臺灣高等法院106年度上字第1225號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 106年度上字第1225號

上訴人

傅家賢

上訴人

傅碧雲

上訴人

傅碧琴

上訴人

傅家順

共同訴訟代理人

孫志堅律師

複代理人

馮鈺書律師

被上訴人

王幸

被上訴人

王淑貞

被上訴人

陳王淑霞

被上訴人

王烽杓

被上訴人

王傳宗

被上訴人

王淑君

被上訴人

林文彬

被上訴人

林宏桀

被上訴人

王維宏

被上訴人

王瑋德

被上訴人

王巧如

被上訴人

王宸華

共同訴訟代理人

陳由銓律師

參加人

王淑女

上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國106年6月28日臺灣新竹地方法院105年度訴字第70號第一審判決提起上訴，本院於107年4月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：上訴人之祖父傅永漢前於民國50年間向伊之先祖承租坐落新竹縣○○鎮○○段000、000、000及同鎮○○段000地號（下分別以地號稱之）等土地耕地耕作，並訂有竹雞字第81號耕地租約。嗣傅永漢於67年間死亡，由其子傅勝統、傅勝全繼承，指定各自耕作位置後，未經伊同意，擅向竹東鎮公所申請分拆成竹雞字第81號（下稱系爭租約）及第81之1號（下分稱81之1號租約）2份租約，系爭租約承租人為傅勝統、81之1號租約承租人為傅勝全。傅勝統死亡後，系爭租約由其繼承人全體即上訴人共同繼承，承租範圍為252、258、273地號土地全部，及292地號如原判決附圖（下稱附圖）二藍框外所示456平方公尺部分土地（以下合稱系爭土地）。因傅勝全之繼承人即傅家旺、傅芯渝、傅宇睿、陳卉芊（原名陳惠雲）（下稱傅家旺等4人）未自任耕作，經部分出租人訴請另案判決確認81之1號租約耕地租賃關係不存在，傅家旺等4人須將其上建物、農作物予以拆除或移除確定，應認系爭租約之承租人同有不自任耕作之情事。又上訴人提供其所承租292地號土地供傅家旺等4人擴建Ａ屋達42平方公尺（即附圖二藍框外Ａ部分所示），並自行擴建Ｂ屋，且在附圖二所示Ｆ部分建置水塔，又任由他人於273地號土地上豎立廣告招牌及停車使用，顯有未自任耕作之事實，系爭租約應為無效等情。爰依耕地三七五減租條例第16條、民法第767條前段、第821條規定，求為確認兩造間就系爭租約之租賃關係不存在；傅家順應將如附圖一所示Ｂ部分建物、附圖二Ｆ部分所示水塔予以拆除、上訴人應將系爭土地上之農作物移除，傅家順及上訴人並應將占用部分之土地返還予被上訴人及其他全體共有人。原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，並答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：系爭租約與81之1號租約為分別獨立之租約，81之1號租約之租賃關係經判決確認不存在確定，應不影響系爭租約之效力。Ａ、Ｂ屋均自日據時代即已存在，作為農舍使用，原出租人顯同意應耕作之範圍為該農舍以外之土地。兩造間前於98年間經調處決議繼續租佃關係，被上訴人亦不得再執該調處決議前已存在之事由，主張收回耕地。Ｂ屋及Ｆ點水塔雖係上訴人傅家順所有，但傅家順因Ｂ屋漏水而以鋼材支撐包覆鐵皮屋頂及加裝鐵門防止他人入侵，仍置放農具供作農用，Ｆ點水塔亦供灌溉農地使用，均符於耕地租賃之目的。Ａ屋則為傅家旺等4人所有，縱有擴建，亦係渠等占用伊等之耕地範圍所為，另廣告看板亦係第三人擅自設置，均不得據認伊等有不自任耕作情事。又原承租土地曾有部分被徵收，被上訴人故意不告知被徵收土地之範圍，致伊不知273地號土地仍屬承租耕地，而遭第三人擅自設置廣告看板，被上訴人再據以主張伊等未自任耕作，實有違誠信原則云云，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、參加人未於本院為任何陳述，惟其輔助被上訴人於原審陳述略以：被上訴人應將地上物拆除，歸還同意負擔之地價稅等語。

四、查252、258、273及292地號土地為被上訴人與其他共有人所共有，被上訴人並為系爭租約之部分出租人；傅永漢於50年6月13日向王禮鈴承租252、258、273及292等地號土地耕作，並訂有竹雞字第81號耕地租約，傅永漢於67年間死亡後，由其子傅勝統、傅勝全共同繼承，傅勝統、傅勝全於77年間指定各自耕作位置後，與出租人王禮鈴、王寶雀、王淑君共同申請辦理承租人變更及分訂租約登記，分訂租約為系爭租約及81之1號租約，系爭租約之承租人為傅勝統，傅勝統死亡後由上訴人繼承；81之1號租約，承租人為傅勝全，傅勝全死亡後，由傅家旺等4人繼承，該租約業經原審法院另案以103年度訴字第697號民事判決確認耕地租賃關係不存在，並經確定之事實，為兩造所不爭執，並有私有耕地租約、土地建物查詢資料、三七五耕地租約登記簿、新竹縣政府簡復表回覆原竹雞字第81號租約77年分戶分耕資料、竹東鎮戶政事務所104年10月5日竹縣東戶字第1040002900號函覆傅勝統繼承人現戶戶籍地址資料為憑（見原審卷一第10頁至第12頁、第62頁至第63頁、第65頁至第83頁、第90頁至第92頁、第93頁至第116頁、第200頁至第204頁），且經本院調取上開另案民事卷宗查證無訛，並有民事裁判書可據（原審卷一第206頁至第216頁、第319頁至第338頁、卷二第17頁至第19頁），堪信為真實。

五、被上訴人主張上訴人未於所承租之耕地自任耕作，系爭租約應全部無效等情，雖為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，惟查：

㈠兩造間之系爭租約，係延續原出租人王禮鈴與原承租人傅永漢所訂竹雞字第81號私有耕地租約，傅永漢於67年間死亡後，由傅勝統、傅勝全共同繼承，並於77年間辦理承租人變更及分訂租約登記，分訂租約為系爭租約及81之1號租約，有如前述，拆分租約後，傅勝統、傅勝全亦依各自承租範圍分別占耕，系爭租約之承租範圍為系爭土地，81之1號租約之承租土地則為292地號土地如附圖二藍框內所示、面積1,215平方公尺之土地，並分別約定租額等情，有耕地三七五租約登記申請書、分家書可憑（見原審卷一第96頁至第98頁、第143頁）。則系爭租約與81之1號租約，雖延續自傅永漢與王禮鈴所訂竹雞字第81號私有耕地租約，但於分訂租約後，二契約之當事人、租賃標的及租額均不相同，已為各自獨立且不具相互依存關係之不同契約。是81之1號租約雖經原審法院另案判決確認耕地租賃關係不存在，並經確定，對於系爭租約之效力，應無影響。被上訴人主張：應據以同認上訴人有不自任耕作之情事云云，不足採取。

㈡按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，為耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項所明定。準此，耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作者，其全部租約歸於無效。又按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上第4637號判例意旨參照）。查，依附圖一、二所示，上訴人所承租之292地號耕地上建有Ａ、Ｂ屋，面積分別為42平方公尺及100平方公尺，Ａ屋為傅家旺等4人共有，Ｂ屋為傅家順所有，亦為兩造所不爭執；另273地號土地上，立有「香草天空」建案之廣告看板，為誠宜建設股份有限公司（下稱誠宜公司）自99年10月10日起至100年1月9日止，每月以新臺幣（下同）2萬7,000元價格向巨匠廣告社承租設立一節，有照片及誠宜公司回復資料可據（見原審卷一第226頁、卷二第135頁至第137頁）。則被上訴人主張上訴人有以承租之土地建築房屋或供其他非耕作之用，堪可採取。

㈢上訴人雖抗辯Ａ、Ｂ屋為系爭租約成立前，於日據時期即已存在之三合院建築，係供傅永漢及其子孫便利耕作之農舍，現狀並無增建云云。惟查，

⒈依附圖一所示，Ａ、Ｂ屋之面積分別為109平方公尺及147平方公尺，而Ａ、Ｂ屋共用新竹縣○○鎮○○○路000巷0號門牌一節，業據傅家旺、陳卉芊在另案陳述明確（見原審法院103年度訴字第697號民事卷第172頁），該新竹縣○○鎮○○○路000巷0號房屋，於44年7月間起課之卡序A0部分建物，面積為56.1平方公尺，土竹造（純土造），57年7月起課之卡序B0部分建物，面積為29.4平方公尺，土石磚造（磚石造），二者面積合計85.5平方公尺（56.1＋29.4＝85.5）等情，有新竹縣政府稅捐稽徵局104年11月11日新縣稅東字第1040215049號函檢附房屋稅籍證明書可據（見原審卷一第48頁至第52頁），顯小於前述Ａ、Ｂ屋之面積。再觀諸上開Ａ、Ｂ屋之現狀照片（見原審卷一第158頁至第160頁），為紅磚造及水泥磚造，並鐵皮屋頂，構造亦不相同，其建築物形狀與傅勝統、傅勝全拆分家產時之三合院建築（見原審卷一第143頁至第144頁），亦明顯有別，顯有擴建之情甚明。上訴人抗辯無增建情事云云，不足採取。

⒉再按承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用（最高法院96年度台上字第2595號裁判意旨參照）。本件依新竹縣竹東鎮公所102年10月18日至現場會勘結果，292地號土地上，建有Ａ、Ｂ屋，均為空屋，無人居住，堆置農具、工藝品，內部擺設桌椅、櫥櫃、木條板等及其他大量雜物之事實，有會勘紀錄表、現勘略圖及現場照片可憑（見原審法院103年度訴字第697號卷一第27頁至第29頁、第31頁、第40頁至第43頁），另Ａ、Ｂ屋之面積分別為109平方公尺及147平方公尺，有如前述，面積匪小，顯非以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋。上訴人人抗辯上開房屋為農舍云云，殊不足採。

㈣又查，被上訴人前於97年4月28日以上訴人於系爭土地填土，並建築鐵皮屋從事賣檳榔生意及經營藝品店，有不自任耕作情事，主張收回耕地，而向新竹縣竹東鎮租佃委員會聲請調解，嗣經調處決議：「雙方當事人同意恢復耕地原狀，繼續維持原訂租約，出租人因耕地課徵地價稅部分，由承租人全額負擔，嗣後不得再有違反耕地租約，不自任耕作及搭蓋地上建築物」等情，有調解申請書、現場照片、調解會議記錄、調解（處）程序筆錄及新竹縣竹東鎮公所105年11月8日竹鎮民字第1050010438號函檢附新竹縣政府耕地租佃委員會98年3月31日調處程序筆錄可憑（見原審卷一第346頁至第355頁）。依上開調處決議，上訴人應恢復耕地原狀，以繼續維持原訂租約。而上訴人所承租之292地號耕地上，仍有Ａ、Ｂ屋坐落，誠宜公司自99年10月10日起至100年1月9日止，亦於273地號部分土地設立廣告看板，有如前述，上訴人顯有未依該調處決議履行，且違反耕地租約，而有不自任耕作之情事。則上訴人抗辯，Ａ、Ｂ屋在98年調處決議前即已存在，被上訴人不得再執之主張伊等有不自任耕作情事云云，洵不足取。

㈤雖上訴人再抗辯：Ａ屋為傅家旺等4人所增建，廣告看板為第三人擅自架設，被上訴人不得據以主張伊等未自任耕作云云，惟查：

⒈傅勝統與傅勝全分家時，就252、258、273及292地號土地並其上建物，如何分耕使用，已劃分明確，有分家書可據（見原審卷一第143頁至第145頁）。依附圖一、二所示，Ａ屋之面積為109平方公尺，其中占用上訴人所承租292地號土地之面積達42平方公尺，該屋為傅家旺等4人共有，原與傅家順所有之Ｂ屋相通，現以隔間牆區隔為2戶一節，為上訴人所不爭執（見本院卷二第240頁），再觀諸上開Ａ屋之現狀照片（見原審卷一第158頁），為泥造之老舊建築，應已興建相當時日，傅家旺等4人與上訴人復具親屬關係，則渠等於上訴人所承租292地號土地上擴建建物，應經上訴人之同意。另觀諸該「香草天空」廣告看板現場照片（見原審卷一第226頁），看板高度約2樓層高，立於路口，十分醒目，誠宜公司自99年10月10日起至100年1月9日止3個月期間，每月以2萬7,000元價格向巨匠廣告社承租設立，有如前述，而傅家順居住於該處附近，為上訴人所未爭執，另被上訴人就此向上訴人提出異議後未久，該廣告看板隨即拆除一節，亦據被上訴人陳明，則被上訴人主張：第三人係經上訴人同意而使用273地號土地，即非不能採信。上訴人空言否認有同意第三人使用情事，不足採取。

⒉被上訴人雖另辯稱：原承租土地曾有部分被徵收，被上訴人故意不告知被徵收土地之範圍，致伊不知273地號土地仍屬承租耕地，而遭第三人擅自設置廣告看板，被上訴人再據以主張伊等未自任耕作，實有違誠信原則云云，惟系爭租約已明載承租耕地之範圍包括273地號土地一節，有私有耕地租約附表可據（見原審卷一第10頁）。參以上訴人於寄送103年及104年度租金時，亦於存證信函內載明係用以償付包括273地號在內之4筆土地之租金，亦有該存證信函可稽（見本院卷二第111頁至第115頁）。足見上訴人顯知悉273地號土地未被徵收，仍在承租範圍。而上訴人既有以承租之土地建築房屋或供其他非耕作之用情事，則被上訴人據以收回系爭耕地，核屬權利之正當行使，難認有違反誠信原則。上訴人上開抗辯，不足採取。

㈥綜上，上訴人既將承租耕作之一部土地，供自己或他人建築建物、架設廣告看板使用，即有未自任耕作情事。被上訴人依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，請求確認系爭租約之耕地租賃關係不存在，即屬有據。

六、按對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條規定甚明。又按物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院102年度台上字第2053號裁判要旨參照）。經查：

⒈被上訴人為252、258、273及292地號土地之部分共有人，有如前述，另附圖二Ｂ及Ｆ部分所示土地上之Ｂ屋及水塔，均為傅家順所有，其中Ｂ屋占用292地號分屬系爭租約（即藍框外部分）及81之1號租約（即藍框內部分）之承租耕地，Ｆ部分水塔則占用292地號屬81之1號租約之承租土地，亦為兩造所不爭執。惟系爭租約已歸於無效，上訴人無權占有附圖二藍框外Ｂ所示土地，而上訴人就其有何占有附圖二藍框內Ｂ及Ｆ所示土地之正當權源，並未主張並舉證以為證明，即難認有正當占有依據。則被上訴人請求傅家順拆除Ｂ屋及Ｆ部分水塔，並返還該部分土地，即屬有據。

⒉再查，附圖二即本判決附圖甲（附圖甲）藍框外Ａ部分所示、面積42平方公尺之土地，其上坐落之Ａ屋，為傅家旺等4人所共有，有如前述，則該部分土地係由傅家旺等4人占用，而非上訴人占有甚明。被上訴人請求上訴人返還該該部分土地，即屬無據。又上訴人於系爭土地除附圖二藍框外Ａ、Ｂ所示部分外之其餘土地，種有香蕉樹等農作物一節，為上訴人所不爭執（見本院卷二第239頁），系爭租約既已無效，上訴人亦無占有上開土地之權源，則被上訴人請求上訴人返還該部分土地，亦屬有據。

⒊綜上，系爭租約已歸於無效，上訴人無權占有系爭土地，其復未舉證以證明傅家順有何占有附圖二藍框內Ｂ及Ｆ所示土地之正當權源，則被上訴人依民法第767條第1項、第821條規定，請求傅家順拆除附圖一Ｂ部分所示房屋及附圖二Ｆ部分所示之水塔、請求上訴人移除系爭土地上之農作物，並將上開占用土地除附圖甲藍框外Ａ所示部分外，返還予被上訴人及其他共有人，核屬正當。其請求上訴人返還如附圖甲藍框外Ａ所示部分土地，則屬無據，不應准許。

七、綜上所述，被上訴人依耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項規定，請求確認兩造間就系爭租約之耕地租賃關係不存在，並依民法第767條第1項、第821條規定，請求傅家順拆除附圖一Ｂ及附圖二Ｆ部分所示房屋及水塔、請求上訴人移除系爭土地上之農作物，並將上開占用土地除附圖甲藍框外Ａ所示部分外返還予被上訴人及其他全體共有人，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求（即請求上訴人返還附圖甲藍框外Ａ所示、面積42平方公尺之土地部分）為無理由，應予駁回。從而，原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄，改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又原判決主文第2項就292地號土地僅記載「（地目：田，承租面積四五六平方公尺）」，爰予特定為「（地目：田，如附圖甲藍框外所示承租面積四五六平方公尺）」，爰更正如主文第4項所示。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項本文，判決如主文。

民事第十四庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。