臺灣高等法院99年度上易字第987號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 99年度上易字第987號

上訴人

黃明珍

訴訟代理人

簡嘉宏律師

被上訴人

謝麗卿

訴訟代理人

李淵聯律師

複代理人

胡詩唯

上列當事人間債務不履行損害賠償事件，上訴人對於中華民國99年8月23日臺灣士林地方法院98年度訴字第777號第一審判決，提起上訴，本院於100年3月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面

一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限， 民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款分別定有明文。

二、查：

㈠上訴人原依民法第359條減少價金之法律關係， 起訴請求被上訴人應給付新台幣 （下同）1,500,000元及法定遲延利息（見原審卷第33、36頁）。

㈡原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，追加依據民法第227條不完全給付之法律關係， 亦請求被上訴人給付1,500,000元及法定遲延利息 （見本院卷第22-24頁、34頁-反面、36-40頁）。被上訴人對上訴人所為訴之追加，雖表不予同意，惟，上訴人上開追加之訴，與原訴請求之基礎事實同一，均係對系爭房屋是否有氯離子含量過高之瑕疵的爭執，其主要爭點有共同性，訴訟及證據資料具一體性得以利用，依上開規定，應予准許，合先敘明。

貳、實體方面

一、上訴人起訴主張：

㈠伊於民國 （下同）96年5月21日經訴外人東龍不動產天母忠誠直營店 （下稱東龍不動產公司），以總價新臺幣（下同）1,200萬元向被上訴人購買門牌號碼臺北市士林區○○○路○段228號6樓及234號、240號地下一樓之房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地土地之應有部分（下合稱系爭不動產）。

㈡伊於同年9月26日再以1,350萬元之價格，將系爭不動產轉售予訴外人王仁和； 王仁和於同年12月11日以1,238萬元價格再轉售予訴外人楊道明。

㈢楊道明就系爭房屋進行氯離子含量檢測，發現系爭房屋氯離子含量過高，超過安全標準之2 至4 倍，楊道明據此與王仁和達成和解，由王仁和給付楊道明388 萬元；伊亦與王仁和成立和解，由伊給付王仁和120 萬元。

㈣被上訴人售予伊之房屋既有氯離子含量過高之瑕疵，伊自得依據民法第359 條規定，並追加依據民法第227 條之規定，均請求被上訴人給付1,500,000 元之本息。

二、被上訴人則以：

㈠上訴人於97年1月31日即已知悉系爭房屋之瑕疵而通知伊，卻遲至98年1月21日始提起本件訴訟，其請求權顯已逾6月之除斥期間。

㈡兩造簽訂買賣系爭不動產之契約時，伊並未向上訴人保證系爭房屋氯離子含量檢測符合安全標準，上訴人之代理人於簽訂買賣系爭不動產之契約時，明知系爭房屋存有氯離子含量過高之瑕疵，卻仍向伊買受，伊毋庸負擔任何瑕疵擔保責任。

㈢縱認上訴人並非明知系爭房屋存有氯離子含量過高之瑕疵，上訴人未於伊交付系爭不動產後，依通常程序從速檢查其所受領之物，應視為承認系爭不動產無瑕疵。

㈣伊於兩造協商過程中，表示願意賠償上訴人5萬元乙節 ，僅係出於道義之讓步，並非承認上訴人之請求；上訴人請求減少之金額亦屬過高，本件債務伊無可歸責之事由等語，資為抗辯。

三、原審對於上訴人之請求，判決上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，請求改判： 被上訴人應給付上訴人150萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息5％計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項（見本院卷第35頁）：

㈠上訴人於96年5月25日經訴外人東龍不動產公司仲介 ，以總價1,200萬元，向被上訴人買受系爭不動產 ，並已付清全部價金。

㈡上訴人於96年9月26日將系爭不動產以1,350萬元轉售予訴外人王仁和； 王仁和於96年12月11日以1,238萬元再轉售予訴外人楊道明。

㈢系爭房屋經臺灣省土木技師公會進行混凝土檢測，試驗結果為：客廳柱氯離子含量為1.295kg/m3、房間樑氯離子含量為2.2323kg/m3、房間柱、 入口樑氯離子含量為1.549kg/m3、入口右樑氯離子含量為1.884kg/m3、入口後樑氯離子含量為0.656kg/m3。

五、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。本件上訴人主張其自向被上訴人買受之系爭房屋，經鑑定結果，其氯離子含量高於國家標準0.3公斤/立方公尺之事實，業據提出不動產買賣契約書、鑑定報告為證（見臺灣板橋地方法院卷第6-13頁），經原審法院97年度訴字第1222號事件再囑託臺北市土木技師公會鑑定結果，系爭建物氯離子含量均高於0.3公斤/立方公尺標準值，被上訴人對此不爭執（見兩造不爭執事項㈢），自堪信為真實；次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，而依通常交易觀念，建物本以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能，是建物所應具備之通常效用即應包括穩固、耐用之建築形體、結構在內，茍建物形體、構造缺乏此一功能或有受損之虞，即應認該建物之通常效用有所滅失或減少，而有物之瑕疵存在。混凝土中之氯離子含量過高及抗壓強度不足，即可能對建物造成極大影響，應可認其混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足已足對建物之建築結構、安全性等造成影響，而有減少一般建物所應具有通常效用之瑕疵。是系爭房屋氯離子含量高於國家標準，足對建物之建築結構、安全性等造成影響，具有減少一般建物所應具有通常效用之瑕疵，即可認定，則上訴人依據首揭法條請求上訴人減少價金，於法即屬有據。惟，上訴人主張系爭房屋具有氯離子含量過高之瑕疵，其得依據民法第359條規定，請求減少買賣價金1,5 00,000元；依據民法第227條規定，請求被上訴人賠償給付不完全之損害1,500,000元等語；被上訴人則執前詞置辯。茲分述如下：

㈠上訴人於何時通知被上訴人系爭房屋具有混凝土氯離子含量過高之瑕疵？亦即其減少價金之請求權是否已逾6 月之法定期間？

⒈按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第356條、第359條、第365條分別定有明文 。又此項解除權（減少價金）之行使，祇須當事人以意思表示為之，並不須任何方式（參照最高法院58年度台上字第1938號判例、89年度台上字第789號判決）。

⒉被上訴人抗辯：上訴人於知悉系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，並已於97年1 月31日通知伊之事實，上訴人對此自認在卷（見原審卷第48頁），應可採信。依上揭民法第365 條規定，本件上訴人之減少價金請求權，如未於97年7 月31日前行使，即已逾六月之除斥期間。

⒊被上訴人抗辯： 上訴人遲至98年1月21日始提起本件訴訟，有起訴狀之收件戳可憑 （見臺灣板橋地方法院卷第3頁），固可採信。被上訴人抗辯： 上訴人未於97年7月31日前行使本件減少價金之請求權 ，顯已逾6月之除斥期間云云；上訴人則主張： 伊於97年7月31日前即已透過訴外人林士南向被上訴人請求減少價金等語。查：

⑴證人即東龍不動產公司營業員林士南於原審證稱：「（問：大約是在何時發現重慶北路的房子有氯離子過高的瑕疵？）是王仁和通知我說系爭房屋有氯離子過高的情形，當時我有找尚昕公司測量，測量時間就是我知道有瑕疵的時間。（問：上訴人何時通知被上訴人瑕疵的問題？）我知道的時候就以電話通知了，兩造都有通知…上訴人表示王仁和要向他求償，所以要我通知被上訴人…」等語（見原審卷第92頁反面）；其於本院亦證稱：「（問：本件房屋有氯離子過高後，有無通知兩造？）是（上訴人）黃明珍出售給王仁和後，永慶房屋檢測知道有氯離子過高的情形，王仁和對（上訴人）黃明珍提出減少價金訴訟。我就有轉達給（被上訴人）謝麗卿知道，因為當時王仁和打電話給我，我再轉達給（被上訴人）謝麗卿，並告知王仁和已經賠償後續的購買人，我告知有解約、減少價金及損害賠償等方法。當時（被上訴人）謝麗卿告訴我說待（上訴人）黃明珍與王仁和的訴訟有結果後再告訴她…（問：（上訴人）黃明珍向（被上訴人）謝麗卿的請求權要如何主張？）本來要求要與王仁和解約，後來王仁和要求黃明珍減少價金或損害賠償。後來（上訴人）黃明珍對於（被上訴人）謝麗卿也是這樣的主張。這是（上訴人）黃明珍向我說的，要我轉達給（被上訴人）謝麗卿。（問：何時告知？）97年3、4月間告訴（被上訴人）謝麗卿的。（問：如何告知？）我告知解約已經不可能，現在就是以減少價金或損害賠償方式解決。他有問我數字多少，我表示不知道，要等王仁和與（上訴人）黃明珍的訴訟解決後才知道。後來（上訴人）黃明珍賠了王仁和120萬元。（問：之後如何處理？）黃明珍有請我通知（被上訴人）謝麗卿處理，否則要告她…」等語（見本院卷第58頁反面-59頁）。

⑵證人楊鵑妃於原審證稱：「（問：重慶北路的房子是否你代理上訴人處理？）是，是林士南通知我有氯離子過高的情形，當時上訴人夫妻在國外，我有請林士南通知被上訴人…（問：透過林士南聯繫被上訴人的內容為何？）主要是有告知有海砂屋的問題，並有向被上訴人請求賠償…」等語（見原審卷第93頁反面-94 頁）。

⑶據上，證人楊鵑妃證述其受林士南通知系爭房屋有氯離子過高之情形時，即商請林士南向被上訴人請求賠償；證人林士南更證述其於97年3 、4 月間代上訴人向被上訴人為減少價金之意思表示，則上訴人主張其透過林士南向被上訴人請求減少價金，應可採信。再參諸訴外人王仁和以其於96年9月26日經林士南之仲介以1,350萬元向上訴人黃明珍之代理人楊鵑妃買受系爭不動產，因欲轉售該屋應買方要求作氯離子檢測，發現系爭房屋測得超過最大水溶性氯離子含量，始悉該屋為海砂屋，僅能以850萬元之低價 ，將該屋脫手而受有損害為由，告訴林士南、楊鵑妃共同涉有詐欺罪嫌案件，林士南係上訴人之仲介人、楊鵑妃係上訴人之代理人，其等因系爭不動產涉案，於該案中提出被上訴人就其配偶陳裕文所有緊鄰系爭房屋（228號6樓）之另一建物（230號6樓）之檢測報告為證 ，被上訴人亦供認應上訴人要求為該2人作證（見原審卷第78頁），經檢察官傳訊被上訴人於該案中到庭證稱： 重慶北路4段228號6樓於轉手予（上訴人）黃明珍前，原為伊所有，230號6樓則為伊先生陳文裕所有，伊夫妻僅就230號6樓做檢測，結果符合標準，況伊家原住於228號6樓已有10幾年之久，情形良好等語，經檢察官於「97年7月14日」以臺灣士林地方法院檢察署97年度偵字第6639號、97年度偵字第8199號檢察官不起訴處分書，不起訴處分林士南、楊鵑妃，有該處分書可證（見臺灣板橋地方法院卷第15 -18頁）。林士南、楊鵑妃因被上訴人售予上訴人之系爭不動產，遭訴外人王仁和告訴涉嫌詐欺，則林士南、楊鵑妃為此分與上訴人及被上訴人接洽，核與常情相符，而該案業經檢察官於「97年7月14日」為不起訴之處分，則上訴人主張其至遲已於97年7月31日前透過林士南向被上訴人為減少價金之請求等語，亦屬可採。

⑷被上訴人雖抗辯：林士南非本件買賣之當事人，其向伊所為減少買賣價金之意思表示，對上訴人不生效力云云，惟如前述證人楊鵑妃係上訴人之代理人，林士南又係受楊鵑妃（上訴人）委託向被上訴人為減少價金之意思表示，被上訴人亦供認應上訴人要求為楊鵑妃、林士南上開刑事案件作證（見原審卷第78頁），足認被上訴人明確知悉林士南係為上訴人向其為減少價金之意思表示，是被上訴人再抗辯，林士南非當事人，其所為減價之意思表示，對上訴人不生效力云云，尚無足取。

⑸被上訴人再抗辯：林士南僅稱要伊「處理否則要告」、「等王仁和與黃明珍的訴訟有結果才知道如何處理」等語，自始至終均未具體表示如何處理？是多少負一點道義責任？或依法主張何請求權？縱使提及要告，上訴人也沒有說明是要提告何事？民事？刑事？或是主張何請求權？自難認上訴人已為減少價金之請求權云云。查，證人林士南已證述：「…後來王仁和要求黃明珍減少價金或損害賠償。上訴人黃明珍對於被上訴人謝麗卿也是這樣的主張。這是上訴人黃明珍向我說的，要我轉達給被上訴人謝麗卿。（問：何時告知？）97年3、4月間告訴被上訴人謝麗卿的。（問：如何告知？）我告知解約已經不可能，現在就是以減少價金或損害賠償方式解決…」等語（見本院卷第58頁反面-59頁）。證人林士南既已證述向被上訴人為減少價金之意思表示，自足認本件已為減少價金之意思表示，至於確定減少若干元，林士南並未告知具體金額部分，此固據林士南證述明確（見本院卷第59頁），惟按民法第365條第1項規定之請求減少價金，實係主張減少價金，不以出賣人承諾為必要，與同條項規定解除契約之性質，同屬形成權，該條項於二者所規定之6個月行使期間，皆為無時效性質之法定期間，茍買受人於該6個月內曾為減少價金之主張即可，其後所生之效果權利，則可於普通時效期間內繼續存在（最高法院73年度台上字第4354號判決參照），是林士南為減少價金之主張時雖未提出減少價金之具體金額，但其既已於通知瑕疵後6月內為減少價金之主張，自仍應認為適法。從而，被上訴人此部分之抗辯，亦非可採。

⒋綜上 ，被上訴人抗辯上訴人於97年1月31日通知其系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵 ，並遲至98年1月21日始提起本件訴訟等情雖可採信， 但上訴人主張其至遲已於97年7月31日前透過林士南向被上訴人表達減少價金之意思表示，亦可採信， 則被上訴人再抗辯上訴人未於97年7月31日前行使本件減少價金之請求權， 已逾6月之除斥期間云云，非可採信。

㈡上訴人買受系爭不動產時，是否知悉系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵？按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第354 條第1 項、民法第355 條固分別定有明文。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明文。本件被上訴人抗辯：上訴人之代理人於簽訂買賣系爭不動產之契約時，明知系爭房屋存有氯離子含量過高之瑕疵，卻仍向伊買受，伊毋庸負擔任何瑕疵擔保責云云；上訴人則予否認，而被上訴人除空言「向其購買系爭不動產之人為房屋仲介公司業務員，應具有善良管理人的注意能力，亦即在購買之際即已知悉系爭標的物是海砂屋」外（見原審卷第38頁），未舉證以實其說，自難採信。

㈢上訴人受系爭房屋之交付後，是否怠於檢查而視為承認系爭房屋無瑕疵之情事？

⒈按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，民法第356 條第1 、2 項分別定有明文。

⒉被上訴人抗辯：伊於簽約時誠實表明系爭房屋未曾作海砂屋檢測，證人林士南亦證稱有將勾選「未檢測」之現況說明書交給買方。故上訴人若有疑義時，應於簽約後支付第二期款前（或一月內）自行檢測之，上訴人未從速檢測並通知伊系爭房屋存有氯離子含量過高之瑕疵，不得再主張系爭房屋有此瑕疵云云；上訴人則予否認。查，被上訴人並無提出證據證明上訴人應於簽約後支付第二期款前（或一月內）自行檢測氯離子含量之約定，且建物中之混凝土氯離子含量是否過高，涉及專業鑑定，非一般人依通常程序從速檢查即可得知，是被上訴人此部分之抗辯，亦無足取。

㈣上訴人得請求減少之價金若干？上訴人主張：系爭房屋經臺灣省土木技師公會鑑定，認其價值減損151 萬元，爰請求被上訴人賠償伊150 萬元等語；被上訴人則以：上訴人主張減少之金額實屬過高云云。查：

⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買受人依民法第359 條規定固得請求減少價金，惟減少之價金額數，應以瑕疵物於買賣當時應有之實際價格，與無瑕疵時之應有價格之比例算定。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值之數額。倘買賣價金較市價為低或高時，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量（最高法院88年度台上字第642 號判決參照）。

⒉系爭房屋經送鑑定結果：「鑑定標的物面積：120.77平方公尺十22.20平方公尺=142.97平方公尺，拆除單價為930元/平方公尺（土木技師公會標準），全部拆除費為：1,860元/平方公尺x142.97平方公尺= 265,924元； 重建單價（土木技師公會標準）：介於21,930 ~ 18,150元/平方公尺之間（ll-12層樓房），重建單價即21,930元/平方公尺；重建費用：21,930元/平方公尺x 142.97平方公尺=2,759,321元； 鑑定標的物屋齡為25年，而建築物正常可用壽命一般以50年計。若沒有高氯離子的問題，在正常的使用情形下，本鑑定標的物，應有25年之剩餘壽命。依此推估系爭房屋減損之市價＝（全部拆除費＋重建費用）/2＝（265,924元＋2,759,321元）/2＝1,512,623元。 鑑定結果：本案減損之市價約為151萬元… 」，有臺灣省土木技師公會所為之鑑定報告書可憑（見外放證物第10-11頁 ）。是上訴人主張其購買系爭房屋因氯離子含量過高瑕疵所受之損害為1,500,000元，即屬有據。

⒊被上訴人雖抗辯：上訴人與再買受人以120 萬元和解，再買受人在已知系爭房屋有氯離子過高瑕疵下，願意以減少120 萬元之價金承買系爭房屋。而上訴人原以1350萬元賣予再買受人王仁和，減去雙方和解之120 萬元，實際上該屋之售價為1230萬元，此應為系爭房屋具瑕疵時之市價；被上訴人將系爭房屋賣予上訴人之賣價為1200萬元，上訴人卻以1230萬元賣予他人，實際上，上訴人反而賺取30萬元之價差，並未受有任何損害，顯見被上訴人出售該屋時已低報價格，故縱事後發現有氯離子過高情形，並未造成上訴人買賣價金之損害，本件應無減少價金之必要云云。但，被上訴人所謂上訴人與王仁和間就系爭不動產之售價「1230萬元」，係上訴人與王仁和間因事後發現系爭房屋因氯離子含量過高之瑕疵後，相互讓步達成「和解」所產生之金額，有和解筆錄可證（見原審卷第37頁），自非系爭房屋於一般買賣當時之「市價」；又依前揭說明，本院於計算上訴人買受系爭房屋因氯離子含量過高造成之損害，其得請求減少價金之數額，應以買賣當時之「市價」與買賣價金是否相當為斷，被上訴人以其出售予上訴人之「買賣價金」過低為由，抗辯上訴人未受有損害云云，亦無足取。

㈤上訴人依據民法第359條規定請求被上訴人減少價金150萬元，應予准許，詳如前述， 則其另依民法第227條規定亦請求被上訴人給付150萬元損害賠償部分， 毋庸再予論述，併予敘明。

六、綜上所述，上訴人依民法第359 條規定，請求被上訴人給付150萬元及自起訴狀繕本送達翌日即98年5月15日（見原審卷第20頁 ）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。

七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一論述。

八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條，判決如主文。

民事第十五庭