臺灣高等法院104年度上易字第327號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　104年度上易字第327號

上訴人

李靜翠

上訴人

林淑貞

上訴人

陳輝賢

上訴人

陳孝齡

上訴人

陳孝銘

上訴人

陳孝銓

上訴人

陳孝容

上訴人

李志清

上訴人

李呂守

上訴人

許雅玲

上訴人

趙文祥

上訴人

李紅年

共同訴訟代理人

許智勝律師

共同訴訟代理人

李瑞玲律師

被上訴人

張春美

　　　　　　熊春妹

上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國103年12月31日臺灣基隆地方法院103年度訴字第111號第一審判決提起上訴，本院於104年9月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：台灣省農工礦業股份有限公司（下稱農礦公司）於民國96年4月間因清算其名下資產，出售坐落基隆市○○段000○00000地號土地（以下合稱系爭土地），當時19戶原住戶為保全坐落系爭土地上之建物，協議由原住戶合資標購系爭土地，不足部分另拜託親友認購，上訴人遂與被上訴人張春美等16人投標購買系爭土地，並為配合日後都市更新需要，於投標前簽立協議書（下稱系爭協議書），約定於得標後應以維持土地及其上建物現狀為主，非經2/3股份以上之土地所有權人同意，不得將土地所有權持分任意移轉過戶予第三人。詎被上訴人張春美無視系爭協議書之約定，且未依土地法第34條之1就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買，於102年6月14日提供偽造之放棄優先購買權證明予地政機關，將其所有系爭土地應有部分各1/19，以買賣為原因移轉登記（下稱系爭移轉登記）予被上訴人熊春妹，並同時出賣土地上未辦理所有權登記之門牌號碼基隆市○○區○○街000號房屋（以下合稱系爭房地）予被上訴人熊春妹，破壞系爭土地完整開發價值，有損上訴人之利益。又被上訴人熊春妹原係農礦公司標售其餘基隆市暖暖區金華段土地上之原住戶，深知當初基隆市暖暖區金華街原住戶購買系爭土地之始末，其以新臺幣（下同）180萬元之低價向被上訴人張春美（以下與被上訴人熊春妹合稱被上訴人）購買系爭房地，與經鑑價之價值合計657萬4127元相較，價差過大，顯有侵害其他共有人權利之故意，足證被上訴人間移轉系爭土地之行為顯係通謀虛偽之意思表示，依民法第87條第1項規定，其等法律行為應屬無效，爰以先位之訴請求被上訴人將系爭土地所有權應有部分各1/19之系爭移轉登記予以塗銷。如先位之訴不成立，因被上訴人張春美出賣系爭土地予被上訴人熊春妹，未依土地法第34條之1通知上訴人優先承買，侵害上訴人以較低價格優先承買之權利。系爭房地於102年6月14日交易時之市價為657萬4127元，被上訴人以180萬元成立買賣，上訴人因被上訴人之共同侵權行為，受有土地漲價利益即轉售價差之損害，備位之訴依民法第184條第1項、第185條第1項規定請求被上訴人負連帶損害賠償責任等語。為此求為先位聲明：被上訴人應將系爭土地之系爭移轉登記予以塗銷。備位聲明：被上訴人應連帶賠償上訴人各10萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並願供擔保聲請准宣告假執行。

二、被上訴人之抗辯：

㈠張春美部分：伊因缺錢才會出售系爭房地，伊出售前有口頭通知上訴人李呂守、陳輝賢，其等於基隆市暖暖區調解委員會調解時，上訴人李呂守僅願以130萬元承購，與伊所欲出售之價格180萬元顯有差距，被上訴人熊春妹願意以180萬元購買，雙方才訂立買賣契約，嗣後伊將出售所得款項匯予媳婦蔡慧錦供伊兒子買房子。又其餘上訴人與李呂守、陳輝賢有親屬關係（上訴人李靜翠、李志清及李紅年分別是上訴人李呂守之子女及小姑，上訴人許雅玲、趙文祥是上訴人李紅年之子女，上訴人林淑貞是上訴人陳輝賢之配偶，上訴人陳孝齡、陳孝銘、陳孝容、陳孝銓是上訴人陳輝賢之手足），理應知悉出售之情事，被上訴人並無違反土地法第34條之1規定，自無侵權行為，上訴人亦未受有損害，無權請求被上訴人賠償等語。

㈡熊春妹部分：伊為同一社區之鄰居，被上訴人張春美有意出售系爭房地，伊有意購買自住，已付清買賣價金180萬元，其中以現金給付2萬元，並分別於102年5月23日、同年6月21日轉帳28萬元、150萬元至被上訴人張春美之郵局帳戶。伊之前不清楚被上訴人張春美與上訴人間有何協議或約定，但如有都更情事，伊願意配合。系爭房屋是未辦保存登記之老舊建物，因位於基隆河旁，每遇颱風須暫時撤離，系爭房屋與土地均無估價報告書所載價格之價值等語。

三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。上開廢棄部分，先位聲明：被上訴人應將系爭土地應有部分各1/19之系爭移轉登記予以塗銷。備位聲明：被上訴人應連帶賠償上訴人各10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

四、上訴人主張被上訴人均明知系爭協議書之約定，卻為規避之而以通謀虛偽意思表示，低價買賣系爭房地，且未依土地法第34條之1規定通知上訴人優先承買，侵害上訴人優先承買之權利，致上訴人受有土地漲價利益即轉售價差之損害，先位訴請被上訴人塗銷系爭移轉登記，備位請求被上訴人連帶給付上訴人各10萬元本息之損害賠償，為被上訴人所否認，並此前詞置辯，是本件應審酌之爭點厥為：㈠先位之訴部分：被上訴人間就系爭房地所為之買賣是否為通謀虛偽意思表示？㈡備位之訴部分：被上訴人是否有通知上訴人行使優先購買權之義務？上訴人請求被上訴人連帶給付上訴人各10萬元本息之損害賠償，有無理由？

五、先位之訴部分：

㈠按所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當（最高法院62年台上字第316號判例意旨參照）。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例參照）。

㈡查被上訴人張春美所有系爭土地應有部分各1/19於102年6月14日以買賣為原因，移轉登記予被上訴人熊春妹，有基隆市安樂地政事務所102年基安字第5922號登記案在卷可參（見原審卷第42-55頁）。被上訴人辯稱系爭房地買賣價金180萬元，被上訴人熊春妹先給付現金2萬元，並於102年5月23日匯款28萬元、於102年6月21日匯款150萬元予被上訴人張春美等語，業據其等提出與所述相符之兩人郵局帳戶存摺交易明細（見本院卷第69-72頁）及不動產買賣契約書為證（見原審卷第75-81頁）。上開不動產買賣契約書內記載被上訴人張春美已將系爭房地點交予被上訴人熊春妹（見原審卷第81頁），被上訴人張春美並支付代書周碧霞20,148元、8,115元，其於102年6月21日收受買賣尾款150萬元後，於當日即將之轉匯予其媳婦蔡慧錦（見原審卷第69、79、85、90頁、本院卷第70-72、73、82頁），被上訴人熊春妹陳稱系爭房地現由伊自住使用等語，亦為上訴人所不爭。由上足認，被上訴人二人間就系爭房地之買賣，確有交付及收受價金、辦理土地所有權移轉登記，並點交房屋、支付經辦代書費用，被上訴人熊春妹現亦占有使用系爭房地，被上訴人稱伊等確有買賣系爭房地等語，尚非無據。

㈢上訴人主張被上訴人間係通謀虛偽意思買賣，係以被上訴人熊春妹知悉被上訴人張春美與系爭土地共有人有非經應有部分2/3以上土地所有權人同意不得移轉過戶予第三人之協議，卻以低價購買系爭房地等情為據，然上訴人所提系爭協議書，僅能證明被上訴人張春美於購買系爭土地前確有與上訴人及其他系爭土地共有人立有協議，不足以證明被上訴人熊春妹知悉系爭協議書之內容；再縱使被上訴人熊春妹知悉系爭協議書之內容，充其量僅能證明被上訴人張春美違反協議，尚不能否定被上訴人張春美有意將系爭房地出賣予被上訴人熊春妹，上訴人徒以系爭協議書，即謂被上訴人間就系爭房地之買賣係通謀虛偽意思表示云云，殊屬無據。

㈣又上訴人另以系爭房地經鑑價之價值合計657萬4127元，與被上訴人之買賣價金180萬元價差過大，主張被上訴人間移轉系爭土地之行為顯係通謀虛偽之意思表示云云；惟所謂不動產市價或行情僅係提供作為買賣交易之參考，於不動產買賣成交價格本因個案條件、買賣雙方議價、時機等種種因素而不同，要難以個案之不動產買賣成交價格與鑑定價格迥異即推論該買賣為通謀虛偽意思表示所為。上訴人以被上訴人間買賣之價格過低主張被上訴人間就系爭房地所為之買賣行為係通謀虛偽意思表示云云，洵不足採。

㈤綜上所述，被上訴人間確已就系爭房地成立買賣契約，並據此給付價金、辦理土地所有權移轉登記，並點交完畢，上訴人既未能舉證證明被上訴人間互相為非真意之買賣，其等主張被上訴人間之買賣為通謀虛偽意思表示而屬無效，請求被上訴人塗銷系爭移轉登記云云，自非可取。

六、備位之訴部分：

㈠被上訴人是否有通知上訴人行使優先購買權之義務？

1.按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，為土地法第34條之1第4項所明定。且共有人依前開規定出賣共有土地時，應就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買；而徵求他共有人優先購買之手續，準用土地法第104條第2項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄，內政部頒布之土地法第34條之1執行要點第10點第1項、第2項亦有明文。

2.查被上訴人張春美係系爭土地之共有人，於102年5月23日與被上訴人熊春妹簽訂系爭房地之買賣契約書時，應依土地法第34條之1規定履行通知其他共有人是否行使優先購買權，而被上訴人熊春妹既非出賣人，自無通知之義務。被上訴人張春美雖抗辯其有口頭通知共有人李呂守、陳輝賢是否願意購買，且其他共有人與李呂守、陳輝賢有親屬關係，故未違反土地法第34條之1規定云云，然上訴人否認有收到通知。查被上訴人所提出基隆市暖暖區調解委員會通知、聲請調解書等件影本，僅可證明上訴人李志清因土地移轉糾紛於102年6月28日聲請與被上訴人張春美調解，經基隆市暖暖區調解委員會通知於102年7月9日下午3時到場調解等事實，上開聲請調解及到場調解之日期均在被上訴人張春美於102年6月14日將其所有系爭土地應有部分各1/19以買賣為原因移轉登記予被上訴人熊春妹之後，自無從證明被上訴人張春美有事先通知上訴人是否願意優先購買；況被上訴人張春美依上開規定負有積極通知所有共有人之義務，縱使部分共有人自他處知悉其欲出賣系爭土地應有部分而聲請調解，仍不能解免被上訴人張春美之通知義務，被上訴人張春美復未舉證證明其有積極通知上訴人優先購買，自難認被上訴人張春美已盡通知義務。

㈡上訴人請求被上訴人連帶給付上訴人各10萬元本息之損害賠償，有無理由？

1.按土地法第34條之1第4項所規定之優先購買權，具有債權之性質，係指他共有人出賣共有土地時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，除出賣應有部分之共有人通知外，非謂共有人一經表示願優先承購雙方即成立買賣契約。如共有人將其共有土地之應有部分出賣於第三人，並已為所有權移轉登記完畢，則他共有人既不能以其優先購買權對抗該第三人，而出賣應有部分之共有人，又無從盡其以買賣為原因將該應有部分移轉登記予優先購買權人之義務，則他共有人之優先購買權，即陷於給付不能之狀態（最高法院86年度台上字第1089號、76年度台上字第2111號裁判意旨參照）。被上訴人張春美將系爭土地應有部分各1/19出售移轉登記予被上訴人熊春美，未依土地法第34條之1第4項、該條執行要點第10點第1項、第2項規定，通知上訴人行使優先購買權，且被上訴人張春美就其系爭土地應有部分，已無法與上訴人簽訂買賣契約，無從盡其以買賣為原因將該應有部分移轉登記予上訴人之義務，則就上訴人之優先購買權而言，實已達給付不能之狀態，且係可歸責於被上訴人張春美之事由，故上訴人如確因此受有損害，尚非不得依侵權行為之法律關係，請求被上訴人張春美負損害賠償責任。

2.又按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文。而關於侵權行為損害賠償之請求權，以受有實際損害為成立要件，若無損害亦即無賠償之可言（最高法院19年上字第363號判例意旨參照）。且所失利益，固非以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，有客觀之確定性始得稱之（最高法院93年度台上字第1225號判決意旨參照）。

3.被上訴人張春美將系爭房地以180萬元之價格售予被上訴人熊春美，與系爭土地應有部分各1/19及系爭房屋經上訴人向原審聲請鑑價結果各為418萬718元、239萬3409元，合計657萬4127元（見外放估價報告書），固有477萬4127元之價差，然系爭土地為17人所共有，其上除系爭房屋外另有2間未辦保存登記之房屋，為被上訴人張春美所陳明（見本院卷第94頁背面），並為上訴人所不爭，且有估價報告書所附現況照片足憑；該估價報告書就使用現況卻記載為空地（第11頁），並於勘察結論記載：「4.補註說明事項：本次勘估範圍僅就委託人交付資訊進行現場確認，並未對實際界址及範圍進行量測，對於勘估標的範圍不確定可能對不動產價格產生之影響。例如既成道路、房屋佔用鄰地、不明地上物等問題非在本案評估範圍內」（第5頁），估價條件亦載明：「以271地號合併土地所有權條件下，分算其權利範圍」（第23頁）；該事務所並補充稱：「是以土地所有權人全部為1人所有時進行估價後，再除以應有部分1/19後得出本件土地價格，此種估價條件所勘估之價格較單獨鑑定應有部分1/19為高，因為土地所有權為一人所有可進行整體開發，而應有部分無法確定使用範圍，故無從只就出賣應有部分1/19進行估價。」、「至現場時，大部分是空地，於土地邊緣有數棟待拆建物，空地之土地價值會高於有地上物之價值。」（見原審卷第144頁），足見該估價報告書係以較有利勘估標的價格之方式及現況進行價格鑑定，即以系爭土地為1人所有之前提進行估價後再以應有部分1/19比例計算價格，並未考量系爭土地為17人所共有，及土地上除系爭房屋外尚有其他未辦保存登記建物存在，核與系爭房地買賣時之現況條件不符；且作為系爭房屋估價參考之比較標的6件中有5件為外觀新穎之鋼筋混凝土造大樓（第15-18頁及後附現況照片），與系爭房屋為未辦保存登記之磚石造1層樓房屋（見原審卷第82頁基隆市稅務局房屋稅籍證明書）亦明顯有異；另被上訴人熊春妹陳稱系爭房屋是未辦保存登記之老舊建物，因位於基隆河旁，每遇颱風須暫時撤離等語，亦為上訴人所不爭執，該估價報告書並未見將此地理環境因素加以考量並反應於價格之中，系爭房地是否確有上開鑑定之價值，顯有疑義。再被上訴人張春美主張其等於基隆市暖暖區調解委員會調解時，上訴人李呂守僅願以130萬元承購等語，上訴人李呂守並未爭執，而一般土地所有人均冀望能以高於市價之價額出售土地，被上訴人張春美因欲協助兒子買房，資金不足始出售系爭房地，衡情應無刻意低賣並損害他共有人權益之必要，倘若其可以600餘萬元之價格出售，卻以180萬元之價格賣出，顯與常情有違；且被上訴人張春美主張伊弟弟亦為系爭土地之共有人，應有部分為2/19等語（見本院卷第40頁、原審卷第9頁土地共有人張慶祥部分），為上訴人所不爭，倘若共有人以180萬元買進系爭房地後可立即以600餘萬元之價格轉手賣出，何以被上訴人張春美不將之出售予胞弟？被上訴人主張買賣當時系爭房地之市價即約180萬元等語，非無可信。由以上各情以觀，該估價報告書所評估之價格尚難採認為被上訴人張春美出售系爭土地應有部分1/19時之市價，上訴人主張應以鑑定價格與被上訴人間成交價格差額計算其等損害云云，自不可採。

4.再土地價格之漲跌，繫於市場資金，政治、經濟環境、政府政策、預期心理、處分方式、土地完整性與開發可能性等諸多因素，是除依一定之計劃或有其他特別之情事，可得預期之利益外，土地價格之漲跌，非屬客觀確定，亦非依一般通常情形，即當然可得該預期利益，是以土地價格之漲跌，上訴人可能受有利益或損害，然此僅屬可能，並不具有客觀確定性，除依一定之計劃或其他特殊情形外，難認係所失利益。上訴人雖與被上訴人張春美簽立協議書約定：「各方依分配土地之比例共同出資，得標後按出資比率（同條款一）換算持分分別共有，合意暫以維持現狀為主；至都市計劃完成公用土地徵收前，非經三分之二股分以上之土地所有權人同意，不得將土地所有權持分過戶予第三人。」、「為配合社區之都市更新或建商開發計劃，經三分之二股分以上土地所有權人同意重建或分割土地，立協議書人均應配合遷出，不得有異議」等事項，然上開約定係關於立協議書人出售系爭土地應有部分之限制及重建時配合遷出之義務，並未見上訴人有預期取得利益之計畫存在，且依上開約定內容益可見系爭土地共有人合意維持土地現狀，上訴人復未舉證證明其等依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，得以獲得具有客觀確定性之預期利益，被上訴人熊春美於本院審理時亦一再表示如日後有土地開發計畫絕對會配合等語，上訴人主張被上訴人張春美將系爭房地出賣予被上訴人熊春妹，破壞系爭土地完整開發價值，其等受有損害云云，自非可採。

5.此外，上訴人未提出其他積極證據以證明其因被上訴人張春美出賣系爭土地予被上訴人熊春妹受有何損害，而被上訴人熊春妹既非原土地共有人，並無通知上訴人優先承購之義務，自無侵害上訴人優先購買權之餘地。從而上訴人依民法第184條第1項、第185條第1項規定，請求被上訴人連帶賠償其等損害各10萬元本息，自屬無據。

七、綜上所述，上訴人先位之訴主張被上訴人張春美將系爭土地應有部分1/19移轉登記予被上訴人熊春妹，係屬通謀虛偽意思表示，請求被上訴人就系爭土地所為之系爭移轉登記應予塗銷，備位之訴主張被上訴人侵害其等優先購買權，依民法第184條第1項前段、第185條之規定，請求被上訴人連帶給付上訴人各10萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認均不足影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依法判決如主文。

民事第十三庭