最高法院一○二年度台上字第一八三一號

最高法院民事判決　　　　　　一○二年度台上字第一八三一號

上訴人

蕭錦良

訴訟代理人

陳居亮律師

被上訴人

周君良

訴訟代理人

林軍男律師

上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，上訴人對於中華民國一○一年七月二十五日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○一年度上字第一七八號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：坐落南投縣仁愛鄉○○段○○○○○○及○○○之○○地號土地原為訴外人祁仲德所有，祁仲德於民國九十七年一月五日死亡，由行政院國軍退除役官兵輔導委員會南投縣榮民服務處為其遺產管理人。祁仲德之債權人聲請台灣南投地方法院（下稱南投地院）九十九年度司執字第一二九九五號強制執行事件拍賣上開土地，經伊於一○○年一月二十六日得標拍定。

詎上訴人於一○○年二月九日主張其為上開土地之承租人而有優先承買權；惟其租賃關係不存在，自無土地法第一百零七條規定之優先承買權等情。求為確認上訴人就系爭土地之優先承買權不存在之判決。

上訴人則以：祁仲德於九十四年三月一日委託訴外人林文進將系爭土地出租，伊於九十五年一月一日與林文進簽訂租賃契約，約定自九十五年一月一日起至一○三年十二月三十一日止，由伊承租耕作系爭土地，依土地法第一百零七條第一項規定，有優先承買權等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：被上訴人主張之事實，有南投地院上開強制執行案卷可稽。上訴人抗辯其就系爭土地與祁仲德間有租賃關係，雖提出委託書、土地租賃契約書為證。惟按受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為，但為不動產之租賃其期限逾二年者，須有特別之授權，民法第五百三十四條第二款定有明文。此與民法第五百三十三條所定特別委任，係指定一項或數項事務而為委任，受任人就該指定事項得為一切必要行為之情形不同。特別授權之意旨應獨立、清楚表明，以別於概括委任。祁仲德於九十四年三月一日立具委託書，記載：「立委託書人祁仲德因年老體弱行動不便，一切土地使用權以及土地移轉買賣等事宜，均委由林文進全權處理，不得異議，……土地標示為南投縣仁愛鄉華岡段○○○之○、之○○、之○○、之○○地號。另外祁龍所有南投縣仁愛鄉○○段地號○○○之○、○○○之○○、○○○之○○、○○○之○○、○○○之○○、○○○之○○等六筆，正在移轉本人後，一併委由林文進承租及處理事宜。」等語，就系爭○○○之○○、○○○之○○地號土地，僅稱委由林文進承租及處理事宜，未表明關於租賃期限逾二年亦得為之或類此特別授權意旨。堪認祁仲德雖有概括委任林文進代為處理系爭土地租賃之相關事宜，惟就租期逾二年之租賃並未為特別授權。上訴人於九十五年一月一日承租系爭土地，係由林文進以出租人名義與上訴人簽訂租賃契約，林文進未表明其係代理祁仲德為之，縱認其為隱名代理，惟系爭租約之租賃期限係自九十五年一月一日至一○三年十二月三十一日，已逾二年，林文進既未受特別授權，自無代為簽訂系爭租約之權利，亦不因其為隱名代理而對祁仲德生效。依民法第一百七十條第一項規定，系爭租賃在經祁仲德或其遺產管理人承認前，對祁仲德不生效力。上訴人就此並未提出任何主張或證據，尚無從為其有利之認定。另林文進係以自己名義出租系爭土地，非以祁仲德名義為之，不具代理權存在之外觀，縱林文進收取租金多年，祁仲德明知上訴人承租使用系爭土地而未為反對之意思表示，亦不成立表見代理。綜上，上訴人就系爭土地並無租賃關係存在，自無土地法第一百零七條第一項之優先承買權。被上訴人請求確認其優先承買權不存在，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

按依原告之聲明及事實上之陳述，得主張數項法律關係，而其主張不明瞭或不完足者，審判長應曉諭其敘明或補充之，民事訴訟法第一百九十九條之一第一項定有明文。基於公平原則，於依被告之聲明及事實上之陳述，得主張有消滅或妨礙原告請求之事由，而其主張不明瞭或不完足之情形，審判長亦應依同法第一百九十九條第二項規定闡明之。原審認林文進係受祁仲德概括委任，其出租系爭土地租賃期限逾二年，未經祁仲德特別授權。果爾，林文進上開行為類推適用民法第一百七十條第一項規定，如經祁仲德承認，即對其發生效力。上訴人辯稱：祁仲德明知伊承租使用系爭土地，並無任何反對之意思表示，伊均依約給付租金，祁仲德亦從未表明未收受租金，系爭土地租賃對其應生效力（見原審卷八、二九、四五頁）；證人楊碧珠證稱：祁仲德請林文進處理土地出租事宜，收取租金以支付貸款及其生活費（見第一審卷九四頁）各等語，倘若非虛，則祁仲德就林文進出租系爭土地予上訴人之行為，似已為承認。上訴人不知為此抗辯，原審未予闡明，徒以上開理由遽為上訴人不利之認定，尚有未合。次按民法第五百三十二條所稱特別委任，乃委任人指定特種事項而為委任；所稱概括委任，則係就一切事項悉行委任。後者之受任人須有特別之授權，始得為同法第五百三十四條但書所列各款行為；前者則無此問題，其受任人依同法第五百三十三條規定，就委任事務之處理，原得為委任人為一切必要之行為。查依系爭委託書之記載，祁仲德將系爭土地承租事宜委由林文進處理，僅指定該項事務為委任。上訴人抗辯：林文進係受特別委任等語（原審卷三二頁背面），似非全然無據。原審未遑詳查，遽認其為概括委任，並嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第二庭

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