臺北簡易庭為曲解。最高法院17年上字第1118號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

原告

社團法人華僑救國聯合總會

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

林雯澤律師

複代理人

李旻燕律師

被告

儷舍裝潢工程有限公司金山分公司

法定代理人

乙○○

被告

丙○○

被告

儷悅旅館有限公司

法定代理人

乙○○

上列當事人間遷讓房屋等事件，於中華民國94年8月23日言詞辯論終結，同年9月13日在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第二法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

通　譯　李孟璇朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文及理由要領，記載於下：主文：被告儷舍裝潢工程有限公司應將門牌號碼為台北市○○路○段二十八號（即金山南路一段五十八號會所大廈）一、二、三樓及地下室全部房屋遷讓交還原告，並與被告丙○○連帶給付原告新台幣玖拾陸萬元，及自民國九十四年五月一日起至被告儷舍裝潢工程有限公司遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新台幣貳拾肆萬元。

被告儷悅旅館有限公司應將門牌號碼為台北市○○○路○段五十八號之一號一樓至六樓及地下室全部房屋遷讓返還原告，並應給付原告新台幣貳佰肆拾萬元，及自民國九十四年五月一日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告新台幣陸拾萬元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告儷舍裝潢工程有限公司負擔十分之三、被告儷悅旅館有限公司負擔十分之四，被告丙○○負擔十分之二，其餘十分之一由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行，但被告被告儷悅旅館有限公司如以新台幣貳佰肆拾萬元、被告丙○○如以新台幣玖拾陸萬元、被告儷悅旅館有限公司如以新台幣柒佰貳拾萬元預供擔保，得免為假執行。

理由要領：

一、本件原告起訴主張：

（一）訴之聲明：

1、被告儷舍裝潢工程有限公司金山分公司（以下簡稱儷舍公司）應將座落台北市○○路○段28號（即金山南路一段58號會所大廈1、2、3樓及地下室全部房屋（以下簡稱系爭58 號房屋）遷讓交還原告，並應與被告丙○○連帶給付原告新台幣（下同）2,400,000元暨自民國94年5月1日起至交還前開房屋之日止，按月以600,000元計算之損害金。

2、被告儷悅旅館有限公司（以下簡稱儷悅公司）應將座落台北市○○○路○段58號之1，使用範圍自1樓至6樓及地下室全部房屋（以下簡稱58號之1房屋）遷讓交還原告，並應給付原告2,400,000萬元暨自94年5月1日起至交還前開房屋之日止，按月以600,000元計算之損害金。

（二）事實及理由：

1、原告與被告儷舍公司及儷悅公司於87年簽訂定期性之房屋租賃契（合）約書，由被告儷舍公司及儷悅公司分別向原告承租系爭58號房屋及58號之一房屋，現租約均於93 年12月31日屆滿，惟被告迄今未依約遷讓交還上開房屋。

2、被告儷舍部分：被告儷舍公司與原告於87年3月1日簽訂房屋租賃契約書，租期自87年3月1日起至92年9月15日止，前兩年每月租金為750,000元，後3年每月租金調整為800,000元。嗣原告體念被告經營艱難，同意於租賃期間調降租金，惟無礙雙方間定期性租約之性質。調降情形如下：

（1）原告於89年9月15日同意自89年9月16日起至90年9月15日止，每月租金維持以750,000元計算，屆期依約再行調整租金。

（2）原告於90年9月15日再同意自90年9月16日起至91年9月15日止，每月租金維持以750,000萬元計算，屆期依約再行調整租金。

（3）原告於91年1月10日再同意自91年1月16日起至91年9月15五日止，每月租金調整以600,000元計算，屆期如被告儷舍公司經營狀況好轉，依原租約規定回復租金。

（4）原告於91年8月30日再同意自91年9月16日起至92年9月15五日止，每月租金以600,000元計算，屆期如被告儷舍公司經營狀況好轉，依原租約規定回復租金。

（5）原告於92年5月30日再同意自92年6月16日起，每月租金調整以200,000元計算，且雙方同意原租期調整至92年12 月15日止，租金以每月200,000萬計算，屆期雙方再行協商重新另訂房屋租賃契約事宜。

（6）綜上，雙方於原租約期間就租金數額多次調降，均無礙定期性租賃之約定，且雙方就租金之調整均以「附註條款」之方式並與原契約加蓋騎縫章為契約之一部分，矧雙方亦已明確約定租期於92年12月15日屆滿，屆期雙方再行協商重新另訂房屋租賃契約事宜。

（7）租期屆滿後，被告儷舍公司與原告約定租賃契約賡續延長1年，即被告儷舍公司與原告於93年1月1日約定，被告儷舍公司之租期自93年1月1日起至93年12月31日止，每月租金為200,000元，屆期雙方再行協商重新另訂房屋租賃契約事宜。

3、被告儷悅公司部分：被告儷悅公司與原告於87年10月1日簽訂房屋租賃合約書，租期自87年10月1日起至92年8月31日止，每月租金為650,000元。嗣原告體念被告經營艱難，同意於租賃期間調降租金，惟無礙雙方間定期性租約之性質。調降情形如下：

（1）原告於91年1月10日同意自91年1月1日起至同年8月31日止，每月租金調整以600,000元計算，屆期如被告儷悅公司經營狀況好轉，依原租約規定回復租金。

（2）原告於91年8月30日再同意自91年9月1日起至92年8月31 日止，每月租金以600,000元計算，屆期如被告儷悅公司經營狀況好轉，依原約規定回復租金。

（3）原告於92年5月30日再同意自92年6月1日起，每月租金以600,000元計算，且雙方同意原租期調整至92年12月31日止，租金以每月600,000元計算，屆期雙方再行協商重新另訂房屋租賃契約事宜。

（4）綜上，雙方於原租約期間就租金數額多次調降，均無礙定期性租賃之約定，且雙方就租金之調整均以「附註條款」之方式並與原契約加蓋騎縫章為契約之一部分，矧雙方亦已明確約定租期於92年12月31日屆滿，屆期雙方再行協商重新另訂房屋租賃契約事宜

（5）租期屆滿後，被告儷悅公司與原告約定租賃契約賡續延長1年，即被告儷悅公司與原告於93年1月1日約定，被告儷悅公司之租期自93年1月1日起至93年12月31日止，每月租金為600,000元，屆期雙方再行協商重新另訂房屋租賃契約事宜。

4、損害賠償：

（1）被告儷舍公司部分：「本合約終止解除或期限屆滿時，乙方如不遷讓交還房屋，自終約或解約或合約屆滿翌日起，乙方應按租額之三倍計付違約金，算至遷讓房屋日止，該項違約金甲方得在保證金內扣付之，如有不足之數，由乙方與其保證人負連帶清償之責。」準此，94年1至4月共計4月之3倍租金應為2,400,000元；又被告儷舍公司94年5月1日起至交還前開房屋之日止，按月以600,000元計算之損害金。

（2）被告儷悅公司部分：被告儷悅公司於93年12月31日租期屆滿後，迄今仍未依約遷讓交還房屋，自應按月賠償原告相當於租金之損害賠償，即94年1至4月，4個月之相當於租金之損害，即每月600,000元，為2,400,000元；自94年5月1日起至交還前開房屋之日止，按月以600,000元計算之損害金。

5、連帶保證：被告丙○○為被告儷舍公司之連帶保證人，此有租賃契約書第13條暨立合約人處之用印可稽，且契約書第13條第2項約定：「保證人自本合生效之日起負連帶保證責任，至租約終止、解除、或承租期限屆滿後，滿兩年止，方得解除保證責任。」，基此，被告丙○○自應與被告儷舍公司負連帶給付之責。

二、被告則辯稱：

（一）被告儷舍公司及儷悅公司與原告間之上開租賃契約，租期分別為87年3月1日起至92年9月15日止，及87年10月1日起至92年8月31日止。上開租賃期間屆滿之後，被告儷舍公司及儷悅公司仍就系爭58號房屋及系爭58號之1房屋為使用收益，原告且念及社會經濟與被告經營之艱難，分別將租金調降為600,000元及200,000元，維續收取，未為終止之表示，是原告與被告儷舍公司及儷悅公司就系爭58號及58號之1房屋，已為不定期租賃關係。

（二）93年1月1日附註條款所謂依目前經營狀況，賡續延1年，乃在承續92年5月30日、91年8月30日及91年1月1日之調整租金，即其用意，僅在說明繼續調降租金1年，迨93年12月31日1年滿時，再行協商租金問題而言。另觀諸被告儷舍公司與儷悅公司與原告簽訂之房屋租賃契約，已分別於第2條、第3條訂立「租賃期限」與「租金」之條款。基此，如雙方事後另以意思表思合意降低租金之數額，而其餘內容（如租期及其他條件）並未隨同變更，則應以原本租約之規定為憑。系爭房屋租賃契約第3條之規定略以，「自某年月日起至某年月日止，每月租金數額若干」。職是之故，兩造事後所簽立之附註條款，既僅約定「兩造租金維持或調整為若干元，自某年月日起至某年月日止」，核其內容僅相當於系爭租賃契約第3條之「租金條款」，無涉於第2條「租賃期限」之變更。

（三）93年1月1日附註條款雖有屆期雙方再行協商重新另訂房屋租賃契約之文字，係指在已成不定期租賃狀況下，原告希望被告同意與其折衝成若干期間與租金之定期租賃而言，並非已將租期限縮為1年，此由一般之情理在未附有使被告任何有利之條件下，例如再調降租金等優惠條件，被告不可能答應將不定期租賃變更為僅一年期間之定期租賃，此乃經驗法則所必然。再者，該附註條款雖有「屆期甲、乙雙方再行協商重新另訂房屋租賃契約」一語，惟其係指在已成為不定期限租賃之狀況下，原告希望被告儷舍公司及儷悅公司同意與其折衝成若干期間與租金之定期租賃而言，並非將租期縮短為一年。

（四）退步以言，縱認為本件租約係屬定期租賃，但租期屆滿後原告未按「附註條款」之合意與被告儷舍公司及儷悅公司協商另訂房屋租賃契約，顯然違反誠信原則，因此原告不可請求違約金及其他損害賠償，並應按附註條款之合意與被告等協商另立租約。蓋被告儷舍公司及儷悅公司與原告於92 年5月30 日及93年1月1日所簽訂之附註條款，皆明訂：「屆期甲、乙雙方再行協商重新另訂房屋租賃契約」等語，可知兩造就租賃契約已有續訂之合意，只是詳細之租賃條件留待雙方另行協商而已。特別是被告儷悅公司投入鉅資裝修以開設商務旅館，如原告未予續租將致所有投資赴之東流、損失慘重，足見該附註條註之真意確係雙方已達成續租之合意。詎料附註條款約定之期限屆至後（即94年起），原告竟拒收被告儷舍公司及儷悅公司交付之租金，亦未肯與被告儷舍公司及儷悅公司協商重訂房屋租賃契約事宜，遑論繼續租約以履行附註條款所達成之續租合意。原告片面拒絕續約，除因違反前述續租合意而有債務不履行之情事外，更藉此向被告儷舍公司及儷悅公司請求違約金及相當於租金之不當得利，忽略被告儷舍公司及儷悅公司本欲繳付租金予原告之事實，此舉顯然違反誠信原則而構成權利濫用。職是之故，依民法第148條規定，應認為原告除94年起之租金外，不得向原告請求違約金或其他損害賠償，並應與被告儷舍公司及儷悅公司「再行協商重新另訂房屋租賃契約」，不得請求遷讓房屋。

（五）退萬步言，縱使本件確屬定期租賃而應使被告儷舍公司及儷悅公司負損害賠償責任，惟被告儷舍裝潢公司與原告租約所訂之違約金過高，應酌減至相當之數額。本件應以原告可享受之利益及所受損害為衡量標準，因此以原告每月可獲得之租金收入（即200,000元）作為違約金方屬合理。

（六）原告於租賃期滿後，擅自同意被告儷舍公司及儷悅公司延期為不定期限租賃關係，依民法第755條規定，保證人丙○○應不負保證責任。

三、首查：

（一）原告與被告儷舍公司於87年3月1日簽訂房屋租賃契約書，由被告儷舍公司向原告承租系爭58號房屋，雙方約定租期自87年3月1日起至92年9月15日止。

（二）原告與被告儷悅公司於87年10月1日簽訂房屋租賃合約書，由被告儷悅公司向原告承租系爭58號之1房屋，租期自87年10月1日起至92年8月31日止。以上情事，為兩造所不爭執，並有原告所提出之上開合約書各1份為證，先予確認。

四、其次，原告主張其與被告儷舍公司及儷悅公司之上開契約關係已於93年12月31日因租賃期間屆至而終止，則為被告儷舍公司及儷悅公司所不承認，並以前揭情詞置辯。經查：

（一）原告與被告儷舍公司於93年1月1日簽定條款約定「本租賃契約經甲、乙雙方就目前經營狀況，賡續延長乙年，惟甲乙各方如需提前中止本租賃契約時，應於兩個月前事先告知對方，當無異議退租或返還房屋，甲方暫行勉予同意僑聯大廈（金山南路一段五十八號）每月租金調整為新台幣貳拾萬元；自九十三年元月一日起至九十三年十二月三十一日止，屆期甲、乙雙方再行協商重新另訂房屋租賃契約」，原告與被告儷悅公司於93年1月1日簽定條款約定「本租賃契約經甲、乙雙方就目前經營狀況，賡續延長乙年，惟甲乙各方如需提前中止本租賃契約時，應於兩個月前事先告知對方，當無異議退租或返還房屋，甲方暫行勉予同意服務大廈（金山南路一段五十八號之一）每月租金調整為新台幣陸拾萬元；自九十三年元月一日起至九十三年十二月三十一日止，屆期甲、乙雙方再行協商重新另訂房屋租賃契約」，此有上開契約各1份在卷可按。

（二）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，此固為民法第98條所明定，惟契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院17年上字第1118號判例要旨亦闡釋甚詳。據此，就原告與被告儷舍公司及儷悅公司上開約定文義觀之，雙方關於「本租賃契約經甲、乙雙方就目前經營狀況，賡續延長乙年」及「自九十三年元月一日起至九十三年十二月三十一日止，屆期甲、乙雙方再行協商重新另訂房屋租賃契約」之約定，已經足以認定係就租賃期間為約定，實難以將之侷限為僅就租金調整之期間為約定。況原告與被告儷舍公司及儷悅公司上開期間之約定，若當時真意僅係限租金調整之期間，而與租賃期間之約定，並不相涉，則何需約定「惟甲乙各方如需提前中止本租賃契約時，應於兩個月前事先告知對方，當無異議退租或返還房屋」？換言之，原告與被告儷舍公司及儷悅公司就系爭58號房屋及58號之1房屋，若雙方真意係成立不定期租賃關係而無租賃期間之約定，則何需於契約中，載明「提前」之文句？蓋依據社會通念，必有一定期間之限定，始有「提前」可言。綜合上情觀之，依據原告與被告儷舍公司及儷悅公司上開約定之文義，足認雙方之真意，應已甚為明確。

（三）因此，被告儷舍公司與儷悅公司上開所辯，並不足以採信，原告主張其與被告儷舍公司與儷悅公司就系爭58號房屋及58號之1房屋之租賃關係已因租賃期間於93年12月31日屆滿而終止，為有理由。

五、再者，被告儷舍公司與儷悅公司雖又辯稱原告未按「附註條款」之合意與被告儷舍公司及儷悅公司協商另訂房屋租賃契約，顯然違反誠信原則，並應與被告等協商另立租約，然原告依約縱有與被告儷舍公司及儷悅公司另定房屋租賃契約之義務但未履行，此亦屬債務不履行之損害賠償責任問題，原告與被告儷舍公司與儷悅公司之上開租賃契約關係已經終止，並不相涉。因此，綜合以上所述，原告本於其與被告儷舍公司與儷悅公司間之租賃契約關係，訴請被告儷舍公司與儷悅公司應於租賃期間屆至之後，遷讓返還系爭58號及58號之1房屋，洵屬有據，應予准許。

六、此外，關於原告訴請被告儷舍公司及儷悅公司應給付上開損害金部分，查原告與被告儷舍公司與儷悅公司間於93年1月1日所簽定上開附註條款，均載明「本租賃契約經甲、乙雙方就目前經營狀況，賡續延長乙年」之文句，而觀諸其內容，除上開提前終止租賃契約之規定之外，僅約定就租期方面予以延長並租金予以調降，又上開約定亦已載明屬「附註條款」，衡之常情與社會通念，是上開約定應可視為屬原契約一部而非另定雙方另定新約，是關於原契約之約定，應仍有拘束力，應可認定。又查，原告與被告儷舍公司間之原契約第17條約定「本合約終止解除或期限屆滿時，乙方如不遷讓交還房屋，自終約或解約或合約屆滿翌日起，乙方應按租額之三倍計付違約金，算至遷讓房屋日止，該項違約金甲方得在保證金內扣付之，如有不足之數，由乙方與其保證人負連帶清償之責。」、第13條第2項則約定「保證人自本合生效之日起負連帶保證責任，至租約終止、解除、或承租期限屆滿後，滿兩年止，方得解除保證責任。」此有上開合約書1份在卷可稽，同時，被告儷舍公司迄今尚未搬遷，被告丙○○為上開契約之保證人，亦為原告及被告儷舍公司與丙○○所不爭執，亦經上開合約書第13條記載明確，是原告本於上開約定，訴請被告儷舍公司及被告丙○○應連帶給付違約金，本屬有據，惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條有明文規定，又是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，最高法院亦著有49年台上字第807號判例要旨可資參照。本院爰審酌原告現就系爭58號房屋已經招商欲重新改建而企需收回系爭58號房屋、被告儷舍公司因無法順利繼續承租系爭58號房屋而可能遭受之營業損失等一切情狀，認為原先約定之相當於3倍租金即每月600,000元之違約金，應酌減為每月240,000元。是原告訴請被告儷舍公司及丙○○應給付上開違約金，應以其中960,000元及自94年5月1日起至遷讓返還系爭58號房屋之日止，按月給付240,000元部分，為有理由，應予准許，逾此部分，洵屬無據，應予駁回。

七、此外，原告主張被告儷悅公司於93年12月31日租期屆滿後，迄今仍未依約遷讓交還房屋，自應按月賠償原告相當於租金之損害賠償，即94年1至4月共計2,400,000元及自94年5月1日起至交還前開房屋之日止，按月以600,000元計算之損害金，亦屬有據，應予准許。

七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，就原告勝訴部分，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。

八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均予與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此說明。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭