臺北簡易庭100年度北簡字第5221號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

　　　　　　　　　　100年度北簡字第5221號

原告

柏美建設股份有限公司

法定代理人

周杉益

訴訟代理人

張睿文律師

複代理人

蕭聖澄律師

複代理人

侯海熊律師

複代理人

呂姿慧律師

被告

蕭志宏

被告

羅燕寧

上二人共同訴訟代理人

方南山律師

　　　　　　孫銘豫律師

上列當事人間100年度北簡字第5221號遷讓房屋等事件，於中華民國101年5月1日言詞辯論終結，同年5月15日下午4時在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第4法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

通　譯　楊雅瑄朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：主 文：被告蕭志宏應給付原告新臺幣壹佰零壹萬貳仟伍佰元、被告羅燕寧應給付原告新臺幣壹佰壹拾貳萬元，及均自民國一百年五月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由被告共同負擔二分之一，餘由原告負擔。

本判決得假執行。被告如以新臺幣貳佰壹拾參萬貳仟伍佰元預供擔保後，得免為假執行。

理由要領：

一、原告起訴主張其與被告蕭志宏就臺北市○○路四三七號一樓房屋簽訂租賃契約，租期自民國九十七年十二月二十日至九十八年十二月十九日，每月租金新臺幣（下同）四萬五千元，詎租賃期滿，被告蕭志宏迄未搬遷，依兩造九十七年十二月二十日至九十八年十二月十九日之租賃契約第六條第二項約定，被告於租賃期滿不交還房屋，自租賃期滿之翌日起，被告應支付按房租四萬五千元一倍計算之違約金，換言之，被告既未搬遷，應自九十八年十二月二十日起依約按月支付九萬元之違約金，即請求被告蕭志宏給付自九十八年十二月二十日起計算之違約金，而被告蕭志宏既已於一百年十一月七日搬遷完畢，則被告蕭志宏於租期屆滿後，合計共占用二十二個月又十八日，以二十二點五個月及每月九萬元計，原告有權向被告蕭志宏請求給付合計二百零二萬五千元之違約金（九萬元乘以二十二點五個月為二百零二萬五千元）。另原告與被告羅燕寧就臺北市○○路四三一號二樓房屋簽訂租賃契約，租期自九十九年一月一日至九十九年六月三十日，每月租金七萬元，詎租期屆滿被告羅燕寧拒不搬遷，續住於所租房屋受有相當於租金之利益，致原告公司受有損害，依民法第一百七十九條規定，迄一百年四月三十日止，受有70,000×10=700,000元之不當得利，另依租約第六條第二款，被告羅燕寧應支付租賃期滿之翌日起按房租一倍計算之違約金，即七十萬元，總計被告羅燕寧應給付原告公司一百四十萬元。又被告羅燕寧自簽訂系爭租約迄今，並未主動支付九十九年一月至六月份之租金，僅曾於一百年四月十一日將十萬五千元存入原告帳戶，經原告以之抵充其於九十九年一月以前之欠租在案，因被告羅燕寧迄今尚積欠九十九年一月份至六月份之租金未付，原告一併請求被告羅燕寧給付九十九年一月份至六月份之租金，每月七萬元，合計四十二萬元。爰聲明被告蕭志宏應給付原告二百零二萬五千元、羅燕寧應給付原告一百八十二萬元，及均自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

二、被告蕭志宏則以下列理由資為置辯，並聲明原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決請准供擔保免為假執行：

（一）被告最後一次就系爭房屋與原告訂立書面定期租賃契約，是自九十七年十二月二十日起自九十八年十二月十九日止之一年期租賃契約，另並有相同於被告租約之前數年租賃契約計十一件可稽，嗣後被告未再與原告訂立任何書面租賃契約。

（二）被告並未再與原告於自九十七年十二月二十日起自九十八年十二月十九日止之租賃契約後再簽訂租賃契約，而被告係於七十三年間向原告租用系爭房屋，並於八十五年開始逐年訂立書面契約，第三人林秀其（第三人林添福之子，已歿）、林明堂（第三人林添福之子，已歿）、蔣炳正（第三人林添福之女婿，已離婚）雖均曾列為出租人，然被告始終係向原告支付租金，主觀上亦係以原告為出租人。嗣於九十七年十二月二十日被告與名義出租人林明堂簽立被告租約，並於九十八年十二月十九日到期後，因林明堂已過世，兩造即未再訂立書面契約，惟被告仍持續以給付現金或直接存款入帳方式支付租金予原告迄今，且原告亦曾指派他人前往系爭房屋收租，此均有房屋租賃契約書計十二件及存款收據四份可稽。被告既於所簽被告租約到期後，仍繼續就系爭房屋為使用收益，並持續向原告支付租金，反觀原告址設於系爭房屋即被告住所附近，惟自租約到期後，迄至提起本件訴訟為止，均未曾有反對被告就系爭房屋繼續使用收益之意思，非但未拒絕被告租金之支付，甚而指派他人前去收租，即應認兩造就系爭房屋有不定期之租賃關係存在。

（三）兩造既有不定期租賃關係存在，且被告皆按時支付租金，原告若無其他終止租約之事由，即不得要求被告遷讓房屋，被告依此不定期租賃契約就系爭房屋為使用收益，自無原告所稱有不當得利之情事。

三、被告羅燕寧則以下列理由資為置辯，並聲明原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決請准供擔保免為假執行：

（一）被告於九十二年間即與原告口頭約定就系爭房屋訂立每月租金七萬元、未定期限之租賃契約（未另立書面）以經營美容業，雙方並約定被告以兩個月為一期給付租金，電費由被告繳納，被告並應將兩個月租金扣除電費後再給付予原告（亦即電費由原告負擔）。迄至九十九年初，原告為收回系爭房屋，其法定代理人蔣炳正即向被告誆稱「為辦理都更，煩請簽立書面租約，以便向股東會有所交代」云云，並出示由原告單方預擬、期間為九十九年一月一日至九十九年六月三十日之系爭租約，被告不疑有他即於系爭租約上簽名。系爭租約到期後，因系爭房屋周遭多處店面已遭封店，強烈影響被告之生意經營，蔣炳正遂通知被告將系爭房屋之租金調降為每月三萬五千元，其餘條件仍與最初訂立之租約相同，被告亦持續給付租金予原告。詎知原告竟以被告未於九十九年六月三十日租約到期後返還系爭房屋為由，訴請被告給付相當於租金之不當得利及違約金。

（二）經查，系爭租約於九十九年六月三十日到期後，兩造即未再訂立書面契約，惟被告為繼續使用系爭房屋，仍持續按每兩個月以現金或直接存款入原告帳戶或原告曾指派代理人前來系爭房屋收取等方式給付租金予原告，惟因雙方於一百年一月開始即就搬遷問題有所爭執，就一百年一、二月份之租金部分，被告僅於一百年二月二十四日有先繳納九十九年九月二十四日至九十九年十一月二十五日之電費、接電費、設備維持費，以及九十九年十一月二十五日至一百年一月二十一日之電費（均含營業稅），合計共三萬二千零八十八元，尚有租金三萬七千九百十二元（70,000-32,088=37,912）尚未給付。另一百年三、四、五月份租金被告係於一百年四月十一日直接將三個月租金合計共十萬五千元（35,000+35,000+35,000=105,000）匯款予原告（未扣電費），此亦有匯款水單一紙可證，再參之被告長期在系爭房屋經營美容業迄今之事實，亦為原告所不爭執，是被告既於系爭租約到期後仍繼續就系爭房屋為使用收益，並持續向原告支付租金，反觀原告址設於系爭房屋即被告住所隔鄰，惟自租約到期後，迄至提起本件訴訟為止，均未曾有反對被告就系爭房屋繼續使用收益之意思，應認兩造就系爭房屋有不定期之租賃關係存在。

（三）兩造間就系爭房屋有不定期租賃契約繼續中，被告自屬有權占有，是原告請求被告給付相當於不當得利之租金及違約金為無理由。

四、法院之判斷：

（一）原告就聲明部分於起訴狀繕本送達被告後經擴張及減縮如前揭聲明所示，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款規定應予准許，核先敘明。

（二）兩造不爭執事項：原告與被告蕭志宏就臺北市○○路四三七號一樓房屋簽訂租賃契約，租期自九十七年十二月二十日至九十八年十二月十九日，每月租金四萬五千元，被告蕭志宏已於一百年十一月七日搬遷完畢；原告與被告羅燕寧就臺北市○○路四三一號二樓房屋簽訂租賃契約，租期自九十九年一月一日至九十九年六月三十日，每月租金七萬元。

（三）按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文。復按民法第四百五十一條所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般觀念，出租人於租期屆滿後，相當時期內，能表示反對意思而不表示者而言；民法第四百五十一條所謂出租人不即表示反對之意思，固不以明示之反對為限，但若僅於租期屆滿後未收取租金，則係一種單純的沉默，尚難認為已有默示反對續租之意思，最高法院四十三年臺上字第三六七號、四十六年臺上字第一八二八號判例要旨可供參照。經查，原告與被告蕭志宏簽訂之房屋租賃契約，業於九十八年十二月十九日租期屆滿，原告與被告羅燕寧簽訂之租賃契約亦業於九十九年六月三十日租期屆滿，原告均繼續讓被告等對租賃房屋使用收益，未見原告於相當時期有何即時對被告等表示反對繼續使用租賃房屋，為兩造所不爭執。縱兩造之租約均訂明「租賃期滿絕不續租」，惟參諸原告於書狀中所言「被告（羅燕寧）‧‧‧僅曾於一百年四月十一日將新臺幣十萬五千元正存入原告帳戶，經原告以之抵充其於九十九年一月以前之欠租在案」，以及被告蕭志宏提出之就同一租賃房屋所簽訂之數份租賃契約，可知兩造租賃契約根本未按「租賃期滿絕不續租」之約定履行，故租賃契約之「租賃期滿絕不續租」約定內容已然由兩造合意廢止，被告等確實於最後簽訂之租賃契約期限屆滿後繼續使用系爭房屋，依民法第四百五十一條規定，即使被告等未給付租金，仍應發生不定期限之租賃契約，是被告等自租賃期限屆滿後仍繼續使用租賃房屋，並不構成違約，原告請求被告等因租賃期滿未搬遷而給付違約金，並無理由。

（四）既然認定原告與被告蕭志宏簽訂之房屋租賃契約自九十八年十二月十九日租期屆滿後、原告與被告羅燕寧簽訂之租賃契約自九十九年六月三十日租期屆滿後依法視為不定期限繼續契約，被告蕭志宏、羅燕寧便應依約分別按月給付原告租金四萬五千元及七萬元。查被告等均主張渠等持續以給付現金或直接存款入帳方式支付租金予原告，且原告亦曾指派他人前往租賃房屋收租等語，被告羅燕寧又主張原告同意租金扣除電費後再給付予原告，以及原告法定代理人蔣炳正將被告羅燕寧房屋之租金調降為每月三萬五千元之情，均為原告所否認，而被告等又未能舉證證明確實已清償積欠之租金。固然被告蕭志宏提出九十九年十一月四日、九十九年十二月三日、一百年五月四日、一百年一月六日各匯款三萬元予原告之收據，被告羅燕玲又提出一百年四月十一日匯款十萬五千元予原告之匯款單據，然而匯款金額與租金金額顯然不符，原告亦否認是本件租賃契約之租金，故尚難認定匯款係清償本件租賃契約之租金債務。既然被告等未能舉證證明業已清償積欠之租金，原告自得請求被告等給付租金金額。

（五）再查，原告主張被告蕭志宏自九十八年十二月二十日至一百年十一月七日搬遷完畢止，合計共占用租賃房屋以二十二點五個月計算（均為不定期限租賃契約），被告羅燕寧則自九十九年一月一日至一百年四月三十日止共十六個月（包括原本定期租賃契約及九十九年六月三十日後之不定期租賃契約）使用系爭租賃房屋均未繳付租金，被告等亦未能舉證證明業已清償該等租金債務，故原告請求被告蕭志宏給付租金金額一百零一萬二千五百元（45,000元×22.5 =1,012,500元），請求被告羅燕寧給付租金金額一百十二萬元（70,000元×16=1,120,000元），及分別自起訴狀繕本送達被告蕭志宏、羅燕寧翌日即一百年五月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定利息，為有理由，應予准許。逾此金額之違約金暨法定利息請求即無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應予一併駁回。

（六）本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之方法，經核於判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。

五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭