臺灣高等法院104年度重上字第207號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　104年度重上字第207號

上訴人

財政部國有財產署

法定代理人

莊翠雲

訴訟代理人

黃偉政

複代理人

龔維智律師

上訴人

崔鴻友

上訴人

崔紹煜

上訴人

崔紹華

共同訴訟代理人

黃安然律師

上訴人

楊馥華

上訴人

楊為榮

上訴人

杜明洲

上訴人

杜明娟

上訴人

杜俊毅

上訴人

杜佳樺

共同訴訟代理人

范值誠律師

上列當事人間請求分割共有物等事件，兩造對於中華民國103年12月24日臺灣臺北地方法院101年度重訴字第1076號第一審判決，各自提起上訴，本院於105月3月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按民事訴訟法第56條第1項第1款所謂共同訴訟人中一人之行為，有利益於共同訴訟人或不利益於共同訴訟人，係指於行為當時就形式上觀之，有利或不利於共同訴訟人而言，非指經法院審理結果有利者其效力及於共同訴訟人，不利者其效力不及於共同訴訟人而言。故共同訴訟人中之一人，對於下級法院之判決聲明不服提起上訴，在上訴審法院未就其內容為審判之前，難謂其提起上訴之行為對於他共同訴訟人不利，其效力應及於共同訴訟人全體，即應視其上訴為共同訴訟人全體所為（最高法院52年台上字第1930號判例要旨）。上訴人財政部國有財產署（下稱國有財產署）以上訴人崔鴻友、崔紹煜、崔紹華（下稱崔鴻友3人）及楊為榮、杜俊毅、杜明洲、楊馥華、杜佳樺、杜明娟（下稱楊為榮6人）為被告，請求法院就兩造共有土地裁判分割，訴訟標的對於各共有人須合一確定，屬固有必要共同訴訟，崔鴻友3人對原判決不服提起上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款前段規定，效力及於同造當事人，爰並列楊為榮6人為上訴人，合先敘明。

二、國有財產署主張：坐落臺北市○○區○○段○○段000地號面積483平方公尺土地（下稱系爭土地）為中華民國與崔鴻友3人、楊為榮6人共有，中華民國之應有部分359/1000，伊為管理機關，崔鴻友3人應有部分各39/800、118/800、79/800（合計236/800）、楊為榮6人應有部分各3460/60000（合計20760/60000，即346/1000），共有人未訂不分割協議，亦無因物之使用目的不能分割之情事，因系爭土地共有人眾多，管理使用困難，於民國100年9月23日、11月17日召開2次會議協議分割未果，因兩造在系爭土地各有建物，其中經臺北市政府中山地政事務所（下稱中山地政事務所）於101年12月27日至現場測量後所製作之複丈成果圖（下稱附圖）編號H、I、J（即J'）部分土地上門牌號碼臺北市○○區○○街00巷00號、32號、30號建物為伊所有，G部分為空地，應按占有現況分割，將附圖編號H、I、J、G部分歸伊取得。爰請求分割共有物，聲明：㈠兩造共有系爭土地准予分割，分割方法：⑴附圖編號H、I、J、G部分、面積158.2平方公尺由中華民國取得（伊為管理人）；⑵附圖編號A、A'、B、B'、C、C'、D、D '、E、E'、F、F'部分、面積142.49平方公尺由崔鴻友3人取得，按崔鴻友應有部分39/265、崔紹煜應有部分118/236、崔紹華應有部分79/236保持共有；⑶附圖編號L、M、N、K、K'、K"部分、面積182.31平方公尺由楊為榮6人取得，並按其等應有部分各1/6保持共有。㈡前項分割結果，崔鴻友3人應共同補償國有財產署4,158萬9,229元、楊為榮6人93萬6,583元。原審判決系爭土地分割方式如原判決附圖及附表一所示，崔鴻友3人應補償國有財產局3,024萬7,261元、楊為榮6人654萬9,009元。國有財產署不服提起上訴；上訴聲明：原判決除第二項命崔鴻友3人補償國有財產署之金額外廢棄。上開廢棄部分，分割方式如附圖及附表一所示，崔鴻友3人應再補償國有財產署1,134萬1,968元。其就對造之上訴，答辯聲明：上訴駁回。

三、崔鴻友3人以：臺北市林森北路552、552-1、552-2、550、548號房屋及騎樓為伊之前手吳士傑興建或買受，並依國有財產法向國有財產署購買坐落土地，將部分土地建物售予崔鴻友，部分土地贈與崔鴻英，崔鴻英再售予崔鴻友，崔鴻友再售予崔紹煜、崔紹華，依77年12月13日國有財產局之勘查資料，當時土地共有人已就土地使用位置特定，故應依共有人數十年來之分管現況分割及按應有部分維持共有，伊已使用土地數十年，分割後僅是取得單獨所有權，並未取得其他共有人之使用部分，未因分割取得利益，不涉及補償費問題；分割後伊分得之土地深度17.36公尺、寬度3.7公尺（不含騎樓），建管處認伊之基地平均深度不足18公尺，寬度不足5公尺，屬畸零地，未經鄰地所有人同意，無法單獨申請建築房屋，伊之土地分區類別為商4特（商3）土地，建蔽率為65%，留設空地最小比率為35%，伊之土地建蔽率28坪（43.1坪×65%＝28坪），應留設空地15坪（43.1坪×35%＝15坪），43.1坪土地中屬騎樓地有26坪，實際可建築面積僅2坪，不可能申請建築樓房，分割後僅能與國有財產局分得土地合建，是否合併使用尚未可知，而估價師公會所做估價未考量編號A、A'、B、B'、C、C'、D、D'、E、E'、F、F'部分係畸零地，對地價有影響，逕以土地合併建築使用為基礎，鑑定出補償金額，致伊必須出售土地才能給付補償費，損害伊之權益，並不合理等語置辯。上訴聲明：㈠原判決關於命崔鴻友3人補償國有財產署3,024萬7,261元、楊為榮6人654萬9,009元部分廢棄。㈡上開廢棄部分，國有財產署在第一審之訴駁回。對國有財產署及楊為榮6人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。

四、楊為榮6人以：依原判決伊分得編號K、K'、K"、L、M、N部分、面積182.31平方公尺，尚應將H、I、J部分分割予伊，而伊等將來單獨開發，如能加入編號G、面積53.83公尺空地部分，伊取得之土地利用與開發更為有利，將來亦可作為空地使用，對全體共有人並無不利，倘不將G部分土地分割予伊，日後更新改建時，伊分得編號甲部分土地將因無人行道可使用，無法有效利用，降低使用收益，不符分割意旨，伊提出之分割方案，符合分割共有物之經濟效用，對全體共有人有利等語置辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡兩造共有土地之分割方式如附圖及附表三所示。就國有財產署及崔鴻友3人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。

五、查系爭土地為住商混合區，臨臺北市中山區林森北路及雙城街13巷幹道交岔口，交通方便、商業及生活功能良好，兩造應有部分如附表一所示，附圖編號G部分為空地，編號A、A'、B、B'、C、C'、D、D'、E、E'、F、F'土地上有未辦理保存登記建物為崔鴻友3人所有，其中編號A、A'為林森北路552-2號房屋及騎樓、編號B、B'為552-1號房屋及騎樓、編號C、C'為552號房屋及騎樓、編號D、D'號為550號房屋及騎樓、編號F、F'、E'為548號房屋及騎樓、編號E為548號右方走道；編號H、I、J（J'即J，見本院卷一第123頁之中山地政事務所回函）部分建物為國有財產署所有，編號H部分為雙城街13巷34號房屋、I部分為32號房屋、J部分為30號房屋；編號K、K'、K"、L、M、N部分為楊為榮6人占用，其中編號K、K'、K"為雙城街13巷28號及增建物、編號L為雙城街26號房屋、編號M為鐵皮建物、編號N為空地等情，有土地登記謄本、勘驗測量筆錄、建物登記謄本等在卷可佐（見原審司北調字第979號卷《下稱調卷》第5至8、9至20頁、原審卷一第46至47頁、本院卷一第182至183頁）。

六、國有財產署主張系爭土地因共有人未訂有不分割協議，亦無因物之使用目的不能分割之情事，為使土地有效利用，請求依伊之分割方案分割土地，另崔鴻友3人分割後取得土地價值超出其等應有部分，故其等應補償伊及楊為榮6人因分割而少於應有部分之土地價額等語；崔鴻友3人就補償金額、楊為榮6人就分割方案均有爭執，並以前詞置辯；經查：

㈠按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人。以原物分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項第1款前段及第3項定有明文。又共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，有最高法院49年台上字第2569號判例可參。

㈡兩造共有系爭土地之應有部分如附表一應有部分欄所示，土地上有前開林森北路及雙城街13巷房屋與建物等情，有土地、建物登記謄本、勘驗測量筆錄及附圖等可稽（見原審調卷第5至19頁、原審卷一第46至50、139頁），兩造就系爭土地並未訂有不分割協議，亦無因物之使用目的而不能分割之情事，兩造均表明同意分割土地（見原審卷一第19、51頁），但就土地之分割方法各有主張，無法達成協議，為系爭土地有效利用與管理，國有財產署請求裁判分割，應屬有據。系爭土地上房屋位置及空地，中山地政事務所於101年12月27日至現場測量製有複丈成果圖（即附圖）及分割方案（見原審卷一第138、139、194至196頁），國有財產署主張按附表一所示將附圖編號H、I、J及G部分、面積158.2平方公尺（H為35.42＋I為34.16＋J為34.79＋G為53.83＝158.2）分歸其單獨所有，編號A、A'、B、B'、C、C'、D、D'、E、E'、F、F'部分、面積142.49平方公尺（A為8.88＋A'為5＋B為12.06＋B'為11.45＋C為11.99＋C'為11.40＋D為3.88＋D'為13.20＋E為5.27＋E'為4.75＋F為32.57＋F'為12.04＝142.49）土地分歸崔鴻友3人按其等應有部分比例共有，編號K、K'、K"、L、M、N部分、面積共182.31平方公尺（K為70.39＋K'為5.06＋K"為23.01＋L為68.12＋M為9.42＋N為6.31＝182.31）分歸楊為榮6人按其等應有部分維持共有之方式分割，與各共有人按原來應有部分計算之土地面積，即國有財產局173.397平方公尺（483×359/1000＝173.397）、崔鴻友3人142.485平方公尺（483×236/800＝142.485）、楊為榮6人（483×346 /1000＝167.118）相近，且與各共有人在系爭土地之所有建物使用現況相符，雖依附圖之分割方案將使編號A、A'、B、B'、C、C'、D、D'、E、E'、F、F'、及H、I、J、G部分土地之平均深度不足，無法單獨申請為建築基地使用，有中山地政事務所102年5月20日北市中地測字第00000000000號函、建管處102年5月27日北市都建照字第00000000000號函、103年7月22日北市都建照字第00000000000號函文可參（見原審卷二第9、21、174頁），惟分得上開土地部分之崔鴻友3人及國有財產署均表示同意依使用現況分割，茲審酌系爭土地與其上建物之使用現況做分配，將使土地與建物之所有合一，並考量分割後土地之完整性，有利於共有人之管理及處分，促進土地之利用效益，可發揮土地之最大經濟效用與利用價值，故本院認系爭土地依附圖及附表一所示分割方案予以分割，應屬適當。

㈢雖楊為榮6人稱依原判決之分割方式伊分得編號K、K'、K"、L、M、N、面積182.31平方公尺，如能加入G部分之空地（53.83平方公尺），將使伊分得土地之利用開發更有利，將來亦可作為空地使用，對全體共有人並無不利，倘不分割予伊，伊分得土地，於日後改建時將因無人行道致土地無法有效利用，降低土地之使用收益，不符分割意旨云云。然依兩造就系爭土地數十年來均無爭議之分管使用現況，就G部分土地迄今均仍保留為空地等情以觀，楊為榮等人對G部分之使用需求不高；佐以楊為榮6人就系爭土地之應有部分共20760/60000，約為167.118平方公尺（即483×20760/60000＝167.118），於分割後，楊為榮6人取得編號K、K'、K"、L、M、N、面積182.31平方公尺，較其等應有部分之土地面積167.118平方公尺，超逾15.192平方公尺（182.31-167.118＝15.192），其等分割後取得之土地部分，已得建築房屋；而國有財產局分割後取得編號H、I、J及G部分、面積僅158.2平方公尺，不足其按原來應有部分計算之167.118平方公尺，G部分面積53.83公尺空地，由國有財產署分割取得，亦可為有效土地利用，其開發利益亦無減少之情形，如將編號G部分53.83平方公尺土地分歸楊為榮6人，顯對國有財產署極為不利，有失公允，況日後是否更新、改建房屋等情事，無從得知，自不得依此遽為國有財產署不利、楊為榮6人有利之分割方式，故其等上開主張，並不足採。

㈣再關於共有物之分割，如依原物之數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，依其價值按其應有部分比例分配，仍不失為以原物分配於各共有人，否則不顧慮經濟上之價值，一概按其應有部分核算之原物數量分配者，將顯失公平，惟依其價值按應有部分比例分配原物，如有害經濟上之利用價值者，應認有民法第824條第3項之共有人中有不能按其應有部分受分配之情形，得以金錢補償之。共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院63年台上字第2680號、85年台上字第2676號判例可資參照）。國有財產署依其就系爭土地之應有部分計算可分得之土地面積為173.397平方公尺，其分割後取得之土地面積僅158.2平方公尺，不足15.197平方公尺（158.2－173.397＝－15.197）；崔鴻友3人依其等應有部分計算可分得面積為142.485平方公尺，分割後取得142.49平方公尺，逾0.005平方公尺（142.49－142.485＝0.005）；楊為榮6人依其等應有部分計算可分得土地面積為167.118平方公尺，分割後取得面積182.31平方公尺，逾15.192平方公尺（182.31－167.118＝15.192），依前揭說明，國有財產署就其不能按應有部分比例受分配部分，請求其他共有人以金錢補償，洵屬有據。崔鴻友3人稱伊分割後僅取得土地所有權，無增加土地面積，反減少1.46坪，未取得其他共有人土地，不涉補償問題云云；然其所述顯與事實不符，且依共有物按其應有部分比例分配，因分割後土地位置價值顯不相當，故其主張，並非可採。

㈤本件送請財團法人臺北市不動產估價師公會（下稱估價師公會）就系爭土地鑑定其分割後各部分土地之價值，該會於103年6月6日以更正函文檢送更正後之鑑定報告（見原審卷二第118頁及外放資料），就附圖編號A、A'、B、B'、C、C'、D、D'、E、E'、F、F'土地列為丙部分、編號H、I、J、G土地列為乙部分、編號K、K'、K"、L、M、N土地列為甲部分，鑑定意見認丙部分為雙面臨路，且面臨主要幹道（林森北路）商業效益較佳，因此其土地價格會較高，惟丙部分因土地面積較小，造成建築開發地面層可建築面積較小，僅能規劃為地下停車場出入口、門廳及公共設施，因此丙部分之地面層商業效益無法顯現，僅樓上層部分商業效益較佳。考量上述因素及各筆土地之個別條件後，分別以比較法及成本法之土地開發分析評估其合理價格後，依加權平均方式決定比準地最終評估土地價格，再分別以甲、乙部分土地價格，調整評估丙部分土地價格，評估後各土地價格為甲部分182.31平方公尺為1億6,985萬7,996元、乙部分158.20平方公尺為1億3,562萬2,487元、丙部分142.49平方公尺為1億8,814萬5,468元（見外放之修正版鑑價報告第4、23、24頁），是系爭土地總價為4億9,362萬5,951元（甲部分169,857,996＋乙部分135,622,487＋丙部分188,145,468＝493,625,951），每平方公尺為102萬1,999.89855元（493,625,951÷483＝1,021,999.89855），以①楊為榮6人原應有部分價值1億7,079萬4,579元（1,021,999.89855元×167.118＝170,794,579.045元，元以下四捨五入，下同），取得甲部分價值估定為1億6,985萬7,996元，不足93萬6,583元（170,794,579－169,857,996＝936,583），②國有財產署原應有部分價值1億7,721萬1,716元（1,021,999.89855×173.397＝177,211,716.4），取得乙部分價值估定為1億3,562萬2,487元，短少4,158萬9,229元（177,211,716－135,622,487＝41,589,229），③崔鴻友3人原應有部分價值1億4,561萬9,656元（1,021,999.89855元×142.485＝145,619,655.544），取得丙部分價值估定為1億8,814萬5,468元，增加4,252萬5,812元（188,145,468－145,619,656＝42,525,812），據上，國有財產署分割後土地價值不足4,158萬9,229元，楊為榮6人不足93萬6,583元，而崔鴻友3人則溢得4,252萬5,812元，故崔鴻友3人應補償國有財產署4,158萬9,229元、楊為榮6人93萬6,583元，楊為榮6人受領金額詳如附表二受領補償金額欄所示。

㈥崔鴻友3人稱伊分得丙部分土地深度17.36公尺，寬度3.7公尺（不含騎樓），建管處認定該基地平均深度不足18公尺，寬度不足5公尺，屬畸零地，未經鄰地所有人雙方同意，無法單獨申請建築房屋，伊之土地分區類別為商4特（商3）土地，建蔽率為65%，留設空地最小比率為35%，伊土地建蔽率28坪（43.1坪×65%＝28坪），應留設空地15坪（43.1坪×35%＝15坪），伊所購43.1坪土地中屬騎樓地為26坪，實際可建築土地僅2坪，不可能申請建樓房，分割後僅能與國有財產局所有國有土地合建，將來是否合併使用未知，估價師公會估價未考量丙部分土地係畸零地，對地價有影響，逕以各筆土地合併使用建築為基礎認定丙部分價額較高，須補償其他共有人之高額補償金，迫使伊須出售部分土地以支付補償金，損害伊之權益，並非合理云云。惟臺北市政府都市發展局（下稱都發局）於104年9月3日函覆本院稱：「…有關來文說明二所附方案二丙（即丙部分）之基地轉向認定前基線時，是否符合最小建築基地規定一節，經查上開地號土地為第4種商業區（原屬第3種商業區），基地長約7.25公尺、寬約20公尺，符合上開條例《台北市土地使用分區管制自治條例》第2條之規定，得轉向認定8公尺寬之雙城街13巷為前面基地線，惟後基地側面所臨接道路寬度大於8公尺，爰依規定應設置騎樓，故轉向後方案二「丙」平均寬度不足（不含法定騎樓寬度3.64公尺），且方案二「丙」平均深度不足，皆係屬畸零地。…方案二「丙」之基地轉向認定前面基地線時，是否仍可依據土管規定使用560%之容積率及其計算一節說明如下：㈠按本府都發局97年7月22日北市○○○○00000000000號函略以『…建築基地於申請新建、增建、改建及變更為原使用分區不允許而第四種商業區許可之商業使用時，應依該計畫…辦理回饋，且其建蔽率、容積率應維持原使用分區建蔽率及容積率之規定』，故本案容積率應依變更前使用分區（第3種商業區）規定為560%。㈡至於基地之容積率計算部分，依本市土地使用分區管制自治條例第25條第2項之規定略以：『前項建築基地如臨接最寬道路之面寬達五公尺以上，其基地範圍內以十五倍面寬為周長所圍成之最大面積，得以最寬道路計算容積率，其餘部分或面臨最寬道路未達五公尺者，以次寬道路比照前述劃分方式計算容積率，並依此類推…』；查旨揭基地臨接最寬道路為20公尺（林森北路）計畫道路，且基地面寬達5公尺以上，自得以依前開法令規定，以面寬15倍周長所為之最大面積計算容積率。…」有都發局之北市○○○○○00000000000號公函在卷可參（見本院卷一第197頁），依上開函覆意旨，丙部分固為畸零地，非經與鄰地合併補足或整理後，不得建築，但同上函旨亦說明如有畸零地使用規則第6條規定之情形，經北市畸零地調處委員會決議准予單獨建築，仍得建築（同上卷一第198頁），可見丙部分非全然不得單獨建築，且依上開說明，丙部分之建築容積率仍達560%，而估價師公會亦函覆本院稱：「㈡…丙部分土地雖然為畸零地，但依相關法令規定及土地之地形、臨路條件，該筆土地仍然可以使用容積率560%作為建築開發量體，因此，丙土地之合理地價，仍應以560%作為評估標準。…㈢…惟經本案承辦估價師重新檢視評估過程後，認為本案評估地價中已經包含考量畸零地對地價之影響，因此針對本案評估各筆土地價格，無須重新調整，特此說明。」，有估價師公會104年11月5日之回函可稽（見同上卷226、227頁），是估價師公會於103年6月6日以更正函文檢送更正後之鑑定報告（見原審卷二第118頁及外放資料），就系爭土地於分割後所為各筆土地之鑑定價值並無失當，故崔鴻友3人前開主張，並不足採。

七、楊為榮6人請求再將系爭土地送其他單位估價、崔鴻友3人請求再為現況調查實測，因本件事證已臻明確，無再重行估價、調查實測之必要，另兩造其餘主張、陳述及所提出之證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、另就系爭土地楊為榮6人應有部分設有最高限額抵押權3,000萬元予陽信商業銀行股份有限公司部分，業經本院依民法第824條之1第2項規定告知陽信商業銀行股份有限公司參加訴訟（見本院卷二第12、53頁），惟其未為參加，附此敘明。

九、據上論結，兩造上訴均有理由，依民事訴訟法第450條、第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。

民事第八庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。