最高法院九十一年度台上字第二三六八號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十一年度台上字第二三六八號

上訴人

廣合建設股份有限公司

法定代理人

連景之

上訴人

子○○

共同訴訟代理人

黃虹霞律師

被上訴人

戊○○

　　　　　　　　甲○○

　　　　　　　　庚○○

　　　　　　　　辛○○

　　　　　　　　午○○

　　　　　　　　乙○○

　　　　　　　　寅○○

　　　　　　　　卯○○

　　　　　　　　癸○○

　　　　　　　　丙○○

　　　　　　　　丑○○

　　　　　　　　辰○○

　　　　　　　　壬○○

　　　　　　　　丁○○

　　　　　　　　巳○○

　　　　　　　　己○○

右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十年十月三日台灣高等法院第

二審判決（八十八年度重上字第三八○號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件被上訴人主張：被上訴人壬○○、癸○○、庚○○、丁○○、辛○○等五人（下稱壬○○等五人）之前手，及其他被上訴人於民國八十二年間分別與上訴人廣合建設股份有限公司（下稱廣合公司）、子○○訂立房屋、土地買賣契約，購買如原判決附表所示之房屋（下稱系爭房屋）及其基地之應有部分，依房屋買賣契約第十八條、土地買賣契約第二十條之規定，土地與房屋之買賣係併同履行，如一方有違約之情事，共同簽署之房屋、土地買賣契約亦一併視同違約。系爭房屋完工交付伊使用後，因鄰地開挖地下三層施工，伊始發現系爭房屋因北側及西側柱子放樣錯誤致地下層柱子未與地面層柱子在同一軸心線上，其柱心軸線因而偏心二十八公分、三十三公分而懸空在外，造成柱角前後方向、左右方向傾斜及水平差異沈陷等重大瑕疵，該瑕疵雖經上訴人以補強方式加以補救，然其市場交易價格已然減損，經中華徵信所鑑定結果，認每戶之交易價格較原買賣價格減少約新台幣（下同）六百零六萬二千零五十八元，壬○○等五人之前手，已分別將其對上訴人之損害賠償請求權讓與伊五人，為節省訴訟費用起見，爰依民法第三百五十四條、第三百六十條關於物之瑕疵擔保、同法第一百八十四條、第一百九十六條侵權行為及同法第二百二十七條不完全給付之規定為請求等情，求為命上訴人連帶給付伊各如原判決附表「損害賠償金額」欄所示金額並加計法定遲延利息之判決（被上訴人逾此部分之請求，經原審為其敗訴之判決，駁回其之上訴及追加之訴，被上訴人未聲明不服，已告確定）。

上訴人則以：土地並無任何瑕疵，被上訴人請求土地所有人子○○連帶賠償，即乏依據。而建物之瑕疵經廣合公司以補強方式加以補救後，業經多位技師簽證證明已恢復原結構之設計強度，原有之瑕疵已然補正，上訴人並無損害可言。且上訴人壬○○等五人係自第三人處取得系爭房地，並未直接與上訴人廣合公司及子○○簽定買賣契約，不得本於買賣契約對伊主張債務不履行並請求賠償。又中華徵信所鑑定報告認定系爭房屋房價因上開瑕疵，每戶之交易價格較原買賣價格減少約六百零六萬二千零五十八元，係以問卷作調查，並未協同受調查人至現場查看系爭房屋及深入了解修復狀況，不足以客觀判定系爭房屋之價值等詞，資為抗辯。

原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決，一部廢棄，改判命上訴人連帶給付被上訴人各如原判決附表「損害賠償金額」欄所示金額及其利息，並駁回被上訴人其餘上訴及追加之訴（此部分已確定），無非以：被上訴人壬○○等五人之前手及其他被上訴人，於八十二年間分別與上訴人廣合公司、子○○訂立房屋、土地買賣契約，購買系爭房屋及其基地之應有部分。系爭房屋完工交付上訴人使用後，因鄰地開挖地下三層施工，被上訴人始發現系爭房屋因北側及西側柱子放樣錯誤致地下層柱子未與地面層柱子在同一軸心線上，其柱心軸線因而偏心二十八公分、三十三公分而懸空在外，造成柱角前後方向、左右方向傾斜及水平差異沈陷等重大瑕疵，而壬○○等五人之前手，已分別將對於上訴人之損害賠償請求權讓與彼等等情，為兩造所不爭，堪信屬實。查系爭房屋之前揭瑕疵、經施作補強工程後，經技師勘驗結果，證明已恢復原結構之設計強度，固有上訴人提出潘礦鑫製作經台北市土木技師公會特殊結構審查小組審查通過之「廣合建設柱偏心補強設計」書、台灣省結構工程技師公會鑑定報告書、大直逸境補強工程竣工報告書、大直逸境結構補強會勘紀錄可稽，惟系爭房屋經結構技師會勘後證明結構安全無虞，未必能以正常價格銷售，蓋不動產市場價值之產生，並非單純由建築物所貢獻，依經驗法則，系爭房屋施工時既有瑕疵，無論事後如何補救，心理因素必然影響交易價格而減損其原有之價值。上訴人辯稱：系爭房屋之結構補強已按相關規定施作，已恢復至原結構之設計強度，上訴人並無損害可言云云，非可採信。復按債務人不為給付或不為完全之給付者，債權人除得聲請法院強制執行外，並得請求損害賠償，修正前民法第二百二十七條定有明文，被上訴人或其前手向上訴人購買之系爭房屋既有前揭瑕疵，造成被上訴人之損害，被上訴人本於不完全給付之法律關係請求上訴人二人負連帶賠償責任，自屬有據。又本件係兩造因買賣之系爭房屋有瑕疵而涉訟，依其情形，已發生契約關係，於損害發生前，當事人尚不能謂無法律關係之連繫，上訴人交付之房屋縱有瑕疵應負損害賠償責任，亦僅生債務不履行之損害賠償責任，上訴人並不負侵權行為損害賠償責任。前揭房屋契約書第十八條約定：本契約不得單獨成立，應於甲方（被上訴人）與本約房屋座落基地所有權人就應有持分另行簽署預定土地買賣契約書，並與該契約共同履行，始生法律效力，其解約亦同。

任何一方如有違反本約規定內容情事，該共同簽署預定土地買賣契約亦併以違約論處。預定土地買賣契約書第十二條亦有類似之約定，可見系爭房屋及土地雖分開簽定契約，然係以契約聯立之方式併同存在及履行，無論房屋或土地部分如有違約之情事，均應負連帶賠償責任，故上訴人子○○為基地出賣人，對於房屋瑕疵所造成之損害，對被上訴人亦應負連帶賠償責任。被上訴人之房價因上開工程上之瑕疵減損之情形經委託中華徵信所鑑定結果，雖認向民眾問卷價格減損成數約○點三九九二，向專家（即附近仲介業者）問卷價格減損成數為○點二七一，平均值為○點三三五一，本件不動產價格折減成數評估為百分之二七點一至三九點九二。然該中華徵信所鑑定報告，僅對一般民眾發出二○○份問卷，對仲介業者發出五十份問卷，而以問卷調查之平均值判定其損害額，未就系爭房屋前後手及鄰近地區之房屋交易狀況加以調查比較，顯然欠缺客觀之標準。況負責鑑定之人員林明宏明確表示其以前無從事類似鑑定之經驗。參以本件僅係建物部分有瑕疵問題，土地部分並無瑕疵，而原有瑕疵業已採取補強措施，鑑定結果竟謂其減損之價值佔房地總值約百分之三三點五一，如扣除土地之價值，豈非其減損之價格佔建物之價值約八成（依附表所載之房屋、土地價格，房屋佔房地總價約百分之二十五至三十）？自屬違背常理及經驗法則，該鑑定報告調查缺乏客觀，不足採為被上訴人請求損害賠償之依據。經綜合情狀，認本件交易價格減損之數額，應以土地房屋總價百分之五作為計算標準，較為合理適當。則被上訴人本於不完全給付之法律關係，請求上訴人給付如原判決附表「損害賠償金額」欄所示金額及其法定利息，為有理由等詞，為其判斷之基礎。

按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間有相當因果關係為其成立要件。又當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院固應審酌一切情況，依所得心證定其數額；惟得心證之理由，應記明於判決，為民事訴訟法第二百二十二條第二、四項所明定；又判決理由項下應記載關於攻擊或防禦方法之意見，同法第二百二十六條第三項亦定有明文。是法院依自由心證判斷事實之真偽時，所斟酌調查證據之結果，其內容如何，與應證事實之關聯如何，以及取捨之原因如何，如未記明於判決者，抑且法院為被告敗訴之判決，而其關於防禦方法之意見，有未記載於判決理由項下者，均屬同法第四百六十九條第六款所謂判決不備理由。查原審認定系爭房屋之瑕疵，雖經補強，結構安全無虞，惟此瑕疵因心理因素，必然影響交易價格而減損其原有之價值，所委任之中華徵信所所為之鑑定報告，調查缺乏客觀，不足為損害賠償之依據。經綜合情狀，認本件交易價格減損應以土地房屋總價百分之五作為計算標準，較為合理適當等情，就如何斟酌損害之原因及其他一切情事而定該損害數額，僅泛言「經綜合情狀」，並未說明其心證之所由得，於法已然不合；且上訴人於原審辯稱：被上訴人壬○○、癸○○、庚○○、丁○○、辛○○等人之前手轉售於彼等或其之前手之轉售均有賺取差價，並無所謂交易價值減損云云，提出契約書為證（見原審卷㈡上訴人九十年九月二十六日民事陳報狀），自屬重要之防禦方法，原審未於判決理由項下說明不足採取之意見，遽為不利於上訴人之判斷，自有判決不備理由之違法。上訴論旨，就其敗訴部分指摘原判決為不當，聲明廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第六庭