臺灣高等法院99年度重上字第217號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 99年度重上字第217號

上訴人

許素華

訴訟代理人

李鳳翱律師

上訴人

王美雲

訴訟代理人

廖振洲律師

複代理人

袁啟恩律師

複代理人

邱湘筠

被上訴人

余玉梅

訴訟代理人

洪貴叁律師

　　　　　　陳俊文律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國99年2月26日臺灣板橋地方法院98年度重訴字第184號第一審判決提起上訴，本院於101年4月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：被上訴人向訴外人余建華買受坐落臺北縣三重市○○○段1385地號土地，並於民國97年7月24日登記為所有權人。上訴人許素華、王美雲共有門牌號碼臺北縣三重市○○○路172巷18號房屋（下稱系爭18號房屋）無權占有系爭1385地號土地如原判決附圖所示編號B部分（面積24.05平方公尺）。上訴人無權占有系爭土地，受有相當租金之不當得利，余建華於97年5月19日至97年7月23日為系爭土地所有權人，業將其對上訴人之不當得利債權讓與被上訴人，被上訴人以本件起訴狀繕本之送達代債權讓與之通知。爰依民法第767 條第1項、第179條規定，請求上訴人許素華自系爭18號建物遷出。上訴人許素華、王美雲應將坐落系爭1385地號土地如原判決附圖所示B（面積24.05平方公尺）之房屋（即系爭18號1樓、2樓磚造房屋及3樓鐵皮屋）拆除，將上開土地騰空返還被上訴人。上訴人許素華、王美雲應各給付新台幣（下同）5834元（即97年5月19日起至97年12月31日止之不當得利）及自98年9月1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，暨自98年1月1日起至返還上開土地之日止，各按月給付被上訴人782元。

二、上訴人對渠等共有系爭18號房屋占用系爭1385地號土地如原判決附圖所示編號B部分（面積24.05平方公尺），許素華居住系爭18號房屋等情不爭執。惟以：系爭1385地號土地原為祭祀公業舍人公（下稱舍人公）所有，林金水於50年3月6日向舍人公購買50坪土地，再以訴外人陳德金名義為起造人，於53年間向台北縣政府取得53營字第186號營造執照，興建房屋，並於53年間出售系爭18號房屋及基地予訴外人許成春（即許素華之父）及上訴人王美雲，系爭18號房屋係經土地所有權人舍人公同意使用系爭土地，又本件有民法第425條第1項、土地法第103條之適用，及應類推適用民法第425條之1規定，並非無權占有。再被上訴人及其前手余建華與圓富建設企業股份有限公司（下稱圓富公司）關係密切，其等取得系爭土地所有權前，即知悉系爭18號房屋坐落其上；圓富公司於97年9月20日召開「擬定台北縣三重大同南段1385地號等4筆土地都市更新計畫案」公聽會，其於現場提供之資料，寫明對現住戶之安置計劃，使現住戶認有權繼續使用房屋基地，並於都市更新計畫完成後，依選配結果原地安置；且圓富公司於97年10月6日向新北市政府遞送之「擬定三重市○○○段1385地號等4筆土地都市更新計畫事業書」，曾以違建占用戶之名目申請容積獎勵，依法須對該占用戶為安置措施，詎被上訴人提起本件訴訟，請求上訴人拆屋還地等，有違誠信原則，且係權利濫用等語。

三、

㈠、原審判命上訴人許素華自系爭18號建物遷出。上訴人許素華、王美雲應將坐落系爭1385地號土地如原判決附圖所示B（面積24.05平方公尺）之建物（即門牌號碼臺北縣三重市○○○路172巷18號1樓、2樓磚造房屋及3樓鐵皮屋）拆除，將上開土地騰空返還被上訴人。上訴人許素華、王美雲各應給付被上訴人5834元及自98年9月1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，暨自98年1月1日起至返還上開土地之日止，各按月給付被上訴人782元。

㈡、上訴人提起上訴，上訴聲明：原判決不利於上訴人部分暨假執行之宣告均廢棄。上開廢棄部分，駁回被上訴人第一審之訴及假執行之聲請。

㈢、被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事實：

㈠、系爭1385地號土地重測前為三重埔菜寮小段227地號，原係訴外人祭祀公業舍人公（下稱舍人公）所有，經原法院91年執字第12528號強制執行事件拍賣。於97年5月19日至97年7月23日間為訴外人余建華所有，被上訴人於97年7月24日取得系爭土地所有權，有土地登記簿謄本、異動索引、查封筆錄、拍賣公告可按（見原審卷㈠第10頁、13頁、182-183頁、本院卷㈡第151-15 3頁）。

㈡、上訴人許素華、王美雲二人共有系爭18號房屋（即門牌號碼臺北縣三重市○○○路172巷18號1樓、2樓磚造房屋及3樓鐵皮屋），對該屋有事實處分權，該建物占用系爭土地如原判決附圖所示B（面積24.05平方公尺），有房屋稅籍證明書、土地複丈成果圖可按，並有上訴人許素華陳述可稽（見原審卷㈠第74 -75頁、114頁、卷㈡第32頁、本院卷㈡第107頁背面）。

五、被上訴人本件請求，審酌如下：

甲、請求拆屋還地部分：被上訴人主張上訴人共有系爭建物無權占有系爭土地如原判決附圖所示編號B所示，面積24.05平方公尺，爰依民法第767條規定，請求上訴人拆屋還地。上訴人則以上開情詞置辯。經查：

㈠、上訴人是否經土地所有權人同意使用：上訴人抗辯系爭土地原為舍人公所有，林金水於50年間向舍人公購買50坪土地，再以陳德金名義為起造人，於53年間向台北縣政府取得53營字第186號營造執照，興建房屋，並於53年間出售系爭18號房屋及基地予上訴人許素華之父許成春及上訴人王美雲，系爭18號房屋坐落系爭土地，係經土地所有權人舍人公同意，並提出50年1月6日陳萬得讓渡向舍人公購買土地權利予林金水之土地承購權讓售契約書、50年3月6日林金水向舍人公購買土地之買賣契約書、使用權證明書、臺北縣建設營造執照(53營字第186號）等影本為據（見本院卷㈡第111-113頁、卷㈠第101-104、106-108頁）。經查：１、臺北縣政府核發之53營字第186號營造執照係三重市○○○路172巷14號建築物之增建執照，有新北市政府工務局99年12月22日北工施字第0991153535號函可按（見本院卷㈠第188頁），該營造執照登載內容略以：業主姓名：陳德金、營造類別：增建、層數：二層、建築地址：三重市○○○路172巷14號（原三重埔段菜寮小段227地號」（見本院卷㈠第106-108頁）。該營造執照之聲請人（業主）係陳德金，聲請時檢附基地主舍人公52年12月出具之土地使用權證明書，其內容略以「三重舍人公地管理委員會同意陳德金使用三重埔菜寮小段227地號500.5m2建築永久式住宅」，建築物概要「原有部分：1層：186.06平方公尺。增建1樓83.918平方公尺；二樓83. 918平方公尺。」有新北市政府98年9月8日北府工建字第0980673687號函及檢附之土地使用權證明書、建築物概要可按（見原審卷㈠第152、157-159頁）。又系爭增建工程設計圖內容略謂「基地面積：450.45平方公尺。建物面積原有房面積小計186.06平方公尺。增建1樓83.918平方公尺；二樓83.918平方公尺，增建合計167.836平方公尺（見本院卷㈠第107頁）。

２、

①、證人林佑助（即林金水之子）於本院結證：伊父係營造商，曾向祭祀公業購買50坪土地，蓋三間2層房屋即大同南路172巷18號、20號、20號之1，三間差不多大，均10幾坪，20號之1較小，約14坪自住，其餘2間出售他人，18號出售予許素華母親及阿姨。林金水亡後，伊又在20號之1後面蓋房子，剩下的土地均已用盡。同巷14號、16號房屋非林金水所蓋，林金水亡後，伊始發現本件土地買賣契約書及林金水借陳德金名義申請之營造執照，伊將營造執照等影印提供予上訴人許素華，伊不識陳德金云云（見本院卷㈡第167頁背面-169頁背面）。

②、證人陳文差（即陳德金之子）於本院結證不知陳德金有無將名義借給他人在14號旁增建房子，未曾見系爭營造執照。（見本院卷㈡第171頁）。

３、依上所述，「陳德金」係檢附地主出具之土地使用權證明書，向台北縣政府聲請核發營造執照，其聲請建築之房屋係於原1層（14號）186.06平方公尺外，增建1層及2層各83.918平方公尺即各約25.385坪(83.918*0.3025=25.385)。若系爭營造執照所載增建1、2層各約25.385坪係證人林佑助所述林金水所建之18號、20號及20號之1，則該3間1層面積合計應為25.385坪。然依證人林佑助所述林金水向地主舍人公購地50坪後，所蓋3間房屋均約10幾坪，20號之1最小約14坪，伊於林金水亡後，復於20號之1後方蓋屋，已將50坪土地蓋滿云云，顯與系爭營造執照所載內容不符。且新北市工務局98年8月31日北工使字第0980720793號函復上訴人許素華謂「旨開建物（即系爭18號建築物）地上一、二層與53營字第186號營造執照之建築圖說核對不符，」（見本院卷㈠第91頁），是已難認系爭18號建物係系爭營造執照所載之增建物。況證人林佑助稱其父林金水向地主舍人公購地50坪，則林金水何需以「陳金德」名義申請營造執照，地主舍人公焉須出具土地使用證明書予「陳德金」，是益難認系爭18號房屋係系爭營造執照所載之增建物。又證人林佑助稱林金水蓋屋時，已有14號、16號房屋（見本院卷㈡第169頁），且依新北市三重區戶政事務所99年12月30日新北重戶字第0990013457號函意旨「三重市○○○路172巷14號查無整編或增編門牌為同巷18號資料」（見本院卷㈠190頁），而系爭53營字第186號營造執照所載建物，係14號之增建。則證人林佑助所述18號、20號、20號之1房屋焉會係營造執照所載之增建物。又系爭18號房屋除占用1385地號土地24.05平方公尺（約7.275坪。24.05*0.3025=7.2751)，尚坐落同段1387、1388地號土地，為上訴人許素華自陳，並有國防部總政治作戰局98年5月19日國政眷服字第0980006743號函可參（見本院卷㈡第117頁、252頁背面），而1388地號土地於50年3月25日即登記為中華民國所有（管理者：國防部總政治作戰局），有土地謄本可稽（見本院卷㈡第102頁），依上訴人抗辯系爭18號建物於52、53年間興建，然並未得1388號土地所有權人同意（此為上訴人所不爭執，參見上開國防部總政治作戰局函）則自難認系爭18號建物興建時得基地所有權人之同意，上訴人抗辯得原地主舍人公同意使用系爭1385地號土地乙節，難認與事實相符。縱認林金水得當時地主同意，於系爭土地上興建系爭18號建物，亦僅有債權之效力，上訴人不得以之對抗系爭土地所有權人即被上訴人。

㈡、上訴人抗辯本件有民法第425條第1項、土地法第103條之適用：上訴人抗辯林金水於50年間向舍人公購買系爭土地，雙方真意應為以支付對價方式取得系爭土地之使用權，在定性上應屬民法之租賃，亦屬土地法上之基地租賃，上訴人承受系爭18號房屋之處分權，同時承受租賃關係，本件有民法第425條第1項、土地法第103條之適用云云。查被上訴人否認上訴人提出之林金水向舍人公購買土地之土地買賣契約書影本為真正（見本院卷㈡第241頁背面）。上訴人復未舉證證明林金水有向舍人公購買土地及興建系爭18號建物之事實，其此部分抗辯自非可採。

㈢、上訴人抗辯本件應類推適用民法第425條之1規定：按民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異人時，土地受讓人或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」依上訴人主張系爭18號建物與基地並非同屬一人所有，且系爭18號房屋除占用1385地號，尚占用1387、1388地號土地，自無類推適用上開規定之餘地。

㈣、上訴人抗辯被上訴人訴請拆屋還地有違誠信原則，及係權利濫用：按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條固定有明文。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得之利益，與他人及國家社會所受之損失差距甚大者，或其取得權利之初，即明顯知悉其嗣後權利之行使，將造成他人及國家社會重大之損失者，非不得視其權利之行使係以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵。查被上訴人為系爭1385地號土地所有人，而系爭18號房屋係未辦保存登記建物，無權占有系爭1385土地，則被上訴人行使物上請求權，請求上訴人拆屋還地，核屬正當之權利行使，非權利濫用，亦與誠信原則不相違誤。

㈤、上訴人另以原法院91年度執字第12528號第四次拍賣公告附註五載有「1385地號自大同南路172巷23號…18號（代天府廟宇）。編號1號、…6號（即1385地號）土地上之建物均係於查封前合法占有查封之土地，…編號1至6號土地拍定後不點交」（見本院卷㈠第185頁）抗辯其係有權占有云云。查原法院91年8月16日查封筆錄記載「1381、1382、1385地號土地係在大同南路172巷2、2-1、4至20及20-1號（均雙號），均有地上物，部分為2層樓房，…請代理人查報占用權源」（見本院卷㈠第182頁背面），嗣後上開拍賣公告所謂：「查封前合法占有查封之土地」究何所指?無從說明。且如係地上物占有權源有爭議，亦應循訴訟途徑解決。上訴人執該拍賣公告主張其非無權占有，亦屬無據。

㈥、上訴人抗辯其係有權占有系爭土地為不足採，則被上訴人依民法第767條，請求上訴人許素華應自系爭18號建物遷出，上訴人許素華、王美雲應將原判決附圖所示B（面積24.05平方公尺）建物拆除，並將如附圖所示B土地返還被上訴人，為有理由，應予准許。

乙、請求不當得利部分：

㈠、按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會之通常觀念。上訴人無權占有被上訴人所有系爭土地，已如上述。系爭土地於97年5月19日至97年7月23日間為訴外人余建華所有，余建華業將其對上訴人之不當得利債權讓與被上訴人，有債權讓與書可按（見原審卷㈠第15頁），被上訴人並以起訴狀繕本為債權讓與之通知，從而被上訴人請求上訴人給付自97年5月19日起至97年12月31日止，及自98年1月1日起至返還系爭土地之日止之不當得利，洵屬正當。

㈡、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。前項規定，依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。查系爭土地之地目為「建」，位於5米8之巷道內，步行3至5分鐘即可抵達國民小學、步行5分鐘可至傳統市場、步行15分鐘可至臺北縣立醫院三重分院，周圍交通尚稱便利，業據原審勘驗屬實，有勘驗筆錄可稽（見原審卷㈠第96- 97頁），本院斟酌上情，認本件以系爭土地申報地價年息百分之5計算不當得利為適當。

㈢、系爭土地於97年之申報地價為每平方公尺1萬5600元，有土地登記簿謄本可按（見原審卷㈠第10頁）依此計算：Ⅰ、97年5月19日至97年12月31日，被上訴人得請求之不當得利：15600*24.05*5%*（66+161)/365=11667元。上訴人2人各負擔2分之1為5834元（11667/2=5834)。

Ⅱ、98年1月1日起至拆屋還地之日止，上訴人2人每月應給付之不當得利為782元（15600*24.05*5%/12/2=782)。

六、綜上所述，被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人許素華應自系爭18號建物遷出，上訴人許素華、王美雲應將系爭1385地號土地上如原判決附圖所示B（面積24.05平方公尺）、之建物拆除，並將如附圖所示B土地返還被上訴人，暨依不當得利法律關係，請求上訴人許素華、王美雲各給付被上訴人5834元及自98年8月20日書狀繕本送達後之98年9月1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，暨自98年1月1日起至返還上開土地之日止，各按月給付被上訴人782元，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決之結果不生影響，爰不一一論述。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。

民事第八庭