臺灣高等法院102年度上易字第341號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　102年度上易字第341號

上訴人

胡順志

訴訟代理人

許淑玲律師

訴訟代理人

林其玄律師

被上訴人

葉敏妮

訴訟代理人

李克欣律師

上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國102年1月31日臺灣桃園地方法院99年度訴字第1848號第一審判決提起上訴，本院於103年4月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：伊透過訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）於民國99年2月26日以新臺幣（下同）688萬元向上訴人承購坐落桃園縣中壢市○○○段○○○○段000地號土地應有部分10000分之234（下稱256地號土地）、同段9286建號門牌號碼桃園縣中壢市○○路00號8樓之1房屋（下稱系爭房屋）、地下停車位1個（與256地號土地、系爭房屋合稱系爭不動產），當時上訴人以系爭房屋之實木裝潢（下稱系爭裝潢）價值不斐作為銷售賣點向伊表示買到賺到，且於系爭房屋之現況說明書勾選並無白蟻蛀蝕，保證系爭房屋並無蟲害蛀蝕情形，伊因此買受，並與上訴人於99年4月16日點交系爭房屋，然伊於99年5月間委請訴外人亞通室內裝潢設計工程公司（下稱亞通室內裝潢公司）進行裝修時，卻發現系爭裝潢多處遭蛀蟲毀損，嚴重影響系爭房屋之效用，伊自得依物之瑕疵擔保規定，請求上訴人減少價金或請求損害賠償，並以系爭裝潢拆除重作費用158萬6,600元為價金減少或損害賠償數額之計算依據。又上訴人因交付存有蟲害瑕疵之系爭房屋予伊，致伊需另花費噴藥費用2萬9,000元，及損失已完成裝潢施作費用5萬8,950元等情，爰依物之瑕疵擔保及不完全給付之法律關係，求為命上訴人給付167萬4,550元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息之判決。

二、上訴人則以：兩造約定買賣價金與系爭房屋未包括裝潢之合理市價相近，可知系爭裝潢並未在買賣契約範圍內，且系爭裝潢已使用將近12年之久，攤提折舊後幾乎已無殘餘價值，對系爭房屋之價值影響甚微，若認上訴人應對被上訴人負物之瑕疵擔保責任，被上訴人亦僅須支出除蟲防治工程費用2萬9,000元，毋庸全數拆除重作；再縱被上訴人得請求減少價金，以天花板部分裝潢重作費用之殘值率計算減少數額應為10萬9,202元，或以買賣價金扣除未包括系爭裝潢之合理市價應為10萬2,438元。又被上訴人已完成裝潢費用5萬8,950元，尚未拆除重做，此部分請求亦無理由等語，資為抗辯。

三、原審判決上訴人應給付被上訴人40萬2,950元（包含減少價金34萬4,000元及已完成裝潢施作費用5萬8,950元，而駁回被上訴人其餘減少價金及噴藥費用2萬9,000元之請求，被上訴人就敗訴部分未據聲明不服），及自99年11月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第

一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。

四、兩造不爭執事項：

㈠兩造於99年2月26日經由信義房屋簽訂系爭不動產買賣契約，由被上訴人以總價688萬元向上訴人購買系爭不動產，並於99年4月16日完成交屋。

㈡系爭房屋之現況說明書於「本標的物是否有白蟻蛀蝕情形」部分係勾選「否」。

㈢被上訴人於交屋後，委請亞通室內裝潢公司為室內裝修，已支出費用5萬8,950元。

五、兩造爭執事項：

㈠系爭裝潢於兩造簽訂買賣契約時是否存有蟲害蛀蝕之情形？

㈡被上訴人得否請求減少價金？倘可，得請求減少之金額為若干？

㈢被上訴人得否依不完全給付請求上訴人給付已完成裝潢費用5萬8,950元？

六、本院判斷如下：

㈠系爭裝潢於兩造簽訂買賣契約時是否存有蟲害蛀蝕之情形？被上訴人主張系爭裝潢於兩造簽訂買賣契約時，已有蟲害蛀蝕情形等語，雖為上訴人所否認，然證人即信義房屋人員張訓由到庭具結證稱：「（問：被上訴人是何時表示有蟲害？）確實時間我忘記了，大約是在99年6、7月間被上訴人告訴公司有蟲害，公司就派我去看，我去過一次現場，當時有被上訴人、我及公司委託的除蟲公司到現場。」、「（問：當時現場狀況如何？）當時廠商向我們表示飯廳與房間內的角落部分有蛀蟲的屍體，天花板木作的部分客廳、飯廳、房間都有蟲洞。……當時有請除蟲公司估價，約3、4萬元。除蟲公司要用針劑注射來處理，時間約要2、3天。……」、「（問：廠商有無表示注射除蟲是否可以根除？）廠商表示沒有辦法保證根除，但是有保固時間半年或一年。在這期間發現，可以通知除蟲，依現場狀況評估，陸陸續續大概約需一年處理。但不敢保證一年後就沒有蟲害。」等語（見原審卷第68頁反面、第69頁），可知系爭裝潢於兩造99年4月交屋後，即於99年6、7月間發現有蟲害蛀蝕情形，且依除蟲費用、防治工程所需時間，以及無法保證完全根除情形觀之，該蟲害蛀蝕情形尚非輕微。又參之七祥公司提出估價單內記載：「工程施工需密閉4小時人員勿進入，完工即附上1年蛀蟲保固書乙份。惟此物件屬『裝潢本體木質角料瑕疵』，故須採重藥處理以達防治根本。」等語（見原審卷第87頁），亦可知該蟲害蛀蝕乃因系爭裝潢之木質瑕疵導致，而非外來因素所肇生，則以系爭裝潢於兩造交屋後即發現蟲害蛀蝕並非輕微之情形觀之，系爭裝潢於兩造簽訂買賣契約時存有蟲害蛀蝕之情形，應屬明確。

㈡被上訴人得否請求減少價金？倘可，得請求減少之金額為若干？

⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第354條、第359條前段定有明文。又按民法第359條規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其滅少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量，最高法院86年度台上字第1615號判決意旨可參。

⒉被上訴人主張系爭不動產之買賣價金包括系爭裝潢，而系爭裝潢於兩造買賣契約簽訂時存有蟲害蛀蝕情形，被上訴人應得依民法第359 條規定請求上訴人減少買賣價金等語。而查：

⑴參之證人即上訴人之仲介經紀人劉邦儀到庭具結證稱：「（問：裝潢部分指的是哪些部分？）當初沒有很詳細講到這個部分，成交的總價就是包含裝潢在內的所有價格。實務上不會將裝潢切割出來，都是包含在裡面。實務上屋主的想法是認為裝潢是附贈的，但是在買賣上價金就是包括全部，沒有再另外區分。我們在買賣時，只有非固定物才會特別表示是否算在價金內，如果是固定物例如裝潢部分，不會另外計價。」、「（問：剛才提到被告在委託銷售時，有明確告知是賠售，裝潢是附贈的沒有算在價金裡面，是否確實如此？）……我印象中當初被告出價時沒有特別提到裝潢是否是附贈，是後來有爭執後才提到裝潢部分是附贈。一般只有在新房子或裝潢沒有多久的房子屋主才會要求另外將裝潢部分作計價，我們在銷售時會跟買方提到價金裡面大概有多少錢是裝潢部分。實務上一般我們在賣房子時不會特別跟買方說裝潢多少錢。」、「（問：買賣契約第16條第2點有註明附贈的設備，是否表示裝潢是附贈的？）裝潢不算該條所說的設備。」等語（見原審卷第119頁反面、第120、121頁），可知上訴人與被上訴人磋商系爭不動產買賣時，並未特別表示系爭裝潢不予計價，亦未於買賣契約內約定系爭裝潢係屬附贈品，則衡之不動產買賣實務係以不動產整體為價格磋商，系爭不動產買賣價金688萬元係包括系爭裝潢在內，應堪認定。

⑵又系爭裝潢於兩造簽訂買賣契約時，已有並非輕微之蟲害蛀蝕情形，且該蛀蝕範圍除天花板外，包括系爭房屋飯廳與房間內等木作部分，縱經除蟲防治仍無法保證根除，有證人張訓由前揭證述可參，復且系爭裝潢之蟲害蛀蝕乃因其木質本體瑕疵造成，亦有上開七祥公司出具估價單可證，則系爭裝潢既屬實木裝潢，堪認蟲害蛀蝕情形乃存在於系爭裝潢全部，且該瑕疵無法以除蟲防治工程解決，需拆除系爭裝潢全部始得免於該蟲害蛀蝕情形，則系爭裝潢於上訴人交付系爭房屋予被上訴人時，已有滅失該裝潢通常效用情形，而系爭裝潢係屬兩造買賣標的，如前所述，為上訴人應負物之瑕疵擔保範圍內，是被上訴人以系爭裝潢有蟲害蛀蝕情形，主張上訴人應負物之瑕疵擔保責任，為屬可採。

⑶查系爭裝潢係上訴人於87年間委請欣悅公司施作，扣除其中和室門片、兒童房門片、廚房門片、兒童房櫥櫃五金損壞、廚房門片玻璃破裂拆除情形，系爭裝潢於兩造簽訂買賣契約時之殘餘價值為35萬6,348元，且系爭不動產未包括系爭裝潢時，於兩造簽訂買賣契約時之市場價值為677萬7,562元，有系爭估價報告附卷可憑（見外放該報告第4頁），故系爭不動產於其裝潢未有蟲害蛀蝕瑕疵時之市場價值應為713萬3,910元（677萬7,562元+35萬6,348元=713萬3,910元），則系爭不動產因裝潢有蟲害瑕疵而應減少之市場價值比例為5%（35萬6,348元713萬3,910元=0.05，四捨五入至小數點第2位），此即裝潢佔買賣總價金之比例，是以兩造約定系爭不動產買賣價金688萬元計算，系爭裝潢數額應為34萬4,000元（688萬元×5%=34萬4,000元），被上訴人因系爭不動產之裝潢有蟲害蛀蝕情形得請求上訴人減少之價金為34萬4,000元，被上訴人請求上訴人減少系爭不動產買賣價金34萬4,000元，並依民法第179條不當得利規定請求上訴人返還34萬4,000元，為屬有據。

⒊上訴人雖辯稱：兩造約定買賣價金與系爭房屋未包括裝潢之合理市價相近，可知系爭裝潢並未在買賣契約範圍內，且系爭裝潢已使用將近12年之久，攤提折舊後幾乎已無殘餘價值，對系爭房屋之價值影響甚微，若認上訴人應對被上訴人負物之瑕疵擔保責任，被上訴人亦僅須支出除蟲防治工程費用2萬9,000元，毋庸全數拆除重作；再縱被上訴人得請求減少價金，以天花板部分裝潢重作費用之殘值率計算減少數額應為10萬9,202 元，或以買賣價金扣除未包括系爭裝潢之合理市價應為10萬2,438元云云。然查：

⑴系爭不動產包含無蟲害蛀蝕裝潢之市場價值為677萬7,562元，雖與兩造約定買賣價金688萬元相近，然系爭裝潢於買賣契約簽訂時已有蟲害蛀蝕情形，如前所述，上訴人復自承其與被上訴人磋商之不知有蟲害蛀蝕情形（見原審卷第205頁），可知兩造係於無蟲害蛀蝕前提下而為系爭不動產之買賣價格磋商，則參諸物之瑕疵擔保規定係在保障買受人得於買賣標的物無瑕疵之狀態下而為價值衡量，而非限制兩造約定之買賣價金數額應合於市場價值，是系爭不動產買賣價金既未特別排除系爭裝潢之價值，有前揭證人劉邦儀之證述可參，上訴人自願以低於市場行情價值出售系爭不動產，自應受兩造買賣契約之合意拘束，尚難憑此認系爭裝潢並未包括在買賣價金範圍內，況系爭不動產未包括裝潢之市場價值確係低於兩造約定之買賣價金，且系爭裝潢於兩造簽訂買賣契約時仍有殘值率34.29%，有系爭估價報告書可參（見該報告第4頁），益徵上訴人並未有無償附贈系爭裝潢予被上訴人之意思，系爭裝潢經折舊後亦非完全無價值，是上訴人據此辯稱被上訴人不得請求減少價金云云，尚非可採。

⑵又被上訴人得以系爭裝潢有蟲害蛀蝕情形請求減少買賣價金，應以系爭不動產之裝潢無蟲害蛀蝕瑕疵時之價值，與系爭不動產未有裝潢時之價值相互比較，如前所述，以使系爭不動產之買賣價金得確實反映兩造約定之系爭不動產價值，與被上訴人得以何方式修復該瑕疵無關，況七祥公司出具估價單雖記載：「全程施以專業用除蛀蟲藥劑，逐域間距35~50cm鑽孔2.2mm高壓灌注處理，意旨使木質構件與水泥或地板接面形成藥水防護膜，即可擊殺現存之蟲體亦可預防日後蟲害侵入危害木質構件。」等語（見原審卷第87頁），然該廠商無法保證灌注藥劑可完全根除蛀蟲情形，有證人張訓由上開證述可憑，是難認系爭裝潢之蟲害蛀蝕情形，並無滅失該裝潢之通常效用情形，上訴人辯稱被上訴人不得請求減少買賣價金云云，仍非可採。

⑶另系爭裝潢存有蟲害蛀蝕情形，尚及於天花板外之其他裝潢部分，有證人張訓由所為證述可參，麗業不動產估價師事務所雖以系爭裝潢蟲害蛀蝕情形僅及於天花板情形而為估價（見原審卷第214頁），惟其並無判斷蟲害蛀蝕之專業能力，純係以其現場勘查當日天花板可見蟲害蛀蝕現象而為認定（見系爭估價報告第5頁），則參之除蟲公司即七祥公司出具之估價單所載施工範圍為「木質天花板、地板構件等」等文字（見原審卷第87頁），並未排除天花板外部分為其施作範圍，是自無從以天花板部分重作費用及其殘值率而為買賣價金減少之依據。而兩造約定買賣契約總價688萬元，雖僅較系爭不動產未包括裝潢價值為677萬7,562元高出10萬2,438元，惟物之瑕疵擔保規定並非限制買賣雙方應約定之買賣價金應合於市場價值，且兩造就系爭裝潢之價金數額並未特別約定，如前所述，自無從逕以兩造約定買賣價金扣除系爭不動產未包括裝潢價值而為計算，否則無異排除買賣雙方於簽約時得各基於其自身利益考量下而為價格磋商之權利，有違私法上契約自由原則，是上訴人上開所辯，並無可採。

㈢被上訴人依民法第227條第2項不完全給付規定，請求上訴人賠償已完成裝潢施作費用5萬8,950元，是否有理由？

⒈按債務不履行之損害賠償，除法律另有規定外（如民法第233條、第250條），應以損害之發生為賠償義務之成立要件，倘非已發生之損害，徒以猜測之詞，謂將來必發生損害，據以請求賠償，於法自有未合（最高法院88年度台上字第3421號判決參照）。

⒉被上訴人主張其於99年5月間委請亞通室內裝潢公司進行裝修，不料裝修後始發現房屋原有木作裝潢（即系爭裝潢）竟多處遭蛀蟲毀損，原先已完成裝潢之部分，為根除蟲害，亦需拆除，此部分之工程價格為5萬8,950元云云（見原審卷第2、3、172頁），雖據提出亞通室內裝潢公司出具之預算書1紙為證（見原審卷第21頁），惟查被上訴人迄未舉證證明其已完成裝潢部分受有蟲害而需拆除之事實，尚不能因系爭裝潢因蟲害情形需全數拆除，即謂其已完成部分無法留存亦需拆除，是被上訴人依民法第227條第2項不完全給付規定，請求上訴人賠償已完成裝潢施作費用5萬8,950元，為無理由。

七、綜上所述，被上訴人依民法第359條規定得請求上訴人減少價金34萬4,000元，則其依不當得利之法律關係，請求上訴人給付34萬4,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即99年11月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。至被上訴人依民法第227條第2項不完全給付規定，請求上訴人賠償已完成裝潢施作費用5萬8,950元，則為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。

八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。

民事第六庭