臺灣高等法院民事判決

上訴人

史明潔

上訴人

尹政文

共同訴訟代理人

朱龍祥律師

複代理人

黃振銘律師

被上訴人

陳玉婷

訴訟代理人

陳士綱律師

鄭皓軒律師

李臻雅律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國111年3月28日臺灣臺北地方法院第一審判決（110年度訴字第5923號）提起上訴，本院於111年12月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：伊於民國110年6月15日與訴外人尹傳興（即上訴人史明潔之前夫、上訴人尹政文之父）簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由伊以新臺幣（下同）680萬元之價格向尹傳興購買其所有坐落臺北市○○區○○段0○段00000地號土地（權利範圍12,455分之35）及其上同小段0000建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號00樓之2建物（權利範圍全部，下稱系爭房屋，並與前開土地合稱系爭房地），並於同年7月9日辦理所有權移轉登記。惟上訴人無權占有系爭房屋，無法律上原因受有相當於租金之利益，致伊受有損害等情。依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋予伊，並自起訴狀繕本送達翌日即110年11月23日起至上訴人返還系爭房屋之日止，各按月給付伊8,000元（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：被上訴人於購買系爭房地前未至現場查看屋況，買賣價金亦未存入履約保證專戶，該房地現尚有尹傳興前向新北市中和地區農會借款所設定之抵押權登記未塗銷，均與一般交易常情不符，是被上訴人與尹傳興係基於通謀虛偽意思表示而締結系爭買賣契約並為所有權移轉登記，應屬無效，被上訴人自非系爭房地之所有權人。尹傳興於70年間購入系爭房地後即同意供伊等居住使用，惟史明潔已於83年間搬離而未占有系爭房地；尹傳興復於110年5月13日簽立不動產買賣契約書（下稱110年5月13日買賣契約）出售系爭房地予尹政文，尹政文自屬有權占有。縱認伊等係無權占有系爭房地而應給付相當於租金之不當得利，至多僅能以每月5,000元計算等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、本院之判斷：

㈠按依土地法所為之登記有絕對真實之公信力，縱使債務人之處分有無效之原因，在債權人未提起塗銷登記之訴，並得有勝訴之確定判決以前，其登記仍不失其效力。又基於物權之對世效力，所有權人得對其前手以外之人行使其所有物返還請求權（最高法院101年度台上字第1935號裁定可參）。查被上訴人自110年7月9日起登記為系爭房地之所有權人，有系爭房地之所有權狀、登記第一類謄本可憑（見原審卷第17至19頁、本院卷第161至167頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第6至7、72頁），依民法第759條之1規定，推定適法有該房地之所有權。又為貫徹登記之效力，該推定力應依法定程序塗銷登記，始得推翻，此為該條立法理由第2點所明揭。被上訴人就系爭房地之所有權登記既未經塗銷，上訴人復非其前手，自不得否定被上訴人為系爭房地之所有權人；上訴人抗辯：被上訴人係因與尹傳興之通謀虛偽意思表示而登記為系爭房地所有權人，未取得該房地所有權云云，即難採取。

㈡上訴人占有系爭房地之事實，業為兩造所不爭執（見本院卷第7、72頁），已生訴訟法上自認之效力。觀尹傳興於原法院110年度訴字第6467號返還不當得利等事件（下稱另案）進行當事人訊問時已陳述：110年5月13日買賣契約是伊簽的，當時史明潔住在裡面，且伊有時回去時發現史明潔的信在信箱內，史明潔應該有房子的鑰匙，是尹政文給史明潔的等語明確（見本院卷第230、234頁）；依史明潔所提之戶口名簿、中國醫藥大學附設醫院（下稱中國附醫）出院病歷摘要（見本院卷第205至207頁），僅能證明史明潔之戶籍於96年間遷入高雄市○○路000號00樓之0，及其於102年間至中國附醫就診住院等情，另其所提租約並無任何簽名或用印（見本院卷第209頁），被上訴人復否認該租約之形式上真正（見本院卷第219頁），均不足以證明史明潔對系爭房地無事實上之管領力，無從憑認其自認與事實不符，亦未獲被上訴人同意其撤銷自認（見本院卷第195頁），史明潔自不能依民事訴訟法第279條第3項規定撤銷前開自認。從而，上訴人占有系爭房地等情，自甚明確。

㈢再按所有人對於無權或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又按債權契約具相對性，除法律另有規定或其他特別情形外，僅對當事人發生效力。依尹傳興於另案當事人訊問程序中所稱：伊與史明潔是75年離婚，離婚後房子給兒子住等語及所簽立之110年5月13日買賣契約（見本院卷第231頁、原審卷第121至133頁），固堪認其於與史明潔離婚後仍同意尹政文繼續居住系爭房地，並曾出售系爭房地予尹政文，惟基於債之相對性，上訴人尚不得以前開使用借貸或買賣關係對抗系爭房地之所有權人即被上訴人。另史明潔亦未舉證其有何占有使用系爭房地之合法權源，上訴人自均屬無權占有系爭房地。從而，被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。

㈣另按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。再按城市地方房屋之租金，依土地法第97條第1項規定，以不超過土地及建築物申報價額年息10%為限；又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有明定。而依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報總價即指該土地之申報地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例第16條前段及其施行細則第21條前段分別定有明文。上開規定以年息10%為限，乃指租金之最高限額而言，非謂所有租金必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定（最高法院46年度台上字第855號、68年度台上字第3071號判決意旨參照）。本件上訴人自被上訴人於110年7月9日取得系爭房地所有權後仍無權占有至今，無法律上原因而受有使用系爭房屋之利益，使被上訴人受有損害，被上訴人依民法第179條前段規定，請求上訴人給付自起訴狀繕本送達翌日即110年11月23日起算之相當於租金之不當得利，自屬有據。本院審酌系爭房屋為鋼筋混凝土造12層建物之第10層，屋齡40餘年，面臨○○○路0段雙向各兩線道大馬路，並有多線大眾運輸經過，周邊有餐飲、托育、小學、醫療院所及金融業等商業活動，有系爭房屋鄰近範圍之Google地圖、街景照片為證（見原審卷第65至71頁），並為兩造所無爭執（見原審卷第86頁），堪認生活功能尚佳，惟與臺北市東區、信義區等頂級商圈地段之土地利用程度仍有相當差距等情，認本件上訴人因無權占有系爭房屋所受相當於租金利益之不當得利，應以系爭土地申報地價及系爭房屋課稅現值年息之6%為適當。經依如附表一、二所示計算式計算結果，上訴人本應按月共同給付被上訴人2,779元，惟其於本院準備程序中所自認相當於租金之不當得利數額為每月5,000元（見本院卷第144至145頁），尚高於前開計算結果，是被上訴人自得依民法第179條規定，請求上訴人自起訴狀繕本送達翌日即110年11月23日起至上訴人騰空返還系爭房屋之日止，按月各給付2,500元（即5,000元÷2人＝2,500元）；逾此範圍之主張，則無依據，不應准許。

四、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，並依同法第179條前段規定，請求上訴人自起訴狀繕本送達翌日即110年11月23日起至上訴人騰空返還系爭房屋之日止，按月各給付2,500元，為有理由，應予准許；逾此部分之主張，則屬無據，應予駁回。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至被上訴人之請求應予准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，但結論並無二致，仍應予以維持。上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又本件上訴人請求廢棄原審判決第2項有關不當得利部分，雖部分有理由，惟參酌民事訴訟法第77條之3第2項關於訴訟標的價額之計算之規定，本件以一訴附帶請求不當得利者，亦不應併算其價額，故原審判決有關之裁判費部分，仍應予以維持，併就第二審裁判費爰諭知如主文第4項所示。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

六、據上論結，本件上訴一部為有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第2項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。

民事第二十三庭