臺灣高等法院民事判決

上訴人

陳運琪（原名陳文忠）

訴訟代理人

朱龍祥律師

被上訴人

黃秀花

訴訟代理人

陳振東律師

複代理人

鄧凱元律師

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國113年11月29日臺灣新北地方法院113年度訴字第1237號第一審判決提起上訴，本院於115年4月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：伊原所有之門牌號碼新北市○○區○○街00巷0弄0號房屋（下稱系爭房屋）基於與訴外人黃陳英之被繼承人陳葵仙間之土地贈與契約，而有權占有使用同區○○段0000及0000地號土地（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地）之事實，業經原審法院97年度訴字第565號判決確定。詎被上訴人明知伊與黃陳英間有上開贈與契約存在，仍於民國100年6月7日與黃陳英共謀以新臺幣（下同）400萬元價格買受系爭土地，並訂立公定買賣契約書（下稱公契）；亦明知系爭房屋並非黃陳英所有，竟簽訂與公契顯然不符之假契約即以909萬9,752元價格向黃陳英購買系爭房地之不動產買賣契約書（下稱私契），進而以兩造間無債之關係訴請伊拆屋還地，並聲請土地代書蕭琪琳出庭作偽證，致原審法院以102年度訴字第240號判決伊敗訴，伊不服提起上訴，經本院103年度重上更㈠字第164號判決、最高法院106年度台上字第1865號判決駁回上訴確定(下稱前案），被上訴人復於107年4月以前案確定判決為執行名義向原審法院民事執行處聲請強制執行，經該法院以107年度司執字第19671號拆屋還地強制執行事件受理，並拆除系爭房屋執行完畢。嗣伊於111年6月間向新北市○○地政事務所提出訴願，請求撤銷辦竣系爭土地登記之行政處分，因而收受111年6月21日訴願答辯書，其上載明被上訴人、黃陳英僅提出公契申辦系爭土地所有權移轉登記，卻未檢附私契，伊始悉上情。爰依民法第184條第1項前段、後段、第148條規定，求為命被上訴人應將上訴人所有之系爭房屋恢復原狀如前案卷第85至87頁照片所示，如不能回復原狀，應給付上訴人71萬2339元，及自民事準備狀繕本送達翌日（即113年8月22日）起算法定遲延利息之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將上訴人之系爭房屋恢復原狀如前案卷第85至87頁照片所示，如不能回復原狀，應給付上訴人71萬2339元，及自113年8月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

二、被上訴人則以：公契通常由代書準備，係向地政機關辦理不動產移轉登記時之必備文件，本就與私契不同，況私契已載明「標的物如為賣方所有（或直系親屬得辦理繼承者）賣方同意一併移轉買方，惟如與賣方無關者，僅交土地」等語，上訴人指摘伊與黃陳英虛偽訂立公契及簽立虛假之私契並聲請土地代書蕭琪琳出庭作偽證，實無理由；伊依法請求拆屋還地並聲請強制執行，由上訴人自行拆除系爭房屋執行完畢結案，伊自不構成侵權行為；縱認伊應負損害賠償責任，上訴人於107年4月系爭房屋拆除完畢，已知悉損害賠償義務人及損害，迄至113年3月18日始提起本件訴訟，其侵權行為損害賠償請求權已罹於2年時效等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠被上訴人於100年6月7日向黃陳英以400萬元購買系爭土地，並於同年7月1日辦妥所有權移轉登記。

㈡被上訴人於101年12月間訴請上訴人拆除系爭房屋，並將占用土地返還予被上訴人，經前案為被上訴人勝訴判決確定。

㈢被上訴人執前案確定判決為執行名義，向原審法院民事執行處聲請強制執行，經該法院以107年度司執字第19671號拆屋還地強制執行事件受理並執行完畢。

㈣上開事實，為兩造所不爭執（見本院卷第196頁），並有卷附新北市○○地政事務所111年6月17日新北中地登字第1116189164號函暨所附訴願答辯書、前案判決書、新北地方法院107年司執壽字第19671號函暨所附陳告狀可稽（見原審卷第51至58、91至111、145至171、213至225頁），自堪信為真。

四、得心證之理由：本件上訴人主張被上訴人與訴外人黃陳英間就系爭土地及房屋之買賣係屬通謀虛偽意思表示（假買賣），被上訴人明知上訴人與黃陳英間有贈與契約存在，竟以不實之私契及公契價格差異掩飾，並勾串代書蕭琪琳為偽證，其後聲請強制執行拆除系爭房屋，構成侵權行為及權利濫用等語；被上訴人則以前詞置辯。是本件首應審究者厥為：被上訴人與黃陳英間就系爭土地之買賣是否為通謀虛偽意思表示？被上訴人據此買受人地位進而聲請強制執行造成系爭房屋被拆除之結果，是否構成民法第184條之侵權行為或同法第148條之權利濫用？如是，則其侵權行為損害賠償請求權是否已罹於時效？茲論述如下：

㈠上訴人未能舉證被上訴人與訴外人黃陳英間就系爭土地之買賣為通謀虛偽意思表示，應認該買賣確屬真實：

1.按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項前段定有明文。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號裁判先例意旨參照）。上訴人主張被上訴人與黃陳英間為假買賣，自應由上訴人負擔舉證責任。

2.上訴人雖以辦理過戶之公契記載價金為909萬9,752元，而私契約定價金為400萬元，兩者差異甚大，且地政機關卷檔中僅有公契而無私契，遽謂此為假買賣等語。惟按我國不動產交易實務，向地政機關辦理所有權移轉登記時所提出之公定買賣契約書，其買賣總價款通常係依法定基準（如公告土地現值）核算，作為課徵土地增值稅及繳納登記規費之依據；而當事人間實際議定之交易價格，則載明於私契之中，公契與私契之價金不一致，乃不動產交易實務所常見，且地政機關辦理移轉登記本亦依公契為之，尚難以地政卷檔無私契即認私契為偽。此外，參酌證人即辦理本件過戶之代書蕭琪琳於本院審理時具結證稱：「私契的買賣價金跟送件所提出的買賣契約書公契，兩者不一致，是常態，大部分都不一致。公契上買賣價金是當年度公告現值乘以面積，大概都是做增值稅、貼印花稅、收登記規費的參考」(見本院卷第161頁)等語明確。是被上訴人抗辯公契記載之909萬餘元僅為依公告現值計算供報稅及登記之用，實際買賣價金為私契所載之400萬元等情，核與實務常態及土地公告現值資料相符。又系爭私契所載400萬元之買賣價金，亦有被上訴人交付之票據為金流憑據(見本院卷第75頁、原審卷第319至321頁)。是上訴人徒以公、私契價金不符，主張系爭土地買賣為通謀虛偽意思表示，舉證尚屬不足，要無足取。

㈡被上訴人難認有何不法侵害或權利濫用之意圖：

1.上訴人主張系爭私契包含系爭房地，被上訴人明知系爭房屋非黃陳英所有卻仍簽署，顯係惡意假買賣云云。然觀之私契記載：「標的物如為賣方所有（或直系親屬得辦理繼承者）賣方同意一併移轉買方，惟如與賣方無關者，僅交土地」等語。稽之證人蕭琪琳於本院審理時之證述：「我們買賣時如果有建物但無法查詢是否合法時……如果是出賣人的，就把稅籍移轉給買受人。如果不是出賣人的，就交付土地就好，我們都是這樣寫。」、「我當時會這樣寫，就是說萬一點交有問題，就交土地，沒有問題就交出建物。」、「我認知沒有差異，是因為被上訴人連只點交土地都願意接受，那房屋是多的，所以有拿到沒拿到都沒關係。」等語(見本院卷第158至159頁)。

2.互核上開契約文字與證人證述，足徵被上訴人與黃陳英於締約時，核心標的乃「買賣系爭土地」。至於系爭土地上之未辦保存登記建物（系爭房屋），雙方於締約當下未確立權利歸屬，故特別約定「若房屋為出賣人所有，則一併移轉；若非出賣人所有，買受人亦同意僅受領土地」。質言之，被上訴人之真意乃在於取得土地所有權，房屋僅屬「附隨可能取得之標的」。此種為釐清產權範圍而預作防範之契約約定，適足以證明雙方就「買賣土地」確有真實之法效意思，並非虛偽。被上訴人既基於合法有效之買賣契約取得系爭土地所有權，其後續行使土地所有權人之權利，難認有何施用詐術或不法侵害上訴人權利之故意或過失，與民法第184條侵權行為之要件不符，且其係為行使所有系爭土地之物上請求權排除侵害，乃正當權利行使並非以損害他人為主要目的，亦難指為權利濫用。

㈢本件既難認被上訴人有何侵權行為可言，自無庸論斷是否已罹於時效消滅。

㈣綜上所述，被上訴人與黃陳英間之土地買賣行為確屬真實，被上訴人行使土地所有人之合法權利，提起拆屋還地訴訟並聲請強制執行，對上訴人難認成立侵權行為或有何權利濫用情形，上訴人依民法第184條第1項前段、後段及第148條規定，請求被上訴人將系爭房屋恢復原狀，如不能回復原狀，應給付71萬2,339元及法定遲延利息，為無理由。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴人提起上訴，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦，於判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第十六庭