臺灣臺北地方法院99年度訴字第699號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 99年度訴字第699號

原告

高欽

原告

高增岩

原告

高幸子

原告

高梅桂

原告

陳高碧霞

共同訴訟代理人

陳哲民律師

共同訴訟代理人

吳麒律師

被告

景新育樂事業股份有限公司

法定代理人

陳勝吉

訴訟代理人

賴盛星律師

上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國100年9月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：伊等之外祖父即訴外人陳炎宗為坐落臺北市○○區○○段二小段914地號土地（面積為5034平方公尺，下稱系爭土地）共有人之一，應有部分為4分之1。陳炎宗業於民國45年7月8日死亡，訴外人高陳阿汝為其繼承人之一，應繼承系爭土地12分之1。而高陳阿汝為伊等之母親，高陳阿汝死亡後，伊等人為其繼承人，共同繼承高陳阿汝財產上之一切權利、義務，系爭土地經伊等繼承及分割後，伊等各取得系爭土地應有部分60分之1，且於98年8月5日辦妥分割繼承登記。詎伊等於分割繼承登記完成，申請地政機關測量系爭土地之坐落位置時，赫然發現被告占用附圖所示系爭土地用以經營高爾夫球練習場，由於被告占用系爭土地未經伊等同意，顯係無權占用，伊自得依民法第767條、第821條但書規定，請求被告拆除附圖所示斜線之地上物，並將附圖所示綠色部分之系爭土地返還原告及其他全體共有人。又被告自81年間即無權占用系爭土地，受有相當於租金之利益，侵害原告等人之所有權，並致伊等受有損害，伊亦得依繼承關係及不當得利之法律關係，請求被告返還15年相當於租金之不當得利。另被告於系爭土地上經營高爾夫球練習場，依最高法院最高法院94年度第2次民庭會議決議，伊得按申報地價年息12%計算所受損害，計被告應給付伊等各新臺幣（下同）459,101元等情。為此，爰依民法第767條、第821條但書、繼承關係及不當得利之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：

㈠被告應將系爭土地附圖所示斜線之地上物拆除，並將附圖所示綠色部分之系爭土地返還伊等及其他全體共有人。㈡被告應給付伊等各459,101元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

二、被告則以：伊之法定代理人陳勝吉於81年1月16日以每月6,000元向陳炎宗、陳振纓承租系爭土地持分4分之1（面積約為380.69坪）作為整地綠化及運動遊憩場所之用，繼於83年8月6日以每月540元之對價，向吳碧玉承租系爭土地其之持分34.37坪土地，陳勝吉於承租並辦妥整地綠化後，將承租之土地供伊作為高爾夫練習場之用，另伊自91年起向系爭土地其他共有人即訴外人許晉嘉承租系爭土地，復於99年7月25日獲系爭土地共有人即訴外人郭薰惠、康豪埜、張瑞賢、邱詹春華、王愛玉、王少宏與陳鳳樺（以下稱郭薰惠等7人）同意伊無償使用系爭土地，伊已獲得應有部分達576分之439之共有人同意使用系爭土地，故伊依現行民法第820條第1項之規定，使用系爭土地並非無權占有。又依土地法第105條準用第97條第1項規定，及最高法院46年台上字第855號判例意旨，計算土地租金，最高不得超過申報地價年息10%。系爭土地全部屬行水區，於洪水防汛期間，往往遭洪水淹沒，伊須雇工清除污泥、費時約1個月始能回復原狀。且伊僅使用系爭土地面積1214平方公尺，其餘部分或係行水區或係河床，原告請求伊按申報地價年息12%給付系爭土地全部之租金，實有未當。另依最高法院65年度第5次民庭會議決定㈡，無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金之利益，不得依不當得利之法則，請求返還，是原告縱得請求伊返還相當於租金之利益，充其量僅得請求5年期間內相當於租金之利益，原告請求伊給付15年期間相當於租金之利益，自無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠被告法定代理人陳勝吉於81年1月16日與陳炎宗、陳振纓之代理人陳月裡簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定由陳勝吉向陳炎宗承租系爭土地應有部分4分之1，由陳勝吉整地綠化並作為運動遊憩場所之用；陳勝吉嗣將所承租之土地交予被告作為高爾夫球練習場使用。

㈡陳勝吉另於83年8月6日與吳碧玉簽訂土地租賃契約書，約定由陳勝吉向吳碧玉承租系爭土地中持分34.37坪土地，由陳勝吉整地綠化並作為運動遊憩場所之用；陳勝吉嗣將所承租之土地交予被告作為高爾夫球練習場使用。

㈢陳炎宗為系爭土地共有人之一，應有部分4分之1，其於45年7月8日死亡，高陳阿汝為其繼承人之一；高陳阿汝死亡後，原告為其繼承人，因繼承分割各取得系爭土地應有部分60分之1，並於98年8月5日辦妥分割繼承登記。

四、重要之爭點及論據：原告主張被告無權占用系爭土地，應拆除地上物返還土地與伊與其他共有人全體等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件應審究之重點厥為：㈠被告有無占用系爭土地之正當權源？㈡原告依繼承關係及不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租之利益，是否有理由？茲說明如后：

㈠按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，民法第820條第1項固定有明文。惟該條文係於98年1月23日修正公布，並自公布後6個月施行（見民法物權編施行法第24條第2項規定），且並無得溯及既往適用之特別規定，是於該條文修正前關於共有物之管理事項，自應適用該條文修正前：「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」之規定。復按共有物全部或一部之出租，係屬民法第820條第1項所定管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之。如共有人中之一人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力（最高法院71年度台上字第4199號判決要旨參照）。

㈡查系爭土地為共有人共有，其中共有人陳炎宗應有部分為4分之1。陳炎宗於45年7月8日死亡，其應有部分由其繼承人高陳阿汝、陳榮華、陳振纓共同繼承，惟未辦理繼承登記。嗣高陳阿汝死亡，由原告共同繼承，經原告辦理分割繼承登記，系爭土地現由吳碧玉（應有部分576分之13）、許晉嘉（應有部分576分之131）、郭薰惠（應有部分400分之25）、康豪埜（應有部分400分之30）、張瑞賢（應有部分400分之30）、邱詹春華（應有部分400分之30）、王愛玉（應有部分400分之5）、王少宏（應有部分400分之5）、陳鳳樺（應有部分8分之1）、陳福助（應有部分12分之1）、陳英雄（應有部分84分之1）、陳月裡（應有部分84分之1）、陳月齡（應有部分84分之5）及原告（應有部分各60分之1）等18人所共有，有土地登記謄本附卷足稽（見卷一第52-56頁、第210頁）。被告抗辯其已向吳碧玉、陳月裡及許晉嘉承租三人於系爭土地之應有部分，共計承租之應有部分達576分之151，復由郭薰惠等7人出具同意書，將其等應有部分合計400分之200無償提供其使用，上開10位共有人之權利範圍已達576分之439，已逾民法第820條第1項但書「應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」之規定，其占有使用系爭土地，自非無權占有云云。惟查，共有物之出租、出借，雖均屬共有物之管理行為，然出租為有償使用、出借則為無償使用，出租人與承租人之權利義務，及貸與人與借用人之權利義務均不相同，此稽諸民法就租賃及使用借貸各為不同之規定即明，是出租與出借誠屬不同之管理方式。出租與出借既屬不同之管理方式，則系爭土地之共有人對於系爭土地之管理方式究係出租或出借，依民法第820條第1項之規定，自均須有共有人過半數及其應有部分合計過半數，或應有部分合計逾3分之2，其人數不予計算之同意行之。而被告向吳碧玉、陳月裡及許晉嘉承租三人於系爭土地之應有部分僅為576分之151，未達系爭土地應有部分2分之1；被告由郭薰惠等7人無償借貸使用系爭土地之應有部分為400分之200（即288分之576），雖已達系爭土地應有部分2分之1，然未達共有人過半數之同意行之，是被告無論係承租或借貸使用系爭土地，均未達民法第820條第1項之規定，則被告前揭抗辯其占有使用系爭土地，依民法第820條第1項但書之規定，非無權占有云云，即非可採。

㈢次按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。另按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院19年上字第453號、39年台上字第1053號判例意旨參照。查被告法定代理人陳勝吉前於81年1月16日向陳月裡承租陳炎宗系爭土地應有部分4分1，有系爭租賃契約在卷足佐（見卷一第41頁），雖系爭租賃契約記載：「陳炎宗，陳勝吉（以下簡稱甲乙方）茲經雙方協議定利土地租賃條件如下：甲方願將所有座落台北市景美區（現已改為文山區○○○段二小段九一四地號面積五，0三四平方公尺持份四分之一（折算實坪為三八0‧六九坪）土地，出租予乙方整地綠化並作為運動遊憩場所之用。」（見上頁），而陳炎宗早於45年7月8日已死亡，惟證人陳月裡到庭證稱，81年間仁普建設董事長許木約伊去公司，向伊表示欲向伊承租系爭土地，租金為每月6,000元，3年後會調整，伊無意見即簽名於系爭租賃契約上。許木有問伊陳炎宗為何人，伊則明白表示陳炎宗為其阿公，已過世多年，許木即表示伊可以簽系爭租賃契約，並要伊書寫伊為代理人。而伊自81年至96年所收取之租金，伊認為為伊所有，故伊並無分給其他繼承人等語（見卷一第167-168頁），足徵陳月裡與陳勝吉均知悉陳月裡係以自己出租系爭土地陳炎宗應有部分之意思簽訂系爭租賃契約，僅因系爭土地尚未辦理繼承登記，仍登記為陳炎宗應有部分4分之1（見卷一第210頁），故於系爭租賃契約簽名處簽名為「甲方：陳炎宗、陳振纓（即陳炎宗之繼承人、陳月裡之父親）、代理人陳月裡」（見卷一第41頁），揆諸前揭說明，系爭租賃契約有效存在於陳月裡與陳勝吉間，應堪認定。又查，系爭租賃契約雖有效存在於陳月裡與陳勝吉間，已如前述，惟陳炎宗之繼承人有高陳阿汝、陳榮華、陳振纓，共同繼承陳炎宗之系爭土地應有部分4分之1，有繼承系統表附卷可查（見卷一第70頁），且為被告所不爭執（見卷一第84頁），而共有人高陳阿汝、陳榮華均非系爭租賃契約之當事人，系爭租賃契約既非由陳炎宗之全體繼承人共同為之，依上開最高法院71年度台上字第4199號判決要旨，對非契約當事人之共有人高陳阿汝、陳榮華，即不生效力。原告為高陳阿汝之繼承人，自得因繼承高陳阿汝之權利義務，而主張陳月裡與陳勝吉訂立之系爭租賃契約，未經其等同意，對其等不生效力。再查，以無權占有為原因請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實不爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，占有人應就其取得占有係有正當權源占有之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決）。系爭租賃契約對原告既不生效力，被告復未能提出其他事證，證明其就系爭土地與原告有租賃關係存在或其他正當占有權源，則原告主張被告無權占有其土地一節，堪以採信。

㈣另按各有共人對於第三人得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體利益為之，民法第821條定有明文。又所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，同法第767條亦有明文。查本件原告既係系爭土地之共有人之一，被告並無正當權源，卻於附圖一所示甲面積13平方公尺、乙面積11平方公尺之土地建有地上物，並占有使用附圖二所示（a）面積1214平方公尺，則原告本於上揭法文，請求被告拆除前開地上物，並將所占有之系爭土地返還原告及其他全體共有人，自於法有據。

㈤復按共有人超出其應有部分，將整筆土地出租，該租約於為出租之共有人與承租人間仍然有效，承租人有依約支付租金之義務，其既未受有相當於租金之利益，他共有人自不得依不當得利之規定，對該承租人為返還利益之請求，最高法院83年台上字第1139號、96年台上字第1479號判決參照。查系爭租賃契約所承租之範圍為陳炎宗之系爭土地應有部分4分之1，租金為每月6,000元，被告法定代理人陳勝吉與陳月裡簽訂系爭租賃契約後，將系爭土地交予被告使用，並由被告代陳勝吉支付租金，業據證人陳月裡到庭證述，伊自81年至96年均有收取被告所支付之租金（見卷一第168頁反面），且有被告所提出陳月裡收取93年租金回執聯、94至96年被告請款明細表、被告於96年5月18日代墊付系爭土地陳炎宗應有部分87年至92年、94年地價稅共96,539元，該代墊款於被告支付97年租金時扣還之代墊款證明、97租金支票（見卷一第181-195頁），而陳月裡對上開文件中之簽名及印章真正均不爭執（見卷一第169頁），足見陳勝吉係依約支付租金而使用承租陳炎宗之系爭土地應有部分4分之1之土地。而不當得利，須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為成立要件，此觀民法第179條規定自明。共有人陳月裡未經其他共有人同意將陳炎宗之系爭土地應有部分之土地出租，該租約對於其他共有人固不生效力，但租賃乃特定當事人間所締結之契約，出租人不以所有人為限，故共有人陳月裡超出其應有部分，將土地出租，該租約於為出租之共有人即陳月裡與承租人即陳勝吉間仍然有效，陳勝吉有依約支付租金之義務，其既未受有相當於租金之利益，則其將所承租陳炎宗之系爭土地應有部分4分之1之土地交予被告使用，被告自亦無受有相當於租金之利益。原告對系爭土地之應有部分既係經由高陳阿汝繼承自陳炎宗之系爭土地應有部分，自不得依不當得利之規定對被告為返還相當於租金利益之請求。至證人陳月裡雖證稱，伊有向被告收取81年至96年之租金，97年至99年因伊不想租了，故均未收取租金等語，然證人陳月裡並未證述其已向陳勝吉為終止系爭租賃契約之意思表示，而原告亦未舉證證明系爭租賃契約業已終止，則系爭租賃契約於當事人間仍然有效，承租人即陳勝吉既有依約支付租金之義務，亦不得謂被告受有相當於租金之利益，是以，原告依繼承關係及不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之利益，自非法之所許。

五、綜上所述，原告依民法第767條、第821條但書之規定，請求被告拆除系爭地土地之地上物，並將所占用之系爭土地返還原告及其他全體共有人，洵屬有據。原告依繼承關係及不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之利益，洵屬無據。從而，原告請求被告將系爭土地如附圖一所示甲面積13平方公尺、乙面積11平方公尺之地上物拆除，並將附圖二所示（a）面積1214平方公尺之系爭土地返還原告及其他共有人全體，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及證據，於結果之判斷均不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。