臺灣高等法院101年度上易字第811號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　101年度上易字第811號

上訴人

吳豐州（原名吳萬寶）

上訴人

王鳳茹

上訴人

兼上2人共同

訴訟代理人

吳旻蒼

被上訴人

陳皆宏

上列當事人間返還所有物等事件，上訴人對於中華民國101年7月2日臺灣臺北地方法院100年度重訴字第285號第一審判決提起上訴，本院於102年7月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人聲明：（一）原判決第一項關於命上訴人自新北市○○區○○段000○號建物及增建物即門牌號碼新北市○○區○○路00巷0號房屋（下稱系爭建物），包含附圖編號Ａ地下層面積58.61平方公尺、Ｂ增建面積3.41平方公尺、及Ｃ、Ｄ、Ｇ雨棚面積共計58.56平方公尺、Ｈ增建面積3.41平方公尺、Ｉ頂樓面積30.53平方公尺、Ｊ頂樓面積11.08平方公尺遷出騰空部分廢棄。（二）原判決第二項關於命上訴人給付金錢部分廢棄。（三）前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人聲明：上訴駁回。

二、被上訴人起訴主張：

（一）坐落新北市○○區○○段000○000地號土地（下稱系爭土地）及地上系爭建物原為訴外人翁世英所有，經原法院98年度司執字第83853號及台灣金融資產服務股份有限公司（下稱台灣金資服務公司）98年度北金職七字第143號強制執行事件拍賣由伊買受，並已發給伊不動產權利移轉證明書，伊亦已取得系爭房地之所有權狀。系爭房地之拍賣公告記載：「據債權人臺灣中小企銀查報稱：本件執行標的物係由第三人王鳳茹無條件居住使用中，因目前第三人王鳳茹與債務人因本件拍賣標的有買賣債務糾紛，此部分請應買人注意，拍定後不點交」，伊於買受系爭房地後，旋即與上訴人王鳳茹商討返還系爭建物，然上訴人王鳳茹竟聲稱系爭建物不點交，及其與翁世英約定：於翁世英未清償債務前，系爭建物應無條件供其居住使用等，拒絕返還系爭建物予伊。上訴人王鳳茹與翁世英間之約定乃屬附條件之使用借貸關係，基於債之相對性，受約束者僅在契約當事人間，並無對世效力，上訴人王鳳茹不得拒絕返還系爭建物。系爭建物雖經拍賣公告註明「不點交」，然不點交並非即有權占有。上訴人王鳳茹於系爭建物經伊拍定並辦理所有權移轉登記後，仍繼續占有使用系爭建物，為無權占有。系爭建物之地下室應為系爭建物之從物，為系爭建物之一部，上訴人吳豐州、吳旻蒼聲稱系爭建物之地下室為彼等興建所有，並繼續占有使用，妨害伊所有權之完整。另系爭建物之增建部分包括附屬於系爭建物之陽台，及原先未辦理保存登記之臨時建號1048號建物，均屬伊所買受事實上使用權部分，上訴人均應返還予伊。

（二）又上訴人長期無權占有系爭建物，應給付伊相當於租金之不當得利，自99年10月1日起至101年5月30日止，上訴人3人無權占有20個月，應共同返還不當得利新台幣（下同）522,720元；另上訴人自101年6月1日起至返還日止，應按月共同給付不當得利27,080元。

（三）上訴人王鳳茹與翁世英間就系爭建物無租金之約定，亦無兩人間之債務扣減抵充約定，至多屬於無償之使用借貸關係，難認合於租賃要件；縱認其使用管理屬於租賃關係，然該約定並未定有期限，依民法第425條第2項規定，應經公證，始有買賣不破租賃之適用，彼等間之約定未經公證，難適用買賣不破租賃之法則。另上訴人吳豐州、吳旻蒼所爭執系爭建物之地下層，業經原法院100年訴字第779號及本院100年上字第933號判決確定在案，認該地下層在結構上與地面層一同興建，無從以區分所有之方式成立單獨所有權，不得與系爭建物分離而為轉讓；系爭建物之地下層為從物，依主物之處分效用亦及於從物之理，上訴人應將地下層一併返還予伊。

（四）爰依民法第767條第1項及不當得利法則，求為命上訴人自系爭建物，包含原判決附圖編號Ａ地下層面積58.61平方公尺、Ｂ增建面積3.41平方公尺、Ｃ雨棚面積37.67平方公尺、Ｄ雨棚面積14.39平方公尺、Ｇ雨棚面積6.5平方公尺、Ｈ增建面積3.41平方公尺、Ｉ頂樓面積30.53平方公尺、Ｊ頂樓面積11.08平方公尺遷出騰空，並給付522,720元，及自101年6月1日起至返還建物之日止，按月給付27,080元之判決（原審判決上訴人應自系爭建物及增建物，包含原判決附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ部分遷出騰空，並將系爭343地號土地返還被上訴人，暨將系爭345地號土地返還被上訴人及全體共有人；另應給付被上訴人上開金額。上訴人就其等應自系爭建物遷出騰空，及應給付上開金額部分提起上訴，就應返還土地部分未提起上訴，已經確定。另被上訴人請求原審共同被告吳杰儒、吳津霈、吳三峻、吳萬成遷出騰空返還系爭房地、給付金錢，及請求上訴人給付金錢超過上開金額部分，經原審敗訴判決，被上訴人未提起上訴，已經確定）。上訴人則以：

（一）系爭房地原係上訴人吳豐州所購買，並增建有地下層。上訴人吳豐州與上訴人王鳳茹離婚時，雙方約定將系爭建物地面層以上之樓層登記予上訴人王鳳茹所有，地下層則仍由上訴人吳豐州及上訴人吳旻蒼（即吳豐州之兄）共同擁有使用。上訴人王鳳茹於95年12月26日將其所有之系爭房地售予翁世英，詎翁世英尚欠買賣價金235萬元未付，遂與上訴人王鳳茹約定於其未清償買賣價金前，上訴人王鳳茹得無條件繼續居住使用系爭房地。上訴人王鳳茹與翁世英間成立附有解除條件之不定期租賃管理使用關係，該租賃契約在於防範翁世英暗自變賣房地時，上訴人王鳳茹有權占用及使用系爭房地，依民法第425條買賣不破租賃之法則，買受人即被上訴人應繼受原出租人翁世英之權利與義務。

（二）被上訴人雖係經由強制執行之拍賣程序取得系爭房地所有權，然執行法院並未點交系爭房地予被上訴人，拍賣公告並註記不點交之事由。上訴人王鳳茹與翁世英間就系爭房地存有租賃契約，有占有系爭房地之合法權源，無不當得利。

（三）系爭建物地面層以上包含3樓之增建物，係由上訴人王鳳茹居住使用，而地下層則係由上訴人吳旻蒼、吳豐州居住使用。地下層之面積同地面層面積大小，係上訴人吳豐州於76年間購屋時與上訴人吳旻蒼合夥起造，乃獨立門戶，為上訴人吳豐州、吳旻蒼共同所有並使用已逾20年餘。翁世英於95年12月26日買受系爭房地時，因籌款不足，遂與上訴人協議先以900萬元向上訴人王鳳茹買受系爭房地及3樓增建物，但不包含地下層，待其籌足300萬元，再向上訴人吳豐州、吳旻蒼買受地下層，嗣翁世英並未買受地下層，執行法院拍賣之範圍並不包含系爭房地之地下層。又依執行法院拍賣不動產標示之附表，拍賣標的確未包含地下層及因地下層週遭環境而建造之雨棚面積，被上訴人不得請求返還包含地下層及因地下層週遭環境而建造之雨棚面積。該地下層歷來均由上訴人吳旻蒼、吳豐州區分所有使用，被上訴人應繼受區分所有人間依規約所生之權利義務，不得主張伊等為無權占有等語，資為抗辯。

三、兩造不爭執之事實：

（一）系爭建物係於74年8月15日建築完成，同年10月1日辦理建物所有權第一次登記，登記面積為地面層58.16平方公尺、2層58.16平方公尺、夾層11.09平方公尺，附屬建物平台、陽台各5.36平方公尺、屋頂突出物7.09平方公尺。

（二）上訴人吳豐州於76年7月30日取得系爭房地所有權移轉登記，嗣於89年10月24日將系爭房地所有權贈與並移轉登記予上訴人王鳳茹。上訴人王鳳茹於95年12月26日轉售予翁世英。

（三）翁世英之債權人臺灣中小企業銀行股份有限公司（下稱臺灣中小企銀）聲請原法院98年度司執申字第83853號強制執行事件拍賣系爭房地，由被上訴人及訴外人吳舒華於99年9月14日投標以730萬元買受，被上訴人及吳舒華繳足價金後，原法院民事執行處於99年9月30日發給不動產權利移轉證書；吳舒華於99年12月13日將其拍定部分轉讓予被上訴人，於99年12月23日辦妥所有權移轉登記。

（四）系爭房地之拍賣程序，因臺灣中小企銀查報「本件執行標的物係由第三人無條件居住使用中，因目前第三人王鳳茹與債務人因本件拍賣標的有買賣債務糾紛。」故系爭房地於拍定後不點交。

（五）前開事實，有原法院99年9月30日北院木98司執申字第83853號不動產權利移轉證書、被上訴人之所有權狀、房地產買賣契約書、上訴人王鳳茹之所有權狀、台灣金資服務公司通知、土地及建物登記謄本、新北市新店地政事務所101年6月26日新北店地登字第0000000000號函暨所檢附建物及土地登記簿謄本、異動索引、土地及建物所有權移轉契約書、土地登記申請書可參（見原審卷第1宗11-15、72-75、78-80、87-88、202-206、第2宗93-179頁），並經本院調閱原法院98年度司執字第83853號強制執行事件全卷查核明確。

四、關於被上訴人請求上訴人自系爭建物及增建物遷出騰空部分：

（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求排除之，民法第767條第1項前段及中段亦有明文。

（二）經查被上訴人主張系爭房地係由被上訴人及吳舒華在原法院98年度司執字第83853號強制執行事件委託台灣金資服務公司98年度北金職七字第143號進行不動產拍賣程序共同拍定買受，並已經原法院發給不動產權利移轉證書，嗣吳舒華將其參與買受之百萬分之1權利讓與被上訴人，被上訴人已取得系爭房地所有權全部之事實，業據被上訴人提出不動產權利移轉證書、系爭房地所有權狀、土地及建物登記謄本為證（見原審卷第1宗11-15、202-206頁），為上訴人所不爭執，堪以採信。

（三）雖上訴人王鳳茹抗辯系爭房地係其出售予翁世英，雙方並訂有租賃契約，由上訴人王鳳茹向翁世英承租系爭建物，地價稅、房屋稅、水、電、瓦斯費用之支付視同租金，上訴人王鳳茹得使用系爭建物之期限係至翁世英清償系爭房地買賣價款之日止云云，並提出其與翁世英簽立之「補充不動產買賣契約書約定書」、使用同意書及96年5月11日簽立之約定書為證（見原審卷第1宗81-85頁）。惟查原法院98年度司執字第83853號強制執行事件於98年11月24日赴現場履勘，上訴人吳豐洲在場稱：其暫住於該處，系爭建物為上訴人王鳳茹居住，居住權源不清楚等語，有該日執行筆錄可稽，經本院調閱該事件卷宗查核明確；又查上訴人王鳳茹曾於98年11月26日以其與翁世英之系爭房地買賣契約約定系爭房地由其無條件繼續居住使用至翁世英清償債務為止為由，聲明異議，亦有該民事異議狀可憑（見原審卷第1宗144-146頁），該異議狀中全未提及上訴人王鳳茹曾於96年5月11日與翁世英就系爭房地為租賃約定一事，倘上訴人王鳳茹與翁世英確於96年5月11日即系爭房地遭聲請強制執行前有房屋租賃之約定，上訴人王鳳茹豈會在原法院98年度執字第83853號強制執行事件未予提出以維護其權益？該96年5月11日系爭房地租賃約定書是否為上訴人王鳳茹與翁世英在系爭房地遭聲請強制執行前所簽立，即非無疑，上訴人王鳳茹抗辯其就系爭建物有租賃關係存在，難信為真實。上訴人以此抗辯其彼等就系爭建物為有權占有，為不可採。另雖系爭房地之拍賣公告，記載拍定後不點交，然強制執行法有關不動產拍賣之「點交」程序，係指買受人或承受人於符合強制執行法第99條第1項至第3項之情形下，得請求執行法院強制解除債務人或第三人占有之情形而言。系爭房地之拍賣公告中載明「不點交」，僅在限制買受人或承受人不得於拍定後向執行法院聲請點交，並非認定拍賣前之占有人有實體法上之合法占有權源，上訴人以此抗辯彼等就系爭建物為有權占有，亦不可採。

（四）惟關於系爭建物之增建物其中如原判決附圖編號Ａ地下層部分，經查原法院98年度司執字第83853號強制執行事件委託台灣金資服務公司98年度北金職七字第143號進行系爭房地拍賣程序之拍賣公告，關於拍賣不動產標示並無該編號Ａ地下層之記載；觀諸該拍賣公告關於系爭建物之頂層增建，載明為「1048建號」及「未辦保存登記建物」，該拍賣公告並無系爭建物地下層之記載，難認系爭建物之地下層亦屬拍賣之標的，被上訴人並未買受取得系爭建物地下層之事實上處分權。

（五）另按依民法第811條規定，動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。經查原判決附圖編號Ｂ為1樓增建部分，Ｃ為地下層後院上方之雨棚，Ｄ為1樓庭院上方雨棚，Ｇ為雨棚與Ｄ相連，Ｈ係2樓增建部分，Ｉ、Ｊ為頂樓增建，經本院赴現場勘驗明確，有勘驗筆錄可憑（見本院卷65-71頁），均不具有獨立存在之經濟上使用目的，應認係附合於系爭建物，由系爭建物所有人即被上訴人取得所有權。惟原判決附圖編號Ａ地下層則因在系爭建物1樓前方另有通往地下層之樓梯，可獨立使用，有同上勘驗筆錄可憑，難認因附合而為系爭建物之重要成分，附此說明。

（六）依上所述，上訴人並未能證明占有系爭建物及增建部分如原判決附圖編號Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ部分之正當權源，被上訴人本於所有權，請求上訴人自系爭建物及如原判決附圖編號Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ部分遷出騰空，應屬有據；惟關於系爭建物之增建物其中如原判決附圖編號Ａ地下層部分，被上訴人並未買受取得該地下層之事實上處分權，被上訴人請求上訴人自該編號Ａ地下層部分遷出騰空，應屬無據。

五、關於被上訴人請求上訴人給付不當得利部分：

（一）按依民法第179條規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。上訴人無權占有被上訴人所有系爭建物及增建部分如原判決附圖編號Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ部分，受有相當於租金之利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，被上訴人請求上訴人返還因無權占有系爭建物及增建部分所受相當於租金之利益，並無不合。

（二）次按依土地法第97條第1項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。被上訴人請求上訴人給付自99年10月1日起至返還系爭房地之日即102年3月15日止之不當得利，經查系爭343、345地號土地，99年起之申報地價均為每平方公尺8,560元（見原審卷第1宗202-203頁、本院卷108、109頁）；系爭建物不含地下層之課稅現值，99年10月起及100年為289,700元，101年為285,800元（見原審卷第2宗87-90頁）；爰斟酌系爭建物位在空軍公墓旁，附近有碧潭橋、美麗春天大飯店，鄰近區域大多作為住宅使用，較無商業活動，上訴人占有系爭建物係作為住家使用，經原審及本院赴現場勘驗明確，有勘驗筆錄可參（見原審卷第1宗185頁、本院卷65-71頁）等系爭建物坐落位置、附近繁榮程度、上訴人利用系爭建物之經濟價值及所受利益等情狀，認以按系爭土地申報地價及房屋課稅現值總價額年息7％，計算上訴人所受相當於租金之不當得利為相當；又被上訴人於99年12月22日前就系爭房地之所有權應有部分為999999/0000000，自同年月23日起始取得系爭房地全部權利，依此計算，被上訴人得請求上訴人給付之不當得利如下：

⒈99年10月1日起至99年12月22日止為26,820元：（〈8,560元×124.72㎡＋8,560元×153.08㎡×1/4〉＋289,700元）×7%×83/365〈年〉×999999/0000000＝26,820元（元以下4捨5入，下同）

⒉99年12月23日起至100年12月31日止為120,856元：（〈8,560元×124.72㎡＋8,560元×153.08㎡×1/4〉＋289,700元）×7%×〈1＋9/365〉〈年〉＝120,856元

⒊101年1月1日起至101年5月31日止為48,868元：（〈8,560元×124.72㎡＋8,560元×153.08㎡×1/4〉＋285,800元）×7%×152/366〈年〉＝48,868元

⒋以上共計：26,820元＋120,856元＋48,868元＝196,544元⒌自101年6月1日起至返還系爭建物日即102年3月15日止，上訴人應按月給付9,806元：（〈8,560元×124.72㎡＋8,560元×153.08㎡×1/4〉＋285,800元）×7%÷12＝9,806元

（三）依上所述，被上訴人請求上訴人給付不當得利，自99年10月1日起至101年5月31日起止為196,544元，自101年6月1日起至上訴人返還系爭建物日即102年3月15日止，上訴人應按月給付被上訴人9,806元；被上訴人上開不當得利請求，應予准許；至超過上開金額之請求，則屬無據，不應准許。另系爭建物既已由被上訴人自99年9月30日原法院發給不動產權利移轉證書時起取得所有權，上訴人王鳳茹為無權占有，業如前述其抗辯被上訴人於100年1月25日聚眾侵入破壞系爭建物，致其支出修理費372,180元，得為抵銷云云，為不可採，附此說明。

六、綜上所述，被上訴人本於系爭建物之所有權及民法第179條規定，請求上訴人自系爭建物及增建物如原判決附圖編號Ｂ增建面積3.41平方公尺、Ｃ雨棚面積37.67平方公尺、Ｄ雨棚面積14.39平方公尺、Ｇ雨棚面積6.5平方公尺、Ｈ增建面積3.41平方公尺、Ｉ頂樓面積30.53平方公尺、Ｊ頂樓面積11.08平方公尺遷出騰空；及給付自99年10月1日起至101年5月31日起止之不當得利196,544元，並自101年6月1日起至上訴人返還系爭建物日即102年3月15日止，按月給付9,806元，為有理由，應予准許；至被上訴人請求上訴人自原判決附圖編號Ａ地下層面積58.61平方公尺遷出騰空，及超過上開金額之請求，則為無理由，不應准許。原審就被上訴人上開請求不應准許部分，為上訴人敗訴之判決及為假執行之宣告，尚有未洽；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由；就被上訴人上開請求應准許部分，為上訴人敗訴之判決及為假執行之宣告，並無不合；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。

七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。

民事第三庭