臺灣高等法院民事判決

上訴人

岱倫建設有限公司

法定代理人

楊晴嵐

訴訟代理人

錢佳玉律師

訴訟代理人

朱書瑩律師

訴訟代理人

謝崇浯律師

被上訴人

張淑惠

被上訴人

周雅萍

被上訴人

林見信

被上訴人

王慧靜

被上訴人

王墩溢

被上訴人

周志哲

被上訴人

夏德殷

被上訴人

陳斐筠

被上訴人

林珮慈

被上訴人

鄭恩仁

被上訴人

王俊堯

被上訴人

曾當貴

被上訴人

林育慶

被上訴人

蔡明怡

共同訴訟代理人

洪大明律師

複代理人

鄭玉金律師

黃千玲律師

上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國106年8月15日臺灣新竹地方法院105年度訴字第924號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於110年12月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之 資格而言。在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係 之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，當事人 即屬適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人， 乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無 理由之問題，非當事人適格之欠缺（最高法院93年度台上字第382號判決意旨參照）。查被上訴人以上訴人為被告，依兩造於民國101年至104年間簽訂之房屋預定買賣契約書（合稱系爭買賣契約）第22條第9項約定，訴請給付代收款新臺幣（下同）39萬元予訴外人岱嵐I-LAND社區管理委員會（下稱岱嵐管委會），係以其為訴訟標的法律關係之權利主體，上訴人為義務主體，依上說明，當事人即為適格。上訴人抗辯被上訴人就系爭買賣契約第22條第9項約定不具當事人適格云云，洵不足取。

貳、實體部分：

一、被上訴人主張：被上訴人張淑惠、周雅萍、林見信、王慧靜、王墩溢、周志哲、夏德殷、陳斐筠、林珮慈、鄭恩仁、王俊堯、曾當貴12人（下稱張淑惠等12人，個別逕稱姓名）及訴外人劉昱伶、彭歆茹、朱智瑋、林良敏（下稱劉昱伶等4人），分別於101年至104年間與上訴人簽訂系爭買賣契約，購買坐落新竹縣○○市○○段000地號土地上「岱嵐I-LAND 」大樓之建物（下稱系爭建物），如原判決附表（下稱附表）編號1至16所示之停車位（下稱系爭停車位）及房屋，劉昱伶等4人其後將契約上權利義務，分別轉讓予被上訴人林育慶、蔡明怡、王俊堯，轉讓後明細詳如附表編號5至18所示。上訴人依約應於104年7月2日領得使用執照後6個月內，交付系爭建物之共有部分及系爭停車位，詎其遲至105年8月15日始交付停車位而遲延給付。又上訴人向伊收取每戶3萬元，共計39萬元之管理費，並未依約移交予岱嵐管委會等情。爰依系爭買賣契約第15條第1項第5款、第22條第9項約定及民法第269條第1項規定（見本院卷第566頁），求為命上訴人：㈠給付伊各如附表編號5至18「車位遲延利息」欄所示之金額；㈡給付岱嵐管委會39萬元，及自起訴狀繕本送達日起算法定遲延利息之判決（原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，上訴人提起上訴。其餘未繫屬本院部分，不予贅述）。並答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：系爭停車位屬於共有部分，依系爭買賣契約第16條約定，應於系爭建物成立管理委員會或推選管理負責人後移交之。因系爭建物進行車道及地下室二次施工作業，被上訴人簽署「地下一~三層/二工現狀同意書」（下稱系爭二工同意書）同意展延系爭停車位之交付期限，伊於105年6月26日二次施工完工，並於同年8月15日交付系爭停車位予岱嵐管委會，自無給付遲延或可歸責之事由。縱應負給付責任，該遲延利息為違約金性質，應予酌減。另岱嵐管委會之組織不合法，伊無法交付代收之39萬元管理費，且伊於管委會成立前，擔任共有部分之管理人，代管委會支出管理系爭建物公共部分費用，如電梯防護木工保護板、駐衛保全費用等共計38萬8,600元，加計利息已超過代收款39萬元，並無餘額返還岱嵐管委會等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分（除確定部分外）廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、張淑惠等12人及劉昱伶等4 人因分別向上訴人買受系爭建物如附表房屋編號欄所示之房屋、車位編號欄所示之停車位及共有部分，而各與上訴人簽訂系爭買賣契約。嗣劉昱伶等4人將其契約之權利義務分別轉讓予林育慶、蔡明怡及王俊堯之事實，有各戶之系爭買賣契約及讓售申請書、契約權利義務轉讓書可稽（見原審卷一第14至236、332至340頁）。又王俊堯向上訴人買受附表編號5停車位價額為151萬元；被上訴人於交屋結算時，每戶交付3萬元共計39萬元之管理費予上訴人。系爭建物於104年7月2日取得使用執照，並於105年6月18日召開區分所有權人會議，選任蔡明怡、洪益夫及林見信，分別擔任主任委員、監察委員及財務委員。上訴人於105年8月15日交付被上訴人系爭停車位等情，為兩造所不爭執（見前審卷一第172頁、本院卷第116頁），均堪信為真實。

四、被上訴人請求上訴人給付遲延交付系爭停車位之遲延利息，及移交代收之管理費予岱嵐管委會，為上訴人以前詞所拒。茲就兩造爭點分別論述如下：

㈠上訴人遲延交付系爭停車位，應分別給付如後附表車位遲延利息欄所示之金額（合計88萬5,250元）予各被上訴人。

⒈依公寓大廈管理條例第3條第2款至第4款、第4條第1項、第9 條第1項規定可知，公寓大廈之專有部分、共用部分，在構造及使用上，均為互不相同之客體。專有部分係使用上具獨立性之區分所有標的，區分所有權人除法律另有限制外，對之享有自由使用、收益、處分，並排除他人干涉之權利；共用部分則為專有部分以外，供共同使用之其他部分，或不屬專有之附屬建築物，由區分所有權人按其應有部分比例為使用收益。是公寓大廈之專有部分，具獨立特定之範圍，得為起造人交付於各區分所有權之客體；共用部分，如未經分管，則因無各區分所有權人使用收益之特定範圍，起造人無從分別點交予各區分所有權人，應依同條例第57條規定，移交管理委員會或管理負責人。

⒉揆諸系爭買賣契約第15條之標題、第1、2、4項約定：「交付不動產…」、「賣方依約定完成本戶一切主建物…等必要設施後，得通知買方進行交屋…」、「買方應…配合辦理交屋手續，…逾期超過十五日，視同買方交屋完成…」、「買方同意於交屋日起，不論是否遷入，即應負擔本戶管理費…」等語（見原審卷一第22至23頁）以觀，可知本條係關於賣方應交付系爭建物特定範圍於買方之約定，性質上應屬點交專有部分之規範，而非共用部分之點交依據。對照系爭契約第16條之標題定為「共有部分之點交」，及其第2項約定：「賣方於完成管理委員會或推選管理負責人後七日內，應會同管理委員會或推選管理負責人針對水電…進行檢測，確認其功能正常無誤後，將共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備…移交之」（見原審卷一第23頁），顯係參考上開公寓大廈管理條例第57條之規定為約定，足見本條始屬起造人點交共用部分之約定。

⒊再依系爭買賣契約第2條、第5條約定，將系爭買賣標的分為房屋、特定編號之停車位，並分別計算價款之約定（見原審卷一第14至16頁），且該買賣契約附件（五）停車位使用及分管協議書第3點第2款約定：買方向賣方購買大樓汽車停車位，可取得該汽車停車位之持分所有權及使用權，並須依指定位置停放車輛。參以上訴人陳稱：住戶購買之車位屬約定專用等語（見原審卷三第77頁），足認被上訴人購買之系爭停車位，應屬公寓大廈管理條例第3條第5款所定，即以公寓大廈共用部分，約定供特定區分所有權人使用之約定專用部分，其性質與專有部分可獨立使用並具排他之性質雷同。基此，被上訴人購買之停車位雖屬系爭建物之共有部分，然與具有整體不可分割使用之其他共有部分，特性渾然不同，是被上訴人主張系爭停車位之交付期限，應依系爭買賣契約第15條之約定，應可採信。至上訴人抗辯系爭停車位為共用部分，交付期限應適用系爭買賣契約第16條之約定云云，即無足採。

⒋惟被上訴人依系爭買賣契約第15條第1項第5款主張系爭車位之交付期限為上訴人領得使用執照（即104年7月2日）6個月即105年1月2日前，為上訴人所否認，抗辯系爭停車位之交付期限業經被上訴人簽署系爭二工同意書展延之，並提出系爭二工同意書為證（原審卷三第134至181頁、本院卷第553至560頁）。查被上訴人於101年至104年間分別簽訂系爭二工同意書，其上記載：「買方（即被上訴人）於購買本戶房屋時以充分知悉『岱嵐i-LAND』地下一層、地下二層、地下三層，依建照申請用途為防空避難室兼停車空間（如附圖一、附圖三、附圖五）等之部分空間，茲同意於使用執照核發並複查完成後併同地下一層門廳、地下各層置物櫃、車道管制捲門交由乙方（即上訴人）委託之專業設計公司做整體規劃設計及佈置（位置範圍及佈置內容如圖二、圖四、圖六），賣方保留變更之權利，買方不得異議，並應予以配合，惟不辦理用途變更申請，立書人（即被上訴人）並承諾就上開事項（含附圖二、附圖四、附圖六）之規劃佈置內容倘遭建管機關查報拆除，不得以任何理由向乙方主張債務不履行或瑕疵擔保或其他法律責任」等語，並以各樓層停車位之平面圖做為附件，有該同意書及附圖為證，被上訴人對於簽署系爭二工同意書乙節並不爭執，堪認被上訴人業已同意上訴人於取得核發使用執照後，將附圖一、三、五之地下一、二、三層部分空間，併同地下一層門廳、地下各層置物櫃、車道管制捲門車道（坐落位置如附圖二、四、六）交由上訴人為整體規劃設計及佈置之二次施工。準此，上訴人之二次施工作業，須占用系爭地下各層之空間，勢必影響系爭停車位之交付時程，足窺上訴人於簽署系爭二工同意書時應有延展系爭停車位交付期限之意。被上訴人主張簽署系爭二工同意書僅為免除上開二次施工遭主管機關拆除時之上訴人責任云云，不足採信。又上訴人自陳其於105年6月26日完成二次施工，有監工日報表可稽（前審卷一第343頁），且被上訴人對於該監工日報表之形式真正並不爭執，而該監工日報表之施工說明既記載：「車道柵欄噴漆」，顯見二次完工日期應為105年6月26日，則上訴人於斯日完成二次施工，即得將系爭停車位交付予被上訴人，亦堪認定。上訴人雖以其依系爭買賣契約第16條約定，與岱嵐管委會約定105年8月15日交付系爭停車位云云，然系爭停車位具排他性約定專用之性質，並不適用該第16條交付其他共有部分之條款定交付期限，已如前述，所辯即無足採。

⒌系爭停車位因被上訴人簽署系爭二工同意書而延展至上訴人二次施工完成時即105年6月26日為交付期限，既認定如前，而上訴人遲至105年8月15日始交付系爭停車位，則被上訴人據系爭買賣契約第15條第1項第5款之約定，請求上訴人自二次施工完成之日，按已繳停車位價款依每日萬分之5單利計付遲延利息，應屬可取。再者，內政部101年1月3日公告之預售停車位買賣定型化契約應記載事項第11條第1項規定（見前審卷二第107頁），預售停車位買賣定型化契約須記載賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行點交，每逾1日應按已繳停車位價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方。此項公告依92年7月8日修正施行之消費者保護法施行細則第15條第2項規定，應構成預售停車位買賣定型化契約之內容。被上訴人並不爭執系爭買賣契約均屬定型化契約（見前審卷二第52頁），則縱該契約未就停車位有關通知買方點交之期限及違約須負擔之遲延利息為約定，仍應以上開公告內容予以補充。準此，上訴人應於二次施工完成時，通知被上訴人進行點交系爭停車位，逾期則每日按已繳停車位價款萬分之5計算遲延利息予被上訴人。至上訴人稱：兩造簽立者為「預售房屋買賣契約」，並非「預售停車位買賣契約」，無上開公告應記載事項之適用云云，惟系爭買賣契約為預售買賣之性質，系爭停車位亦為買賣之標的物，自屬預售之性質，而有上開公告所定應記載事項規定之適用，上訴人所辯並不可採。

⒍從而，被上訴人主張上訴人應負遲延責任之期間為105年6月25日至105年8月14日止，共計50日，遲延利息應按已繳停車位價款依每日萬分之5 單利計算，金額各如後附表所示車位延遲利息欄所示，應屬有據。至被上訴人超過上開准許範圍之請求，即屬無據，不應准許。又此項遲延利息之約定，性質上固可認係違約金契約。惟該遲延責任之給付標準，乃內政部依法公告之範圍，審酌上訴人遲延交付停車位所致被上訴人使用收益權能之減損，難認上開遲延利息之約定有過高之情事，上訴人抗辯該遲延利息應予酌減云云，並無可取。

㈡上訴人應依系爭買賣契約第22條第9 項約定，給付岱嵐管委會管理費39萬元本息。

⒈按當事人所訂定之契約，其性質有所不明，致造成法規適用上之疑義時，法院固應為契約之定性，俾選擇適當之法規適用，以解決當事人間之紛爭。此項契約之定性及法規適用之選擇，乃對於契約本身之性質在法律上所作之評價，本屬於法院之職責，不受當事人所陳述法律意見之拘束。惟當事人間就其契約所生之權利義務關係，如可依契約之內容加以決定時，並無須對於契約之性質歸攝至某特定典型（有名）契約之程度（最高法院106年台上字第2037號裁判意旨參照）。查系爭買賣契約第22條第9項約定：「買方同意賣方依公寓大廈管理條例規定提撥公共基金及依『社區住戶規約』如（附件十一）第十條第一項約定，於交屋時每戶代收新台幣參萬元之管理費，於管理委員會成立後，移交至第一屆管理委員會」。而被上訴人於交屋結算時，每戶均已交付3萬元管理費予上訴人等情，乃為兩造所不爭執，已如前述，且岱嵐管委會於105年6月18日召開區分所有權人會議，選任蔡明怡、洪益夫及林見信，分別擔任主任委員、監察委員及財務委員。是被上訴人依上開約定，請求上訴人將所代收13戶之管理費共39萬元，移交予岱嵐管委會，即屬有據。上訴人雖辯以前揭約定僅為單純指示給付關係，並未課予其交付代收款義務，不具請求權基礎之性質云云，然前揭契約明確約定上訴人之給付義務甚明，無須就該契約性質另為定性，上訴人所辯，不足採信。至上訴人以系爭買賣契約第22條第9項約定，並未約定第三人有直接訴權、岱嵐管委會並無權利能力，實體法尚不足以取得該第三人資格云云。然本件係買方即被上訴人起訴請求上訴人履行系爭契約之約定，與第三人即岱嵐管委會得否直接向上訴人請求無涉。又公寓大廈管理條例第18條規定：公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理，公寓大廈管理條例第18條第1項、第3項訂有明文。是系爭買賣契約約定上訴人應將代收款39萬元之公共基金交付岱嵐管委會，核屬有據，上訴人所辯，應無足採。被上訴人另依民法第269條第1項規定請求部分，本院既已依系爭買賣契約第22條第9項約定認其請求有理由，基於選擇合併訴訟，則上開請求權部分，即無庸再為論斷之必要，合予敘明。

⒉上訴人另稱：岱嵐管委會之管理委員蔡明怡遭罷免，夏德殷是否有效當選亦存爭議，該管委會組織不合法，伊無法交付代收管理費予管委會云云。惟上訴人對岱嵐管委會及蔡明怡所提起之確認蔡明怡主任委員身分不存在事件，業經法院判決上訴人敗訴確定，有原法院106年度訴字第83號、本院106年度上字第1089號民事判決及最高法院107年度台上字第1575號事件書記廳通知書為憑（分見原審卷三第268至274頁、前審卷一第477至486頁、卷二第61頁），足徵上訴人所稱岱嵐管委會組織不合法之情，並不可採。其辯稱因此無法交付代收管理費予管委會云云，亦屬無據。

⒊上訴人另謂：伊於岱嵐管委會成立前因住戶裝潢，岱嵐管委會負有保養維護系爭建物共有部分，因此其代為支出之駐衛保全、電梯、走道包覆等費用，共計38萬8,600 元之本息超過向被上訴人代收之39萬元，已無管理費餘額可供交付岱嵐管委會云云，固據提出統一發票、報價單為憑（本院卷第227至235頁），惟為被上訴人所否認。查上訴人所提駿誼室內裝修有限公司開立之統一發票記載「木做裝潢工程」，及報價單記載「電梯廳牆面、地板及天花板電梯保護材料」等工程費用，與英豪保全股份有限公司之駐衛保全費用，均係104年9月至12月間所支出之費用。然上訴人自承迄至二次施做工程於105年6月26日完工，期間仍有工程進行中（見本院卷第567頁），則上開所列費用項目均早於105年6月26日，是否為上訴人施工期間所為相關保護電梯、廳及維護工地安全費用，已有疑義。再按，共有部分、約定共有部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第10條第2項訂有明文。上訴人既稱系爭電梯、走道等包覆費用係為系爭建物之住戶裝潢所支出，則該等費用依前揭規定，應由各該裝潢住戶按應有部分比例負擔之，難認逕由岱嵐管委會負擔，上訴人所辯代收費用經扣除後已無費用得以移交岱嵐管委會云云，與法未合，即無足採。

⒋又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第1項、第233條第1項本文、第203 條定有明文。上訴人應於105年6月18日岱嵐管委會成立時，移交該代收款39萬元予第一屆管委會，然其遲未履行，被上訴人自得依上開規定請求加付法定遲延利息。準此，被上訴人請求上訴人給付岱嵐管委會39萬元，及自起訴狀繕本送達日即106年1月25日（見原審送達證書卷第4頁）起至清償日之法定遲延利息，應予准許。

五、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約第15條第1項第5款約定，請求上訴人給付其如後附表編號5 至18之車位遲延利息欄所示金額（合計88萬5,250元）；另依系爭買賣契約第22條第9項約定，請求上訴人給付岱嵐管委會39萬元，及自106年1月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院廢棄改判如主文第2 項所示。至上開應准許部分，原審為被上訴人勝訴之判決，並酌定相當擔保金額為准、免假執行之宣告，核無違誤。上訴意旨指摘原判決該部分不當，聲明廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。

民事第五庭

附表（編號1至4已在原審撤回）

合計 885,250元 臺灣高等法院民事裁定

主文

原判決主文第四項關於「廢棄改判部分第一、二審及發回前第三審訴訟費用，由上訴人負擔，餘由被上訴人負擔」之記載，應更正為「廢棄改判部分之第一、二審及發回前第三審訴訟費用，由被上訴人負擔，駁回上訴部分之第二審及發回前第三審訴訟費用，由上訴人負擔」。

理由

一、按判決如有誤寫、誤算或其他類此之顯然錯誤者，法院得隨時或依聲請以裁定更正之，民事訴訟法第232條第1項定有明文。

二、查本院前開判決有如主文所示之顯然錯誤，應予更正。

三、依首開規定裁定如主文。

民事第五庭