臺灣高等法院100年度建上易字第39號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 100年度建上易字第39號

上訴人

嚴大駿

訴訟代理人

李漢鑫律師

訴訟代理人

蕭美玲律師

被上訴人

關壯偉

訴訟代理人

舒正本律師

上列當事人間減少價金等事件，上訴人對於民國100年4月29日臺灣臺北地方法院第一審判決（99年度建字第330號）提起上訴，本院於100年8月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：伊於民國97年3月25日透過僑茂房屋仲介股份有限公司之仲介，以新臺幣（下同）1000萬元向上訴人購買臺北市○○區○○路362巷83號2樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地（下合稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），嗣以訴外人陳和順為登記名義人辦妥所有權移轉登記，價金亦如數給付。伊復於97年8月20日，以1200萬元將系爭房地出售予訴外人陳蔚茹。惟陳蔚茹於97年11月間，發現室內天花板4、5處水泥剝落，且鋼筋外露，雇工裝潢時，進而知悉同棟住戶即上訴人住處，亦曾發生天花板石塊剝落之情形，乃委請臺北市土木技師公會（下稱北市土木技師公會，其鑑定報告下稱北市土木技師公會報告）就系爭房屋進行氯含量試驗，試驗結果受測之試驗點混凝土氯離子含量，均高於一般氯離子含量標準，即俗稱之海砂屋。陳蔚茹遂於98年6月間，以系爭房屋有海砂屋之瑕疵（下稱系爭瑕疵）為由，訴請伊減少買賣價金，伊即於同年7月31日委請郭緯中律師寄發律師函（下稱系爭律師函）予上訴人。經臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）以98年度訴字第1307號判決（下稱前案判決，該事件下稱前案），判命伊應給付陳蔚茹103萬4300元及法定利息，並已確定在案。於前案審理時，臺北法院囑託臺灣省土木技師公會（下稱臺灣土木技師公會，其鑑定報告下稱臺灣土木技師公會報告）檢測系爭房屋混凝土氯離子含量，經臺灣土木技師公會分別採樣6處測試結果，有5處均超過正常混凝土CNS國家標準值0.3KG/CM^3以上，而檢測樣本平均值0.695KG/CM^3，亦超過標準值0.3KG/CM^3以上，屬高氯混凝土建築，即俗稱之海砂屋，無修復可能。是故，上訴人應依系爭買賣契約第7條第5項、民法第354條規定，負瑕疵擔保責任。又前案另囑託臺北市建築師公會（下稱北市建築師公會）鑑定系爭房屋因氯離子含量過高，而減損之交易價格，經北市建築師公會勘查並評定系爭房屋價格減損額為103萬4300元（下稱系爭價金，該鑑定報告下稱北市建築師公會報告）。從而，伊得依民法第359條規定、第179條不當得利之法律關係，請求上訴人減少及返還已受領之系爭買賣契約價金（下通稱系爭價金），並以起訴狀繕本通知上訴人關於系爭房屋具有系爭瑕疵之事實，同時行使減少價金請求權等情，並聲明：㈠上訴人應給付伊103萬4300元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保聲請宣告假執行。

二、上訴人則以：系爭房屋早經北市土木技師公會於98年3月12日鑑定有系爭瑕疵，並經陳蔚茹於98年3月17日寄發存證信函（下稱980317存證信函），以有系爭瑕疵為由解除契約，及於98年6月對被上訴人以前案起訴。是以，被上訴人於98年3月即已知悉系爭瑕疵，卻怠於通知伊，至98年7月31日始以系爭律師函通知伊系爭瑕疵存在，已逾3個月之合理期間，依民法第356條之規定，應視為承認所受領之系爭房屋，不得再請求減少價金。且被上訴人未以系爭律師函行使減少價金請求權，遲至99年8月4日始起訴請求減少系爭價金，已逾民法第365條第1項所定6個月期間。倘認被上訴人係以本件起訴狀繕本送達伊時，踐行系爭瑕疵通知之義務，並同時行使減少價金請求權，亦已逾3個月合理通知期間，應視為承認受領系爭房屋，不得再請求減少系爭價金。另北市建築師公會報告僅依照片進行鑑定，修補費用為14萬元，但鑑定結論表示以修補費用為市價減少之認定依據，卻表示減少市價為103萬4300元之矛盾。縱計算系爭價金減少數額時，仍以北市建築師公會報告之數額，亦應按其價金比例調整，亦即依該鑑定結果所示，系爭房屋價值為106萬5000元，交易價格為1200萬元，因氯離子超過標準值之建築物價值減少之價額為103萬4300元，則被上訴人僅得請求減少86萬1917元等語置辯，並聲明：㈠被上訴人於原審之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。

三、本件經原審判決上訴人應給付被上訴人86萬1917元，及99年8月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並分別為准、免假執行之諭知，而駁回被上訴人其餘之訴（被上訴人就原審判決其敗訴部分，未據不服，業已確定）。上訴人不服原審判決，提起上訴，聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執之事項（見本院卷第59頁背面至第60頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）

（一）被上訴人於97年3月25日以1000萬元向上訴人購買系爭房地，簽訂系爭買賣契約，並以陳和順為登記名義人辦妥所有權移轉登記，價金亦全部給付完畢。

（二）系爭買賣契約第7條第5項約定：「乙方（即上訴人）保證買賣標的於點交前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵），如有前開情事除本約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」（下稱系爭約定）。

（三）被上訴人於97年8月20日，再以1200萬元將系爭房地出售予陳蔚茹。惟陳蔚茹於97年11月間，發現室內天花板水泥剝落、鋼筋外露，乃委請北市土木技師公會就系爭房屋進行氯含量試驗，北市土木技師公會報告之試驗結果，受測之試驗點混凝土氯離子含量，均高於一般氯離子含量標準，即俗稱之海砂屋（即系爭瑕疵）。陳蔚茹遂以系爭房屋有系爭瑕疵為由，於98年6月10日以前案（即臺北地院98年度訴字第1307號）訴請被上訴人減少買賣價金。

（四）被上訴人在陳蔚茹於98年6月間起訴後，即於同年7月31日委請郭緯中律師寄發系爭律師函予上訴人（系爭律師函回執上之印文，確為上訴人之印章所蓋用，但上訴人爭執並未親自收受）。

（五）於前案審理時，臺北地院囑託臺灣土木技師公會檢測系爭房屋混凝土氯離子含量，而依臺灣土木技師公會報告所示，經對樑（B1、B2）、版（P1、P2）、柱（C1、C2）分別採樣2組，合計6處，測試結果為：P1為0.29KG/CM^3、P2為0.44KG/CM^3、B1為0.95KG/CM^3、B2為0.92KG/CM^3、C1為0.72KG/CM^3、C2為0.85KG/CM^3，除P1外，其餘均超過正常混凝土CNS國家標準值0.3KG/CM^3以上，檢測樣本平均值0.695KG/CM^3亦超過標準值0.3KG/CM^3以上，屬高氯混凝土建築，即俗稱之海砂屋，無修復可能。

（六）於前案審理時，臺北地院囑託北市建築師公會鑑定系爭房屋因氯離子含量過高，而減損之交易價格，依北市建築師公會報告所載，評定系爭房屋價格減損額為103萬4300元。臺北地院因而以前案判決，判命被上訴人應給付陳蔚茹103萬4300元及法定利息，並已確定。

（七）98年3月間陳蔚茹曾以980317存證信函檢附北市土木技師公會報告影本予被上訴人，指摘系爭房屋為氯離子含量過高之海砂屋。

（八）上揭事項，並有兩造不爭執其形式真正（見本院卷第60頁背面）之系爭買賣契約、被上訴人與陳蔚茹之買賣契約書、前案判決、系爭律師函暨回執、臺灣土木技師公會報告（均影本）附卷可稽（分別見原審卷第7頁至第34頁、第57頁至第59頁、第62頁至第80頁），並經本院調閱前案審理全卷核對無訛，自堪信為真實。

五、經本院於100年7月14日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院卷第60頁，並依本院論述之先後與妥適，而調整其順序、內容）

（一）被上訴人依系爭約定，請求上訴人減少系爭價金，有無理由？

１、被上訴人於何時知悉系爭瑕疵之存在？

２、被上訴人減少價金請求權行使之時間，是否已逾6個月？

３、被上訴人得請求減少之系爭價金數額為何？

４、被上訴人有無遲誤將系爭瑕疵通知上訴人，而不得請求減少價金？

（二）被上訴人依民法第359條規定，請求上訴人減少系爭價金，有無理由？

１、被上訴人於何時知悉系爭瑕疵之存在？

２、被上訴人減少價金請求權行使之時間，是否已逾6個月？

３、被上訴人得請求減少之系爭價金數額為何？

４、被上訴人有無遲誤將系爭瑕疵通知上訴人，而不得請求減少價金？

（三）被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人返還系爭價金，有無理由？

１、上訴人受有利益是否無法律上原因？

２、上訴人是否受有利益？

３、被上訴人是否受有損害？

４、被上訴人得請求返還之系爭價金數額為何？

六、茲就爭點分別論述如下

（一）被上訴人依系爭約定，請求上訴人減少系爭價金，為無理由。

１、被上訴人應於接獲980317存證信函時，即知悉系爭瑕疵之存在。

①被上訴人係主張：北市土木技師公會報告係陳蔚茹自行委請北市土木技師公會就系爭房屋進行氯離子含量試驗，屬私文書，未與伊共同會勘，伊於前案就此部分亦有爭執，而由臺北地院囑託臺灣土木技師公會再為鑑定；伊係於99年5月5日閱覽臺灣土木技師公會報告，始知悉系爭房屋有系爭瑕疵存在云云。

②經查，陳蔚茹曾於98年3月間以980317存證信函檢附北市土木技師公會報告影本予被上訴人，指摘系爭房屋為氯離子含量過高之海砂屋等節，為兩造所無異詞（見上四之（七）所示），並有980317存證信函影本附卷可參（見本院卷第16頁至第23頁），自堪認為實在。至原審認定：980317存證信函雖記載通知系爭房屋存在系爭瑕疵之意旨，但未以北市土木技師公會報告為附件等情（見原審判決第6頁第4行至第5行）。然而，佐諸980317存證信函內敘明北市土木技師公會報告為系爭瑕疵之依憑，且將之編為證據二；980317存證信函第1頁敘明該存證信函有附件11張等情（分見本院卷第19頁、第16頁）以考，顯見原審判決此部分認定，不僅與兩造上開不爭執事項不符，亦與卷證資料有間，尚屬不能維持，併此指明。

③次查，參以980317存證信函引用北市土木技師公會報告，而有「客廳樑採樣：氯離子含量為0.7733（公斤/立方公尺）；而二臥室樑採樣之氯離子含量分別為0.7486及0.4324（公斤/立方公尺），均高於CNS3090A2042規定中，鋼筋混泥土之氯離子含量標準，是系爭房屋應屬於俗稱之『海砂屋』」等內容；北市土木技師公會報告係由鑑定技師陳榮福至系爭房屋現場會勘，再委請厚昇工程顧問有限公司材料實驗室取樣、試驗等語，亦有北市土木技師公會報告可據（見前案一卷第20頁至第22頁）等節以察，足徵被上訴人於收受980317存證信函及其附件即北市土木技師公會報告時，應知悉系爭房屋有系爭瑕疵之存在，至為明確。另被上訴人指摘北市土木技師公會報告效力、與臺灣土木技師公會報告鑑定結果有異、不符系爭買賣契約第9條第3項第2款約定云云，要與被上訴人知悉系爭瑕疵之存在無涉，附此說明。

④況且，被上訴人在陳蔚茹於98年6月間起訴後，即於同年7月31日委請郭緯中律師寄發系爭律師函予上訴人等情，復為兩造所無異詞（見上四之（四）所示），自堪信為真實。上訴人雖爭執未親自收受，惟系爭律師函回執之印文既為上訴人之印章所蓋用，上訴人復未舉證證明其印章遭盜用或確未收受系爭律師函之事實，自應認上訴人確已收受系爭律師函。以故，系爭律師函既敘明系爭房屋有系爭約定之系爭瑕疵等情（見原審卷第57頁至第58頁），益見被上訴人應於接獲980317存證信函時，即知悉系爭瑕疵之存在，至屬明灼。至系爭律師函雖使用「疑為海砂屋」等用語，要與被上訴人已知悉系爭瑕疵之認定無涉。蓋依一般經驗法則判斷，被上訴人斯時應明確知悉系爭瑕疵之存在，不因系爭律師函之措詞而有不同，併此指明。

⑤甚者，倘被上訴人於閱覽臺灣土木技師公會報告前，尚不知悉系爭瑕疵，焉能以系爭存證信函踐行其對上訴人之瑕疵通知義務（見原審卷第55頁、第108頁、第133頁之被上訴人主張）？準此，堪認被上訴人必因接獲980317存證信函即知悉系爭瑕疵，而因陳蔚茹對其提起前案訴訟，始以系爭律師函通知上訴人，至為明確。

⑥第按，非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。民法第95條第1項本文規定甚明。陳蔚茹以980317存證信函通知被上訴人，亦應類推適用上開規定，以980317存證信函達到被上訴人時，發生效力。從而，被上訴人應於接獲980317存證信函時，即知悉系爭瑕疵之存在，洵堪認定。至於，被上訴人雖於前案爭執系爭房屋是否有系爭瑕疵而聲請鑑定，要屬被上訴人之攻防方法，當不能改變其業已知悉系爭瑕疵存在之結果，併此指明。

２、被上訴人減少價金請求權行使之時間，已逾6個月期間。

①第按，買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。民法第365條第1項定有明文。

②經查，被上訴人於接獲980317存證信函時，即知悉系爭瑕疵之存在，業經認定如上１所述。再者，被上訴人亦主張其以系爭律師函通知上訴人，而踐行其瑕疵通知義務（見原審卷第55頁、第108頁、第133頁之被上訴人主張）。職是，上訴人價金減少請求權即應自系爭律師函到達上訴人起算6個月，至為明灼。

③第查，系爭律師函業已送達上訴人等情，並經認定如上１之④所述。而系爭律師函係於98年8月3日送達上訴人，有中華郵政掛號郵件收件回執影本可稽（見原審卷第59頁）。是故，被上訴人既以系爭律師函為系爭瑕疵之通知，則應自此時起6個月內，對上訴人請求減少系爭價金。若不行使，即已消滅。然而，上訴人遲至99年8月4日方提起本件訴訟，主張減少系爭價金請求權，顯逾6個月期間，實堪認定。

④再按，於出賣人故意不告知瑕疵之情形，買受人因物有瑕疵，而得請求減少價金之請求權，不因買受人於依民法第356條規定為通知後6個月間不行使而消滅，此觀諸民法第365條第2項規定即明。惟出賣人是否有故意不告知瑕疵之情形，應由買受人就此有利於己之事實，負舉證之責。

⑤被上訴人復以：上訴人早已知悉系爭房屋有系爭瑕疵，故意不告知伊云云。惟查，審諸證人柯安庭結稱：臺北市○○路362巷83號1樓係伊承租之房屋，有一天，水從樓上滲漏下來，把伊的電腦等物品弄濕，伊發現有些石塊掉下來，因為房東（按即上訴人）把房子賣了，換新的屋主，變成房東與屋主不同人；當時是樓上在裝潢的時候，樓上屋主不是上訴人等語（見本院卷第110頁）；陳蔚茹於980317存證信函係謂「於裝璜時，一樓住戶復反應有石塊掉落」等情（見本院卷第18頁）參互以察，顯見系爭房屋樓下住戶發現有石塊掉落之時間，約與陳蔚茹相當，即在系爭買賣契約之後，至為明灼。

⑥以故，縱柯安庭業將上開情狀告知上訴人，上訴人得悉上情亦在系爭房屋移轉予陳和順之後，顯難以陳蔚茹、柯安庭發現系爭瑕疵或石塊掉落之情節，推論上訴人於訂立系爭買賣契約時，即知悉系爭瑕疵而故意不告知被上訴人。此外，被上訴人就上訴人有知悉系爭瑕疵而故意不告知之有利事實，僅空言主張，未舉證以實其說，尚難採取。從而，本件亦無民法第365條第2項規定之適用，併此指明。

３、被上訴人不得依系爭約定，而請求減少系爭價金。承上２所述，被上訴人減少價金請求權行使之時間，已逾6個月期間，是依民法第365條第1項規定，被上訴人因系爭瑕疵而得請求減少系價金之請求權，即因被上訴人未於通知系爭瑕疵後6個月間行使而消滅，故被上訴人不得依系爭約定，請求被上訴人給付減少系爭價金，洵堪認定。至原列關於「被上訴人得請求減少之系爭價金數額為何？」「被上訴人有無遲誤將系爭瑕疵通知上訴人，而不得請求減少系爭價金？」等爭點，即無贅予論列之必要，附此敘明。

（二）被上訴人依民法第359條規定，請求上訴人減少系爭價金，亦為無理由。經查，被上訴人應於接獲980317存證信函時，即知悉系爭瑕疵之存在；且被上訴人減少系爭價金請求權行使之時間，已逾6個月期間等節，業經認定如上（一）之１、２所述。據此，依民法第365條第1項規定，被上訴人因系爭瑕疵而得請求減少系爭價金之請求權，即因被上訴人未於通知系爭瑕疵後6個月間行使而消滅，故被上訴人不得依民法第359條規定，請求被上訴人給付減少系爭價金，要堪認定。至原列關於「被上訴人得請求減少之系爭價金數額為何？」「被上訴人有無遲誤將系爭瑕疵通知上訴人，而不得請求減少系爭價金？」等爭點，自無贅予論列之必要，併此敘明。

（三）被上訴人依民法第179 條規定，請求上訴人返還系爭價金，為無理由。

１、上訴人受有利益非無法律上原因。

①按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條固定有明文。而當事人一方本於一定目的而為給付時，其目的在客觀上即為給付行為之原因。給付如欠缺其原因時，他方當事人受領給付即無法律上原因，應成立不當得利。惟給付有其原因，他方當事人受領給付非無法律上原因，自不成立不當得利。申言之，買受人支付價金之目的，旨在清償基於買賣契約（基礎行為）而生之債務，此項有效成立之債務，因清償而消滅，給付目的隨之而實現，出賣人受領價金具有法律上之原因，應不構成不當得利。至買受人所受領之標的物縱具有瑕疵，但其與價金之給付，係屬二事，出賣人受領價金具有法律上之原因，不因此而受影響。

②經查，兩造於97年3月25日簽訂系爭買賣契約，被上訴人以1000萬元向上訴人購買系爭房地，並以陳和順為登記名義人辦妥所有權移轉登記，該價金全部給付完畢等情，為兩造所不爭執（見上四之（一）所述）。是以，上訴人受領該1000萬元之法律上原因，即為系爭買賣契約之價金債權，堪以確定。

③復查，被上訴人不得依系爭約定及民法第359條規定，請求被上訴人給付減少系爭價金等節，分別經認定如上（一）、（二）所述。從而，系爭買賣契約之價金仍為1000萬元，未因被上訴人行使減少系爭價金請求權而減少。因此，上訴人受領該1000萬元之法律上原因並無欠缺，亦無嗣後不存在之情形。職是，上訴人受有該1000萬元之價金債權利益，非無法律上原因，被上訴人依不當得利之法律關係請求返還系爭價金，要非可採，洵堪認定。

２、準此可知，上訴人受有系爭價金之利益，係屬有法律上之原因，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人返還系爭價金，為無理由，既經認定如上１所述，則原列「上訴人是否受有利益？」「被上訴人是否受有損害？」「被上訴人得請求返還之系爭價金數額為何？」等爭點，不論結果如何，均不影響上開認定，故無贅予論列之必要，附此敘明。

七、綜上所述，上訴人之抗辯，尚屬可信。被上訴人之各點主張，皆為不足採。從而，被上訴人本於系爭約定、民法第359條規定及民法第179條之不當得利之法律關係，請求上訴人給付，均為無理由，不應准許。其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人為給付部分，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。

八、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘之攻擊或防禦方法；未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。

九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。

民事第五庭