臺北簡易庭102年度北簡字第3730號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

　　　　　　　　　　　　　　　　　 102年度北簡字第3730號

原告

陳錦敏

訴訟代理人

丁昱仁律師

被告

黃種進

上列當事人間請求損害賠償等事件，於中華民國102年6月13日言詞辯論終結，同年7月15日下午5時在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第4法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

通　譯陳建憲朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：

主文

事實及理由

按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院93年度台上字第382 號判決意旨參照）。查本件原告主張被告於出售其所有坐落重測前新北市○○區○○○段00○00地號（權利範圍1萬分之161，重測後為新北市○○區○○段000地號）土地，及其上建號4689號（重測後為新北市○○區○○段0000 ○號）即門牌號碼新北市○○區○○街000巷00號5樓房屋（權利範圍全部）（下合稱系爭房地）與頂樓增建（下稱系爭頂樓增建）前，明知系爭頂樓增建將遭強制拆除，卻未向其誠實說明，致其陷於錯誤，在民國99年7 月19日與被告簽立房地產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）而買受系爭房地及頂樓增建，嗣因系爭頂樓增建旋遭強制拆除而無從使用、出租，亦導致系爭房地漏水而無法使用、收益，業於99年11月1日依民法第92條第1項前段之規定，以臺北長春路郵局第2548號存證信函向被告為撤銷締結系爭買賣契約之意思表示，並依侵權行為或無因管理法律關係請求被告賠償損害或返還為保存系爭房屋所支出之必要費用等情，核屬給付訴訟之類型，依上開判決意旨，原告即具當事人適格，至原告是否確為權利人，乃訴訟標的法律關係要件是否具備之問題，並非當事人適格之欠缺，被告此部分抗辯，容有誤會，合先敘明。

原告主張：

㈠被告為出售其所有系爭房地與系爭頂樓增建，於99年7 月間在591 房屋交易之網路平臺上刊載「10套房滿租中、年收55萬、售630 萬」等文字之廣告，原告瀏覽該廣告後，認系爭5 樓房屋分隔之6 間套房及系爭頂樓增建分隔之4 間套房均得以出租收益，遂委託訴外人許遊昌代理原告於99年7 月19日與被告簽訂系爭買賣契約，以新臺幣（下同）547 萬元向被告購買系爭房地及系爭頂樓增建，並交付買賣價金完畢。詎於99年8 月20日交屋後，系爭頂樓增建竟遭臺北縣政府違章建築拆除大隊（臺北縣嗣於99年12月25日改制為新北市，下稱新北市拆除大隊）於99年9 月間強制拆除，始知被告早於99年7月8日即收受新北市拆除大隊99年7月7日北縣拆認一字第0000000000號違章建築認定通知書（下稱系爭通知書），其上載明「上列違章建築經勘查，係屬實質違建，依法不得補辦建築執照手續，應予拆除....」、「台端應自行拆除該違章建築，如未自行拆除者，本大隊將強制拆除，強制拆除期間將另行通知，拆除費用由台端負擔....」。

㈡然兩造間簽訂系爭買賣契約時，被告曾填寫系爭買賣契約之標的物現況說明書（下稱系爭現況說明書），系爭現況說明書依系爭買賣契約第12條：「本契約之附件視為本契約之一部分」之約定，自應視為系爭買賣契約之一部，被告即負有詳實填寫系爭現況說明書之義務，惟被告不但未告知原告或原告之代理人許遊昌此事，反而於系爭現況說明書第29項「增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知」之欄位選項勾選「否」，係以詐欺行為，致原告陷於錯誤而買受系爭房地及系爭頂樓增建，原告自得依民法第92條第1 項前段之規定，撤銷締結系爭買賣契約之意思表示，而原告業以99年11月1日臺北長春郵局第2548號存證信函向被告表示撤銷締結系爭買賣契約之意思表示，則被告收受原告基於系爭買賣契約所給付之買賣價金547 萬元之法律上原因自已不存在，依民法第179 條規定，原告自得請求被告如數返還。

㈢系爭頂樓增建遭拆除後，造成系爭5 樓房屋漏水，於100 年3 月28日遭新北市政府環境保護局以違反廢棄物清理法處以罰鍰1,200 元，雖受處分人係系爭房地登記名義人即訴外人陳賓華，然實際支出人為原告，另原告復於100年4月24日雇工清理廢棄物，因此支出95,000元，並雇工施作系爭5 樓房屋頂簡易防水工程，支出40,000元。原告因系爭頂樓增建遭拆除而受有上開損害，合計136,200元。

㈣退步言之，原告於100年3月28日所繳納新北市政府環境保護局之罰鍰1,200元，及100年4 月24日雇工清理廢棄物所支出95,000元，並施作系爭5樓房屋頂簡易防水工程所支出40,000元，合計136,200元係屬為保存系爭房屋所支出之必要費用。原告為實際支出費用之人，自得依無因管理規定，向被告請求給付。

㈤綜上，前述被告詐欺行為部分，業經貴院100年度訴字第651號民事判決、臺灣高等法院101年度上字第467號民事判決、最高法院102年度台上字第38 號民事裁定確定在案（下稱前案民事確定判決），刑事部分並經貴院100年度易字第760號、臺灣高等法院101年度上易字第946號判決被告詐欺罪成立在案。爰依侵權行為或無因管理法律關係，起訴請求被告給付136,200元等語。並聲明：被告應給付原告136,200 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。

被告則以：原告或其代理人許遊昌於簽訂系爭買賣契約時，均明知系爭頂樓增建係違章建築，而違章建築部分既無法為所有權之登記，自非本件買賣之標的；再者，兩造於系爭現況說明書亦載明：「頂樓為贈品」，按常理而言，如系爭頂樓增建為合法者，被告豈有免費贈與之可能，由此可證原告或其代理人於買受系爭房地時，明知系爭頂樓增建係違建而未計入買賣價金內。復以，系爭買賣契約第3 條後段亦載明：「本買賣標的物，如有未依法申請增、加建之建物（定著物或工作物），亦包括在買賣範圍內（買賣雙方應於房屋現況自行確認之），買方（即原告）充分認知該範圍有被拆除或其他危險，並確於交屋後承擔一切責任」等內容，因此系爭頂樓增建如有被拆除之風險，亦應由原告自行承擔。再由許遊昌、代書即訴外人蕭純真等人於貴院100年易字第760號刑事詐欺等一案，於100年12月12日上午9 時30分，在本院刑事庭第20法庭公開審判時所為之證述，益徵許遊昌及代書蕭純真均於簽訂系爭買賣契約時，即明知系爭頂樓增建係違章建築。是以，系爭頂樓增建如有遭拆除或其他危險，自應由原告自行負擔，與違章建築是否曾遭查報或是否曾收受違章建築查報（拆除）通知書，並無必然關聯；又原告於購買系爭房地時未向市政府預為查詢，難謂無重大過失，被告即無賠償義務可言等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴；願供擔保，請准宣告免為假執行。

得心證之理由：

㈠按民事訴訟法第400條第1項規定確定判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第2 項所定關於抵銷之情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷為有既判力。又學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院97年度台上字第2688號裁定意旨參照）。

㈡經查，前案民事確定判決中訴訟標的先位為民法第92條第1項前段規定撤銷締結系爭買賣契約之意思表示，並依不當得利法律關係請求返還價金，與民法第359 條解除系爭買賣契約，並依第259條請求返還價金，備位為依民法第359條請求減少價金，並依民法第227 條準用給付遲延請求損害賠償；與本件訴訟標的為侵權行為或無因管理法律關係並不相同，是原告主張本件因前案民事判決既判力之拘束，被告不得再行爭執云云，即非足採。

㈢次查，前案民事確定判決，法院將「被上訴人（即原告）以上訴人（即被告）故意隱匿系爭頂樓增建即將遭拆除之交易重要資訊，撤銷締結系爭買賣契約之意思表示，並請求返還價金，有無理由？」列為爭點，並於判決中認定：「....⒉查上訴人抗辯系爭頂樓增建並非系爭買賣契約之標的云云，雖提出其上註記『頂樓為贈品』之系爭現況說明書為證（見原審卷一第122頁），惟觀諸系爭買賣契約第2 條第3項業已載明：『本買賣標的物如有未依法申請增、加建之建物（定著物或工作物）亦包含在買賣範圍內…』，證人即承辦系爭買賣事宜之代書蕭純真於原審亦結證稱：被告（即上訴人）來簽約時，有談到出售標的包括增建部分，並說買賣價金包括整個5樓及增建部分等語（見原審卷一第155頁反面），另經原審囑託臺北市建築師公會進行鑑定，經該公會指定之鑑定人於100年5月23日會同上訴人與被上訴人代理人許遊昌至現場會勘，由系爭頂樓增建遭拆除後遺留之柱樑構架，研判為鋼筋混凝土構造，依照上訴人與許遊昌之陳述，研判系爭頂樓增建面積約99平方公尺，按『臺北市舉辦公共工程對合法建物及農作改良物拆遷補償及違章建築處理辦法』所列之重建價格計算，每平方公尺之重建價格為13,170元，故系爭頂樓增建之造價約為1,303,830元 （計算式：13,170×99＝1,303,830，見原審卷外放之臺北市建築師公會100年8 月16日（100）(十五)鑑字第1696號鑑定報告書第5頁），系爭頂樓增建之造價既高達130 餘萬元，衡情上訴人應無未將系爭頂樓增建包含在系爭買賣契約標的範圍內一併計價之可能，是上訴人徒以其於系爭現況說明書內曾註記『頂樓為贈品』乙節，抗辯系爭頂樓增建並非系爭買賣契約之標的云云，尚難以採信。⒊次查，上訴人於99年7月8日收受系爭通知書，其上載明『上列違章建築經勘查，係屬實質違建，依法不得補辦建築執照手續，應予拆除…』、『台端應自行拆除該違章建築，如未自行拆除者，本大隊將強制拆除，強制拆除期間將另行通知，拆除費用由台端負擔…』有系爭通知書附卷可按（見原審卷一第35頁）。又兩造簽訂系爭買賣契約時，上訴人曾填寫系爭現況說明書做為系爭買賣契約之附件，而系爭買賣契約第12條載明：『本契約之附件視為本契約之一部分』，足認系爭現況說明書自應視為系爭買賣契約之一部分，上訴人自負有詳實填寫系爭現況說明書之義務，惟上訴人在兩造於99年7 月19日簽訂系爭買賣契約之前，既已收受系通知書，對於系爭頂樓增建業經新北市拆除大隊認定屬實質違建，依法不得補辦建築執照手續，若上訴人未自行拆除，新北市拆除大隊將另行定期進行強制拆除等情，當知之甚詳，惟其不但未將此事告知被上訴人或其代理人許遊昌，甚且於系爭現況說明書第29項『增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知』之欄位選項勾選『否』，堪認被上訴人主張上訴人以前開方法詐欺伊，致伊陷於錯誤而買受系爭房地及系爭頂樓增建等情，應堪以採信。上訴人雖抗辯：因系爭頂樓增建於98年時就有收到拆除通知，拆除大隊有到過現場準備要拆除系爭頂樓增建，伊當時跟拆除人員稱伊才剛買了房子，結果拆除隊人員就沒有拆除，所以伊認為有沒有接獲拆除通知跟違建事實上會不會被拆除，二者間並沒有必然的關係，所以就沒有特別註明有接獲拆除通知的事情云云（見本院卷85頁反面），然系爭頂樓增建前經新北市拆除大隊於98年10 月9日至現場勘查，並以98年10月20日北縣拆認字第0000000000號違章建築認定通知書認定屬Ａ類1 組，惟該案因認定地址有誤，故以99年7月6日北縣拆認字第0000000000號函撤銷該行政處分，另以系爭通知書認定在案等情，有新北市拆除大隊101年8月16日新北拆認一字第0000000000號函暨所附系爭通知單、98年10月9 日勘查紀錄表、勘查照片、98年10月20日北縣拆認字第0000000000號違章建築認定通知書、99年7月6日北縣拆認字第0000000000號函在卷可佐（見本院卷第93至96頁、第103頁 ），是上訴人前開所辯，顯與事實不符，難以採信。⒋上訴人雖又抗辯被上訴人於簽訂系爭買賣契約前，即知悉系爭房地頂樓有增建，系爭買賣契約第2條第3 項亦載明『本本買賣標的物如有未依法申請增、加建之建物（定著物或工作物）亦包含在買賣範圍內…買方充分認知該範圍有被拆除或其他危險，並願於交屋後承擔一切責任』，而違章建築本有遭拆除之風險，與是否遭查報或收受系爭通知書一事並無必然關聯，不得因伊於標的物現況說明書之『增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知』欄位勾選『否』之選項，即認伊有詐欺之行為云云，然縱使被上訴人或其代理人許遊昌於簽約時即知違章建築日後有遭拆除之風險，惟參諸違章建築處理辦法第4條第1項『違章建築查報人員遇有違反建築法規之新建、增建、改建、修建情事時，應立即報告主管建築機關處理，並執行主管建築機關指定辦理之事項』、第5 條『直轄市、縣（市）主管建築機關，應於接到違章建築查報人員報告之日起5 日內實施勘查，認定必須拆除者，應即拆除之。認定尚未構成拆除要件者，通知違建人於收到通知後30日內，依建築法第30條之規定補行申請執照。違建人之申請執照不合規定或逾期未補辦申領執照手續者，直轄市、縣（市）主管建築機關應拆除之』等規定之內容，可知違章建築若無人檢舉、查報，並非必然將遭拆除，是購買違章建築者，雖因違章建築係未經建築許可擅自建造之構造物，而須承擔違章建築隨時有遭拆除之風險，惟違章建築有遭拆除之風險，與主管機關業已依查報人員之報告，派員至現場勘查後，認定屬於應拆除之違章建築，通知屋主自行拆除，若不拆除，將定期進行強制拆除，係屬二事，後者屬已經存在之事實，而非僅是可能的風險而已，系爭買賣契約附件之系爭現況說明書之所以將『增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知』明列為上訴人應告知之事項，自亦考量若系爭頂樓增建業經主管機關勘查認定屬應予拆除之違章建築，並已寄發違章建築認定通知書予屋主，則系爭頂樓增建勢必於短期內將遭拆除，如此將影響被上訴人購買系爭房地之意願或願意購買價格之高低，故列明此一詢問事項，而被上訴人購買系爭房地及系爭頂樓增建之目的既係為將系爭5 樓房屋及系爭頂樓增建所分隔之房間出租收益，上訴人於『591 房屋交易』網路平台亦刊載內容為『10套房滿租中、年收55萬元…』之廣告，向買方表示系爭頂樓增建所分隔之房間亦得出租收益，則此一事項對被上訴人而言，當屬交易上之重要事項，上訴人自應將曾接獲系爭通知書之事據實載明於系爭現況說明書中。至被上訴人之代理人許遊昌在前開刑事案件證述伊曾向上訴人稱：過完戶交屋以後，就是伊自己的事，如果被建管處拆除，伊也不會找你等語（見本院卷第53頁），則係以上訴人據實記載系爭現況說明書為前提，所為之承諾，殊不得執此免除上訴人於系爭現況說明書據實記載之義務，惟上訴人卻於系爭現況說明書之『增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知』之欄位選項勾選『否』，自係欲被上訴人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示，不因被上訴人或其代理人許遊昌於簽約時即知悉系爭頂樓增建將來若遭檢舉、查報，即有遭拆除之風險，即謂其並未因上訴人前開行為而陷於錯誤，是被上訴人自得依民法第92條第1 項前段規定撤銷締結系爭買賣契約之意思表示，而被上訴人業以99年11月1 日臺北長春路郵局第002548號存證信函向上訴人表示撤銷締結系爭買賣契約之意思表示，業如前述，則上訴人收受被上訴人基於系爭買賣契約所給付之買賣價金547 萬元之法律上原因自已不存在，依民法第179 條之規定，被上訴人自得請求上訴人如數返還之。」等語，有該判決在卷可稽（見本院卷第7至23頁）。

㈣被告雖提出最高法院49年度台上字第2544號判例，主張違章建築有隨時拆除之危險，民事上亦無庸賠償云云。惟查，上開判例中固表示：違章建築不特不能辦理所有權移轉登記，更有隨時拆除之危險，為眾人所週知。明知有此危險而仍願買受，依民法第355條第1項出賣人不負瑕疵擔保之責任。然依據該判例內容，該件案例所依據之事實為介紹人於介紹該案上訴人購買系爭房屋時，已曾將該房屋須拆除3分之1之事告知上訴人，因上訴人不能舉證證明確有被詐欺而與被上訴人訂約之事實，認其無請求撤銷買賣契約之餘地（見本院卷第72頁）。反觀本件，被告深知其所出售予原告之系爭頂樓增建已於99年7月8日接獲違建認定應予拆除之通知，其刻意隱瞞此一影響買方交易決定之重要事項，更於看屋時向原告代理人許遊昌表示該屋20幾年，頂樓增建係建商建屋時所蓋，益見其有讓許遊昌誤以為誤增建屬緩拆違建之意，與前揭判例之事實迥不相同，自不能比附援引，而資為被告有利認定之依據。被告另提出之臺灣高等法院97年度再字第1 號刑事判決、臺灣板橋地方法院98年度易字第716 號刑事判決、本院99年度易字第1466號刑事判決，固認定該案中之被告行為與刑事詐欺取財罪之構成要件有間，然均肯認該案中被告與告訴人間應屬民事糾葛，應循民事程序以求釐清解決，此有上開判決在卷可稽（見本院卷第64至67、96至100 頁），顯見上開案件之事實，與前案民事確定判決中原告係依民法第92條第1 項前段規定主張受詐欺之情形不同，所適用之法則，前者為刑事詐欺取財罪之構成要件，後者則為民法第92條第1項前段之規定，有所不同；又被告另提出最高法院89年度台非字第98號刑事判決，則是以原確定判決及所引用之第一審判決並無非常上訴理由所指「前開房地已於八十五年十一月二十日經台灣台中地方法院查封，及該大樓十八樓頂樓之公共設施，早於八十五年六月五日，經台中市政府工務局以八十五中工建字第四七八五七號函，通知拆除違章建築在案，被告等竟於同年十二月三十日，隱瞞被查封、拆除之事實，出售系爭房屋與自訴人，自訴人渾然不知，猶以為系爭房屋產權清楚、設施完整，遂以四百二十萬元之價格予以購買。及被告等已收受自訴人二百五十六萬元價款，卻拒不給付查封債權人侑稜公司一百七十二萬餘元之債務，以撤銷查封。」等事實之敘述記載，而認原判決所為無罪之諭知，並無判決不適用法則之違誤，而駁回非常上訴，此亦有最高法院89年度台非字第98號刑事判決可按（見本院卷第67頁）；而最高法院90年度台非字第241 號刑事判決部分，經查，該案出賣人為上能公司，與被告等個人為不同之權利主體，與本件出賣人為被告本人之事實顯有不同，亦有最高法院90年度台非字第241號刑事判決足憑（見本院卷第70 至71頁），上開判決內容均與前案民事確定判決不相同，自不能比附援引之，據為被告有利認定之依據。

㈤因此，就上開爭點法院所為之認定，經核並未有顯然違背法令之情形，被告復未提出其他新訴訟資料足以推翻原判斷，基於「爭點效」，被告不得再為相反之主張，本院亦不得作相異之判斷，仍應認定被告有前述之詐欺情事，使原告陷於錯誤，而與之締結系爭買賣契約。

㈥次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。原告主張因樓頂增建部分遭拆除而受有清理廢棄物工程95,000元、五樓簡易防水工程40,000元、罰鍰1,200元，共計損失136,200元乙節，業據提出新北市政府環境保護局環保罰鍰繳款單、估價單等件為證（見本院卷第24至26頁），且為被告所不爭執，堪信屬實。被告刻意隱匿系爭房地頂樓增建即將遭拆除之重大交易訊息而與原告簽訂系爭契約，致原告買受系爭房地後因頂樓違建遭拆除而須另行支出相關費用136,200 元，被告故意隱匿重大交易訊息之行為與原告所受136,200元費用損失間，二者具有相當因果關係，原告請求被告賠償損害136,200 元，於法亦屬有據。又原告所受費用支出之損害原因，係被告故意隱匿重大交易訊息之行為所導致，原告並無過失，被告辯稱原告未預先查詢，有重大過失云云，尚屬無據。

從而，原告依民法第184條第1項前段之規定，請求被告給付136,200元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年2 月24日（見本院卷第35頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。

本件判決係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1 項第3款規定，應職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，職權宣告被告為原告預供擔保後，得免為假執行。

本院既認原告得依民法第184條第1項前段之規定，請求被告負損害賠償責任，即無庸另行審酌其依無因管理法律關係請求被告償還必要費用，是否有理。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

計 算 書項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 1,440元合 計 1,440元