臺灣高等法院民事判決

上訴人

財政部國有財產署

法定代理人

曾國基

訴訟代理人

黃偉政

訴訟代理人

郭曉蓉

複代理人

龔維智律師

上訴人

崔鴻友

上訴人

崔紹煜

上訴人

崔紹華

上三人共同訴訟代理人

黃安然律師

上訴人

楊馥華

上訴人

楊為榮

上訴人

杜明洲

上訴人

杜明娟

上訴人

杜俊毅

上訴人

杜佳樺

上六人共同訴訟代理人

林雅菁

上六人共同訴訟代理人

陳貴德律師

上一人複代理人

石振勛律師

上列當事人間請求分割共有物等事件，兩造對於中華民國103年12日24日臺灣臺北地方法院101年度重訴字第1076號第一審判決各自提起上訴，經最高法院第1次發回更審，本院於109年6月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、程序方面：

㈠按「訴訟標的，對於共同訴訟之各人，必須合一確定者，適用左列各款之規定：一、共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力」，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。次按所謂共同訴訟人中一人之行為，有利益於共同訴訟人或不利益於共同訴訟人，係指於行為當時就形式上觀之，有利或不利於共同訴訟人而言。非指經法院審理結果有利者其效力及於共同訴訟人，不利者其效力不及於共同訴訟人而言，故共同訴訟人中之一人，對於下級法院之判決聲明不服提起上訴，在上訴審法院未就其內容為審判之前，難謂其提起上訴之行為對於他共同訴訟人不利，其效力應及於共同訴訟人全體，即應視其上訴為共同訴訟人全體所為（最高法院52年台上字第1930號判例要旨參照）。經查，上訴人財政部國有財產署（下稱國有財產署）以上訴人崔鴻友、崔紹煜、崔紹華（下合稱崔鴻友等3人）及楊為榮、杜俊毅、杜明洲、楊馥華、杜佳樺、杜明娟（下合稱楊馥華等6人）為被告，請求法院就附表所示共有土地（下稱系爭土地）裁判分割，訴訟標的對於各共有人須合一確定，屬固有必要共同訴訟。嗣國有財產署與崔鴻友3人對原判決不服，各自提起上訴；依前開說明，崔鴻友等3人上訴效力及於楊為榮6人。

㈡又按政府設國有財產局，承辦國有財產之取得、保管、使用、收益及處分事務，此觀國有財產法第一條及第九條第二項之規定自明。準此，凡因有關國有財產之處分涉訟者，僅國有財產局對於為訴訟標的客體之國有財產有處分之權能，自應以國有財產局為原告或被告（最高法院79年度台上字第1615號判決意旨參照）。經查，系爭土地共有人之一為中華民國，並以國有財產署為管理者，此有土地謄本在卷〔見原法院101年度司調字979號調解案卷（下稱調解卷）第5頁〕，是國有財產署自為原告提起本件分割共有物訴訟，於法即無不合（崔鴻友等3人民國109年6月8日辯論狀抗辯國有財產署並非適格當事人；嗣於本院109年6月11日言詞辯論期日已撤回此一抗辯，見本院卷㈢第554頁筆錄）。

㈢國有財產署法定代理人變更為曾國基，並於105年6月23日具狀聲明承受訴訟（見最高法院卷第95頁），應予准許。

二、上訴人國有財產署主張：系爭土地為共有土地，應有部分如附表所示，共有人中華民國以國有財產署為管理機關（以下簡稱此部分共有人為國有財產署）。由於兩造對系爭土地未能協議分割，且系爭土地並無因物之使用目的不能分割或約定不分割之情事，爰依共有物分割請求權訴請：㈠系爭土地關於臺北市政府地政局土地開發總隊109年6月1日鑑定圖（下稱附圖）所示編號A、A1、B、B1、C、C1、D、D1、E、E1、F、F1、F2、F3部分，面積142.49平方公尺土地（下稱丙部分）分歸崔鴻友等3人，並按附表第㈤欄所示比例維持共有。㈡附圖編號H、I、J、G、G1、G2，面積 158.2平方公尺土地（下稱乙部分）分歸國有財產署。㈢附圖編號K、K1、K2、L、M、N、面積182.31平方公尺土地（下稱甲部分）分歸楊馥華等6人，並按附表第㈤欄所示比例維持共有。㈣崔鴻友、崔紹煜、崔紹華三人應按並按附表第㈤欄所示比例，補償國有財產署新臺幣（下同）4158萬9229元等語（見本院卷㈢第550、554頁筆錄）。

三、上訴人崔鴻友等3人則以：甲、乙、丙部分多年來均分別由楊馥華等6人、國有財產署、崔鴻友等3人分管使用，應按現況分割。但是，丙部分係畸零地，價值有限，再參酌前述分管約定，其無須再支付任何補償金等語，資為抗辯。

四、上訴人楊馥華等6人則以：若是甲、乙、丙部分分別由楊馥華等6人、國有財產署、崔鴻友等3人取得，則崔鴻友等3人所分得丙部分價值遠逾甲、乙部分，本應支付補償金予國有財產署與楊馥華等6人。由於崔鴻友等3人不願意支付補償金，故分割面積應調整，將附圖F、F2、F3改分予國有財產署，G1部分改分予楊馥華等6人；亦即國有財產署分得182.63平方公尺、楊馥華等6人分得190.45平方公尺、崔鴻友等3人分得109.92平方公尺等語，資為抗辯。

五、原審就國有財產署之請求，判決：㈠兩造所共有系爭土地准予分割；㈡系爭土地丙、乙、甲部分分別由崔鴻友等3人、國有財產署、楊馥華等6人取得，並按附表第㈤欄所示比例維持共有；㈢崔鴻友3人應補償國有財產署3024萬7261元、補償楊馥華6人654萬9009元。

㈠國有財產署上訴與答辯聲明：

⒈原判決廢棄。

⒉兩造共有系爭土地應予分割，分割方法如下：

⑴丙部分分歸崔鴻友等3人，並按附表第㈤欄所示比例維持共有。

⑵乙部分分歸國有財產署。

⑶甲部分分歸楊馥華等6人，並按附表第㈤欄所示比例維持共有。

⒊崔鴻友、崔紹煜、崔紹華應按附表第㈤欄所示比例（39/236、118/236、79/236），補償國有財產署4158萬0000元。

⒋崔鴻友3人及楊馥華等6人上訴駁回。

㈡崔鴻友等3人上訴與答辯聲明：

⒈原判決廢棄。

⒉兩造共有系爭土地應予分割，分割方法如下：

⑴丙部分分歸崔鴻友等3人，並按附表第㈤欄所示比例維持共有。

⑵乙部分分歸國有財產署。

⑶甲部分分歸楊馥華等6人，並按附表第㈤欄所示比例維持共有。

⒊楊馥華等6人應給付國有財產署835萬8200元。

⒋國有財產署與楊馥華6人上訴駁回。

㈢楊馥華等6人上訴與答辯聲明：

⒈原判決廢棄。

⒉兩造共有系爭土地應予分割，分割方法如下：

⑴附圖所示A、A1、B、B1、C、C1、D、D1、E、E1、F1，面積109.92平方公尺，分歸崔鴻友等3人，並按附表第㈤欄所示比例維持共有。

⑵附圖所示H、I、J、G、G2、F2、F3、F，面積182.63平方公尺，分歸國有財產署。

⑶附圖所示K、K1、K2、L、M、N、G1，合計面積190.45平方公尺，分歸楊馥華等6人，並按附表第㈤欄所示比例維持共有。

⒊國有財產署及崔鴻友3人上訴駁回。

六、兩造不爭執事項：（見本院卷㈠第76-77頁、卷㈡285頁、卷㈢第554頁）

㈠兩造為系爭土地共有人（國有財產署與中華民國關係如前開第二段理由所示），每人應有部分如附表第㈣欄所示〔見調解卷第5-8頁土地謄本、本院104年度重上字第207號案卷（下稱重上卷）㈠180-183頁土地謄本〕。

㈡系爭土地測繪情形如下：

⒈原審囑託臺北市中山地政事務所測量系爭土地，並製做複丈成果圖1紙（見原審卷㈠第195頁，即原判決附圖）。

⒉該所於108年6月11日將前開圖面重新編號，將「A'」修正為「A1」（依此類推），各區域面積不變（下稱108年複丈圖，見本院卷㈡第255、285頁）。

⒊本院囑託臺北市政府地政局土地開發總隊測量現場，製做109年6月1日鑑定圖（即本判決附圖，見本院卷㈢第437、493頁），各區域地上物面積與前述108年複丈圖、原判決附圖相同；並將108年複丈圖F部分再細分為F、F3、F2三塊，三者總面積仍為32.57平方公尺；另將108年複丈圖G部分細分為G、G1、G2，三者總面積仍為53.83平方公尺（見本院卷㈢第554頁筆錄）

㈢原審於101年12月27日履勘，本院再於109年4月29日履勘現場，系爭土地為住商混合區，臨臺北市○○區○○○路及○○街00巷幹道交岔口，交通方便、商業及生活功能良好（見原審卷㈠46-50頁勘驗筆錄、第168-177頁相片、本院卷㈢第247-275頁筆錄、平面圖與相片）：

⒈附圖編號G、G1、G2部分（屬於乙部分）為空地。

⒉附圖編號A、A1、B、B1、C、C1、D、D1、E、E1、F、F1、F2、F3土地（屬於丙部分）上有未辦理保存登記建物，為崔鴻友3人所有，現為「○○○○○」、「○○○」等店面。編號A、A1為○○○路000-2號房屋及騎樓，編號B、B1為000-1號房屋及騎樓，編號C、C1為000號房屋及騎樓，編號D、D1號為550號房屋及騎樓，編號E為000號右方走道，編號E1為騎樓，編號F、F1、F2、F3為000號房屋及騎樓。

⒊附圖編號H、I、J部分土地（屬於乙部分）分別由訴外人薛朱英、黃肇基、莊道彬向國有財產署承租基地，並建有未辦保存登記建物，現為「○○○○○○」、「○○○○」店面。編號H為○○街00巷34號房屋，編號I部分為同街32號房屋，編號J部分為30號房屋（見本院卷㈡第52、59頁筆錄）

⒋附圖編號K、K1、K2、L、M、N部分土地（屬於甲部分）現為楊為榮6人使用。其中編號K、K1、K2建有為四層樓建物（○○段○小段第0000-0000建號）及增建物，門牌為雙城街00巷28號與之1、之2、之3。編號L建物為○○街00巷26號房屋、編號M建物為鐵皮建物、編號N為空地；前述房屋1樓現為「○○○○」、「○○○○」店面。K部分房屋共有人杜明洲於起訴後將房屋應有部分移轉予配偶杜玟燕（見調解卷第9-19頁建物謄本、本院卷㈠第495-519頁建物謄本及索引、卷㈡第27、52頁)

㈣兩造會算並確認各區域面積如下：（見本院卷㈢第148、000-000、554頁）

⒈甲部分面積共182.31平方公尺：附圖編號K、K1、K2、L、M、N部分。

⒉乙部分面積共158.2平方公尺：附圖編號H、I、J、G、G1、G2部分。

⒊丙部分面積共142.49平方公尺：附圖編號A、A1、B、B1、C、C1、D、D1、E、E1、F、F1、F2、F3部分。

七、本院之判斷：

㈠關於國有財產署是否符合裁判分割要件：

⒈按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限」，民法第823條第1項定有明文。

⒉系爭土地為兩造共有（見不爭執事項㈠）。國有財產署主張兩造未能達成分割協議，且系爭土地並無因物之使用目的不能分割或約定不分割之情事（見起訴狀第2頁）；崔鴻友等3人與楊馥華等6人均認系爭土地應予分割，各自提出分割方案（見原審卷㈠第19、23-26頁、本院卷㈢第503、536頁) 。依前開規定，國有財產署訴請分割系爭土地，於法有據。

㈡關於系爭土地分割方法：

⒈按「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。…」、「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之」，民法第824條第2項第1款前段及第3項亦分別定有明文。又按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束（最高法院49年台上字第2569號判例意旨參照）。次按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割。又分割共有物，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有物土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院96年度台上字第108號判決意旨參照）。另按民法第824條98年1月24日修法理由略稱：「三、為配合第二項關於分割方法之修正，爰修正第三項。以原物分配於部分共有人，未受分配之共有人得以金錢補償之，始為平允。至於按其應有部分受分配者，如依原物之數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，自應依其價值按其應有部分比例分配」。是以裁判分割時，應考慮共有人意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用分配後利用價值及全體共有人利益等因素，採行最符合共有人應有部分之分割方案；若是部分共有人仍然無法按應有部分比例分配原物，則應以現金補償價差。

⒉經查，甲、乙、丙部分面積分別182.31平方公尺、158.2平方公尺、142.49平方公尺；其上依序建有楊馥華等6人建物、國有財產署承租人建物、崔鴻友等3人建物，少部分為空地，此為兩造所不爭（見不爭執事項㈢㈣）。對照兩造應有部分所換算面積，楊為榮6人167.118平方公尺（483×346/1000＝167.118）、國有財產署173.397平方公尺（483×359/1000＝173.397）、崔鴻友3人142.485平方公尺（483×236/800＝142.485），此與甲、乙、丙部分面積相近。再者，國有財產署主張甲、乙、丙部分應分別歸屬楊馥華等6人、國有財產署、崔鴻友等3人，崔鴻友等3人另應支付補償金等語（見本院卷㈢第495-496頁）。崔鴻友等3人亦主張甲、乙、丙部分按上述方式分割予共有人，但是辯稱並其不必支付補償金（見同卷第502頁）。楊馥華等6人主張將甲、乙、丙部分微調為190.45平方公尺、182.63平方公尺、109.92平方公尺，再分予兩造（見同卷第536頁）。可知兩造均同意按照地上物使用狀況分為

甲、乙、丙部分；只是爭執分配區域是否符合原應有部分所換算之價值，是以本件分割方法應以兩造各自分得甲、

乙、丙區域為基礎，再計算是否應支付補償金或微調分配面積。

⒊次查，丙部分建物（屬崔鴻友等3人所有）臨○○○路，開設「○○○○○」、「○○○」店面；乙部分建物（國有財產署土地承租人所有）臨○○街，開設「○○○○○○」、「○○○○」店面；甲部分建物（屬楊馥華等6人所有）臨○○街，開設「○○○○」、「○○○○」店面（見不爭執事項㈢），足見系爭土地除少數空地外，業經共有人或承租人搭建房屋並密集開設多間店面。上開店面寬度介於2.70公尺至4.73公尺之間，例如：附圖編號I部分即○○街00巷32號「○○○○」店寬為2.70公尺；編號A店面最為狹窄，目前A、B合併經營「○○○○○」，該處已非最狹窄店面；編號K部分即○○街00巷28號「○○○○」店寬4.73公尺；足見系爭土地現況均已做店面使用，利潤豐厚。於分割為甲、乙、丙區域後，不論是否可以單獨申請建造執照，受分配人仍可維持原有使用、收益狀態。但，○○街00巷僅八公尺寬，○○○路寬度則為二十公尺，此有臺北市政府都市發展局（下稱都發局）104年9月3日北市都授建字第10468675200號公函在卷可參（下稱都發局104年9月3日函，見重上卷㈠第197-198頁），可知系爭土地面臨○○○路區域（大致為丙部分），其單位面積價值顯逾面臨○○街區域（大致為甲、乙部分）。

⒋關於乙、丙部分之使用限制與容積率，都發局先後以下列公函說明：

⑴都發局104年9月3日函略稱：「說明：三、按臺北市土地使用分區管制自治條例第2條第1項第11款規定（略以）：『前面基地線：基地臨接較寬道路之境界線。…另基地長、寬比超過二比一亦可轉向認定前面基地線』，另按同條例第29條規定（略以）：『商業區內建築基地之寬度（不含法定騎樓寬度）及深度不得小於左表規定：…平均寬度5公尺、平均深度18公尺…』及87條：『商業區內臨接寬度達八公尺以上道路之建築基地，其建築物應設置騎樓…』等規定，土地分割若小於前開規定則屬畸零地，先予敘明」（見重上卷㈠第197頁正面）。是以商業區建築基地面臨寬度8公尺以上道路者，應設置騎樓；扣除騎樓後，寬度或深度不足區域將成為畸零地。

⑵都發局前開公函並稱：「四、有關來文說明二所附…方案二丙（指本判決所稱丙部分）之基地轉向認定前基線時，是否符合最小建築基地規定一節，經查上開地號土地為第4種商業區（原屬第3種商業區），基地長約7.25公尺、寬約20公尺，符合上開條例《台北市土地使用分區管制自治條例》第2條之規定，得轉向認定8公尺寬之○○街00巷為前面基地線，惟後基地側面所臨接道路寬度大於8公尺，爰依規定應設置騎樓，故轉向後…方案二「丙」平均寬度不足（不含法定騎樓寬度3.64公尺），且方案二「丙」平均深度不足，皆係屬畸零地」（見重上卷㈠第197頁背面），可知丙部分如果轉以8公尺寬之○○街00巷做為建築線時，由於側面臨接○○○路處應設置3.64公尺寬騎樓，丙部分所餘寬度不足，成為畸零地。

⑶該公函另稱：「五、…方案二『丙』之基地轉向認定前面基地線時，是否仍可依據土管規定使用560%之容積率及其計算一節說明如下：㈠按本府都發局97年7月22日北市都規字第09733400000號函略以『…建築基地於申請新建、增建、改建及變更為原使用分區不允許而第四種商業區許可之商業使用時，應依該計畫…辦理回饋，且其建蔽率、容積率應維持原使用分區建蔽率及容積率之規定』，故本案容積率應依變更前使用分區（第3種商業區）規定為560%。㈡至於基地之容積率計算部分，依本市土地使用分區管制自治條例第25條第2項之規定略以：『前項建築基地如臨接最寬道路之面寬達五公尺以上，其基地範圍內以十五倍面寬為周長所圍成之最大面積，得以最寬道路計算容積率，其餘部分或面臨最寬道路未達五公尺者，以次寬道路比照前述劃分方式計算容積率，並依此類推…』；查旨揭基地臨接最寬道路為20公尺（○○○路）計畫道路，且基地面寬達5公尺以上，自得以依前開法令規定，以面寬15倍周長所為之最大面積計算容積率」、「六、有關…方案二『甲』、『乙』基地（指本判決甲、乙部分）是否為畸零地一節，查…方案二『甲』基地寬約為8.4M、深度約為20M、『乙』基地寬約為8.25、深度約為16.8M，故…方案二『甲』符合前開平均寬深度規定，另方案二『乙』基地平均深度不足18公尺，係屬畸零地」、「七、上述方案若屬本市畸零地使用規則第6條規定之畸零地，非經與鄰地合併補足或整理後，不得建築。或經本市畸零地調處委員會決議准予單獨建築之後始得建築」（見重上卷㈠第197頁背面至198頁）。都發局109年4月28日北市都建字第1093027873號函亦重申上述見解（見本院卷㈢第283頁公函）。堪認臨接20公尺寬度○○○路之丙部分，於合併補足、整理或調處後，該部分仍可適用560%容積率（甲、乙部分容積率為400%，詳後述）；乙部分亦為畸零地，應於合併補足、整理或調處後，始得建築。

⒌原審囑託財團法人臺北市不動產估價師公會（下稱估價師公會）就系爭土地如附圖所示甲、乙、丙部分價值，公會103年6月6日（103）台北估價師字第124函檢送更正後估價報告書（下稱修正版估價報告，見原審卷㈡第118頁書函及外放資料）。依上開報告：

⑴丙部分為雙面臨路，且面臨主要幹道（○○○路）商業效益較佳，因此其土地價格會較高，惟丙部分因土地面積較小，造成建築開發地面層可建築面積較小，僅能規劃為地下停車場出入口、門廳及公共設施，因此丙部分之地面層商業效益無法顯現，僅樓上層部分商業效益較佳。考量上述因素及各筆土地之個別條件後，分別以比較法及成本法之土地開發分析評估其合理價格後，依加權平均方式決定比準地最終評估土地價格，再分別以甲、乙部分土地價格，調整評估丙部分土地價格。甲、乙部分容積率400%、丙部分容積率560%。（見外放修正版估價報告第23、24、49頁）。評估後各土地價格，甲部分182.31平方公尺為1億6,985萬7,996元、乙部分158.20平方公尺為1億3,562萬2,487元、丙部分142.49平方公尺為1億8,814萬5,468元（見修正版估價報告第4、50頁）。是以系爭土地總價為4億9,362萬5,951元（甲部分169,857,996＋乙部分135,622,487＋丙部分188,145,468＝493,625,951），以總面積483平方公尺計算，每平方公尺單價為102萬1,999.89855元493,625,951÷483＝1,021,999.89855）。

⑵對照兩造應有部分所換算價值，差額如下：①楊馥華等6人為1億7079萬4579元（1,021,999.89855元×167.118＝170,794,579045元，元以下四捨五入，下同），甲部分僅1億6985萬7996元，差額為93萬6583元（170,794,579－169,857,996＝936,583）。②國有財產署為1億7721萬1716元（1,021,999.89855×173.397＝177,211,716.4），乙部分僅1億3562萬2487元，差額4158萬9229元（177,211,716－135,622,487＝41,589,229）。③崔鴻友等3人為1億4561萬9656元（1,021,999.89855元×142.485＝145,619,655.544），丙部分價值達1億8814萬5468元，較應有部分增加4252萬5812元（188,145,468－145,619,656＝42,525,812）。據此推算，甲、乙、兩部分依序分予楊馥華等6人、國有財產署、崔鴻友等3人時，楊馥華等6人與國有財產署所受領土地價值不及原應有部分計算之價值，崔鴻友等3人應補償楊馥華等6人93萬6583元、國有財產署4158萬9229元。

⑶估價師公會107年12月31日（107）台北估價師字第151號函回覆本院：「說明：二、承辦估價師說明如下：「㈠(1)回覆:依據本會(104)台北估價師字第一八七號函說明，方案一C土地、方案二乙土地及丙土地皆為畸零地」、「㈠(2)回覆:依據本會(104)台北估價師字第一八七號函說明，本案係依據委託人要求條件，評估分割後各宗土地合理地價，然在此估價條件下，勢必會造成方案一C土地、方案二乙土地及丙土地為畸零地，因此本案評估結果，必然是以C土地、乙土地及丙土地為畸零地為前提所評估之結果」、「本案評估過程，係分別以方案一A土地與方案一C土地做為比準地，決定比準地評估價格後，再推估其餘土地合理地價。而在評估比準地方案一C土地價格時，由於方案一C土地本身即為畸零地，評估過程中皆已考量了畸零地之各項條件，並以可以建築開發前提下評估合理地價，因此，本案評估方案一C土地即為畸零地情況下之合理價格。其次，方案二丙土地係以方案一C土地為比準地所評估之結果，因此方案二丙土地價格同樣為畸零地價格。另外方案二乙土地價格係以比準地方案一A土地價格推估之結果，因為方案一A土地並非為畸零地，因此在本案估價報告書(五、價格決定與理由說明之章節)內，已針對土地條件及特性予以向下調整，經調整後評估方案二乙土地價格即為畸零地之土地價格。據此，關於本案標的為畸零地情況時的價格評估，皆是針對畸零地所評估結果，因此關於本案出具之估價報告書不會有價格差異影響之疑慮」、「㈡(1)回覆:依據本會(104)台北估價師字第一八七號函說明，本案係依據委託人要求條件，評估分割後各宗土地合理地價。本案勘估土地分割前已興建數棟建物，其中部份建物尚未辦理所有權登記(建物保存登記)，或僅為鐵皮屋之臨時性建築物。而本案標的係位於臺北市○○區內，價格日期當時鄰近新建大樓其住宅成交行情或預售屋成交行情漸創新高，另同一供需圈內(如大同區、松山區)土地標售案之標售價格屢創新高，由於本案標的分割前446地號土地為低度利用狀態，基於最有效使用原則，因此本案標的之最有效使用應將土地重新規劃並建築開發使用，於價格評估時以土地重新建築開發使用為前提，評估土地具開發效益時之市場價格，以符合本案標的於市場進行交易時之合理價格。據此，本案估價不考慮地上建物，以獨立估價原則進行評估」、「㈡(2)回覆:針對有地上建物情況對於地價之影響，由於類似之估價方式屬於部分估價，與本案獨立估價方式不同，必須透過完整的估價流程，才能確認地上建物對地價之影響。此外，本案勘估土地分割前446地號土地上已存有數棟建物，其中部份建物尚未辦理所有權登記(建物保存登記)，或僅為鐵皮屋之臨時性建築物，由於無法取得建築物面積、結構、屋齡及所有權屬等各項資料，因此亦無法評估有地上建物存在時對地價之影響」、「㈡(3)回覆:是。不動產估價技術規則第2條第7項『價格日期：指表示不動產價格之基準日期』，本案出具之估價報告書上載明價格日期皆為民國102年9月16日」、「㈡(4)回覆:不動產估價技術規則第70條『土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格』上述條文係在解釋估價方法中的土地開發分析法，經檢視本案估價報告書中採用土地開發分析法估價過程，皆已符合不動產估價技術規則裡有關運用土地開發分析法之各項規定，特此說明」、（㈢(1)回覆:依據本會(104)台北估價師字第一八七號函說明，本案係依據委託人要求條件，評估分割後各宗土地合理地價，在此估價條件下，方案一A、B土地與方案二甲、乙土地面臨道路為○○街00巷，依據臺北市政府工務局建置臺北市地理資訊e點通(網址:addr.taipei/2014/Search.aspx#searchBottom)查詢結果，該巷道路寬為8公尺寬，再依據臺北市土地使用分區管制自治條例第25條規定，『商業區內建築物之建蔽率及容積率不得超過下表規定，且容積率不得超過其面臨最寬道路寬度（以公尺計）乘以百分之五十之積數，未達三○○％者，以三○○％計。』由於本案方案一A、B土地與方案二甲、乙土地皆為面臨8公尺寬巷道，因此依據臺北市政府規定，土地允建容積率為400%，特此說明」、「㈢(2)回覆:承上說明意旨，方案一A、B土地與方案二甲、乙土地確實無法以560%容積率進行土地估價，特此說明」等語（見本院卷㈡67-69頁）。依估價師公會上開回函，修正版估價報告所評估價格，已考慮乙、丙部分係畸零地，且部分地上物係鐵皮臨時性建築，資料有限，估價報告遂針對土地（不含地上物）進行估價，基準日期為102年9月16日；甲、乙部分容積率僅400%，無法適用容積率560%。

⑷鑑定人吳依妮估價師於本院108年12月2日庭期結證稱：「〔問：上述二份估價報告（指原版與修正版估價報告）是吳依妮與聶湘明共同製做？二人意見相同？〕這兩份是我們兩個共同製作，我們都討論過，兩人意見相同」、「（問：原版估價報告與更正版估價報告，二者差異為何？應以何者為準？）是方案二之乙、丙部分面積有修正，要以更正版的為準」、「（問：是否知道前述案件經最高法院發回更審後，台北市不動產估價師公會107年12月31日再度回函，見本院卷㈡67-69頁）？知道…」、「（問：依更正版估價報告第33、40頁，以將來可能合建大樓為估價，『假設條件：8樓，或是地上10層、地下2層」，價格日期為102年9月16日。第50頁估價甲（…）、乙（…）、丙（…）之單價，分別為每坪308萬元、283萬4000元、436萬5000元』；為何在合建前提下，三大區塊單價有此差距？）我們有分別將分割後的三個區塊，按照方案一、方案二的方式，都有採用比較法和成本法，比較法都有選三個比較標的，成本法是按照建築容積和未來開發後可以產生的效益和成本做評估，這在報告第22頁有記載。而且也不考慮地上建物對地價的影響」、「（問：分割後的甲、乙、丙的建築容積不相同？）在這個案件剛好不同。…方案二的丙，有一部分臨○○○路，有一部分臨○○街00巷。因為面臨寬度20公尺的○○○路，所以容積率是560 ％，可以參考估價報告第23頁。…方案二的甲、乙，他們都是臨○○街00巷。估價報告第23頁，有記載這部分的容積率只有400％…」、「（問：…方案二的丙為何不以○○○路為建築線，而要以○○街00巷為建築線？）如果以○○○路為建築線，深度會不足，所以要以○○街00巷為建築線，我們評估也是以這個資料為準」、「（問：假設條件『8樓，或是地上10層、地下2層』之依據？其建築線為○○街或○○○路或其他？）…估價報告第29頁，開發分析法有記載容積率為400 ％時，是屬於地上8樓，地下1層。在第40頁有記載，如果容積率是560％，就是地上10層、地下2層」、「（問：為何同一筆土地合建，甲、乙、丙分別為容積率400%，容積率400%，容積率560%？更正版估價報告49頁）這不是三筆土地的合建，這一筆共有土地分割為三個區塊，三個區塊各自辦理合建的情形。丙部分容積率560 ％，這個時候就可以蓋到地上10層、地下2層。甲、乙的容積率只有400％，沒辦法增加到560 ％，在估價報告第23頁也有說明，是因為臨路寬度不足」、「（問：更正版估價報告以何日為施工日、完工日？）沒有記載施工年份，但有記載施工長度，在成本法有相關說明，可以參考鑑定報告第33、44頁有記載興建年期」、「（問：更正版估價報告之建築成本為何？依不動產估價技術則，是否應扣除此一成本？）建築成本可以參考估價報告第33頁營造施工單價欄位以下，第34頁表格也有記載直接、間接成本負擔；第44頁的營造施工單價欄位以下，第46頁表格也有記載直接及間接成本負擔」、「（問：依不動產估價技術則，是否應扣除此一成本？）在成本法的計算方式有相關說明，鑑定報告第29頁之土地開發分析公式就有相關計算公式，第40頁也有相關記載。所以在成本法的計算過程已經扣除這個數額了」、「（問：不動產估價技術則第6條第1、2項規定…，更正版估價報告是否符合102年9月16日之價格？）我們的估價日期就是102年9月16日，有符合不動產估價技術規則」、「（問：有無看到現場有多間建物？）有，鑑定報告的相片有顯示（4-1、4-2、4-3、4-4），第11頁的八現況勘查情況說明（三）勘查結論，都有相關記載」、「（問：系爭土地上有建物，更正版估價報告以『素地』評估其價值，依據為何？地上建物對價值並無影響？）在估價報告第11頁的估價條件有說明，委託時就只要求我們考慮土地，所以我們採取獨立估價原則，以素地去估價」、「（問：…方案二，分割後之甲、乙、丙，是否成為畸零地？）公會在107 年12月31日回函有說明，所以評估後方案一C 、方案二乙、丙都是畸零地」、「（問：估價結論是否已考慮此部分因素？）有，在評估過程已經有考慮面積、開發後效益」、「（問：請鑑定人確定方案二的丙部分建築線是○○街？）估價報告沒有寫建築線是○○街。按照臺北市不動產估價師公會103年7月15日函，是用○○街00巷做建築線，這部分我同意這份公文的見解」、「（問：成本有無相關計算公式？）估價報告第34頁的『直接及間接成本負擔』、第46頁『直接及間接成本負擔』都有相關說明。第33頁有記載營造施工單價的依據，成本負擔都可以從這邊查到。第44、45頁也有另外一個方案的相關依據」等語（見本院卷㈡第439-448頁筆錄）。吳依妮為修正版估價報告承辦人，業已詳細說明修正版估價報告所參考資料，其依照法院指示而考慮土地因素，遂以○○街為建築線，並參酌乙、丙部分為畸零地，但是丙部分臨○○○路，遂認定甲、乙、丙部分容積率分別為400%、400%、560%，據以評估上開部分在102年9月16日價額，因而製做修正版估價報告。核與前開都發局104年9月3日函、109年4月28日函（見第⒋點理由）、估價師公會107年12月31日函（見本段第⑶小點理由）所述內容相符，堪認修正版估價報告評估基礎無誤，其評估甲、乙、丙部分價額分別為1億6985萬7996元、1億3,562萬2487元、1億8814萬5468元，應屬可信。

⑸崔鴻友等3人認修正版估價報告以素地估價、且以「8樓，或是地上10層、地下2層」為假設條件，竟認定甲、乙部分容積率僅400%，丙部分容積率達560%；均非正確。該報告也未考慮丙部分係畸零地，其評估價格與實價登錄資料不符。本件應以當期公告現值為計價基礎，參酌丙部分向來由其分管使用，故崔鴻友等3人不必支付補償金云云（見本院卷㈢第505-533、559-567頁）。但是，崔鴻友等3人所辯，顯係忽略前述都發局104年9月3日函、109年4月28日函、估價師公會107年12月31日函，以致誤解吳依妮證詞與修正版估價報告。何況，崔鴻友等3人所使用丙部分，面臨寬度20公尺之○○○路，目前均做為店面使用，利潤豐厚；相較之下，面臨8公尺○○街00巷之甲、乙區域店面，利潤難與其相比擬。再者，丙部分雖係畸零地，仍可與鄰地合併補足或整理後，或經台北市畸零地調處委員會決議准予單獨建築（見重上卷㈠第198頁之都發局104年9月3日函），應認該部分深具發展潛力，是以修正版估價報告所認定甲、乙、丙部分之分割後估算價額，並無違誤。關於崔鴻友等3人所舉實價登錄資料（見本院卷㈡第227-233頁），相關土地並未興建多間店面以出租獲利，故上開資料於本件並無參考價值。至於系爭土地共有人早年各自使用土地特定區域，縱使係分管性質，僅係共有人便於管理共有物而劃分使用區域，其效力限於共有期間；此與共有物分割補償問題實係二事。則崔鴻友等3人主張丙部分向來由其管理，應分予伊，其他共有人不得再要求其支付補償金云云；尚非可取。

⑹楊馥華等6人主張甲部分面積不及應有部分，應將附圖編號G1部分8.14平方公尺（原屬乙部分）分予楊馥華等6人，分配面積由182.31增為190.45平方公尺。國有財產署所分得乙部分面積亦不及應有部分，應將附圖所示F、F2、F3部分（原為丙部分）劃歸國有財產署，合計國有財產署分得182.63平方公尺，崔鴻友等3人分配面積減至109.92平方公尺。崔鴻友等3人不必再支付補償金云云（見本院卷㈢第536-539頁）。惟，楊馥華等6人所分得甲部分面積雖然略低於應有部分，但是該部分並非畸零地，較乙、丙部分更具有獨立利用之特質，此部分配差額宜以現金補償，不宜再增加其面積。再參酌分配不足之共有人以國有財產署差額最大，但是該署主張分配差額應以現金補償（見本院卷㈢第497頁）。應認甲、乙部分雖不足應有部分，仍以現金補償為適當。

⒍綜上，本院考慮前開各項因素，儘量將土地與建物歸屬同一人，並考量分割後土地之完整性、經營狀況與發展潛力，俾便共有人管理或處分房地時，得以發揮最大經濟效用與利用價值。故系爭土地應採用原物分割方式，依序由崔鴻友等3人、國有財產署、楊馥華等6人，取得丙部分（142.49平方公尺）、乙部分（158.2平方公尺）、甲部分（182.31平方公尺）；崔鴻友等3人、楊馥華等6人均陳明分割後，其內部另按附表第㈤欄所示比例維持共有（見本院卷㈢第000頁筆錄）。崔鴻友等3人並應按附表第㈤欄所示共有比例支付國有財產署補償金4158萬9229元、楊馥華等6人共93萬6583元（楊馥華等6人內部平均分配該筆補償金）。

八、綜上所述，國有財產署基於共有物分割請求權，訴請：「㈠兩造共有系爭土地應予分割，分割方法：⑴附圖所示編號A、A1、B、B1、C、C1、D、D1、E、E1、F、F1、F2、F3部分，面積142.49平方公尺土地（即丙部分）分歸崔鴻友等3人，並按附表第㈤欄所示比例維持共有。⑵附圖所示編號H、I、J、G、G1、G2，面積158.2平方公尺土地（即乙部分）分歸中華民國（管理機關：國有財產署）所有。⑶附圖所示編號K、K1、K2、L、M、N、面積182.31平方公尺（即甲部分）分歸楊馥華等6人，並按附表第㈤欄所示比例維持共有。㈡崔鴻友、崔紹煜、崔紹華三人應按附表第㈤欄所示比例（即39/236、118/236、79/236）給付中華民國（管理機關：國有財產署）4158萬9229元、楊馥華等6人93萬6583元」。合於法律規定，應予准許。原判決所為分割方法尚非適當，兩造上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院依民法第824條第2項第1款、第3項為前開分配（本院不受當事人主張所拘束），爰廢棄改判如主文第2至3項所示。

九、崔鴻友等3人抗辯其前手吳士傑向國有財產署承買系爭土地特定部分，承辦人並未依約分割出特定區域云云（見本院卷㈢第527頁）；此一主張與土地謄本登記不符，故本院無庸考慮（崔鴻友等3人另抗辯吳士傑受讓面積短少一節；業於108年6月24日庭期撤回此一抗辯，見本院卷㈡第286頁筆錄）。至於兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，經斟酌後，認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論述之必要，併予敘明。

十、據上論結，本件兩造上訴均為有理由，僅係分割方案之爭執，自應按兩造原如附表第㈣欄所示應有部分比例分擔訴訟費用，爰依民事訴訟法第450條、第80條之1、第85條第1項，判決如主文。

民事第二十庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。附表：分割後法律關係（見本院卷㈢第557頁表格）