臺灣高等法院98年度上字第1253號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　98年度上字第1253號

上訴人

乙○○

訴訟代理人

許恆輔律師

被上訴人

丙○○

訴訟代理人

甲○○

　　　　　　黃廷維律師

　　　　　　林瑞陽律師

上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對中華民國98年10月9日臺灣士林地方法院97年度訴字第1581號第一審判決提起上訴，本院於99年8月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：

(一)臺北市南港區○○○路5號4樓房屋（下稱系爭房屋）為兩造所共有，應有部分各2分之1，另該房屋坐落之臺北市○○區○○段5小段661地號土地（下稱系爭土地），則由兩造各持有109/20000之應有部分，因兩造就系爭房屋之管理、使用、收益及處分方式，經常意見不一，且經伊函請被上訴人共同會商協議分割事宜，均置之不理，爰依民法第823條之規定，提起本件分割共有物之訴，請求依變價分配之方式分割系爭共有物。

(二)原判決雖同意分割共有物之請求，惟認系爭共有物不宜以變價分割方式處理，其見解與事實不符，更增添後續強制執行之不便與困擾，退萬步言，縱認系爭房地應依原判決由被上訴人單獨取得，其應補償伊之價額亦屬過低，為求徹底杜絕將來可能紛爭，爰於本院提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡坐落臺北市○○區○○段5小段661地號土地上，門牌號碼台北市南港區○○○路5號4樓之房屋予以變價分割，並將變價拍賣所得之金額，按二分之一之比例分配予上訴人。

㈢兩造共有坐落臺北市○○區○○段5小段661地號之土地，應有部分各109/20000，應一併予以變價分割，並將變價拍賣所得之金額，按二分之一之比例分配予上訴人。

二、被上訴人則辯以：

(一)伊因家庭成員增加，實有繼續利用系爭房屋居住之需求，且為避免兩造多年共有之房產僅因一時感情失和而落入他人之手，宜將系爭房地分配予伊，並由伊以原法院囑託神碟國際不動產估價師事務所（下稱神碟事務所）鑑定之金額補償上訴人。

(二)伊是否現正使用系爭房地，要與將來是否有使用之需求及必要無涉，況上訴人對分割方式態度反覆，僅可預見其有不配合辦理所有權移轉之執行必要，全無伊不支付現金取得上訴人應有部分之執行必要。伊長年居住系爭房地附近，已與該地理環境及鄰近住戶建立深厚地緣關係，希望在分割過程取得一席安身立命之地。爰於本院答辯聲明：上訴駁回。

三、本件依民事訴訟法第463條準用第270條之1第1項第3款規定協議簡化爭點，兩造同意簡化爭點如下：

(一)兩造不爭執事項：（見本院卷第37頁，99年1月21日準備程序筆錄)

⒈坐落臺北市○○區○○段5小段661地號上，門牌號碼臺北市南港區○○○路5號4樓之房屋，為兩造共有，上訴人及被上訴人應有部分各2分之1。

⒉兩造就上開房屋坐落之基地即臺北市○○區○○段5小段661地號土地，應有部分各為109/20000。以上事實，為兩造所不爭執，並有系爭建物登記謄本、土地登記謄本等在卷可考（見原審97年度湖調字第177號卷第12至14頁），自堪信為真實。

(二)兩造爭執事項：(見本院同上筆錄）

⒈本件以何種分割方式較佳？

⒉如採被上訴人主張之分割方式，補償金額以多少為合理？

四、按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」、「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：㈠以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。㈡原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」，民法第823條第1項、第824條第1、2、3項分別定有明文。又「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」，公寓大廈管理條例第4條第2項亦有明文。是共有人請求分割之共有物，倘係公寓大廈之專有部分，因依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權之應有部分分離而為移轉，共有人自應請求就該專有部分與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權之應有部分合併分割，不得單獨就其中之一請求分割。而分割共有物究以何種分割方式為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。

五、經查系爭房屋及土地為兩造共有，系爭房屋應有部分兩造各2分之1，系爭土地應有部分兩造各109/20000之事實，為兩造所不爭執，堪信為真實，已如上述。上訴人主張系爭房地以原物分配顯有困難，而請求以變價分配之方式分割，惟兩造對分割之方法不能協議決定，是上訴人訴請裁判分割，自應准許。然經審酌被上訴人自陳仍有繼續使用系爭房屋之必要，而願以金錢補償之方式，單獨取得系爭房地之所有權，不同意變價分割等語(見原審訴字卷第106頁、本院卷第70頁背面)，及以該種方式分割，可省卻透過強制執行程序變賣所需之費用及時間，對兩造而言均屬有利，亦可免除被上訴人搬遷清運、另覓新居之勞費，應屬較為便捷經濟之分割方式，並參酌上述公寓大廈管理條例第4條第2項規定，因認本件應以將原物分配予被上訴人，再由被上訴人按上訴人應有部分比例以金錢補償之方式分割，較為允洽。爰命採上開方式作為本件分割共有物之方法。

六、又依上述分割方式，則關於補償金額以多少為合理？經查有關系爭房地之價值，雖經原審囑託神碟事務所鑑定，其鑑定結果認系爭房地之價值應為新臺幣（下同）2,00 1萬7,572元，此有該事務所製作之不動產估價報告書1份在卷足參（見原審外放證物），上訴人則以該鑑價報告之採樣有瑕疵，且以不實之租賃關係及漏水現象作為鑑價之基礎，顯有謬誤等語，指摘該鑑價報告所認定之價格過低，不足採信，並主張系爭房地之價值，應以其自行委託永聯不動產估價師事務所（下稱永聯事務所）鑑價之結果即總價2,502萬4,000 元，較為可採等語，經查永聯事務所之鑑價報告評估價值結論為：「‧‧‧經本所估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用與獨立估價情況下，及本估價師專業意見分析後，採用比較法、收益法二種估價方法進行評估，各方法評估結果及最終價格如下：㈠比較價格：新臺幣25,731,200元㈡收益價格：新臺幣23,682,438元㈢最終決定價格：新臺幣25,024,000元。‧‧」，此有永聯事務所估價報告可稽(見原審外放證物)，本院審理中再依上訴人聲請，並經兩造同意由本院指定臺北市建築師公會再行鑑價，經該公會鑑定結果，其總價則高達3,019萬2,000元，其鑑定結果為：「1、基本資料㈠勘估標的：土地：臺北市○○區○○段5小段661 地號。建物：臺北市南港區○○○路5號4樓房屋(3323建號)。‧‧‧2、估價前提：㈠估價目的：法院訴訟合理資產價值之參考。‧‧‧3、公告土地現值計算之土地增值稅：(詳附件六，P18)㈠按當年度公告現值計算之土地增值稅總額：新臺幣487,042元。㈡評估總價扣除公告土地增值稅淨額：新臺幣29,704,958元。‧‧5、評估價值結論：‧‧‧經本所針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用與獨立估價情況下，與鑑定人意見分析後，採用比較法、收益法及建物成本法等估價方法進行評估，評估結果決定如下：㈠比較價格：新臺幣31,552,000元㈡收益價格：新臺幣28,124,800元㈢最後決定之估價金額：新臺幣30,192,000元整。‧‧7、其房屋總價值應以最後決定之估價金額：新臺幣30,192,000元，扣除修繕復原費用新臺幣46,135元後之金額新臺幣30,145,865元‧為估算價值」，此有臺北市建築師公會鑑定報告書附卷足參(見本院卷第54頁及外放證物)，足見神碟事務所之鑑價2, 001萬7,572元，顯然過低，復參考兩造於本院審理中均陳稱：系爭房地如每坪55萬元計算總價為2,800萬元，願意賣給對造，但自己不願意買等語(見本院卷第36頁背面)，亦即兩造均認總價2,800萬元仍屬過高，則兩造對於臺北市建築師公會之鑑價3,019萬2,000元亦均認過高，經審酌上述3次鑑定報告及兩造之陳述等情，綜合判斷，本院認系爭房地應以永聯事務所鑑價之結果即總價2,502萬4,000元，較為可採，則系爭房地由被上訴人分配取得後，應按上訴人應有部分比例，由被上訴人給付上訴人1,251萬2,000元，以資補償，始符公平妥適。

七、上訴人雖主張如採將系爭不動產分歸一人單獨所有，再以金錢補償，將來執行程序繁瑣，徒增困擾，故以變價分割較為簡便云云，惟按強制執行法第131條第1項關於共有物分割裁判之強制執行，已明定執行法院得將各繼承人或共有人分得部分點交之；其應以金錢補償者，並得對於補償義務人之財產執行，並無上訴人所稱情形，是上訴人此部分主張，仍無可採，並予敘明。

八、綜上所述，上訴人依民法第823條第1項、第824條第2項之規定，請求分割系爭房地，為有理由，應予准許。惟本院不受當事人聲明之拘束，認應依前述分割方式即將原物分配予被上訴人，再由被上訴人按上訴人應有部分比例以金錢1,251萬2,000元補償之方式分割。原審判決將原物分配予被上訴人，再由被上訴人按上訴人應有部分比例以金錢補償之方式分割，雖無不當，惟就金錢補償部分，本院審酌上情，認系爭房地總價值應以永聯事務所鑑價之結果即總價2,502萬4,000元，較為可採，自應於被上訴人分配取得原物後，按上訴人應有部分比例，由被上訴人給付上訴人1,251萬2,000元，以資補償，較為公平妥適。原審判決被上訴人應給付之補償金額為1,040萬元，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，主張變價分割，其主張之分割方案雖無足採，惟分割共有物具非訟事件之性質，分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧共有人之利益，以決定適當之分割方法，原判決既有可議，仍應認上訴為有理由，自應由本院將原判決予以廢棄，改判如主文第2項所示。又分割共有物既具非訟事件之性質，分割共有物之方法，應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧共有人之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故上訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，應以共有人各按其應有部分比例負擔，方屬事理之平。爰併諭知訴訟費用之負擔如主文第3項所示。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防及舉證，核與本件判決結果無涉，毋庸逐一論列，併予敘明。

十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第80條之1，判決如主文。

民事第七庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。