書、支票、存證信函影本、土地登記謄本、建物登記謄本、估價單及協議書為證。

乙、被告方面：

壹、聲明：

一、原告之訴駁回。

二、如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。

貳、陳述：

一、被告並無給付不能之情形：

（一）被告與原告簽訂系爭契約時，原告堅持屋頂裝設之行動電話基地台相關設備須於九十二年底前與電信公司簽約撤離，否則原告要求被告應無條件買回系爭房地，被告則因須時間處理其名下停車位持分權利問題，故兩造契約約定於九十二年底前暫不辦理系爭房地與第十四號停車位之產權過戶，而原告僅需負擔自備款九十萬元，不須負擔任貸款及利息，即得於被告完成原告所指定之裝修工程後遷入居住，待九十二年底前確定完成屋頂之行動電話基地台撤離，再由原告選擇是否由原告買回系爭房地與停車位。如屆時原告選擇完成契約，被告自須辦理系爭房地之所有權移轉登記及處理車位持分權利問題；如原告選擇應由被告買回系爭房地與停車位，則兩造同意改由租賃方式，由被告退還已收之自備款，但應按月扣除一萬元之租金。

（二）被告於九十一年三月三十日即將系爭不動產交付原告占有使用，另參酌最高法院九十一年度台上字第二四二號判決意旨，公寓大廈區分所有權人共有之共用部分所設置之停車場，如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權於他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在。故停車位之應有部分得單獨移轉，則被告自得將其餘停車位移轉於他區分所有權人後，就系爭編號第十四號停車位，以其相對應應有部分，與系爭不動產移轉於原告，並無給付不能之情形。

二、被告亦無給付遲延之情形：原告主張被告未完成部分為系爭契約附加條款第一條所定之廚房及陽台工程中之廚具部分，依照一般市場行情，該部分僅約一、兩萬元，尚不及本件工程費用總價五百八十萬元之千分之五，故被告未完成之部分，性質上僅屬附隨義務，參酌最高法院八十六年台上字第四四○號判決意旨，原告不得據此主張解除契約，且如得解除契約，顯有不公。

三、綜上所述，被告既無給付不能之情形，原告自不得依據民法第二百五十六條規定解除契約，又原告亦不得依民法第二百五十四條規定解除契約，則本件尚無民法第二百五十九條規定解除契約回復原狀之問題，原告之訴為無理由。

丙、本院依職權向台北縣三重市地政事務所函查系爭不動產編號十四號停車位辦理所有權移轉登記之相關規定。

理由

一、原告起訴主張：伊於九十一年三月十六日向被告購買其所有坐落台北縣蘆洲市○○段二０六七建號，門牌號碼台北縣蘆洲市○○○路二四一之一號十三樓之房地及第十四號停車位，總價五百三十萬元，原告已依約給付九十萬元，惟被告迄未辦理過戶，經原告於九十一年五月九日以存證信函催告，被告仍不置理。系爭不動產包含十六個停車位，被告僅將第十四號停車位售予原告，依法被告根本無法單獨將系爭房地及第十四號停車位過戶及辦理所有權移轉登記，被告顯然已陷於給付不能；又依系爭契約附加條款第一條之約定，被告應於九十一年四月三十日前依原告所提出之設計完成廚房及陽台之工程，然而被告僅完成部分之工程，該工程花費八萬五千元，依約由原告先代為支出，對於尚未完成之工程，原告雖於九十一年五月九日催告被告應於同年五月三十一日前完成，惟被告仍置之不理，被告顯已給付遲延，原告已依民法第二百二十六條、二百五十四條及二百五十六條規定解除契約，依民法第二百五十九條之規定，被告應返還原告交付之九十八萬五千元並加計遲延利息，爰請求擇一為原告有利之判決。被告則以：兩造因停車位與基地台問題，約定於九十二年底前暫不辦理系爭房地及停車位之產權過戶，而原告僅需負擔自備款九十萬元，不須負擔貸款及利息，即得於被告完成原告所指定之裝修工程後遷入居住，待九十二年底前確定完成屋頂之行動電話基地台撤離，再由原告選擇是否由原告買回系爭房地及停車位。如屆時原告選擇完成契約，被告自須辦理系爭房地之所有權移轉登記及處理車位持分權利問題；如原告選擇應由被告買回系爭房地，則兩造同意改由租賃方式，由被告退還已收之自備款，但應按月扣除一萬元之租金。被告於九十一年三月三十日即將系爭房地交付原告占有使用，並得於將其餘停車位移轉於他區分所有權人後，就系爭編號第十四號停車位，以其相對應應有部分，與系爭房地移轉於原告，並無給付不能之情形。原告主張被告未完成部分為廚具部分，依照一般市場行情僅約一、兩萬元，性質上僅屬附隨義務，原告不得據此主張解除契約等語，資為抗辯。

二、原告主張伊於九十一年三月十六日向被告購買其所有坐落台北縣蘆洲市○○段二０六七建號，門牌號碼台北縣蘆洲市○○○路二四一之一號十三樓之房地及第十四號停車位，總價五百三十萬元，原告已依約給付九十萬元，並曾催告被告於九十一年五月三十一日前辦理所有權移轉登記，惟被告迄未辦理，系爭不動產原包含十六個停車位，目前尚餘八個停車位之事實，業據其提出不動產買賣契約書、支票、存證信函、土地登記謄本、建物登記謄本為證，核屬相符，且為被告所不爭執，自堪信為真實。

三、又原告主張被告有給付不能與給付遲延之情事，原告業已依民法第二百二十六條、二百五十四條及二百五十六條規定解除契約，依民法第二百五十九條規定，被告應返還如訴之聲明所示之款項，請求擇一為有利原告之判決，惟被告則否認有何給付不能或給付遲延之狀況，是以本件應審酌者為：被告有無民法第二百二十六條第一項所稱給付不能，或民法第二百五十四條所稱給付遲延之情事？原告得否依民法第二百五十六條、第二百五十四條解除契約？若可，原告得依民法第二百五十九條請求被告給付之金額若干？茲分述如下：

（一）被告有無民法第二百二十六條第一項所稱給付不能，或民法第二百五十四條所稱給付遲延之情事？按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效，民法第二百四十六條定有明文。此條所稱之情事，學說上稱為自始客觀給付不能（最高法院八十七年度台上字第二八一號判決參照），至於民法第二百二十六條第一項所稱給付不能，係指自始主觀給付不能以及嗣後不能之情事，惟不包括民法第二百四十六條自始客觀給付不能之狀況。契約有民法第二百四十六條第一項本文之情事者，除有該條第一項但書、第二項之情況者外，其契約無效；契約有民法第二百二十六條第一項所稱情事者，契約仍屬有效，惟債權人得依民法第二百五十六條之規定解除契約。至於民法第二百五十四條所稱給付遲延，係指債務人於清償期屆至後仍未給付之情況，自須以契約有效為前提，否則債務人之給付義務無從發生，自無陷於給付遲延之可能。是以民法第二百四十六條所定自始客觀給付不能之情況，與民法第二百二十六條第一項、第二百五十四條所稱給付不能、給付遲延之情況無從並存，且契約若有民法第二百四十六條所定自始客觀給付不能之情況，除有該條第一項但書、第二項之情況，得認為契約仍屬有效者外，即無從再發生民法第二百二十六條第一項、第二百五十四條所稱給付不能、給付遲延之情況。又，契約有無自始客觀給付不能之狀況，應以契約締結時，約定之給付是否對任何人均屬不能決之（最高法院八十六年度台上字第五０七號判決參照）。再者，契約是否自始客觀給付不能一節，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應先為調查認定，以為判斷之（最高法院七十三年度台上字第四二三五號判決參照），又，給付是否可能係屬法律評價，並非事實，亦即非當事人所得自認或不爭執之事項，合先敘明。次按，區分所有建物之共用部分不得分割，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分移轉、設定或為限制登記，土地登記規則第九十四條定有明文。系爭契約係於九十一年三月十六日簽訂，當時系爭房地之共用部分包含十六個停車位，此有建物登記簿謄本在卷可稽，然兩造約定之買賣標的僅有台北縣蘆洲市○○○路二四一之一號十三樓之房地及第十四號停車位，此為兩造所不爭執，被告亦自承無意以五百三十萬元之價格將系爭房地連同十六個停車位一併移轉與原告，則依本件買賣標的於締約時之登記狀態，被告欲履行其給付義務，惟有將第十四號停車位與其餘十五個停車位分離，連同系爭房地一併移轉與原告，至於其餘十五個停車位則成為僅有共用部分，並無區分所有建物之狀態，然參諸前開土地登記規則第九十四條之規定，此種登記方式為法所不許，亦即於本件締約時，任何人均無法依約將系爭房地連同第十四號停車位單獨移轉登記予原告，是以本件買賣標的於締約時係處於自始客觀給付不能之狀態，足堪認定。至於被告主張被告可以將其餘停車位移轉予其他住戶後，將系爭房地連同第十四號停車位移轉予原告，故本件並無給付不能一節，查被告固可依此方式處分系爭房地共用部分中多餘之停車位，使系爭房地共用部分之內容符合兩造約定後辦理所有權移轉登記，然此究屬給付不能之狀態嗣後可否除去之問題，要無解於本件締約時給付標的係屬自始客觀給付不能之情況，併此敘明。末按，依民法第二百四十六條第一項但書、第二項規定，自始客觀給付不能之狀況，若其給付不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，或附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約仍為有效，是以系爭契約是否有效，須以本件有無前開規定所稱之情事決之。經查：

（１）依兩造契約第四條，乙方（即被告）應於付款同時交付甲方（即原告）辦理所有權移轉登記所需相關證件，第五條則就稅費負擔為約定，第六條更約定原告欲指定登記名義人，需於交付證件之日起七日內辦理，顯見雙方就所有權移轉登記部分係約定於締約後即依序辦理，並無附停止條件或始期之狀況。

（２）至於兩造訂約時有無預期於不能之情形除去後為給付一節，原告主張伊於締約時不知系爭房地附有十六個停車位，係遲至九十一年五月二十二日始得知此事。依原告主張，原告締約時對買賣標的物有自始客觀給付不能之情事既毫無所悉，自無與被告約定於不能之情形除去後再為給付之可能。被告雖抗辯原告於締約時即明知系爭房地附有十六個停車位，被告因須時間處理其名下停車位持分權利問題，故兩造約定於九十二年底前暫不辦理系爭房地與第十四號停車位之產權過戶，而原告僅需負擔自備款九十萬元，不須負擔任貸款及利息，即得於被告完成原告所指定之裝修工程後遷入居住，待九十二年底前確定完成屋頂之行動電話基地台撤離，再由原告選擇是否由原告買回系爭房地與停車位云云，然原告否認之，主張特約條款之約定係因基地台之緣故，與停車位無關，經查：兩造契約所附買賣契約附加條款，其中第一條係廚房及陽台工程事宜，第二條係交屋事宜，第三條則約定「乙方（即被告）於九十二年地前將目前屋頂現有行動電話基地台/發射台等相關硬體設備撤離本大樓，若無法於期限內完成上述工作，乙方無條件以原屋價買回，並賠償甲方所有裝潢及日後因該設施引起之身體不適之醫療/訴訟賠償。乙方買回原屋之同時，甲方則應負自交屋日起至九十二年底之房屋租賃金，每月以新台幣一萬元正計」，此有不動產買賣契約書在卷可稽，顯見附加條款中並無一語提及須待其餘十五個停車位移轉後始辦理所有權移轉登記之情況，若兩造確有待車位問題處理完畢後再決定是否辦理過戶，且業已於契約本文外另簽訂附加條款，衡情斷無於附加條款中未置一語之理，是以原告主張特約條款之約定係因基地台之緣故，與停車位無關，應屬可採。尤以參酌前述，買賣契約本文就所有權移轉登記並無附條件或期限之情況為整體解釋，應認本件買賣標的物所有權移轉登記仍應於締約後即著手辦理，僅嗣後若被告無法依約撤離基地臺、發射台，被告應於九十二年底再行買回系爭房地與車位，屆時再由原告將系爭房地與停車會再度過戶予被告，並給付期間內使用買賣標的之租金，並無約定暫不辦理所有權移轉登記，待九十二年底再行決定是否過戶之意，是以被告主張兩造約定暫不辦理所有權移轉登記，待九十二年底前確定完成屋頂之行動電話基地台撤離，再由原告選擇是否由原告買回系爭房地與停車位云云，與契約文義不符，要無可採。綜上，本件買賣契約並無當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付，或附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去之情況，依民法第二百四十六條第一項本文，買賣契約因給付屬自始客觀給付不能而歸於無效，從而，亦無從發生民法第二百二十六條第一項或民法第二百五十四條所稱給付不能、給付遲延之情況。

（二）原告得否依民法第二百五十六條、第二百五十四條解除契約？若可，原告得依民法第二百五十九條請求被告給付之金額若干？本件買賣契約既因自始客觀給付不能而無效，即無從發生民法第二百二十六條第一項或民法第二百五十四條所稱給付不能、給付遲延之情況，已如前述，從而，原告以被告有前開法條所稱給付不能、給付遲延之情事，據以解除本件買賣契約，顯屬無據。而民法第二百五十九條係解除契約後回復原狀之規定，原告主張解除契約既無理由，則其援引民法第二百五十九條規定請求命被告返還依約所受領之給付，於法顯有未合，不應准許。

四、綜上所述，原告主張被告有民法第二百二十六條第一項、二百五十四所稱給付不能、給付遲延之情事，原告已依民法第二百二十六條、二百五十六條規定解除契約，依民法第二百五十九條之規定，被告應返還原告交付之九十八萬五千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。

五、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

六、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。

七、據上論結：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。