臺灣高等法院105年度重上字第314號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　105年度重上字第314號

上訴人

張恆欽

訴訟代理人

江東原律師

複代理人

張軒律師

訴訟代理人

羅盛德律師

被上訴人

余志遠

上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國105年2月24日臺灣新北地方法院104年度重訴字第538號第一審判決提起上訴，本院於民國105年11月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

被上訴人主張：伊於民國103年6月12日與上訴人簽訂不動產買賣契約（下系爭買賣契約），約定以價金新臺幣（下同）790萬元購買上訴人所有門牌號碼為新北市○○區○○○路0段000巷0號5樓之3房屋（下稱系爭房屋）及基地（下合稱系爭房地），伊已依約給付價金並經上訴人辦理所有權移轉登記完畢。詎伊於104年5月中旬聽聞系爭房地原所有權人李旻靜，於99年1月5日自系爭房屋意外墜樓身亡之事故（下稱系爭事故），始知系爭房地具有物之重大瑕疵。而李旻靜乃上訴人配偶之妹，上訴人就系爭事故自知之甚稔，竟謊稱系爭房地未發生非自然死亡事故，致伊陷於錯誤而購買系爭房地，伊已於104年6月9日發函對上訴人為撤銷及解除系爭買賣契約之意思表示，上訴人應依民法第92條、第179條、或第354條、第359條、第259條第2款規定及系爭買賣契約第10條第3項約定，返還價金790萬元，及賠償伊支出稅費3萬2173元、仲介費用23萬7000元之損害，共計816萬9173元；倘認伊不得撤銷或解除系爭買賣契約，則備位主張上訴人應依民法第359條規定，減少價金300萬元等語，爰先位求為命上訴人給付816萬元及加計自104年8月5日（起訴狀繕本送達翌日）起之法定遲延利息之判決；備位求為命上訴人給付300萬元及加計自104年8月5日起之法定遲延利息之判決。並均陳明願供擔保請准宣告假執行。

上訴人則以：系爭事故不屬於非自然死亡之情形，不生物之瑕疵問題，且伊於系爭事故發生後始取得系爭房地所有權，自無告知說明義務。伊並未詐騙被上訴人簽訂系爭買賣契約，被上訴人不得撤銷或解除系爭買賣契約，及依系爭買賣契約第10條第3項規定請求損害賠償及返還價金。系爭房屋既無瑕疵，被上訴人依民法第359條規定請求減少300萬元價金亦非有理等語，資為抗辯。

原審就先位之訴部分判命上訴人應給付816萬元本息，上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

被上訴人主張系爭房地原為上訴人配偶李文雅之妹李旻靜所有，李旻靜於99年1月5日因至屋外更換熱水器電池，不慎跌落地面，經送醫急救仍不治死亡，嗣李文雅以買賣為原因登記為系爭房地所有權人，上訴人於李文雅死亡後因繼承取得系爭房地，並於103年6月12日與被上訴人簽訂系爭買賣契約，以價金790萬元出售系爭房地予被上訴人，被上訴人已依約給付價金完畢，上訴人亦於103年7月8日將系爭房地移轉登記為被上訴人所有等情，為上訴人所不爭執（見原審卷第97頁正反面、本院卷第35頁），並有兩造各自提出之系爭買賣契約及建物異動索引在卷可稽（見原審卷第11-19頁、第109-111頁），堪認為真實。至被上訴人以系爭房屋因發生系爭事故，構成物之瑕疵，且上訴人未告知說明系爭事故，謊稱未發生非自然死亡事件等情，先位主張依民法第92條或第359條前段規定，撤銷或解除系爭買賣契約，並依民法第179條或第259條第2款及系爭買賣契約第10條第3項約定，請求上訴人返還價金及賠償損害，備位主張得依民法第359條規定，請求上訴人減少價金，是否有據，爰說明於次：

㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依同法第373條規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。且出賣人應負之瑕疵擔保責任，係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負其責任。又此所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。查系爭買賣契約第12條第4項約定：「乙方（指上訴人）已明確告知，買賣標的物主附屬建物及依法約定專用之部分並無凶殺或自殺致死之情事發生，甲方（指被上訴人）確已知悉，嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍應負法律上之責任，甲方並得解除契約」（見原審卷第18頁），又系爭買賣契約所附不動產標的現況說明書亦將「本建築改良物專有部分於賣方產權持有期間是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然身故」列為上訴人應說明事項，並經上訴人勾選「否」（見上卷第26頁），而依上開現況說明書所載「...凶殺或自殺等非自然身故事件」（同上卷頁），堪認「凶殺」或「自殺」僅為非自然身故事件之例示說明，只需有發生非自然身故，即屬該現況說明書欄位所列應予說明之事項。再上開約定均未限定上訴人就系爭房屋所須告知說明者僅限於其持有所有權期間所發生之前述非自然身故事項。準此，被上訴人主張兩造於訂約時有合意系爭房屋主附屬建物及專用部分，須未曾發生兇殺或自殺等非自然身故事件，即未發生非自然身故事件乃系爭房屋應具備之重要品質之一，且不限於上訴人持有期間，自屬可取。上訴人抗辯其僅就持有系爭房地所有權期間發生之非凶殺或自殺事故負擔保責任云云，要非可取。

㈡又系爭事故雖未對於系爭房屋造成「物理性」之損害，但依通常交易觀念，絕大多數人會因系爭事故而對於系爭房屋產生嫌惡、畏懼、迴避心理，致系爭房地之交易流通產生障礙，進而減損其交換價值，參諸被上訴人陳稱於104年5月中旬知悉系爭事故後，心理即造成相當大負面影響，而未遷入居住，將系爭房地空置迄今，以及原審囑託宏大不動產估價師聯合事務所鑑定結果，系爭房地因發生系爭事故，價值減損比率為16%，減損價值達127萬3286元（見原審卷外放該事務所出具之103年6月12日不動產估價報告書）。暨證人即在系爭房地所在之新北市林口地區從事房屋仲介業務之蔡旻昌亦證稱：伊曾於104年6、7月間接受被上訴人委託仲介出售系爭房地，當時伊曾告知買家，系爭事故發生經過，買家認為這是有問題的房子，所以出價不高，曾有買方開價約400萬元左右，而同社區於104年4月間成交位於8樓之一戶房地，實價登錄則為755萬元，系爭房地自104年6、7月間委託出售，大約半年間均未售出，而依據其從事房屋仲介經驗，如該房地曾發生意外墜樓，依據一般人心態，會影響成交意願與價格等語（見本院卷第53-54頁），堪認系爭房屋因發生系爭事故，造成被上訴人對居住品質產生疑慮，且嚴重影響外界購買意願及價格，造成該房地在市場接受程度及交易價格低落，自應認已發生出賣人即上訴人應負擔物之瑕疵擔保責任。被上訴人主張上訴人應依民法第354條第1項前段規定負擔保責任，洵屬有據。

㈢上訴人雖抗辯其僅就系爭房屋專有部分負物之瑕疵擔保責任，李旻靜係於墜樓後送醫途中方發生死亡結果，且依新聞報導所載（見原審卷第33頁反面），李旻靜係為替年邁父母洗澡，更換熱水器電池，始意外墜樓，新聞報導稱李旻靜為孝女，一般社會大眾對系爭事故應不致有負面評價或心理上厭惡性，且可因時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安心理云云。然查李旻靜之死亡結果，係因墜樓所致，而發生墜樓之處確係在系爭房屋專有部分之範圍內，尚難排除社會就系爭房屋發生墜樓意外致死亡結果之觀感，以及因而對系爭房地有避諱畏懼之心理，而貶抑系爭房地之市場交易意願及價格，依前所述，自構成物之瑕疵。況兩造既已合意系爭房屋主附屬建物及專用部分，未發生非自然身故事件，乃系爭房屋應具備之重要品質之一，則無論該非自然身故事故發生之原因為何，或者得否日後去除該事故所衍生之不安心理，仍無礙系爭事故已構成物之瑕疵之事實。

㈣按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。又所謂「依其情形解除契約顯失公平」者，係指就瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所造成之損害，兩者權衡得失輕重，比較之後，解除契約對出賣人顯失平衡之情形。查系爭事故已構成系爭房地重大物之瑕疵，已如前述。而被上訴人主張其購買系爭房地是為自住，但因系爭事故，造成心理恐懼不敢遷入居住，系爭房屋因而閒置迄今，無法達到買屋自住之目的，甚且承擔房屋貸款與管理費之支出，而委託仲介轉售亦因系爭事故，造成買家出價區間為300至400萬元間，低於市場合理價格甚多，核與前揭鑑定報告及證人蔡旻昌之證詞大致相符，堪認被上訴人確因購入系爭房地而受有重大損害，唯有解除系爭買賣契約方能彌補；至上訴人於解除系爭買賣契約後，仍保有系爭房地之所有權，且因系爭事故不幸身故之李旻靜為上訴人配偶之妹，衡情上訴人應無心理恐懼之情，而得以該房屋供自住，或亦可另行出租或出售予第三人，是解除系爭買賣契約對上訴人之損害相對於被上訴人較難謂重大，尚無顯失平衡之處，被上訴人主張得依民法第359條前段規定解除系爭買賣契約，應屬有據。

㈤末查系爭買賣契約第10條第3項約定，系爭買賣契約簽訂後，上訴人如有違約情事致本約解除時，應負擔被上訴人所受損害及應返還已支付之價金（見原審卷第17頁）。查兩造既已合意將系爭房屋主附屬建物及專用部分，未發生非自然身故事件列為系爭房屋應具備之重要品質之一，則上訴人依上開約定，自應將系爭事故告知說明，乃其明知系爭事故之事實，竟未據實告知被上訴人，復於前揭不動產標的現況說明書關於系爭房屋是否曾發生過兇殺或自殺等非自然身故之選項中勾選「否」（見原審卷第26頁），顯有違反告知說明之契約義務。而被上訴人已於103年6月9日以系爭房屋有系爭事故之瑕疵，發函為解除系爭買賣契約之意思表示（見原審卷第34-36頁所附之律師函），則主張依系爭買賣契約第10條第3項約定，請求上訴人賠償所受損害及返還已給付之價金，均屬有據。查被上訴人主張其已支付買受系爭房地仲介費用23萬7300元、過戶登記費及書狀規費3萬2173元，並提出統一發票及房地產登記費用明細表可按（見原審卷第38、39頁），核屬被上訴人為買受系爭房地所為之給付，則於系爭買賣契約因上訴人應負擔之瑕疵擔保責任而解除後，被上訴人請求上訴人依上開第10條第3項約定賠償共計26萬9173元之損害，應屬有據。又契約解除後，被上訴人依民法第259條第2款及系爭買賣契約第10條第3項約定，請求上訴人返還價金790萬元，亦屬有據。

綜上所述，被上訴人先位之訴主張依民法第359條前段規定，解除系爭買賣契約，並依民法259條第2款及系爭買賣契約第10條第3項約定，請求上訴人返還價金790萬元及賠償26萬9173元，共計816萬9173元及自起訴狀繕本送達翌日（104年8月5日）起至清償日止按週年利率5%計算之法定遲延利息，洵屬有據，應予准許。其餘先位之請求及備位之請求，則無再予論述必要。從而，原審就上開先位之訴部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。

兩造其餘攻擊、防禦方法及提出之證據，經本院審酌，認於判決結果無礙，爰不一一論述。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第六庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。