臺灣高等法院96年度重上字第138號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 96年度重上字第138號

上訴人

欣欣畜產股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

郭玉健律師

被上訴人

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

丁俊文律師

上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國96年 1月31日臺灣臺北地方法院95年度重訴字第1056號第一審判決提起上訴，經本院於96年10月 9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件上訴人聲明求為判決：㈠原判決關於不利上訴人部分及該部分假執行之宣告均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人聲明求為判決：上訴駁回。

二、被上訴人起訴主張：伊於原執行法院94年度執字第 11085號強制執行事件所定民國（下同）95年 4月18日拍賣期日，拍得原屬訴外人孫碧蓮所有之門牌號碼臺北市中山區○○○路310巷12號房屋（下稱系爭房屋），並經原執行法院於95年4月27日核發權利移轉證書，而為所有權移轉登記完畢；原執行法院於94年5月4日實施查封時，上訴人之職員陳明修自承上訴人係自93年 9月間起，向訴外人孫碧蓮借用系爭房屋，該無償使用借貸契約對伊不生效力，上訴人自不得主張有權占有系爭房屋；乃上訴人事後卻提出與訴外人孫碧蓮間之公證租賃契約，該租約顯係上訴人與孫碧蓮間所為通謀虛偽意思表示，應屬無效；又縱使上訴人就系爭房屋有租賃權存在，然其於強制執行事件中自始至終未為主張，顯係意圖規避強制執行法第98條有關除去租賃權之規定，則上訴人顯然違反誠信原則，本於禁反言及民事訴訟法第 276條失權效規定之法理，亦生失權效果，是伊自得請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並按月給付相當於租金之不當得利等情，爰依民法第767條、第179條之規定，求為命上訴人遷讓返還系爭房屋，並自95年5月2日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付新臺幣（下同） 6,152元之判決（被上訴人所為超過上開不當得利金額之請求部分，業經原審判決駁回，未據被上訴人聲明不服，已告確定）。上訴人則以：伊向訴外人孫碧蓮承租系爭房屋，約定租期自92年10月1日起至97年9月31日止，雙方訂有租賃契約並經法院公證，該租賃契約確係真正，伊亦已於93年 9月中旬遷入使用系爭房屋，被上訴人其後經由法院強制執行程序拍定取得系爭房屋之所有權，依民法第 425條之規定，上開租賃契約對於被上訴人繼續存在，被上訴人主張伊無權占有，自非有據；至陳明修僅為伊公司之員工，並非伊之代表機關或執行業務機關，對伊內部事務亦未必知悉，其所為行為效力不及於伊云云，資為抗辯。

三、經查系爭房屋及其坐落台北市○○區○○段3小段535地號土地所有權應分有部分 1萬分之15原屬訴外人孫碧蓮所有，於89年 6月22日提供為共同擔保，設定最高限額1億8,000萬元之抵押權予訴外人上海商業儲蓄銀行股份有限公司（下稱上海銀行），嗣經上海銀行聲請原執行法院以94年度執字第11085號拍賣抵押物強制執行事件進行拍賣，被上訴人於95年4月18日第1次拍賣期日，以總價 648萬元0,500元（其中含系爭房屋價金84萬元、及所坐落土地價金564萬0,500元）拍定，原執行法院於95年 4月27日核發不動產權利移轉證書，經被上訴人於同年5月2日收受送達，並經地政機關於95年 5月29日辦妥所有權移轉登記之事實，業據被上訴人提出不動產權利移轉證書、土地及建物所有權狀、原執行法院通知、土地及建物登記謄本為證（見原審卷5至8、22至36頁），並經本院調取原執行法院94年度執字第 11085號拍賣抵押物強制執行卷宗核閱屬實（見外放影印卷宗），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。

四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第 767條定有明文。又使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係，非如租賃之有民法第 425條之規定，借用人不得對借用物之受讓人主張其與原所有人間之使用借貸契約繼續存在（最高法院76年度台上字第2314號判決參照）。本件被上訴人主張上訴人無權占有系爭房屋。即上訴人亦自認占有系爭房屋屬實；雖抗辯：伊向原所有權人孫碧蓮承租系爭房屋，約定租期自92年10月1日起至97年9月31日止，依民法第 425條之規定，上開租賃契約對於被上訴人繼續存在，故被上訴人不得主張伊無權占有云云。惟查：

㈠原執行法院受理上開強制執行事件，於94年5月4日就系爭房屋實施查封時，上訴人所屬員工陳明修在場陳稱：「…（欣欣畜產股份有限）公司自93年 9月中旬搬入使用，是股東孫碧蓮借我們使用，沒有租約，沒有約定使用期限」，有查封筆錄足按（見原審卷42、43頁）。雖上訴人否認陳明修所述上情，並提出公證書及房屋租賃契約書為證（見原審卷52至60頁），抗辯伊係本於租賃契約而使用系爭房屋云云。然查，陳明修為上訴人公司之會計（見原審卷50頁），平日負責處理上訴人公司之財務事項，就上訴人使用系爭房屋有無支付租金之情事，理當知悉甚詳，而其竟於原執行法院實施查封時到場明確陳述係借用，無租約等情，已足證明上訴人確係借用而非租用系爭房屋。復經觀諸上訴人所提出之上開公證書及房屋租賃契約書，上訴人與訴外人孫碧蓮於92年10月 1日簽訂房屋租賃契約書後，雖於93年1月9日經原法院公證處公證人公證，然上訴人自認伊遲至訂約後將近1年之93年9月中旬始遷入使用系爭房屋（見原審卷82頁），亦顯與常情有悖；且依該租賃契約末頁之房租收款明細表，僅記載訴外人孫碧蓮收取95年1月9日起至同年12月 9日止之租金21萬元、96年1月9日起至同年12月9日止之租金21萬元、及97年1月9日起至同年9月30日止之租金 16萬2,000元（見原審卷60頁），除就95年1月9日以前收付租金之明細全未記載外，且就租金收付之情形，亦與該租賃契約第4條：「租金應於每月1日以前繳納，每次應繳3個月份…」之約定不符（見原審卷56 頁），尤屬可疑。是被上訴人主張上開租賃契約為上訴人與訴外人孫碧蓮間通謀而為虛偽意思表示乙節，應屬可信。

㈡況縱認上開租賃契約屬實，然上訴人公司之會計陳明修在強制執行程序中，已向原執行法院陳明上訴人係借用系爭房屋，且上訴人明知原執行法院前往查封系爭房屋，竟亦任由其職員為上開陳述，而未向原執行法院更正或陳報租賃契約，致原執行法院於拍賣公告上載明：「建物由欣欣畜產股份有限公司自93年 9月份無償借用…」，被上訴人因而相信該拍賣條件，認無民法第425條第1項規定之適用，亦未聲請原執行法院除去該發生於抵押權設定後之租賃關係（民法第866條、強制執行法第98條第2項但書規定參照），即於第 1次拍賣期日，以高於底價（按系爭房屋及其坐落基地所有權應有部分之拍賣底價合計為96萬元） 6倍多之總價648萬元0,500元承買系爭房地，並經拍定得標後（見外放影印卷宗），上訴人始另主張就系爭房屋有租賃契約關係存在，殊有悖於誠信原則，依民法第148條第2項之規定，自不得以該租賃契約對抗被上訴人。

㈢依上所述，上訴人抗辯伊就系爭房屋有租賃契約關係存在，該租賃契約對於被上訴人仍繼續存在云云，殊不足取。而上訴人與系爭房屋原所有權人孫碧蓮間之借貸契約，復不足以對抗被上訴人。從而，被上訴人主張上訴人無權占有系爭房屋，本於民法第 767條之規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，自屬有據。

五、末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第 179條前段定有明文；又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例參照）；又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第 1項亦有明文。又拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，此亦為強制執行法第98條第 1項前段所明定。本件被上訴人既已於95年5月2日領得原執行法院所發給之權利移轉證書，且其又得對上訴人主張無權占有系爭房屋，已如前述，則被上訴人自是日起，即得請求上訴人給付相當於系爭房屋租金之不當得利。經查，系爭房屋95年度課稅現值為 53萬3,500元，有台北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書足按（見原審卷91頁），且經兩造合意以之計算系爭房屋申報總價額（見原審卷90頁）；該房屋所坐落台北市○○區○○段3小段535地號土地（面積1,854平方公尺）所有權應有部分1萬分之15，其95年當期之申報地價為每平方公尺7萬3,600元，亦有土地登記謄本可稽（見原審卷25頁）。從而原審斟酌系爭房屋係供作辦公室使用，距台北市○○○路僅100公尺左右，面臨6米巷道，同棟大樓部分均為小型商店，其旁均為店家，商業機能佳，亦有原審勘驗筆錄可憑（見原審卷50頁）等一切情狀後，認系爭房屋租金應以該房屋及其坐落基地之申報總價額年息百分之10計算，應屬適當。是被上訴人請求上訴人自95年5月2日起，按月給付相當於租金之不當得利計 6,152元〔其計算式為：(73,600元×1,854平方公尺×應有部分15/10,000+533,500元)×年息10%÷12月= 6,152元〕部分，亦屬有據。

六、綜上所述，被上訴人本於民法第767條、第179條之規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並自95年5月2日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付 6,152元部分，自屬應予准許。從而原審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第六庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。