臺灣臺北地方法院九十七年度訴字第一八三三號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　九十七年度訴字第一八三三號

原告

丙○○

訴訟代理人

高亘瑩律師

複代理人

乙○○

複代理人

之7

被告

甲○○

訴訟代理人

吳榮達律師

上列當事人間減少價金等事件，本院於民國九十八年二月二十三日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）原告於民國（下同）九十三年七月間以新臺幣（下同）七百五十五萬元向被告購買門牌號碼為臺北市大安區○○○路○段二○九號五樓之二房屋（以下簡稱系爭房屋）及坐落基地，雙方並訂有不動產買賣契約書（以下簡稱系爭契約書），後原告於交屋後，就系爭房屋花費相當之金額加以裝潢，於九十四間以價金九百萬元轉售予訴外人張維玲，張維玲嗣後於九十五年間張維玲再轉售訴外人林聰玟。

（二）詎料，原告於九十五年時月間，經本院通知參與系爭房屋現任屋主訴訟即張維玲與林聰玟間訴訟，為本院九十五年度訴字第九七一八號返還買賣價金等民事訴訟，本院於九十六年七月間囑託台北市建築師公會鑑定，經鑑定確認系爭房屋為氯離子含量過高之海砂屋，影響居住安全甚劇，原告方知悉被告所出售之系爭房屋為海砂屋，系爭房屋顯然具有品質上之重大瑕疵，而該瑕疵亦嚴重影響系爭房屋之價值，損害所有權人之權益，原告遂與後手受讓人張維玲達成和解，除返還上開價金之外，原告因此賠償張維玲相關費用之損失，造成原告權益受損。原告曾以三重四一支局第二二一號存證信函通知被告上開情事，然被告拒絕賠償原告之損失，原告僅得依法提起本訴。

（三）據此，系爭房屋既然具有品質上之重大瑕疵，且該瑕疵亦嚴重影響系爭房屋之價值，被告對於原告應擔保其所出售之系爭房屋應依民法第三百七十三條之規定，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約訂效用之瑕疵，否則，原告得依據民法第三百五十四條、第三百五十九條之規定請求減少價金，故原告依法請求減少價金後，被告原所受領之價金即屬無法律上之原因而受利益，應返還利益，故被告應返還其所受領之原告所主張之減少價金，此外，因被告之不完全給付所致之損害，原告得依據民法第二百二十七條第二項之規定請求被告賠償。

（四）原告依法得請求減少價金並賠償因此所受之損害，項目與金額如下所述：

1、系爭房屋減少價值（以原買賣價金三分之一為計算標準）：二百五十一萬元。上述金額係以原買賣價金之三分之一為計算標準，並有李林國際不動產估計事務所出具之估價報告書可證。該份報告為具有不動產估價師資格團隊所為之鑑定報告，具有充分之專業性與準確性，估價師並於鑑定報告書中簽名確認以示其準確性與公正性，應屬可採。

2、原告賠償張維玲之損失及所為之花費：共計五十四萬一千零三十二元。原告賠償張維玲之損失共計三十萬元，包括於訴訟中所花費之金額，包括其自行所為之鑑定費用，係因原告出售系爭房屋所致之糾紛，原告誠意向張維玲道歉，張維玲亦體諒原告亦為受害者，雙方遂達成和解，和解內容即為解除買賣契約回復原狀之相關費用均由原告負責，原告因此支付房地產登記代書費用十三萬九千元、地價稅七萬元、檢驗費七萬元（原告於上開訴訟中自行向台北建築師公會申請鑑定之花費），共計二十四萬一千零三十二元。以上金額共計五十四萬一千零三十二元。

3、原告所失利益：一百五十四萬元。（原告出售系爭房屋與坐落基地之所得減去原價金即九百萬元減去七百五十五萬元，為一百四十五萬元）。原告原買受系爭房屋與坐落基地之價金為七百五十五萬元，嗣後出售予張維玲之價金為九百萬元，故原告原本可獲利一百四十五萬元，現因系爭房屋之上開瑕疵導致原告喪失上開利益，此為原告之所失利益。

4、綜上，被告應給付原告四百五十萬一千零三十二元。

（五）對於被告抗辯之陳述：

1、系爭契約書雖然約定「房屋以現況交屋」，然房屋之買賣並非海砂屋係為一般房屋之最低基本品質，且系爭房屋是否為海砂屋，亦非原告於買受時可得而知，被告出售系爭房屋係以一般通常房屋之品質而為標定價格出售，原告亦係以一般通常品質之房屋而買受。故被告抗辯系爭房屋係以現狀交屋且非海砂屋，並非可採。

2、被告辯稱系爭房屋之價值應依據台灣中小企業銀行「不動產抵押權設定暨參考價值合算表」所示之系爭房屋價值為準，該銀行鑑價係以一般房屋通常品質而為鑑價，並以原告與第三人買賣契約所為之買賣價格，核定合理市價即原告主張之市價，然上開價值核算表並未審酌系爭房屋係為海砂屋，即該銀行為核算時並不知悉系爭房屋具有氯離子含量過高之瑕疵，故被告據此主張系爭房屋價值並未減損實無理由。

（六）綜上，原告爰本於民法第三百五十四條、第三百五十九條、第一百七十九條及第二百二十七條規定，為訴之聲明並求為判決：被告應給付原告四百五十萬一千零三十二元。

二、被告則辯稱：

（一）系爭房屋係被告經由法院強制執行拍賣程序所購得，被告並不清楚系爭房屋之現況，是以在出售系爭房屋時，即於系爭契約書第十四條特約事項約明「房屋以現況交屋」。兩造既約定以現況交屋為買賣條件，被告復無詐欺情事，則關於系爭房屋屋況之風險，自應由買受人即原告承擔。是以系爭房屋是否含氯量過高？是否為海砂屋？原告均不能對被告主張瑕疵給付或給付不完全之責任。

（二）況原告於本院九十五年度訴字第九七一八號民事案件中亦辯稱「縱使有氯離子含量過高，也不一定是海砂所引起，也有可能是外在的環境因素，如酸雨或空氣污染嚴重區域引起非常態性的化學變化，因此，尚不能以氯離子之含量過高，即認定系爭房屋為海砂屋，（下略）系爭房屋於七十三年間完工，迄今已逾二十年以上，所以系爭房屋顯非海砂屋」，足見原告亦認系爭房屋並非海砂屋。再依據上開「現況交屋」之約定，被告並無瑕疵給付或不完全給付之情事存在。

（三）至於本院九十五年度訴字第九七一八號民事判決張維玲敗訴之原因，為張維玲與其後手林聰玟間之買賣契約第十六條特約條款有「以系爭建物氯離子含量檢測達0.6kg/立方公尺以上，為原告（即買受人林聰玟）取得解除契約權利之條件」之約定（見該份判決書第七、八頁）此與本案張維玲與原告、原告與被告間買賣契約之約定，顯不相同，原告自願放棄其得向張維玲主張之抗辯權利，而自願承擔不利於己之結果，原告應自負其責。

（四）系爭房屋與坐落基地之價值遠高於系爭契約書所約定之價格。蓋系爭房屋之坐落基地僅公告現值即達五百零三萬五千三百十元，遑論土地之市價以及系爭房屋之市價價值，特別是原告於九十三年七月二十二日購買系爭房屋與坐落基地以來，已經歷經兩次房價上漲增值，故系爭房屋與坐落基地之價值顯然高於系爭契約所約定之七百五十五萬元，是原告主張請求減少價金，並無所據。此外，原告曾以系爭房屋與坐落基地向台灣中小企業銀行辦理抵押貸款，設定最高限額抵押權八百四十萬元，以銀行抵押貸款審查程序之嚴格，系爭房屋與坐落基地之市價顯然高於八百四十萬元，遠高於系爭契約所約定之價金七百五十五萬元，亦徵原告請求減少價金並無理由。而觀諸台灣中小企業銀行新莊分行函覆本院並檢具關於系爭房屋與坐落基地之「不動產抵押權設定暨價值核算表」所載「經實地勘查現場及參考附近交易行情評估一坪約四十一萬，合理市價約一千萬元，而本案買賣合約一坪約三十六點六萬，依買賣契約價九百萬元，本次擬設定本金最高限額抵押權新台幣八百四十萬元」，另依上開所檢具之文件最後一頁顯示系爭房屋附近成交價亦為每坪三十六萬元至四十七萬元間，凡此均高於系爭房屋與坐落基地之買賣款七百五十五萬元以上，即使扣減原告所提出之不動產估價報告書所稱瑕疵補強費用三十萬七千五百八十五元，系爭房屋與坐落基地價值仍遠高於系爭契約之買賣價金七百五十五萬元，是原告主張請求減少價金顯屬無據。

（五）原告主張被告應賠償其五十四萬一千零三十二元之損害，惟：

1、原告請求之房地產登記代書費用十三萬九千元，其中抵押權登記代辦費四千元、增建物設定代辦費七百元、簽約費一千元，均屬原告抵押借款所支出，與本案買賣爭議並無關連。

2、另買押規費一萬一千二百六十七元、印花稅五千七百八十元謄本費七百元，上開三項費用支出均涵蓋買賣及抵押權設定兩部分，其中抵押權設定所需之規費、印花稅與謄本費用與買賣無關，原告應舉證證明上開三項支出費用與買賣相關之規費、印花稅與謄本費用金額。

3、增值稅三千九百九十三元及四萬三千二百四十六元部分，因系爭房屋與坐落基地之增值結果為原告所享有，則土增值稅自應由原告負擔。況本次Y增值稅既然繳納，則嗣後土地再為移轉時即無庸繳納，原告並無損害可言。

4、系爭房屋既然已於九十六年十一月八日回復登記為原告所有，則系爭房屋之九十七年度房屋稅二千零七十三元自應由使用系爭房屋之原告負擔無疑。

5、地價稅三萬二千零三十二元部分，稅單所載之納稅義務人既然為張維玲，則原告應舉證證明上開地價稅為原告所繳納，況系爭房屋所坐落之基地既然回復登記為原告所有，並為原告所使用收益，則土地地價稅自應由原告負擔。

6、檢驗費用七萬元部分，與原告主張之訴訟費用十四萬元顯然重複請求。

7、關於原告賠償張維玲三十萬元部分，然張維玲於上開訴訟既然為敗訴之一方，則原告本無由賠償張維玲三十萬元，原告自願賠償張維玲三十萬元，其不利益不應由被告負擔。

8、關於訴訟費用十四萬元部分，上開案件訴訟標的價額僅為二百四十一萬元，訴訟費用充其量僅為二萬四千八百五十九元，如再加上鑑定費用七萬元，合計僅為九萬四千八百五十九元，況依據上開訴訟案件判決主文所示，張維玲僅應負擔百分之四十三之訴訟費用即四萬零七百八十九元，故原告自願承受訴訟費用十四萬元，無由轉嫁於被告負擔。

9、律師費用八萬元部分，其既非第三審訴訟時之律師費用支出，依法本不得請求，原告自願負擔律師費支出之不利益，無由轉嫁於被告負擔。

（六）原告主張被告應賠償其所失利益之損害一百四十五萬元部分並無理由。蓋被告並無不完全給付或債務不履行之情事，則原告根本無由向被告主張所失利益之損害賠償。況自原告購入系爭房屋與坐落基地，歷經兩次漲價，其價值已高達一千二百萬元以上，原告不僅未受損害，反蒙其利，此即被告多次向原告主張原價買回，然原告一再拒絕之原因。

（七）至於原告所提出之不動產估價報告，該份報告為原告出資所聘請之單一事務所出具之意見，不具公信力，應不具證據價值。況且觀諸該份報告書第一頁估價目的為「海砂屋買賣價格之參考」，另第三頁亦記載估價目的為「海砂屋買賣價格之參考」，然原告並未能舉證證明系爭房屋為海砂屋，是上開報告係以海砂屋為估價目的與條件，其估價結果並無採酌餘地。又該份報告第五頁第三點記載「比較標的價格係由他人所提供，但無法充分保證其絕對準確性」，則做成該份報告之估價師，竟表示無法充分保證「比較標的價格」之絕對準確性，該份報告自不具證據價值。此外，該份報告記載系爭房屋補強總費用為三十萬七千五百八十五元，並認為應於系爭房屋之市場價格中予以扣除，然不動產估價師並非土木技師、建築師或營造業者、裝潢工程技師或施工業者，如何能就其非專業之修復費用作出鑑定意見？亦徵上開報告書並無證據價值，不應採酌。

（八）綜上，原告如其聲明所示之請求並無理由，被告爰為答辯聲明並求為判決：原告之訴駁回。

三、經查：

（一）被告於九十三年七月間，以七百五十五萬元出售系爭房屋與坐落基地予原告，雙方並簽訂系爭契約書，原告後於九十四年間將系爭房地以九百萬元出售系爭房屋與坐落基地予張維玲，張維玲復將之出售予林聰玟。

（二）林聰玟主張系爭房屋經檢驗氯離子含量超過標準值而解除買賣契約，並對張維玲提起返還買賣價金訴訟即本院九十五年度訴字第九七一八號返還買賣價金事件，原告於上開訴訟案件繫屬中依據民事訴訟法第五十八條第一項之規定參加訴訟並獲本院准許。就林聰玟主張解除買賣契約及返還價金部分，本院認定為有理由而獲勝訴判決確定。

（三）原告與張維玲合意解除系爭買賣契約，雙方並簽訂協議書，約定由張維玲將系爭房屋與坐落基地回復登記為原告所有，原告並將原買賣價金九百萬元返還張維玲。以上事實，為兩造所不爭執，並有原告所提出之系爭買賣契約書（原證一）、原告與張維玲就系爭房屋與坐落基地所為之買賣契約書（原證二）、台北市建築師公會就系爭房屋所出具之九十六年七月二十日見鑑定報告書（原證三）、協議書（原證四）各一份為證，應屬實在，先予確認。

四、其次，原告主張系爭房屋為氯離子含量過高之海砂屋，顯然具有品質上之重大瑕疵，而該瑕疵亦嚴重影響系爭房屋之價值，原告得依據民法第三百五十四條、第三百五十九條之規定請求減少價金，並就所減少之價金依據不當得利之法律關係請求返還，又原告因被告不完全給付受有前揭損害，原告得依據民法第二百二十七條第二項之規定請求被告賠償等語，然為被告所不承認，並以前揭情事資為抗辯，是本案兩造所爭執者，應為下列事項即：

（一）系爭房屋氯離子含量過高，是否屬減少系爭房屋價值之瑕疵？系爭契約約定「以現況交屋」，是否免除被告就系爭房屋之物之瑕疵擔保責任？

（二）系爭房屋氯離子含量過高，如屬減少系爭房屋價值之瑕疵，則原告請求減少價金，就差額部分依據不當得利之法律關係請求被告返還，是否有理由？如有理由，則應返還之金額若干？

（三）原告主張被告應負不完全給付之損害賠償責任，是否有理由？如有理由，則賠償金額若干？

五、經查，系爭房屋前經本院因九十五年度訴字第九七一八號返還買賣價金事件中囑託台北市建築師公會派員就系爭房屋之氯離子含量為鑑定，經鑑定結果，系爭房屋於梁、柱、樓板主結構部位鑽心取樣，共計三個試體，經工業技術研究院進行混凝土中氯離子含量試驗結果（保守地取最小含量）：柱混凝土中氯離子含量為0.78kg/平方公尺，梁混凝土中氯離子含量為1.15kg/平方公尺，樓板混凝土氯離子含量為0.92kg/平方公尺，依據鑑定結果，依據我國國家標準，鋼筋混凝土中最大水容性氯離子含量為0.3kg/平方公尺，故系爭房屋梁、柱及樓板混凝土中氯離子含量均超過規範訂定標準，屬氯離子含量過高建築物，此有上開鑑定報告書為憑。按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，民法第三百五十四條第一項有明文規定。據此，系爭房屋之混凝土其中氯離子含量既已超過國家標準，顯然已經危及系爭房屋之結構安全，衡之常情，其性質應屬減少系爭房屋價值之瑕疵，應可認定。

六、至被告雖辯稱系爭契約書第十四條特約事項已經載明「房屋以現況交屋」，是兩造既約定以現況交屋為買賣條件，則關於系爭房屋屋況之風險，自應由買受人即原告承擔等語，查系爭契約書固有上述約定，又按民法關於出賣人物之瑕疵擔保責任，非不得依當事人之特約予以免除，此種情形，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主張，最高法院亦著有八十三年度台上字第二三七二號裁判要旨可資參照，因此，出賣人之物之瑕疵擔保責任，雖非不得依當事人之特約予以免除，然兩造於系爭契約書第十四條為上開約定，是否得以視為原告同意免除被告就系爭房屋之氯離子含量過高之瑕疵擔保責任？按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之。其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院十八年上字第一七二七號判例、十九年上字第五十八號判例、十九年上字第四五三號判例、八十八年度台上字第一六七一號判決要旨參照）。是故，於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟效果。而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。

七、本於上述說明，系爭房屋氯離子含量是否過高，依據上開鑑定報告所示之檢驗過程，必須先就房屋建物部分之梁、柱及樓板等鑽取樣本為試體，之後將試體送工業技術研究院材料與化工研究所為化學分析，此有上開鑑定報告可稽，因此系爭房屋是否氯離子含量過高，並非買受人以肉眼或自行調取相關資料、文件等，即可知悉，而必須就建物採樣後送專業機構進行鑑定。因此，上開約定「依現況交屋」應限於房屋之狀況，得以買方目視方式查知或衡情得以自行調閱文件之方式查知者為限。若謂原告同意「依現況交屋」，即遽而認為原告就系爭房屋之須經由專業鑑定始能知悉之瑕疵，亦經由上開約定予以免除被告之擔保責任，難謂與當事人之真意相符。因此，被告前揭辯解，即難謂有據，台灣高等法院九十四年度上字第五八四號裁判要旨亦同此認定。

八、據此，系爭房屋氯離子含量過高屬減少系爭房屋價值之瑕疵，則原告請求減少價金，經核應與前揭法文之規定相符，而原告已經給付系爭房屋與坐落基地之價金完畢，就價金差額部分，被告自屬無法律上之原因而受有利益，並致原告受有損害，從而原告本於不當得利之法律關係請求被告返還，於法應屬有據。查不動產估價師李忠憲經由原告委託，以九十三年七月二十日為價格日期，以系爭房屋含氯離子過高且未經補強之情狀下，估計其市場價值為六百零六萬六千元，此有原告所提出之估價報告書一份在卷為證。被告雖辯稱該份報告書不具證明力等語，然查：（一）上開報告雖指稱系爭房屋為「海砂屋」，然上開估價報告業將台北市建築公會所出具之上開報告援引為報告之一部，可見不動產估價師李忠憲已經充分認知系爭房屋之氯離子含量情狀，並以之為估價之基礎，至於系爭房屋是否以「海砂屋」名義稱之，應不致影響其估價之正確性；（二）關於系爭房屋補強之費用部分，上開報告第二十五頁已經註明（資料來源：鴻正實業），又不動產估價師既然從事不動產之估價，則不動產之現狀如因瑕疵而導致價值減損，其價值減損之估算難謂不屬於估價範圍；（三）至於上開報告第五頁第三點雖然記載「比較標的價格係由他人所提供，但無法充分保證其絕對準確性」，然上開估價報告亦敘明除採取比較法以外，同時以收益法推算，以比較法推算比較價格為每坪價格二十四萬七千元，以收益法推算收益價格為每坪二十四萬二千元，（見報告第三十六頁），兩者差距不大，足徵上開報告雖記載「無法充分保證其絕對準確性」，然並非完全不具正確性，況「估價」之性質本容許一定程度之差異性。是本院認為上開報告應屬可採，則系爭房屋與座落基地之價值經估價後為六百零六萬六千元，與原交易價格七百五十五萬元相較，原告可得請求減少之價金應為一百四十八萬四千元。

九、此外，被告另辯稱系爭房屋與坐落基地之價值遠高於系爭契約書所約定之價格即七百五十五萬元，以及原告曾以系爭房屋與坐落基地向台灣中小企業銀行辦理抵押貸款，設定最高限額抵押權八百四十萬元，以銀行抵押貸款審查程序之嚴格，系爭房屋與坐落基地之市價顯然高於八百四十萬元，遠高於系爭契約所約定之價金七百五十五萬元，故原告請求減少價金並無理由等語。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段有明文規定，是被告既然並未舉證證明氯離子含量過高之系爭房屋與坐落基地之市價高於七百五十五萬元，以及上開銀行於鑑價時將系爭房屋氯離子含量過高一事亦列為鑑價之基礎事實，則被告前揭辯解即屬無據而不足以採信。

十、綜上，原告本於民法第三百五十四條、第三百五十九條以及第一百七十九條之規定，請求被告返還相當於減少價金差額部分之不當得利二百五十一萬元，應以其中一百四十八萬四千元部分為有理由，應予准許。

十一、而關於原告本於不完全給付之法律關規定，請求被告應負損害賠償責任，惟按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，最高法院著有八十六年度台上字第二八一八號裁判要旨可資參照。是原告並未舉證證明系爭房屋氯離子含量過高係於系爭契約成立後始發生，且因可歸責於被告之事由所致，則原告此項請求即非法之所許，應予駁回。

十二、基於以上所述，原告請求被告給付如其聲明所示之金額，應以其中一百四十八萬四千元部分，為有理由，應予准許，逾此部分，尚非有據，應予駁回。又本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此說明。

據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條前段，判決如主文所示。