臺灣高等法院99年度重上字第477號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 99年度重上字第477號

上訴人

即

上訴人

附帶被上訴人 孫陳麗鶯

訴訟代理人

吳尚昆律師

訴訟代理人

李怡卿律師

訴訟代理人

洪榮彬律師

參加人

王江炎

訴訟代理人

王正豪律師

訴訟代理人

林大華律師

訴訟代理人

張仁興律師

複代理人

李芳宜律師

複代理人

被上訴人即

複代理人

附帶上訴人 袁棟

訴訟代理人

朱玟瑜

訴訟代理人

蔡慧玲律師

複代理人

朱瑋華律師

`

上列當事人間減少價金事件，上訴人對於中華民國99年6月21日臺灣士林地方法院99年度重訴字第116號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於100年7月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）袁棟起訴主張：

㈠伊於民國（下同）92年10月12日經訴外人住商不動產淡水新春加盟店元翔不動產仲介經紀有限公司（下稱住商新春加盟店）之仲介，與上訴人孫陳麗鶯簽定不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由伊以新台幣（下同）2,600 萬元，向上訴人購買坐落臺北市○○區○○段2小段7地號應有部分萬分之950之土地（下稱系爭土地）及其上21736建號即門牌號碼臺北市○○區○○路154巷19弄7號之建號（下稱系爭房屋，與系爭土地下合稱系爭不動產），伊已依約給付價金，孫陳麗鶯並已依約辦理所有權移轉登記完畢。

㈡伊於96年8月13日與訴外人張秉詳、黃桂琴就系爭不動產簽訂不動產買賣契約書，約定買賣價金4,000萬元，伊已收訖第1、2期款合計800萬元。惟交屋前，系爭房屋之混凝土氯離子含量檢測結果，超過國家標準值0.3kg/立方公尺，張秉詳等以此重大瑕疵為由，與伊解除買賣契約，並請求伊返還已收受之800萬元。

㈢系爭房屋有氯離子含量過高之重大瑕疵，依民法第359條規定，伊得請求減少買賣價金9,066,151元，則上訴人原受領之價金9,066,151元，為無法律上之原因受利益，致伊受損害，爰依民法第179條規定，請求上訴人返還9,066,151元及法定遲延利息等語。

二、上訴人即附帶被上訴人孫陳麗鶯則以：

㈠被上訴人於98年6月18日以民事追加聲明狀，為解除兩造契約之意思表示，伊於98年6月19日收受該書狀繕本，本件買賣契約已生解除效力；原審於98年2月28日試行調解時，伊即主張願原價買回，被上訴人在原審之調解及審判程序亦均表示同意解除契約，本件買賣契約已合意解除，均不生減少價金之問題。

㈡被上訴人於96年6月20日進行氯離子含量檢驗，明知系爭房屋氯離子含量偏高，卻仍出售第三人，應認被上訴人已承認系爭房屋，不得再主張瑕疵擔保責任；被上訴人至97年1月才寄發律師函通知伊，其知悉系爭房屋氯離子含量偏高之瑕疵已長達5月，竟怠於通知伊，依民法第356條第3項規定，亦應視為被上訴人已承認其所受領之系爭房屋，不得再請求減少價金。

㈢系爭房屋屋況良好，建物內部沒有任何白華、析晶、鏽斑、、表面鏽蝕、龜裂剝落等情形，既無補強必要，亦無「已不具耐久性且有可能損及建築結構安全」之情狀，尚有可觀之價值；兩造於92年間就系爭房地交易之總價為2,600萬元，96年間被上訴人將房地出售予第三人之成交價為4,000萬元，4年內系爭房地交易價值增值35％，依民法第216之1條損益相抵法則，系爭房屋價值並無減損等語置辯。

三、參加人以：系爭房屋於81年間興建時，中央標準局尚未就建築物所使用之預拌混凝土氯離子含量，設有任何限制或規範，則系爭房屋係「合於建築當時建築法令」之建築物，並無瑕疵；被上訴人在92年10月買受系爭房屋，迄至97年6月提起本件訴訟，使用期間長達4年8月，至100年1月使用87月，受有相當於租金2,806,397元之不當得利，應予扣抵等語。

四、原審對於被上訴人之請求，判決：㈠上訴人應給付被上訴人7,153,727元，及其中240萬元部分自97年7月8日起，其餘4,753,727元部分自99年3月9日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被上訴人其餘之訴駁回。㈢被上訴人勝訴部分於被上訴人以240萬元為上訴人供擔保後，得假執行；但上訴人如以7,153,727元為被上訴人供擔保，或將上開金額提存後，得免為假執行。㈣被上訴人其餘假執行之聲請駁回。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。被上訴人就其敗訴部分，提起附帶上訴，聲明：㈠原判決不利於附帶上訴人之部分廢棄。㈡前廢棄部分，附帶被上訴人應再給付附帶上訴人1,912,424元及自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢附帶上訴人願供擔保請准宣告假執行。上訴人即附帶被上訴人則聲明：附帶上訴駁回。

五、兩造不爭執事項（見本院卷第28頁-反面）：

㈠被上訴人於92年10月12日經訴外人住商新春加盟店仲介，與上訴人簽定系爭買賣契約，約定由被上訴人以2,600萬元，向上訴人購買系爭不動產，被上訴人已於92年12月8日依約給付價金，上訴人並辦理所有權移轉登記完畢。

㈡被上訴人於96年8 月13日與訴外人張秉詳、黃桂琴簽訂不動產買賣契約書，約定以買賣價金4,000萬元出售系爭不動產，並收訖第1、2期款計800萬元。

㈢張秉詳於被上訴人交屋前之96年9月4日，委請臺灣省土木技師公會就系爭房屋進行混凝土氯離子含量檢測，鑑定結果系爭房屋地下1樓樓梯側樑、3至4樓樓梯間樑、2至3樓樓梯間RC牆氯離子含量分別為0.843kg/立方公尺、0.699kg/ 立方公尺、1.036kg/立方公尺，已超過國家標準值0.3kg/立方公尺。

㈣系爭房屋經臺北市結構工程工業技師公會於98年1月13日就18個抽樣點進行氯離子含量檢測，檢測結果有16個抽樣點高於國家標準值0.3kg/立方公尺，且其中11個抽樣點高於國家標準值2至5倍以上。

六、被上訴人主張系爭房屋經鑑定結果，其氯離子含量高於國家標準0.3 公斤/ 立方公尺之事實，業據提出不動產房屋交易安全契約書、混凝土氯離子含量試驗報告（見原審卷㈠第9-15頁）為證，系爭房屋經原審法院再送請臺北市結構工程工業技師公會鑑定結果，其氯離子含量於18個抽樣點中有16個抽樣點均高於0.3 公斤/ 立方公尺之標準值，有鑑定報告可憑（見外放證物第4頁），上訴人對此不爭執（見兩造不爭執事項㈢、㈣），自堪信為真實；被上訴人主張其依民法第359條規定，減少買賣價金9,066,151元後，上訴人應依不當得利規定予以返還等語，上訴人、參加人則執前詞抗辯。茲分述之：

㈠系爭房屋有無CNS3090(1998) 所定混凝土中水溶性氯離子含量必須小於0.3kg/m3之適用？參加人抗辯：系爭房屋於81年間興建時，中央標準局尚未就建築物所使用之預拌混凝土氯離子含量，設有任何限制或規範，則系爭房屋係「合於建築當時建築法令」之建築物，並無瑕疵云云；被上訴人則予否認。查：

⒈按「海砂屋」僅為一般坊間之俗稱，其主要意義在指建築物結構中氯離子含量過高而言，而氯離子含量是否過高，可以混凝土中氯離子含量是否超過設計環境條件下之國家標準值為據（86年7月29日頒佈施行之台北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法第2條參照)，我國自83年7月22日修訂NS3090「預拌混凝土」國家標準，始訂有預拌混凝土中最大水溶性氯離子含量之規定，且83年時之氯離子標準，係每立方公尺0.6公斤。87年修訂後，才改為每立方公尺0.3公斤。依建築技術規則建築構造編第331條第4項制定之結構混凝土施工規範第3條第3項第2款規定，新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量，於預拌混凝土為每立方公尺0.15公斤、於鋼筋混凝土為每立方公尺0.30公斤。又依87年6月25日修訂之國家標準總號3090、標準類號A2042「預拌混凝土」第19節表10之規範，預拌鋼筋混凝土氯離子含量應低於每立方公尺0.3公斤。是參加人抗辯系爭房屋於81年間興建時，中央標準局尚未就新建建築物所使用之混凝土內氯離子含量，設有容許標準，固為可採。

⒉惟按氯離子之所以會造成鋼筋結構遭侵蝕，乃因鋼筋遇氯離子侵蝕後，會造成鋼筋氧化鏽蝕及膨脹。當混凝土環境有利於其中游離態氯離子含量增高時，將來易造成混凝土中鋼筋腐蝕影響結構安全，是建物混凝土之氯離子含量如高於國家標準，縱於興建之初或曾經鑑定無立即之危險，但會產生慢性之腐蝕作用，對於建物之居住安全仍造成威脅。因此，建物於「建造時」時雖未設有氯離子含量之國家標準，但隨著時間之變化，高氯離子含量對建物之腐蝕作用仍然存在，是該標的物事後如經鑑定而有氯離子含量過高之情事時，自不得以該屋於「建造時」未設有氯離子含量之國家標準，即認該標的物之氯離子含量過高，並非物之瑕疵。系爭房屋於81年間興建時，中央標準局固未就新建建築物所使用之混凝土內氯離子含量設有容許標準，但系爭房屋事後於96、98年間經送鑑定結果，其氯離子含量過高，已如前述，則參加人再抗辯系爭房屋「興建時」無CNS3090 國家標準之適用，並無瑕疵云云，自無足取。

㈡本件買賣契約是否已合法解除？上訴人抗辯：被上訴人於98年6月18日以民事追加聲明狀為解除兩造契約之意思表示，伊於98年6月19日收受該書狀繕本之事實，被上訴人對此不爭執，固可採信。但上訴人抗辯：本件買賣契約已解除，原審於98年2月28日試行調解，伊願原價買回，被上訴人在原審之調解及審判程序亦表同意解除契約，兩造問之買賣契約亦已合意解除云云，被上訴人則予否認。查：

⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。其因買賣之標的物有瑕疵而解除契約，與因解除契約顯失公平而僅得請求減少價金，在實體法上為兩種不同之請求權，在訴訟法上為兩種不同之訴訟標的，故價金減少請求權與契約解除權僅得擇一行使（最高法院96年度台上字第1277號判決參照）；買受人此種契約解除權、減少價金請求權，為形成權，一經行使，即生契約解除或減少價金之效果（最高法院88年台上第2589號、87年度台上字2872號判決），並不以得出賣人之承諾為必要（最高法院72年度台上字第5032號號、73年度台上字第4354號判決參照），是買受人依據「民法第359條」規定，向出賣人為減少價金請求之意思表示，該意思表示到達出賣人，發生減少價金之效果後，買受人即無依「民法第359條」規定，再向出賣人行使契約解除權之餘地。本件被上訴人於97年6月20日起訴時，於起訴狀內載明「…爰依民法第354條、第359條、第365條有關物之瑕疵擔保責任之規定，請求減少價金240萬元，並以起訴狀為請求減少價金之意思表示通知…」，上訴人97年7月7日收受起訴狀繕本之送達，有起訴狀、送達證書可證（見原審卷㈠第7、27頁）。被上訴人依據「民法第359條」規定，為減少價金之意思表示，該意思表示到達上訴人後，已生減少價金之效果，依前揭說明，上訴人自不得再依「民法第359條」規定，行使解除本件買賣契約之權。是上訴人抗辯被上訴人於98年6月18日以民事追加聲明狀為解除兩造契約之意思表示，其於98年6月19日收受繕本時，本件買賣契約業已解除云云，不足採信。

⒉次按調解程序中，調解委員或法官所為之勸導及當事人所為之陳述或讓步，於調解不成立後之本案訴訟，不得採為裁判之基礎，民事訴訟法第422條定有明文。經查：

⑴上訴人抗辯：伊於原審98年2月28日試行調解時，表示願原價買回之事實，有當日之調解紀錄表可憑（見原審卷㈠第80頁），固可採信。惟，當日之調解紀錄表亦記載「聲請人（即被上訴人）主張減價600萬元」（見原審卷㈠第80頁）。被上訴人於98年2月28日試行調解時，既已為減少價金600萬元之意思表示，則上訴人抗辯被上訴人在原審調解時已表同意解除契約，兩造間之買賣契約已合意解除云云，不足採信。

⑵證人即原審法院法官助理陳勝業亦證稱：「（問：98年2 月18日當天有無提到解除契約？）調解當時我不見得會在場，而且當時的調解委員是工程專業，所以調解現場都是交給委員全權處理。我只是每次調解結束時，詢問調解委員調解的內容，並會在調解筆錄上作簡單的紀錄，掌握進度。（問：調解筆錄上為何會記載相對人主張原價買回？〈提示〉）原告（即被上訴人）雖然是主張要減少價金，但在調解的過程中，對於其他的主張也會處理，而且在以前的調解案件中，也有將原價買回作為調解的條件之一，如果調解筆錄上有相對人提原價買回的記載，那當時上訴人訴訟代理人在調解當時確實有提過原價買回的主張沒錯。（問：原告〈即被上訴人〉是否有同意原價買回的主張？）我當時不見得會在場，這可能是委員告訴我當時兩造主張的結果，他這樣告訴我，我就據實寫上，而且因為兩造當事人都沒有到場，也不會有結果，可能由兩造回去就此主張作考慮。（問：98年4月1日調解筆錄附註所示的意思所為？）本件有兩次的鑑定，第一次為氯離子鑑定，第二次為價值減損鑑定，當時是想說等鑑定結果出來後，再繼續作調解，此時原價買回的主張已經被排除掉，所以才會送鑑定。（問：99年3月8日、99年3月18日兩次的調解筆錄為何均沒有註記？〈提示〉）3月8日可能沒有遇見調解委員所以沒有註記。3月18日則是沒有調解成功，就在調解筆錄上載明兩造不願意繼續調解，並將案件送給法官續行審理。…（上訴人之訴訟代理人問：被上訴人是否有在調解的過程中追加聲明主張解除契約，我們並同意解除契約？）本件調解過程很長，當事人的書狀都會由我訂入卷內後，再將案卷交給委員。並在調解時，將書狀交給對造代理人收受對造收受，本件我只記得有原價買回的主張，至於解除契約部分沒有印象…」等語（見本院卷第141頁反面-1 42頁），證人陳勝業於98年2月18日調解當日，並不在調解現場，則上訴人請求傳訊證人陳勝業之證據方法，亦無法證明兩造於98年2月18日調解時，已合意解除本件買賣契約之事實。況，本件調解既不成立，則兩造於調解程序中所為之任何陳述，均不得採為本件裁判之基礎。

⑶此外，被上訴人復未舉證證明兩造有合意解除本件買賣契約之事實，則其此部分之抗辯，亦不足採。

㈢被上訴人受系爭房屋之交付後，是否有視為承認系爭房屋無瑕疵之情事？上訴人抗辯：被上訴人於96年6月20日進行氯離子含量檢驗，明知系爭房屋氯離子含量偏高，卻仍出售第三人，應認被上訴人已承認系爭房屋；被上訴人至97年1月才寄發律師函通知伊，其知悉系爭房屋氯離子含量偏高之瑕疵已長達5月，竟怠於通知伊，依民法第356條第3項規定，亦應視為被上訴人已承認其所受領之系爭房屋，自不得再請求減少價金等語。被上訴人則主張：系爭房屋是否具有氯離子含量過高之瑕疵，以及該瑕疵係原始建造時即產生，或被上訴人裝潢所引起，係經本案訴訟始為確定，伊知悉系爭房屋有瑕疵後，已履行通知上訴人之義務，無「視為承認」之情事云云。經查：

⒈按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文。次按標的物之價值及效用，有無滅失或減少之瑕疵，在出賣人固應負瑕疵擔保之義務，在買受人亦應負檢查及通知之責任。其怠於通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，應視為承認其所受領之物，不應使出賣人久負不可知之責任，此觀民法第356條規定自明。是以買受人對於所受領之標的物，應按物之性質依通常程序檢查之，若能檢查而不為檢查，致未能發現物之瑕疵時，即應視為承認其所受領之物，出賣人不再負物之瑕疵擔保責任，買受人即不得基於物之瑕疵擔保請求權請求賠償（最高法院90年度台上字第378號判決參照）。不能即知之瑕疵，至日後發見者，若未立即通知出賣人時，亦同。其所稱之「通知」，僅係指買受人於知悉標的物有瑕疵時，客觀上具體指明瑕疵所在，並對出賣人為觀念通知（最高法院96年度台上字第1277號判決參照）即為已足，出賣人對該瑕疵是否爭執，即非所問。

⒉上訴人抗辯：被上訴人於96年6月20日委請台灣省土木技師公會，對系爭房屋進行氯離子含量檢驗，已知系爭房屋氯離子含量偏高，惟被上訴人遲於97年1月2日始通知伊，系爭房屋氯離子含量過高之事實，業據提出由被上訴人之配偶朱玟瑜（系爭房屋應有部分1/2之所有權人）於96年6月20日委託台灣省土木技師公會，就系爭房屋地下1樓往地下2樓梯旁處柱位取樣，於同年月21日提出測試結果氯離子含量0.543kg/立方公尺之硬固混凝土氯離子含量測試報告為證（見原審卷㈠第40頁），並有被上訴人提出由其配偶朱玟瑜委任黃坤鍵律師，檢附上開台灣省土木技師公會硬固混凝土氯離子含量測試報告，其上記載「主旨：為代當事人朱玟瑜小姐發函通知台端所出售房屋為海砂屋乙事，並請台端於文到後五日內儘速出面協商後續處理事件…說明：本件係依當事人朱玟瑜小姐之委任意旨辦理。據前開當事人委稱：『㈠按本人於民國（以下同）92年10月12日向孫陳麗鶯（以下稱孫君）購買座落於台北市北投區○○路154巷19弄7號房地（以下稱系爭買賣標的) ，雙方並簽有買賣契約在案…本人欲將系爭買賣標的轉手出售，為求慎重，故委請專業檢測機構於96年6月20日就系爭買賣標的進行房屋含氯程度，亦即所謂海砂屋之檢測，詎料檢測之結果其含氯程度係超目前之國家標準值(CNS)，始知系爭買賣標的即坊間所稱海砂屋…」等語97年1月2日之律師函可憑（見原審卷㈠第20-21頁）；被上訴人對此復不爭執（見本院卷第265頁），自可採信。被上訴人於「96年6月間」委請專業之台灣省土木技師公會鑑定系爭房屋，知悉系爭房屋中之混凝土氯離子含量過高，竟於「97年1月2日」始通知上訴人，其期間已逾6月之久，依一般通念而言，被上訴人於發見系爭房屋有氯離子含量偏高之瑕疵後，顯未立即通知上訴人，即可認定。參以，被上訴人於「96年8月13日」與訴外人張秉詳、黃桂琴簽訂不動產買賣契約書，出售系爭不動產，經張秉詳於「96年9月4日」亦委請臺灣省土木技師公會就系爭房屋進行混凝土氯離子含量檢測，鑑定結果系爭房屋地下1樓樓梯側樑、3至4樓樓梯間樑、2至3樓樓梯間RC牆氯離子含量分別為0.843kg/立方公尺、0.699kg/立方公尺、1.036kg/立方公尺，均已超過國家標準值0.3kg/立方公尺等情（見不爭執事項㈡、㈢），被上訴人出售系爭不動產予訴外人張秉詳等人，張秉詳等人已於「96年9月間」再鑑定出系爭房屋有氯離子含量偏高之瑕疵，並以此為由，與被上訴人解除買賣契約，乃被上訴人於解除其與張秉詳之買賣契約後，又遲於「97年1月2日」始通知上訴人系爭房屋有氯離子含量偏高之瑕疵，益徵被上訴人於發見系爭房屋有氯離子含量偏高之瑕疵後，並未立即通知上訴人，則上訴人抗辯依民法第356條第3項規定，應視被上訴人已承認其所受領之系爭房屋，即可採信。

⒊被上訴人雖主張：系爭房屋是否具有氯離子含量過高之瑕疵？以及該瑕疵係原始建造時即產生，或被上訴人裝潢所引起？係經本案訴訟始為確定；伊知悉系爭房屋有瑕疵後，已履行通知上訴人之義務，無「視為承認」之情事云云，但依前揭說明，被上訴人依民法第356條規定所應為之通知，只需客觀上具體指明系爭房屋具有氯離子含量過高之瑕疵即可，上訴人對該瑕疵有無爭執，並不免除被上訴人應為立即通知之義務，否則上訴人將久負不可知之擔保責任，是被上訴人此部分之主張，不可採信。

⒋據上，上訴人抗辯被上訴人逾6 月之久，始為系爭房屋具有氯離子含量過高瑕疵之通知，依民法第356 條第3 項規定，亦應視為被上訴人已承認其所受領之系爭房屋，不得再向上訴人請求減少價金，則上訴人已受領之價金，亦不生溢領價金利益之問題。

七、綜上所述，被上訴人主張系爭房屋具有氯離子含量過高之瑕疵，雖可採信，但上訴人抗辯被上訴人逾6月之久， 始為系爭房屋具有氯離子含量過高瑕疵之通知，依民法第356條第3項規定，應視為被上訴人已承認其所受領之系爭房屋，不得再向上訴人請求減少價金，亦可採信，則被上訴人依據不當得利之法律關係，請求上訴人返還溢領之價金9,066,151元及法定遲延利息，於法無據，不應准許，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人應給付被上訴人7,153,727元，及其中240萬元部分自97年7月8日起，其餘4,753,727元部分自99年3月9日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。原審駁回被上訴人不應准許部分及其假執行之聲請，即無違誤，被上訴人提起附帶上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及提出之證據，均經本院審酌後，認對判決結果不生影響，爰無庸一一論述，併予敘明。

九、據上論結，本件上訴為有理由，附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。

民事第十五庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。