臺北簡易庭99年度北簡字第2901號

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　　99年度北簡字第2901號

原告

甲○○

訴訟代理人

徐志明律師

複代理人

孫寅律師

被告

乙○○

訴訟代理人

黃心賢律師、陳明彥律師

上列當事人間99年度北簡字第2901號遷讓房屋等事件，於中華民國99年9月14日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文：

被告應給付原告新台幣貳拾柒萬捌仟捌佰陸拾玖元及其中新台幣

貳拾壹萬元部分自民國九十九年四月十四日起，其中新台幣陸萬

元部分自九十九年二月六日起，其中新台幣捌仟捌佰陸拾玖元部

分，自九十九年八月二十四日起，均至清償日止，按年利率百分

之五計算之利息。

原告其餘之訴均駁回。

訴訟費用由被告負擔十分之三，其餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新台幣貳拾柒萬捌仟

捌佰陸拾玖元為原告供擔保得免為假執行。

事實及理由：

一、原告起訴後變更聲明，核屬減縮及擴張應受判決事項之聲明，應予准許。

二、原告主張：原告於民國91年8月20日將門牌號碼為台北市台北市○○○路○段226號房屋（下稱系爭房屋）出租被告，約定租期自91年9月1日起至101年8月31日止，租金每月3萬元，應於每月1日前繳納，並簽立租賃契約1份（下稱系爭租約）然被告於98年5月1日起即未依約繳納租金與原告，已積欠二期以上之租金，乃經原告起訴後，於99年4月13日以準備書狀作為終止兩造租賃契約之意思表示，並當庭交付被告訴訟代理人收受在案，故被告積欠原告終止前租金共計11個月（98年5月份至99年3月份）另被告於系爭租約終止後，遲至99年7月6日始完成點交返還系爭房屋與原告，期間共計84日，依系爭租約第6條，原告得向被告請求相當每個月租金5倍之違約金共420,000元（即30,000/30×84×5＝420,000），又依系爭租約第12條之約定，原告自得請求本件原告訴訟所支付之律師費用6萬元，再被告迄返還系爭房屋前，且繳付該屋99年3月至6月份之水電費加計違約金共計8,869元（計算式4+139+6, 490+1,022+1,121+49+49＝8,869），原告自得請求被告給付，乃依系爭租約之法律關係起訴請求，並聲明：一、被應給付原告新台幣33萬元，及自民國99年4月14日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、被告應給付原告新台幣42萬元，及自民國99年7月7日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。三、被告應給付原告新台幣6萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。四、被告應給付告新台幣8,869元，及自民國99年8月24日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息；並願供擔保聲請准予宣告假執行。

三、被告則以：系爭房屋原告出租被告後，於95年間經訴外人周光明（即祭祀公業周元榮管理人）主張系爭房屋坐落基地所有權人為周氏祭祀公業，被告為無權占用，起訴鈞院請求被告拆屋還地之訴訟，經鈞院95年訴字第8936號民事案件審理後，於98年3月31日判決被告應將系爭房屋拆除將基地歸還，並自95年10月31日起至歸還基地按月給付15,334元，嗣經被告上訴台灣高等法院，經該院98年重上字第298號案件審理時，原告聲請命本案原告參加訴訟後追加為該案被告，嗣本案之兩造與該案被上訴人周光明於99年6月28日達成和解，乃依和解內容，被告已無需對祭祀公業周元榮負擔任何債務，故對原告請求積欠終止系爭租約前積欠之11個月租金33萬元之事實不再爭執，然被告於締約之初，交付原告租押金12萬元尚未經原告返還，乃主張以此租押金債權與上開租金債務抵銷，故被告應僅給付21萬元。至原告請求終止後為返還系爭房屋前按月租金5倍請求違約金部分，被告業於原告終止系爭租約後之99年5月15日遷離系爭房屋，並以存證信函通知原告與被告聯繫，且被告本案原訴訟代理人黃雅婷律師於本案99年5月31日開言詞辯論期日後，當日告知原告訴訟代理人隨時可取回鑰匙，惟原告嗣後均未聯繫被告取回鑰匙一事，然被告並未更換門鎖，原告自有鑰匙得隨時進入系爭房屋，並未妨礙原告收回系爭房屋之事實，故原告於99年5月16日以後即無損害可言。縱原告訴訟代理人遲至99年7月始通知被告前往系爭房屋交回鑰匙，然系爭房屋早於99年5 月15日遷空，原告亦應自負受領遲延之責任，故原告僅需給付自系爭租約終止後至99年5月15日遷空房屋止期間之違約金已足，又系爭租約第12條有關違約金之約定，係屬損害賠償總額預定之違約金，原告本係無權占用他人土地建屋出租收益，其於租約終止後自無需返還土地所有權人即祭祀公業周元榮，自無可能有其他獲利更高之用途，則被告未遷讓，對原告至多僅受有相當租金之損害，約定被告應按月給付租金五倍之違約金顯然過高，況本件實係肇因原告隱瞞系爭房屋無無基地使用權之事實，致被告遭地主追訴，乃被告不知應將租金繳付何人，若繳付原告又遭訴外人祭祀公業周元榮催討不當得利，對被告顯有不公，故原告請求被告相當租金5倍之違約金，顯失公平，乃依民法第252條請求本院酌減此部分違約金。又系爭租約第6條相對第13條，係就租約終止後為及時遷讓房屋之損害為特別約定，該條既以預定賠償總額，原告即不得再依契約第13條請求賠償6萬元之律師費用，況本件原告起訴係原告隱瞞其無權占用系爭租屋基地事實，若於另案訴外人祭祀公會周元榮訴請被告拆屋還地案件之訴訟程序一次解決，即無需提起本件紛爭，故本案訴訟係可歸責於原告之過失，應依民法第217條免除被告就該項費用之支出之損害，乃原告請求賠償該律師費用亦屬不當。至原告請求水電費部分，被告僅應負系爭租屋騰空前之水電費（即99年5月份前帳單）電費6,490元、水費1,022元及違約金44元，其後被告遷離系爭租屋之費用被告無給付義務。又於本案最後言詞辯期日另言詞主張原告於99年4月13日所為終止不生效力，因系爭租約原告舊基地部分始終沒有使用權，原告既未提供合於使用狀態之租屋與被告使用，被告自得拒絕給付租金，是原告以被告積欠2個月以上租金為由終止系爭租約不生效力，從而系爭租約應係從被告返還系爭房屋時終止等語答辯，並聲明駁回原告之訴及假執行之聲請。

四、本院得心證之理由：

（一）原告請求被告給付積欠租金11個月33萬元及自民國99年4月14日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分：

（1）經查，原告主張被告兩造於91年8月20日訂立系爭租約，由原告將系爭房屋出租被告，約定租期自91年9月1日起至101年8月31日止，租金每月3萬，被告僅繳付至98年4月31日止，其後即未再繳付租金與原告等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約1份在卷可稽，堪認屬實。次查，原告主張系爭租約經原告以被告積欠租金2期以上，經原告催討被告均未繳納為由，於99年4月13日本案言詞辯論期日時，當庭以準備狀為終止系爭租約之意思表示，經被告收受在案等情，為被告所不爭執，並有原告99年4月13日準備狀1份在卷可稽。

（2）被告雖以其係系爭租屋出租人自始無土地使用權，是原告提供系爭租屋不合於約定之使用、收益狀態，乃被告自得拒繳租金，原告以被告積欠租金2個月為由終止租約不生效力置辯，惟按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約」，民法第第440條訂有明文。經查，系爭租屋原告無坐落基地使用權，雖致被告於租賃期間遭訴外人即該基地所有權人祭祀公會周元榮管理人起訴請求拆屋還地，此經本院調閱相關台灣高等法院98年度重上字第298號案卷可稽，但查，被告於被訴上開案件期間，雖拒繳原告租金，然仍在系爭房屋經營「鹹酥雞」之小吃店，迄於99年5月15日被告始搬離系爭租屋未再使用之事實，此為被告所不爭執，並有現場照片2張、本院99年3月8日言詞辯論筆錄、被告提出之存證信函通知書等資料可稽，是自98年5月1日後，被告仍在系爭租屋繼續經營小吃店長達1年餘（98年5月1日至99年5月15日期間），足證原告提供之系爭房屋出租被告雖自始有上開無土地使用權之瑕疵，但於原告為終止系爭租約意思表示前，並不因此實際影響上開租賃期間被告經營小吃店之使用，被告事實上仍就系爭房屋之全部為使用、收益，被告自難以拒絕支付租金全部或一部，是被告以此拒絕給付租金，即難認有據。

（3）按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約」，民法第第440條訂有明文。故原告以被告積欠租金達2個月以上，依兩造租約及上開規定行使終止租約權，請求被告給付兩造租約終止前積欠之11個月租金（即99年5月至99年3月期間共11個月）33萬元，及自民國99年4月14日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即屬有據，為有理由，應予准許。

（二）原告請求被告應給付違約金42萬元，及99年7月7日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息部分：

（1）原告主張被告於原告終止系爭租約後，未依約返還系爭租屋，迄99年7月6日始交還鑰匙完成點交系爭租屋，乃依系爭租約第6條請求按照租金5倍之違約金及遲延利息等情，為被告所否認，辯稱系爭租屋業於99年5月15日搬離遷空返還原告未使用，且發函通知原告，至雖未同時返還系爭租屋鑰匙，然係原告未主動聯繫被告交還，故縱有違約未返還系爭租屋，亦應僅至99年5月15日遷空房屋止期間，且系爭租約約定違約金過高，顯失公平，聲請依民法第252條酌減等情置辯，茲此部分爭點首為，原告主張其終止系爭租約後，被告迄99年7月6日始將系爭租屋鑰匙交還，乃依系爭租約第6條請求違約金是否有據？

（2）經查，被告於99年5月15日搬離系爭租屋，並發函通知原告，然被告並未同時將系爭租屋鑰匙交還原告，迄99年7月6日被告始將系爭租屋鑰匙歸還原告等情，雖為兩造所不爭執，並有被告提出存證信函、原告收執回函及原告提出現場簽收收據1份為據，然觀諸系爭租約第6條：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方絕無異議」等語，然依該違約金約款文字解釋，適用前提為「租期屆滿」時，難認當然包含原告提前終止之情形，而本案係原告以被告積欠租金為由提前終止，非租期屆滿，是原告主張依上揭違約金約款請求被告按月給付租金5倍之違約金42萬元及遲延利息，自無所據，此部分之請求，為無理由，應予駁回。

（三）原告請求被告應給付原告支付本案訴訟律師費6萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分：原告主張依系爭租約第12條規定，承租人若有違約情事，致出租人因涉訟而支出律師費，應由承租人負責賠償。查本件被告因積欠租金而有違約情事，已如前述，原告緣此提起本件訴訟並以6萬元之報酬委任律師為訴訟代理人，有華亞協和法律事務所於98年12 月16日出具之收據影本1紙在卷可稽，原告以前揭規定請求被告給付上揭律師費用及自起訴狀繕本送達翌日（即99年2 月6日）至清償日止按年息百分之五計算之利息，尚非無據，應屬有理。

（四）原告請求被告應給付未繳納之水電費告新台幣8,869元，及自民國99年8月24日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息部分：經查，系爭租屋於99年3月至6月期間共有水、電費8,869元（含違約金）積欠未繳納一事，業有原告提出台灣電力公司各期電費明細及水費查詢電腦明細單各1份可稽，被告對其自99年3月份以後即未繳納水電費等不爭執，雖辯稱，其已於99年5月15日遷出系爭租屋，是應僅負責就99年3、4月份之電費6,490元、水費1,022元及違約金44元繳納，無給付其後水電費之義務，但查被告係於99年7月6日始將系爭租屋鑰匙交還原告，已如上述，至被告雖提出之通知原告遷出系爭租屋之存證信函為據，然依該信函內容，僅係一方通知遷出系爭租屋之意思表示，而被告遷出時，並未通知原告到場點交，且未同時歸還系爭租屋之鑰匙，是被告雖有搬出系爭租屋之行為，然迄交還系爭租屋鑰時前，難認已完成交還系爭租屋與出租人保管之狀態，是本院認被告於原告終止系爭租賃契約後，於99年7月6日將系爭租屋鑰匙交還原告時，始無占領使用系爭租屋而交還出租人保管之狀態，故原告主張被告應負99年3月至6月份之水電費（含水費違約金）8, 869元，自民國99年8月24日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息部分，尚非無據，堪認此部分之請求可採。

（五）至被告抗辯其曾給付12萬予原告充作押租金，而原告迄未將該款項予以返還乙節，為原告所不爭執。另被告已將系爭房屋予以返還原告，業如前述。是被告自有向原告請求返還前開押租金款項之債權。又前揭兩造互負之債務間，給付種類相同，又均屆清償期，被告以此主張抵銷，於法並無不合（民法第334條第1項參照），經抵銷後，被告尚應給付原告積欠租金債務本金為21萬元（即33萬-12萬＝21萬元）。

五、綜上所述，原告依系爭租約及兩造租賃關係請求被告給付租金、律師費、水電費等合計278,869元，及其中21萬元部分自99年4月14日起，其中6萬元部分自99年2月6日起其中8,869 元，自99年8月24日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件係依民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用簡易程序之訴訟，所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3 款規定，就被告敗訴部分應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項、第3項之規定，依職權宣告如被告為原告預供擔保，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無生影響，爰不再一一論列，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭