最高法院九十二年度台上字第七八八號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度台上字第七八八號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

黃元龍律師

被上訴人

遠揚建設股份有限公司

法定代理人

徐旭松

被上訴人

榮樹建設股份有限公司

法定代理人

許丁輝

　　　　　　　　　　　　︵右二

右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十年七月二十五日台灣高等法

院第二審判決︵九十年度上字第二五四號︶，提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：上訴人於民國八十三年六月九日向被上訴人購買坐落台北縣板橋市○○段五九三、五九三之一地號及其上所建大樓Ｇ１棟一樓房屋乙戶︵下稱系爭房屋︶，面積及公共設施共約四二點六九坪，價金新台幣︵下同︶一千六百八十萬元，上訴人並已繳交自備款五百零五萬元。詎系爭房屋有多項減損房屋效用之重大瑕疵，亦無所擔保之品質，與廣告內容明顯不符而違反消費者保護法第二十二條、第二十三條、公平交易法第二十一條、第二十四條規定，並足為解除契約之理由。系爭房屋有該瑕疵已不適居住，被上訴人強令上訴人繳納價金，依消費者保護法第十一條規定顯失公平，故依民法第三百五十九條規定，以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示通知。爰依同法第二百五十九條第一、二款規定，先位聲明求為命被上訴人各給付上訴人二百五十二萬五千元及各加計法定遲延利息之判決。如認先位之訴無理由，因被上訴人以上訴人未依約續付價金為由，解除契約並沒收上訴人已付之價金作為違約金，該沒收之違約金顯屬過高，應以一百六十八萬元為相當，上訴人自得請求酌減違約金後，將超過部分返還上訴人。爰備位聲明求為命被上訴人各給付上訴人一百六十八萬五千元及各加計法定遲延利息之判決。

被上訴人則以：被上訴人就系爭房屋已依債之本旨提出給付，系爭房屋並無上訴人所指之瑕疵，縱有瑕疵亦對減少房屋價值或效用之程度無關重要，上訴人不得依民法第三百五十九條規定解除契約。又被上訴人所寄存證信函並非解除契約之意思表示，僅是一催告函，被上訴人並未對上訴人沒收違約金，上訴人備位請求酌減違約金，亦無理由等語，資為抗辯。

原審依審理之結果，以：上訴人主張其於八十三年六月九日與被上訴人就系爭房地成立買賣契約，約定總價款為一千六百八十萬元，系爭房屋面積含公共設施約四二點六九坪，上訴人業已繳交自備款五百零五萬元等事實，為被上訴人所不爭執，並有系爭房屋暨土地預定買賣契約書為證︵外放原證一︶，堪認為真正。上訴人雖主張系爭房屋於興建中曾移作工寮使用，已非屬約定之全新屋云云，並提出顯示有床鋪、棉被、電視、桌椅等物品擺設之照片為證︵外放原證二︶。惟一般大型房屋興建工地現狀，於施工期間將已部分結構體完工之處所，便宜行事提供為工人休憩場所，而於房屋交付承購人前再重新予以粉刷整理，以全新屋交付，核其情節並無減損房屋價值之虞，當無違反所謂以全新屋交付之約定可言。本件系爭房屋位於Ｇ１棟一樓，依上訴人所提出之照片，系爭房屋當時僅施作結構體，水泥牆面尚未紛光，顯未達完工交屋階段，至交屋階段時現場已無上訴人所稱雜亂不潔情事，並經第一、二審法院現場履勘明確，製有勘驗筆錄附卷可稽︵一審卷二九、三十頁、原審卷一一五頁︶，實難認其非為全新房屋。況系爭房屋並無先賣予他人使用再轉賣予上訴人情事，自非上訴人所謂之「二手屋」。被上訴人於施工期間暫供工人休息，其影響者甚屬輕微，無損系爭房屋之價值或效用，依社會通念，難認有上訴人所謂之瑕疵。上訴人主張系爭房屋天花板污廢水管係樓上十餘層樓房使用之管道，直接導入系爭房屋，令人生厭。且被上訴人於出售時並未出示建築圖說及管線圖，此屬重要契約事項，未予告知解說，依消費者保護法第十二條第二項第一款及第一項之規定，對上訴人顯失公平，而屬無效等語。查系爭房屋內之部分天花板佈滿管線，為被上訴人所不爭，並有照片在卷可稽，復經第一、二審法院至現場履勘屬實，分別製有勘驗筆錄附卷可稽︵一審卷二九、三十頁、原審卷一一五、一四四、一四五頁、外放原證三︶，固應認為真正。惟系爭房屋為大樓之一樓，大樓必有污水排水管線經過，系爭房屋之污水管所經為房屋之部分天花板，如未加以修飾，外觀上自有不雅情形，但該天花板排水管線設計，係依主管機關即台北縣政府工務局所核准之設計圖說為施工標準，依兩造買賣契約第十條約定，兩造係合意以主管建築機關核准之圖說為施工標準。被上訴人即係依主管機關核准之圖說施工，且於八十六年九月領取使用執照。再者，大樓等集合式住宅各戶之浴廁、陽台排水設計，係由建築專業人員考量建物整體性利用後加以設計，自無從任由各住戶需要而變更。系爭房屋大樓為一總樓層十七層之集合式住宅，系爭房屋位處一樓，挑高六米，面對南雅南路，為專供商業使用之用途。二樓以上至十七樓則屬住宅區，其上下隔局迥然不同，是以在二樓以上之住宅，其衛浴間均設有共同之管道間，上下垂直連貫，以供各樓層住戶將廢水、排洩物經過各樓層，向下輸送至地下三樓之廢水處理場，各樓層均應容忍污水、排洩物流經。系爭房屋因坐落位置之故，如欲與二樓以上住戶共構垂直連貫之管道間，則須將系爭房屋浴廁置於室內正中，然系爭房屋室內隔局如將其浴廁置於室內正中，將影響建物之美觀及空間之運用，並對使用人日後使用造成不便。管線外露之設計，既須考量集合住宅整體之排水設計及功能，以對買受人損害最小之方式而為設計，並須顧及高樓結構之安全，而樓地板一般厚度為十二至十五公分，不能埋設超過五公分管徑以上之管線，以免發生龜裂、塌陷及鋼筋腐蝕之情形，Ｐ‧Ｖ‧Ｃ材質之共用排水、排糞管，其管徑各為十一‧四公分，實無法埋入一、二樓之樓地板間，而以暗管之方式予以處理。再基於共用管路日後之維護問題，亦以明管設計較為便利。綜合上述考量，被上訴人於系爭房屋興建規劃之初，依工程慣例，配合現行施工技術及物理原理，對系爭排水設施業已作較有利購買戶之方式設計建造，此為系爭房屋排水管設計上所不得不然，其設計當係由建築設計專業人員為之，自非一般承購戶所得任意要求變更或指摘設計錯誤者，上訴人任意指摘上開污水排放管設計錯誤，並無可採。上開排水管坐落位置固然有礙觀瞻，並有影響上訴人所稱之安全衛生之虞。但被上訴人於與上訴人協商交屋事宜時，即應上訴人要求，特別將天花板、地下室天花板之排水管改為鑄鐵管，加裝不銹鋼滴水盤，並注射止水劑，確定無漏水之虞後，再油漆粉刷，加以裝飾美化。又系爭建物一樓房屋均作如此設計，並非僅上訴人系爭房屋而已，加以天花板管線可經由裝潢掩蓋，而不致過度影響觀瞻，上訴人所指之漏水或惡臭味道發生，復未據上訴人證明其情事。以上事實並有被上訴人提出之系爭房屋所有權狀、系爭房屋Ｐ‧Ｖ‧Ｃ材質管排水設施照片及說明、系爭房屋改鑄鐵材質管排水設施照片及說明、系爭房屋排水設施簡介圖等件為證︵外放被證一至四︶，並經第一、二審法院分別至現場履勘無誤。足認系爭房屋並無上訴人所稱顯然影響價值或效用之情事。其據以解除契約，並無理由。又大樓建築設計必有流經之排水線經過，此為一般人社會經驗所具有之常識，自不得委稱為不知，雖上訴人可能不知其坐落位置，但此部分原為建築專業人員所設計，當信賴其在顧及整體結構安全與利用性條件下，必選擇減損使用效能最低之處所為之，並於經主管機關審核後施工，其管線位置如非當事人特別所重視並要求者，當不足認係契約之重要事項，而有特別告知之義務。況上訴人如認屬契約重要事項者，應當於契約簽訂時主動要求提示管線施工配置圖說以供其參考。是上訴人主張其於購買時不知上開管線之重要事項，被上訴人亦未提出任何圖說告知，認系爭買賣契約依消費者保護法第十二條第二項第一款及第一項規定，對上訴人顯失公平而為無效云云，並無可採。再系爭房屋係位於該集合住宅Ｇ１棟一樓部分，為供作商業店面使用，上訴人並未證明被上訴人於廣告時或簽約時即曾以夾層屋使用作為吸引或誘引上訴人簽訂系爭契約，或以之為銷售之手段。況夾層之施作係屬建物完工交付後，買受人就其需要自行所為之二次施工，與被上訴人無涉。被上訴人依工務局核定之設計圖說施工完畢，系爭房屋並無挑高不足之情形，而管線外露設計原因，已如前述，上訴人自不得任以系爭建物因有管線外露，而認高度不足具有瑕疵，據以主張解除契約。上訴人主張地下一、二樓龜裂滲水或系爭房屋牆壁、樓梯多處頻頻漏水滲水無法修補云云。惟第一審法院與原審法院分別於八十九年一月十二日及九十年五月二十二日履勘現場，固均發現系爭房屋牆壁有裂痕，第一審法院並曾發現公共樓梯間尚留有有滲水痕跡︵一審卷九六頁、原審卷一一五頁︶。但第一審法院於八十九年十二月六日再度履勘時，即無發現滲漏水情事，有勘驗筆錄在卷可稽︵一審卷一七六頁︶。再細察上開牆壁裂痕，僅為細微裂縫，應不致於影響系爭房屋之效用，且系爭房屋為鋼筋混凝土結構，因水泥收縮比例之因素，有細微裂縫，係不可避免之事，其裂痕復非於房屋之樑柱等主要影響房屋安全之結構體上，自無妨礙建物本身安全之虞。且被上訴人於九二一大地震後，即曾委請台北縣政府及結構技師會勘，經實地勘驗結果，樑柱結構並未發現有任何受損情形，雖部分非結構牆有剪力裂縫產生，但對於結構安全並無影響，此有被上訴人提出之結構技師會勘報告在卷可參︵一審卷七九、八十頁︶，足認本件並無上訴人所稱之滲漏水，或因細微裂縫而減少系爭房屋通常效能之情事。上訴人主張系爭房屋安全梯裝有變壓器，並提出照片為證。但變壓器之設置，緣鑑於用電所需，該棟大樓設置二二０至三八０伏特之用電設備，並經由變壓器將其轉換為一一０伏特以供住戶使用，該變壓器設置之位置既經台灣電力股份有限公司建議設置，業已竣工完成取得使用執照，並無違法設置情形。且上開變壓器於各樓層均有獨立的各戶變壓器存在，非僅上訴人系爭房屋始有設置，有本院現場履勘筆錄可稽。另前經第一審法院現場履勘時，並未發現有上訴人所指安全梯內有數十條電纜管線暴露在外之情事。且兩造契約第十條既約定「本大樓之施工及標準悉依工務局核定之設計圖說、施工規範及本約附件約定之建材與設備為準︵詳如附件三︶，由乙方︵即被上訴人︶全權負責建造，並以工務局發給之建物使用執照為合格憑證」，堪認被上訴人所辯變壓器並無違法設置及安全堪慮情事為可採信。上訴人主張依契約書記載「本大樓第Ｇ１棟壹樓房屋乙戶」，房屋面積係指一樓室內、陽台、平台、花台、雨庇及公共設施共同使用部分約四二、六九坪，並未有地下層，地下層則均屬公共設施，有買賣契約第一條可稽，茲經建妥後，實際上一樓之部分竟僅有十五坪，餘均為地下室及公共設施，顯然欺矇承購戶，且被上訴人未將契約交予上訴人審閱云云。惟查兩造買賣契約第一條約定：「預定房屋土地買賣標示及權利範圍：座落於板橋市○○段五九三、五九三之一地號所建本大樓第Ｇ１棟壹樓房屋乙戶︵以下簡稱本戶︶其房屋面積包括室內、陽台、平台、花台、雨庇及公共設施共同使用部份約四二、六九坪所有權全部︵公共設施含電梯樓梯間門廳，一樓管理員室、地下室防災中心、蓄水池、屋頂突出物、水箱、機械房、發電機室、消防室、空調機室、幫浦室、台電配電室、垃圾處理室、社區活動中心ＶＩＰ部份、走道、防空避難室、開放空間及其他共同使用部份︶及應有土地持分……」。上訴人自不能推稱其不知四二點六九坪數乃包括公共設施等部分。且系房屋所有權狀所登記面積為四十三點四二坪，多於原約定面積，為上訴人所不否認。核一般社會觀念，購屋者除價格詢問外，房屋之室內可使用之面積等重要事項自當會加以詢問，本件雖於買賣契約中未約定公共設施比例，但被上訴人提出之被證十二號廣告文宣︵外放︶，即已將「使用面積」及「公共面積」，及其所占面積各為多少，列有說明，上訴人於簽訂系爭契約時當知其情事。再者，契約所約定之管理室、地下室防災中心、蓄水池、屋頂突出物、水箱、機械房、發電機室、消防室、空調機室、幫浦室、台電配電室、垃圾處理室、社區活動中心ＶＩＰ部份、走道、防空避難室等公共設施，被上訴人確已設置，業經第一審法院勘驗屬實，而公共設施比例，上訴人亦未具體指陳有何過高情事，所謂顯失公平之說，自難採信。上訴人主張被上訴人將一樓及附屬地下室改成店面出售，以致地下室公共消防設備變成裝設於系爭房屋之私人房屋之地下室，將來消防檢查，使用消防設備均須進入該屋，使該屋之隱密專有性盡失云云。惟本件建物為集合住宅，依各類場所消防安全設備設置標準第十二條、第十五條、第三十四條規定，自應依規定設置滅火器、自動灑水設備、泡沫滅火設備及消防箱、消防水帶等消防設備。除自動灑水設備係設置於各住戶之屋內外，其餘如消防箱、消防水帶等之部分，係依整體社區安全而為設置。是以各住戶對於公共安全所設置之消防設備即有容忍義務。原審法院經現場履勘結果，於系爭房屋地下室雖有消防水箱一只，但於地下一樓同樓層之地下一樓停車場，並設有泡沫灑水設備，其餘各樓層於公用樓梯間內並均設有一個消防水栓，有現場履勘筆錄可稽︵原審卷一一五頁反面︶，堪認被上訴人所辯位於系爭房屋地下一樓之消防水箱係供其使用之事實為可採。上訴人所稱將來消防檢查，使用消防設備須進入該屋，使該屋之隱密專有性盡失等語，顯無足採。上訴人主張被上訴人於售屋時曾稱提供科技教室，教室寬大、電腦科技設備良多，然實際面積大為縮水，更空無一具電腦。又廣告錄影帶標榜系爭房屋與遠東高爾夫球場結合一起；保留行道樹而塑成巴黎「香榭大道」；大樓中庭花木扶疏而有慢跑步道；社區游泳池寬有八線道。然實際均與廣告錄影帶所述不符而有廣告不實，欠缺保證之品質，致減少系爭建物之價值云云。查被上訴人於預售系爭建物之初確曾提供廣告錄影帶予消費者，為被上訴人所不爭執，但該廣告錄影帶經第一審法院於九十年一月三十日勘驗結果，錄影帶畫面內容介紹系爭建案，依序介紹周邊環境，約略為：開窗即可見高爾夫球場、附近有遠東百貨、三分鐘可到南雅市場、五百公尺可達捷運站、近有學校、醫院及育樂中心；接著介紹社區環境設施，約略為：警衛中心採智慧型電腦管理系統、一樓大門設電腦密碼鎖門禁系統、一千九百坪中庭花園、四米三超大棟距、保留十六顆老樹成香榭大道、內有游泳池、健身房、韻律中心、圖書館、閱覽室、家庭電腦影院、家教中心、兒童遊戲室、科技中心、桌球室、撞球室等；最後介紹預售屋格局，約略為：二十二坪至四十四坪，有二、三、四房、客廳挑高三米三、一般為三米一等，此有勘驗筆錄附卷可參︵一審卷二二五頁︶。上訴人固主張現狀與廣告錄影帶內容不符，已違反消費者保護法第二十二條之規定。但消費者保護法第二十二條所規定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，其所謂真實之要求，乃達一般理性消費者所能忍受之程度即可，除非出賣人或企業經營者於廣告上有保證之標示，否則該條文亦非特別保證。本件系爭建物共有Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ八棟，由該八棟圍繞中庭之集合式住宅，其中Ａ、Ｂ、Ｇ、Ｈ棟面臨南雅南路，一樓有店面，其餘各棟之一樓則均挑高，各棟周圍並有植物庭園景觀，各棟之間並有磁磚步道相連、中庭亦有綠色植物、花草及人行步道之設置，而Ａ、Ｂ、Ｇ、Ｈ面臨馬路之走道旁植有樹木，約有十三戶面寬之磁磚步道，樹木間則設有機車格以便利停車，上開中庭及大樓各棟之建造位置，與被上訴人所提一樓全區平面配置圖標示相符；另游泳池水質清澈，為曲線形狀，雖無八線道之寬長，但外觀核與系爭建案廣告文宣地下一樓全區平面配置圖所示相符；科技教室部分，其面積約三坪大，目前作為儲藏室用，業經第一審法院八十九年十二月六日現場履勘屬實。至上訴人所稱中庭樹木植栽過少，因並無具體可比較之數據且純屬個人主觀認知之差異，難認被上訴人有廣告不實情形。系爭房屋臨近遠東高爾夫球場，依常理，企業經營者將坐落位置緊臨高球場之景觀，做為其產品吸引顧客之有利因素，並以之為廣告內容，難認有跨大不實情形。且系爭建物為八棟之環繞式建築，僅有面臨貴興路之建築物緊鄰遠東高爾夫球場，亦即各該棟得以開窗即見高爾夫球場之綠草如茵景觀，至於面臨南雅南路之建築物，則係面臨馬路，而未能享有綠色景觀，此由一樓全區平面配置圖即可得知。系爭Ｇ１壹樓，係面臨南雅南路者，該棟建築物自始即無法窺得遠東高爾夫球場景觀。且參以被上訴人所提高爾夫世界工地底價表︵一審卷二二一頁︶，系爭房屋每坪單價較面臨貴興路之Ｄ、Ｅ棟低廉一萬元，自難以此遽認被上訴人上開廣告有何不實。又第一審法院現場履勘結果，現場確仍留有原來行道樹，並鋪設有十三戶面寬之磁磚步道，與一般之公共走道不同，雖與上訴人所提巴黎香榭大道圖片不盡一致，但一般消費者處於台北地區○○地○地段下，當知其為廣告之合理用語，難謂因此而想像與真實之巴黎香榭大道一致之景觀，上訴人購買系爭房屋自非因誤信廣告錄影帶之宣傳而為。科技教室部分，現無電腦之設置，面積亦僅約有三坪，已如前述。但此部分係因被上訴人將電腦費用折價予社區管理委員會，有被上訴人提出之協議書為證︵外放被證十︶。雖該協議對上訴人不生拘束力，但系爭房屋尚未完成交付，且該電腦所占價值與效能，就全區而言尚非重大之瑕疵，被上訴人縱認有應給付電腦之義務而未給付，上訴人亦不得主張解除契約。系爭大樓社區正門口雖有一巨型高壓線電桿，但該電桿非直接位於上訴人系爭房屋門口，且上訴人並未舉證證明被上訴人曾承諾聲請電力公司予以移走排除，僅以上揭廣告錄影帶中並無電桿存在，即認被上訴人已承諾予以移走，上訴人主張自難採信。況該電桿是否有安全虞慮，並無具體事證，且核電桿位置與系爭房屋之價值效用其影響程度亦無關重要，依民法第三百五十四條第一項規定，亦不得視為瑕疵，而據以主張解除契約。上訴人另主張公共設施部分如環保垃圾處理設備系統未符品質、中庭景觀至今未完成，社區施工不良到處漏水，安全勘慮，且經住戶拉白布條抗議，公設機電、公共設施、消防、照明等設備亦均有缺失且未完成，有管理委員會之存證信函可證云云。但系爭房屋上訴人尚未完成給付價金及完成交屋，且核上開瑕疵縱使存在亦非重要，亦非不得為瑕疵之修補，上訴人以之為由逕行解除契約，亦顯失公平。上訴人以被上訴人所提出給付之系爭房屋有重大瑕疵為由，解除契約，先位請求被上訴人各返還已繳納之價款二百五十二萬五千元及利息，自無理由，不應准許。次查被上訴人之八十六年十二月十二日存證信函係記載：「……是特發此函通知，台端︵指上訴人︶請於本文到達日起五日內至交屋中心辦理交屋相關手續，並繳納銀行貸款新台幣壹仟壹佰伍拾捌萬元整。倘若逾期本公司將依貴我雙方買賣契約書第七條之規定，解除本契約，台端已繳款項依該條之規定，悉數作為公司重新出售本戶房屋所需各項費用之抵償及損害之賠償金，同時該戶房地由公司自行收回處理。事關台端權益，敬請配合為荷」等語︵原審卷四七至五十頁︶。核其內容顯係催告上訴人履約，並非以上訴人不履行契約義務為由，而為解除契約之意思表示，亦非表示將上訴人已繳付之價金依契約第七條約定，沒收做為違約賠償用。是以上訴人所繳之款項五百零五萬元，仍係基於繼續存在之買賣契約，所應履行之價金給付部分。被上訴人既未依契約第七條規定行使權利，上訴人即無請求法院酌減違約金或請求返還酌減後之金額餘地。上訴人預備聲明以被上訴人沒收違約金過高，應予酌減，請求被上訴人各應返還一百六十八萬五千元及利息，亦於法無據，不應准許。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違背。

查系爭大樓公共設施之游泳池雖無使用執照，惟上訴人購買之系爭一樓房屋，係供作商業店面使用，該公共設施游泳池無使用執照之瑕疵，對上訴人並非重要，上訴人不得據以解除契約。原判決就此部分理由說明雖有不足，惟不影響本件判決之結果。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第二庭