臺灣臺北地方法院96年度簡上字第68號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　96年度簡上字第68號

上訴人

統美晶華大廈管理委員會

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

李蒨蔚律師

被上訴人

甲○○

訴訟代理人

乙○○

上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國95年11月24日本院臺北簡易庭95年度北簡字第23399號第一審判決，提起上訴，本院於97年11月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

一、上訴人統美晶華大廈管理委員會之法定代理人原為王錦耀，於本院繫屬中變更為丙○○，經其聲明承受訴訟（見本院卷第91頁），核無不合，應予准許。

二、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，民事訴訟法第446條第1項定有明文。此規定依同法第436條之1第3項規定，亦為簡易訴訟第二審程序所準用之。次按訴狀送達後，上訴人不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。上訴人於原審起訴時係請求92年1月起算至95年元月份止之管理費，嗣於96年1月31日具狀追加請求95年2月至95年12月（計11個月）之管理費；復於97年8月5日當庭陳述變更為請求自92年2月起算（見本件卷第9頁、第161頁反面筆錄）之管理費，上訴人所為變更核屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，揆諸首開法條，應予准許。

乙、實體方面：

一、上訴人主張：上訴人為座落臺北市○○區○○段一小段741號基地統美晶華社區之住戶管理委員會，被上訴人係該社區門牌號碼臺北市○○區○○街一段22巷31號建物（下稱系爭建物）所有權人，即為統美晶華社區之住戶，被上訴人自92年2月起即未繳交每月新臺幣（下同）10,328元之管理費，截至95年1月止計有36個月，被上訴人欠繳管理費總計為371,808 元，上訴人乃提起本件訴訟請求被上訴人如數給付，並附加自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。原審判決上訴人駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴。並追加請求95年2月起至95年12月止（計11個月）之管理費計113,608元。上訴聲明：㈠請求廢棄原判決。㈡前項廢棄部分，改判被上訴人應給付上訴人485,416元，及其中371,808元部分應自起訴狀之繕本送達翌日起至清償日止，按5%計算之利息；其中113,608元應自追加起訴狀之繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。

二、被上訴人答辯如下：

㈠被上訴人之房屋為三層之透天厝，與上訴人之高達11層之雙併大樓迥然不同；被上訴人之房屋位於原告社區圍牆之外，出入之門戶完全獨立，被上訴人亦無法自由進出原告社區大門上訴人社區之地下層；上訴人社區範圍雖有部份位於被上訴人之房屋下方，但被上訴人之建物與該地下層並無聯通，亦無出入口得以自由進出，事實上根本無使用之可能與必要，且被上訴人之建物與其餘建物間確無構造上或使用上之必要關聯，實無共同管理之實益與必要。

㈡被上訴人所有之建物與其餘住戶屬同一使用執照，但使用執照非判斷被上訴人建物與之為同一公寓大廈之依據。

㈢上訴人自訂按建物面積繳納管理費，而被上訴人之建物因係獨棟之三層建物，面積較大樓各戶面積大，但實際上根本未受上訴人管理維護，所繳管理費竟遠甚於大樓住戶，顯非事理之平。被上訴人之前庭後院乃自行植栽管理，從未使用到上訴人之任何資源，上訴人以此作為應繳管理費之論證，要無足採。

㈣上訴人大樓之保全、管理員事實上根本無法顧及被上訴人，信件收受亦均未透過管理員，至於大樓維修費、地下室維修費、電梯、水電等等，更完全與被上訴人無涉，如此權利義務明顯不對等，卻要求被上訴人負擔同額之管理費，實明顯有違使用者付費原則及基本之公平正義。

㈤上訴聲明：上訴及追加之訴均駁回。

三、兩造不爭執之事實：

㈠統美晶華社區包括23戶建物及基地，領有89使字第438號使用執照。嗣上訴人於90年5月25日申請報備為統美晶華社區管理委員會，經台北市政府於90年6月12日准予備查並核發公寓大廈管理組織報備證明，其同日府工建字第9000111800號函主旨載「台端申請本市○○區○○街一段五十、五十之

一、五十二號及二十二巷三十一號公寓大廈，計貳棟二十三戶（領有八九使字第四三八號使用執照）成立管理組織報備乙案，經核符合規定，同意備查。」等語（見本件卷第26頁、53頁）。

㈡前項經備查之統美晶華社區計貳棟23戶；其中被上訴人之建物為獨棟之三層建物一戶；另一棟則為11層樓之建物計有22戶（見本件卷第22頁使用執照附表）。

㈢統美晶華社區之區分所有權人於90年6月8日決議，系爭社區管理費每坪每月120元（見士林地院95年度士簡調字第54 號院卷第29頁）。被上訴人區分所有物之面積為284.53平方公尺約合86.07坪，應上開決議每月繳納之公共基金與管理費為10,328元。

㈣被上訴人於92年1月28日登記為系爭建物之所有權人（見臺灣士林地方法院95年度士簡調字第54號院卷第26頁），被上訴人自取得產權至今，未曾繳納管理費。被上訴人曾於92年6月29日第三屆區分所有權人大會、92年9月7日管理委員會會議，提案酌減管理費，希望脫離社區，經管理委員會決議「樓層無涉管理費高低」、「監視系統鏡頭涵蓋別墅區，由保全員負責監控，安全防護無獨漏別墅區。夜間巡邏別墅區時間由每二小時改為一小時乙次，以加強別墅區安全防護。」等情（見原審卷第32頁）。

四、兩造爭執要旨：

㈠系爭建物是否適用公寓大廈管理條例之規定（即系爭社區二棟建物在構造上與使用上是否可分）？

㈡被上訴人是否受成立管理委員會之區分所有權人會議決議拘束？（即二棟建物住戶之管理費採同一標準是否合理？）

五、就上述爭點，本院得心證之理由如下：

㈠系爭建物是否適用公寓大廈管理條例之規定？被上訴人辯稱其建物為獨棟建築，與另一棟建物間有圍牆相隔，其建物位於社區大門圍牆外，無法與社區內部即另一棟建物之22戶相通，其出入之門戶完全獨立，亦無法自由進出上訴人社區大門；上訴人社區範圍雖有部份位於被上訴人房屋下方，但被上訴人之建物與該地下層並無聯通，事實上根本無使用之可能與必要，不適用公寓大廈管理條例之規定云云。惟按：

1.按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明文。次按公寓大廈管理條例之中央主管機關內政部（公寓大廈管理條例第2條）依據公寓大廈管理條例第62條授權所定之公寓大廈管理條例施行細則第12條規定，公寓大廈管理條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：一、依建築法第11條規定之一宗建築基地。二、依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。三、其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。至於何謂「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」，前開條例、細則並授權直轄市、縣（市）主管機關本於權責而為認定。

2.主管機關內政部為推動公寓大廈管理組織申請報備業務，並訂定「公寓大廈管理組織申請報備處理原則」（以下簡稱：報備處理原則），規範該處理原則適用之範圍包括「⑴依建築法第11條規定之1宗基地及其建築物為範圍所成立之公寓大廈管理組織」「⑵依非都市土地使用管制規則與山坡地開發建築管理辦法規定申請開發許可建築之基地、建築物及其共同使用及管理之設施為範圍所成立之社區管理組織」。故受理報備證明聲請之直轄市、縣（市）主管機關，於同意發給公寓大廈管理組織報備證明時，就申請者是否符合報備處理原則所適用之主體，即應予以審核。是非屬公寓大廈管理條例施行細則第12條第1、2款情形而經主管機關同意核發報備證明者，自係直轄市、縣（市）主管機關依公寓大廈管理條例施行細則第12條第3款「認定」該申請主體為「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」，始准予報備並核發報備證明。前開主管機關同意准予報備或駁回報備申請之表示，在集居地區管理組織申請報備之情形，已非單純之觀念通知，而兼含申請之主體聲請主管機關依法就該集居地區屬「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」判斷後對外為一「認定」之意思表示，無論准許或駁回，均直接影響申請核發報備證明者所主張之社區範圍內住戶之權利義務，性質上應屬行政處分。該行政處分涉及公寓大廈管理條例第53條構成要件之認定，公寓大廈管理條例所授權制定之細則既規定此一構成要件之認定權責屬於直轄市、縣（市）主管機關，普通法院審理民事事件時，自應受行政處分構成要件效力之拘束，於行政處分經行政爭訟程序撤銷前，即不得為相反之認定。

3.查本件統美晶華社區23戶在一宗建築基地（即台北市○○區○○段一小段741地號），合於公寓大廈管理條例第53條規定；被上訴人所有之建物與其餘22戶共用構造上系爭社區地下層（共三層）係位於二棟大樓正下方，由全體社區所有權人依比例共有，此觀諸被上訴人之建物登記簿謄本記載及社區公共設施分配比例表即明（見本件卷第14至16頁）；社區共用機械設備、配電設備、污水管線、消防泵浦系統等分別設置在區分所有權共同持分之地下層，被上訴人之電錶亦設於地下層，有線電視配置在管理室，有地下層平面配置圖、照片、公共設施即建號13168、13169、13170建物登記簿謄本在卷可憑，並經本院到場履勘無誤（見本件卷第17至21頁、65至67頁、79至82頁、169至178頁）。上訴人於90年5月25日以晶字第001號申請報備書檢具相關資料向台北市政府申請報備「統美晶華大廈管理委員會」，經主管機關實質審核後，認被上訴人所有之台北市○○區○○街一段22巷31號建物屬於上訴人管理之公寓大廈範圍，並認包括其餘同段巷50、50之1、52號建物在內之23戶住戶「得屬『共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區』符合前開條例成立管理組織要件規定，且經所有區分所有權人會議決議通過，乃准予備查於90年6月12日並核發「公寓大廈管理組織報備證明」等情，有台北市政工務局建築管理處96年3月26日北市都建寓字第09601259000號復函檢附申請報備全卷影本在卷可憑，依前揭法條規定及說明，系爭建物與上訴人社區其餘22戶建物，既經主管機關台北市政府依公寓大廈管理條例施行細則第12條規定認定屬「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」，並發給公寓大廈管理組織報備證明，則主管機關前開認定及准予報備之行政處分未經撤銷前，即應拘束本院，被上訴人縱以前揭情詞抗辯非屬上訴人管理範圍，本院仍不得反於台北市政府行政處分所為認定而另為相異之判斷。

4.系爭規約雖未明確記載被上訴人建物，但觀其第一條上已經記載「本大廈座落於台北市○○區○○段一小段741地號基地」，再觀諸上訴人報備之區分所有標的基本資料表上載「專有部分共計貳拾參個獨立使用單位（戶）」、所有權人名冊上序號００四即被上訴人建物門牌，可證被上訴人之建物包括在系爭社區，規約未予記載被上訴人建物之建號應屬漏載，被上訴人以規約未記載其所有建物之建號辯稱非屬系爭社區住戶，委不足取。

5.被上訴人另辯稱按「同一宗基地之數幢各自獨立使用之公寓大廈，符合下列規定並分別成立管理委員會選任管理人者：1.各幢公寓大廈公共基金分別獨立運用（各自設立專戶及帳冊）2.共用部分別劃分管理維護方式及管理維護費用分擔方式明確。」（見原審卷第62頁台北市政府工務局建築管理處95年7月21日北市工建寓字第09569072400號），故其非必然與其他住戶成立管理委員會，惟被上訴人並未證明其建物符合上開函釋情形，其據以抗辯非屬統美晶華社區住戶亦不足採。

6.綜上，上訴人主張被上訴人所有之系爭建物與另一棟建物之22戶屬同一公寓大廈，洵屬有據。

㈡被上訴人是否受成立管理委員會之區分所有權人會議決議拘束？（即二棟建物住戶之管理費採同一標準是否合理？）1.按公寓大廈應設置公共基金，其來源之一即係經由區分所有權人會議決議繳納，公寓大廈管理條例第18條第1項第2款定有明文。復按，本件系爭社區有關公寓大廈管理費收費標準，原於規約第10條第規定「區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。㈠公共基金。㈡管理費。管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。．．．各項各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。」、並於第一次區分所有權人會議時決議「㈠管理費收費標準調整為每月每戶120元/坪。」。有上訴人提出之系爭社區區分所有權人第一次會議會議記錄、95年12月16日第九屆會議記錄、公寓大廈管理組織報備證明、統美晶華公寓大廈規約及建物謄本在卷可稽（見臺灣士林地方法院95年度士簡字第54號卷第16頁、29頁）。按諸公寓大廈之區分所有權人會議，主要為各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議之性質，係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上相類似，區分所有權人會議決議至今並未遭到撤銷，自仍有效，上訴人據此向被上訴人收取管理費核屬有據。

2.按區分所有權人或住戶實際使用社區公共設施之頻率多寡及程度不一，惟逐一區別各區分所有權人或住戶對於各項公共設施之使用頻率或程度，而個別制定各區分所有權人應繳納管理費之金額，非僅耗時費事，更容易造成區分所有權人間彼此錙銖必較、分裂對立之局面，此絕非現今社會公寓大廈住戶之福，亦不符合公寓大廈管理條例制定之本旨。反之，各社區之先天條件不同，若完全不考慮各區分所有權人或住戶就社區共用部分所可能獲得之不同利益，逕採齊頭式之平等，恐非事理之平。從而，公寓大廈管理條例就各區分所有權人究應如何支應共用之修繕、管理、維護費用，僅規定應由公共基金或依應有部分比例分擔，並未強制定出收費標準，仍委諸區分所有權人會議決議，以期各社區因地制宜得以定出較符合現況之合理收費標準。又本件社區之管理費收費標準，雖係於上訴人向臺北市政府申請報備之前所訂定，惟既經系爭社區90年6月8日區分所有權人會議決議，自有拘束區分所有權人或社區住戶之效力，內政部86年1月30日內營字第8672164號函釋，認為「有關公寓大廈管理組織尚未完成向縣市政府申請報備手續前，管理費收取應依公寓大廈管理條例規定或區分所有權人會議決議或規定辦理」，亦同此意旨。依此說明，被上訴人本應受區分所有權人會議決議之拘束。

3.惟查：

⑴依前揭說明，關於管理費之數額，管理委員會固有權透過決議以決定之，但在高樓住戶與別墅型混合，且別墅型建物只有一戶之情形，若客觀上，別墅型之單一住戶與其餘住戶之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務亦明顯不同時，若僅因住戶表決權為多數，即通過管理費數額均一致相同之決議，而滋生疑義時，基於公平法理，法院自得加以審查（最高法院93年度台上字第2218號判決參照）。查本件公寓大廈共23戶，被上訴人係獨棟一戶與另一棟11層樓雙拼計22戶住戶之出入大門相距達數百公尺之遠，面向不同，參之被上訴人之門牌為22巷，其餘為50巷、52巷即明，兩造所不爭執，並有圖片為證（見原審卷第31頁）；另一棟11層樓之其餘22戶之方向樓層、距離警衛遠近雖有不同，但均自同一大門出入，而保全人員之位置就設在22戶共同出入之大門口，保全人員負責24小時門禁管制，郵件、物品之代收及交付，訪客接待等，但被上訴人有獨立出口，無警衛駐點，保全人員係以夜間定時定點巡邏方式保全，既無門禁管制亦非24小時保全，被上訴人與保全人員之聯繫顯然無法與其餘22戶相比；至於監視系統則是二棟大樓均有，但目前被上訴人大門之監視器已遭拆除，被上訴人抗辯管委會對其提供之安全管理維護及清潔服務項目較住戶明顯為少，並非空言。依上開情形，在客觀上，被上訴人與其餘住戶就該大廈之實際用益狀態及享受大廈管委會所提供之管理服務明顯不同，其保全效果亦與其他22戶有異，倘僅因區分所有權人採多數決之結果，未區分系爭建物與其他住宅不同，即通過管理費數額均一之決議，尚非公允。被上訴人對該項管理費數額之約款既有爭執，依前揭說明，本院基於公平法理，審酌上情，認被上訴人建物之管理費，應予調整。

⑵被上訴人抗辯社區管理費應由23戶平均負擔，並以92年7月至93年5月支出金額為基準，陳稱其負擔金額以3,303元為合理；被上訴人另抗辯應按公共設施比例計算其負擔之管理費為4,296元，惟其抗辯失所依據，自難採信。上訴人則稱被上訴人之後院約21坪，係使用公共設施用地，此部分若計入分擔管理費面積，被上訴人應繳納之管理費高於目前之數額，亦與其他住戶係按主建物面積計算管理費標準不同，亦不足取。本院審酌公共基金及管理費係供保全支出、共用部分之管理及維護等（見士林地院卷第17頁即社區規約第11條），其中保全費占管理費六、七成，為社區主要支出，為兩造所不爭執，並有上訴人製作之分類帳可參（見本件卷第102頁）；而被上訴人並未如其他22戶享受保全提供之郵件、物品代收及交付、失物招領、門禁管制，故保全費用應低予減少；又社區公共設施例之電梯之維修及電梯之電費，各樓電梯間之維修及電費，均與被上訴人無關，此部分支出亦應酌減，經審酌被上訴人實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務情形，認應調整為按其餘住戶2/3計算為適當。

㈡關於被上訴人應繳納之管理費之計算：

1.按「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」公寓大廈管理條例第21條定有明文。次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條、第233條第1項分別定有明文。被上訴人未繳納自92年2月起至95年12月止，依前揭標準計算之管理費，上訴人就92年2月起95年1月止之管理費，係以起訴狀之送達為催告；就95年2月至同年12月止之管理費，則以追加起訴狀之送達為催告，被上訴人於95年5月18日收受起訴狀繕本，於96年3月7日業已知悉追加起訴狀內容，上訴人請求被上訴人給付依前揭標準計算之管理費，應屬有據。

2.準此，上訴人請求92年2月起至95年1月之管理費247,868元（計算式：371,802元×2/3=247,868元），及自起訴狀繕本送達翌日即95年5月19日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息；擴張部分被上訴人應給付75,739 元（計算式：113,608元×2/3=75,739元，元以下四捨五入）及自96年3月8日起至清償日止，按年息5%計算法定遲延利息。

六、本件被上訴人為上訴人所管理之社區所屬區分所有權人，依區分所有權人會議有按月繳納管理費之義務等情，業經認定，已如前述。從而，上訴人請求被上訴人給付自92年2月起至95年1月止之管理費247,868元及自95年5月19日起至清償日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，及命其負擔該部分訴訟費用，尚有未恰，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判。上訴人追加請求被上訴人給付95年2 月起至同年12月止之管理費，於75,739元及自96年3月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回，爰判決如主文所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法經審酌後，認與判決結果不生影響，爰無逐一論述之必要，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第2項、第450條、第79條，判決如主文。