臺灣高等法院105年度上字第698號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　105年度上字第698號

上訴人

坡心市場商業大樓管理委員會

法定代理人

鄭建良

訴訟代理人

黃照峯律師

被上訴人

張志均

訴訟代理人

陳秀卿律師

　　　　　　林世芬律師

上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國105年4月15日臺灣臺北地方法院105年度訴字第535號第一審判決提起上訴，本院於105年11月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：兩造分別於民國102年7月8日、同年10月17日簽訂坡心市場商業大樓所屬公設攤位使用權移轉契約書（以下合稱系爭契約），由伊分別向上訴人購買位於臺北市○○區○○街00號、91號、93號1樓花台前攤位（以下合稱系爭攤位）之經營使用權，約定上訴人應代收每個攤位每月租金新臺幣（下同）3萬8,000元後，於每月5日前匯入伊指定之帳戶，伊事後已付清買賣價金予上訴人，詎上訴人之新任主委於103年3月就任後雖仍繼續向系爭攤位之承租戶收取租金，卻拒不將所收取之租金交付予伊，自103年3月起至104年10月計20個月共積欠228萬元（計算式：38,000元/月×3個攤位×20個月＝2,280,000元），爰依系爭契約及民法第541條第1項規定（擇一為伊勝訴判決），求為判決：㈠上訴人應給付伊228萬元，及自支付命令送達翌日即104年11月25日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、上訴人則以：伊為「坡心市場商業大樓」公寓大廈社區（下稱系爭社區）之管理委員會，僅在執行區分所有權人會議決議事項及系爭社區之管理維護。系爭攤位位於系爭社區之公共設施上，其經營使用權之讓與並非伊固有之權限，須經系爭社區之區分所有權人決議始得辦理。訴外人陳逢茂擔任伊之主委時未經系爭社區之區分所有權人會議授權，擅自將系爭攤位之經營使用權讓與被上訴人，要屬無權代理，事後又未徵得系爭社區之區分所有權人會議承認，並不生效力，伊自無依系爭契約之約定，將收取系爭攤位之租金交付予被上訴人之義務。況且，被上訴人事後亦未依系爭契約給付價金予伊，伊亦得援引同時履行抗辯而拒絕交付系爭攤位之租金予被上訴人等語，資為抗辯。

三、原審為被上訴人勝訴判決，上訴人聲明不服，提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄，㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人之答辯聲明為：上訴駁回。

四、兩造同意下列不爭執事項為真實，法院得逕採為裁判基礎（見本院卷第19頁、第99頁背面筆錄）：

㈠陳逢茂於102年間為上訴人之法定代理人，分別於102年7月8日、同年10月17日以上訴人名義與被上訴人訂立系爭契約，由被上訴人向上訴人購買位於臺北市○○區○○街00號、91號、93號1樓花台前之系爭攤位經營使用權，並約定每個攤位之租金為每月38,000元，由上訴人代收，且須於每月5日前匯入被上訴人指定之帳戶（見原審支付命令卷第7-12頁之系爭契約，原審訴字卷第42-49頁之系爭契約、照片影本）。

㈡參照系爭社區之住戶規約第3條第3款第5目規定，有關「約定專用事項」應經區分所有權人會議決議。則設於系爭社區公共設施上之系爭攤位，其經營使用權讓與他人，亦屬應經區分所有權人會議決議事項，並非管理委員會之職權。

㈢上訴人於103年3月迄104年10月間，仍向系爭攤位之承租戶收取租金，至今並未將所收取之租金轉交被上訴人。

五、被上訴人依系爭契約及民法第541條第1項規定，請求上訴人給付228萬元本息，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：

㈠按「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。」民法第170條第1項定有明文。復按「本條例用辭定義如下：…管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」公寓大廈管理條例第3條第9款定有明文。可知管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，僅為公寓大廈區分所有權人團體之代表機關，具有非法人團體之性質。又代表與代理固不相同，惟解釋上應類推適用關於代理之規定（最高法院74年台上字第2014號判例意旨參照）。

㈡復按「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」民法第799條第1項定有明文。是區分所有建物及其附屬物之共同部分，為各區分所有權人所共有。系爭攤位設於系爭社區之公共設施上（見上開兩造不爭執事項㈡），則有關系爭攤位經營使用權之讓與，要屬對共有公共設施之管理、使用行為。依民法第820條第1項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」，公寓大廈管理條例第9條第1項亦作相同旨趣規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」則有關系爭攤位經營使用權之讓與，除共有人（區分所有人）另有約定外，應以共有人（區分所有權人）過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。而遍閱經系爭社區區分所有權人會議決議通過之住戶規約全文，亦查無授權管理委員會讓與系爭攤位經營使用權之規定（見本院卷第36-44頁，此為被上訴人締結系爭契約時之規約版本），甚且，規約第3條第3款第5目更明定，約定專用事項應經區分所有權人會議決議（見本院卷第37頁），足見系爭攤位經營使用權之讓與，要屬應經區分所有權人會議決議事項，而非管理委員會固有職權，且兩造對此亦不爭執（見上開兩造不爭執事項㈡）。

㈢被上訴人主張陳逢茂擔任上訴人主委出售系爭攤位予被上訴人時，已獲系爭社區之區分所有權人會議決議授權云云，為上訴人所否認。被上訴人提出之系爭契約前言固記載：「茲經坡心市場商業大樓大廈管理委員會（以下簡稱「甲方」依區分所有權人會議之決議，對張志均（以下簡稱「乙方」）設定本公寓大廈所屬公設攤位經營之約定專用權…」等語，然系爭契約究與區分所有權人會議紀錄不同，無從資為系爭社區之區分所有權人會議決議授權讓與系爭攤位經營使用權之憑據，且依上訴人提出被上訴人不爭執真正之系爭社區101年度、102年度區分所有權人會議紀錄，均無授權管理委員會或主任委員讓與系爭攤位經營使用權或類似之記載（見本院卷第93-95頁），是被上訴人提出之系爭契約，尚不足以證明系爭社區之區分所有權人會議曾決議授權管理委員會或陳逢茂讓與系爭攤位經營使用權。又被上訴人聲請通知作證之證人林嘉豪固證述：伊當時從事買賣房屋工作因而認識上訴人當時之主委陳逢茂，曾介紹被上訴人購買系爭攤位，陳逢茂於簽約時主張出示區分所有權人會議紀錄，內載授權陳逢茂全權處理攤位，但伊無保留相關文件等語（見本院卷第100-103頁筆錄）。然證人林嘉豪曾因與陳逢茂洽購系爭社區之公設攤位而與上訴人涉訟（見原審支付命令卷），其證述事項又涉及自身之權利義務關係，已難確保其證述內容無何偏頗之虞。且陳逢茂於締結系爭契約時如真曾提供獲得區分所有權人會議決議授權文件，衡情買受人應無不將提供之原件或影本留存以杜絕將來爭議之理，是林嘉豪前揭證述情節亦與常情有違，甚至與系爭社區101年度、102年度區分所有權人會議紀錄均無授權讓與系爭攤位經營使用權之記載不符，要無足採。又再質諸被上訴人，則表示其無法提供相關授權決議等語（見本院卷第60頁背面筆錄）。此外，被上訴人並未再舉何證據證明系爭社區之區分所有權人確曾作成決議授權管理委員會或主任委員陳逢茂讓與系爭攤位之經營使用權，其此部分主張自不足採。

㈣承上所述，陳逢茂擔任上訴人之主任委員時，系爭社區之區分所有權人會議並未決議授權管理委員會或陳逢茂讓與系爭攤位之經營使用權，陳逢茂擅自與被上訴人締結系爭契約出售系爭攤位之經營使用權予被上訴人，事後並未徵得系爭社區區分所有權人同意、或召集會議作成決議加以承認，則類推適用民法第170條第1項之規定，系爭契約對於代表系爭社區區分所有權人全體之上訴人而言，並不生效力。被上訴人主張兩造成立系爭契約關係云云，已不可採，被上訴人進而依系爭契約及民法第541條第1項之規定，請求上訴人將收取系爭攤位103年3月至104年10月之租金計228萬元交付被上訴人，自無理由。至被上訴人雖再主張上訴人為系爭社區區分所有權人之實質代表人，其逕對外以自己名義為法律行為，無庸以系爭社區區分所有權人會議或全體區分所有權人之「代理人」名義為之，執行行為如有超出規約或區分所有權人會議決議內容，亦與單純無權代理不同，要不發生無權代理效果云云（見本院卷第114-115頁書狀）；惟讓與系爭攤位經營使用權既非管理委員會之固有職權，已如前述，陳逢茂以管理委員會名義讓與系爭攤位，當須經系爭社區區分所有權人之授權，始得為之，被上訴人此部分主張，亦無足採。

㈤又被上訴人主張買受系爭攤位經營使用權之價金750萬元，均已全部透過林嘉豪交付上訴人云云（見本院卷第79-80頁書狀），已為上訴人所否認。被上訴人雖提出轉支177萬5,000元、匯出匯款500萬元之銀行存摺內頁及面額177萬5,000元之支票暨簽收文件為證（見本院卷第81-85頁），並聲請通知證人林嘉豪到庭作證，經其證稱：「第一次買賣時我記得有開一張170幾萬的現金票，其餘的是領現金給陳逢茂，我記得當時被上訴人應該有交付現金，大致上是這樣，因為有一段時間了。第二次我記得是被上訴人匯款500萬元到我姊姊林岸的戶頭，因為我姊姊的戶頭都是我在使用（因為我有卡債），我是買賣的仲介，我記得當天匯300多萬給陳逢茂（是陳逢茂給我一個戶頭，戶名是誰我不是很清楚），其餘部份是交現金，陳逢茂買賣都會叫我領一些現金，他說他要用。」等語（見本院卷第101頁筆錄）。惟依林嘉豪當日同時證稱：伊從事仲介業約有17、18年，知悉管理委員會都會另設立一獨立金融機構帳戶，買賣系爭攤位之價金並非匯入上訴人設於金融機構之帳戶內，而是匯至陳逢茂另外提供之帳戶，事後並未要求陳逢茂提供以上訴人名義出具之收據，且系爭攤位承租人亦不知悉被上訴人買受系爭攤位情事等語（見本院卷第101頁正反面、102頁、103頁正反面筆錄），堪認受被上訴人委託轉交價金之林嘉豪，知悉上訴人另設有獨立之金融機構帳戶，卻將款項匯至陳逢茂提供之他人帳戶，而非匯入以上訴人名義設立之金融機構帳戶，事後復未要求提供以上訴人名義出具之收據，自難據為被上訴人已給付全部買賣價金予上訴人之憑據。此外，被上訴人復未舉何證據證明確已支付全部買賣價金予上訴人，其此部分主張自不足採。被上訴人締結系爭買賣契約過程，疏未查證系爭社區之區分所有權人有無授權管理委員會讓與系爭攤位經營使用權，且知悉上訴人另設有獨立金融機構帳戶，卻仍將相關買賣價金匯至陳逢茂指定之他人帳戶，而非以上訴人名義設立之帳戶內，事後亦未曾要求陳逢茂提供以上訴人名義出具之收據，甚至系爭攤位之承租人亦不知悉被上訴人締結系爭契約情事，難謂有何值得保護之信賴基礎。被上訴人主張公寓大廈社區之管理委員會之於區分所有權人全體，類如公司之董事會，對內執行公寓大廈管理事務，對外代表區分所有權人團體，從而管理委員會對外之法律行為，苟非明顯違反法律，即應直接對區分所有權人發生效力，否則無法保護交易上之安全云云（見本院卷第114-115頁書狀），並無可採。又兩造間不成立系爭契約關係，既為本院所採認，詳如前述，則上訴人另以被上訴人迄未給付買賣價金據為同時履行抗辯，即無再加以論述必要，併此敘明。

六、綜上所述，被上訴人主張兩造成立系爭契約關係，並未舉證以實其說，要無可採。從而，被上訴人依系爭契約及民法第541條第1項規定請求上訴人給付228萬元本息，為無理由，不應准許。原審判命上訴人應給付228萬元本息，並附條件為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。

民事第十三庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。