最高法院九十二年度台上字第六五一號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　九十二年度台上字第六五一號

上訴人

甲○○

上訴人

乙○○

共同訴訟代理人

呂理胡律師

被上訴人

金緯纖維股份有限公司

法定代理人

陳漢民

右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十年四月二十四日台灣高等法

院第二審判決（八十九年度上字第一一五一號），提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人起訴主張：上訴人甲○○、乙○○於民國八十年十一月間各向被上訴人購買坐落桃園縣中壢市○○段中壢老小段二一九｜七七、二一九｜七八、二一九｜七九、二一九｜九四號土地及其上中壢市○○○路○段一號九樓Ａ戶、Ｄ戶建物（下稱系爭房地），價金各為新台幣（下同）四百八十萬元、九百九十萬元，甲○○、乙○○已依約各給付被上訴人一百零六萬元、二百十七萬元。惟系爭房屋完成後有擅自更改大樓外觀設計、大樓一至十二樓背面無丁掛處理、無大樓夜間照明設備、大樓正面入口未採用圓弧型氣密不銹鋼金屬門框、地下三樓牆壁嚴重滲水、地震後屋內樓梯間牆壁嚴重龜裂未修復等瑕疵，經通知被上訴人改善，被上訴人均置之不理，伊已於八十三年八月十日發函解除買賣契約。且系爭房地於八十八年二月三日遭法院假扣押查封迄今，買賣標的物亦陷於給付不能，茲再以起訴狀之送達為解除契約之意思表示等情，爰依民法第二百二十六條、二百五十六條及二百五十九條第二款規定，求為命被上訴人返還上開價金及其利息之判決。

被上訴人則以：上訴人所指房屋之瑕疵，未達可解除契約之程度。伊因催告上訴人給付價金未果，已於八十三年十二月二十日、八十四年一月十二日發函解除買賣契約，沒收上訴人已付之價金。伊解除契約在先，上訴人不得因系爭房地嗣後遭查封而主張解除契約等語，資為抗辯。

原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回其訴，係以：上訴人甲○○、乙○○向被上訴人買受系爭房地，已分別給付價金一百零六萬元、二百十七萬元，嗣發現系爭房屋完成後有上述瑕疵，乃拒絕給付尾款，甲○○並於八十三年八月十日以存證信函解除契約，被上訴人亦於八十三年十二月二十日、八十四年一月十二日以上訴人拒付價金為由解除契約。查兩造訂立之預定房地買賣契約書第十四條第一項記載：「甲方（指上訴人）若未按時繳付各期價款時，自應繳款日起，依應繳金額千分之壹按日加付滯納金，經乙方（指被上訴人）發文催告逾三十天仍不繳付者，即視為違約，乙方得逕行解除本約。」，本件上訴人未依約給付系爭房屋尾款，被上訴人依上開約定，於八十三年十二月二十日發函限上訴人於三十日內給付，逾期即解除契約並沒收尾款，甲○○、乙○○分別於八十三年十二月二十一日、二十三日收受。被上訴人既係於催告同時，為附有停止條件之解除契約之意思表示，則上訴人未依限履行，停止條件成就，被上訴人解除契約之意思表示即生效力，毋須另為解除契約之意思表示，系爭買賣契約即於催告期間屆滿即甲○○部分於八十四年一月二十一日、乙○○部分於八十四年一月二十三日解除。又被上訴人於八十九年八月十五日再度催告上訴人繳付尾款，已表明系爭買賣契約已於前開催告期限屆滿時解除，伊係秉持買賣誠信，再次提供上訴人七日履行期限等語，顯然被上訴人係就已解除之買賣契約，與上訴人為締結新買賣契約之要約，非使已歸於消滅之契約再度回復。再上訴人雖主張系爭房屋有如上之瑕疵，被上訴人違約在先云云。惟買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害有失平衡而言。上訴人所指被上訴人擅自更改大樓外觀設計、大樓一至十二樓背面無丁掛處理、無大樓夜間照明設備、大樓正面入口未採用圓弧型氣密不銹鋼金屬門框、地下三樓牆壁迄今嚴重滲水、地震後屋內樓梯間牆壁嚴重龜裂未修復等瑕疵，雖為被上訴人所自認，惟其僅係景觀與原設計不符及地下三樓漏水之瑕疵，與上訴人買受系爭房屋目的影響甚微。是上訴人據以解除契約，顯失公平，自非合法。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，買受人固得依民法第三百六十條規定請求不履行之損害賠償，或依同法第三百六十四條規定請求另行交付無瑕疵之物，並在出賣人為各該給付以前，行使同時履行抗辯權；出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人亦得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第二百六十四條規定之適用。系爭房屋雖存有瑕疵，惟上訴人既不得據以解除契約，其因而拒繳價金，亦失依據。另上訴人從未主張被上訴人應負損害賠償責任，亦不得為同時履行抗辯。上訴人雖稱被上訴人曾願就系爭房屋未貼丁掛之瑕疵賠償八十一萬九千元，已超過伊應給付之期款，再加上其他損害，足以抵銷伊未付之價金云云，然上訴人對於被上訴人減少價金之提議，並未同意，仍執意解除契約，顯無從就該減少之價金為同時履行之抗辯。

而就其餘瑕疵部分，上訴人亦未能證明曾為同時履行之抗辯；且系爭買賣契約已因被上訴人解除而消滅，自無許上訴人於本件訴訟程序中更為同時履行抗辯之餘地。再系爭買賣契約既經解除，被上訴人已不負交付系爭房地之義務，嗣後系爭房地遭查封，自亦不生給付不能之問題，上訴人不得據以解除買賣契約。從而，上訴人依民法第二百五十九條第二款規定，請求被上訴人返還已給付之價金及其利息，自屬不應准許等詞，為其判斷之基礎。

惟買受人因買賣標的物存有瑕疵，拒絕給付價金，及因瑕疵而解除買賣契約，係屬二事。本件上訴人於支付部分價金後，因發現系爭房屋存有瑕疵，乃拒絕給付尾款，嗣並發函被上訴人，解除買賣契約等情，為原審所認定（見原判決理由四），上訴人並稱「伊於八十三年八月起即陸續向被上訴人、桃園縣政府等單位反映被上訴人違約，請予改善，被上訴人於八十四年一月間並未改善，反催告繳納欠費」等語（見原審卷五０頁）。則上訴人嗣後解除買賣契約縱可認顯失公平，惟其因房屋存有瑕疵，拒絕給付尾款，是否亦無正當理由，而應負遲延給付價金責任，尚非無疑，此與被上訴人催告上訴人付款及解除買賣契約合法與否，所關至切，自有斟酌審究之必要。其次，契約當事人之一方因他方遲延給付而定期催告其履行時，雖可同時為附停止條件之解除契約之意思表示，即於他方當事人未依限履行時，停止條件成就，發生契約解除之效力，無須另為解除契約之意思表示；惟催告中是否已為附條件之解除契約之意思表示，應依當時之事實及全催告意旨、證據資料判斷之，不得拾掇其中一二語，致失其真意。本件被上訴人於八十三年十二月二十日、八十四年一月十二日二次發函催告上訴人給付價款，其內容均同表示「催告台端……繳納積欠購屋款……，如逾期，即依約沒收台端已繳價金並解除契約」（見原審卷二０、二一頁，一審卷三一、三二頁），依其文義，被上訴人究係同時為附條件之解除契約之意思表示，抑僅係告知逾期未付價款將解除契約，並非明確。且其真意如係同時為附條件之解除契約之意思表示，則何以於八十四年一月十二日再次催告上訴人付款？就此原審未遑細心勾稽推敲，遽認被上訴人八十三年十二月二十日催告函，係同時為附有停止條件之解除契約之意思表示，上訴人未依限履行，停止條件成就，被上訴人毋須另為解約之表示云云，亦嫌速斷。再審判長應注意令當事人就訴訟關係之事實及法律為適當完全之辯論。審判長應向當事人發問或曉諭，令其為事實上及法律上陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述；其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之。八十九年二月九日修正公布之民事訴訟法第一百九十九條第一、二項定有明文。本件上訴人主張系爭買賣契約經伊解除，依民法第二百五十九條第二款規定，請求被上訴人返還價金，被上訴人則抗辯買賣契約係因伊解除而消滅，原審對此攻防方法既均為調查辯論，則就被上訴人抗辯之事實及其法律效果，審判長自應曉諭上訴人為完足之陳述，藉以判斷上訴人依契約解除之法律關係請求被上訴人返還價金，是否有據。惟原審審判長違背闡明義務，徒以系爭買賣契約先經被上訴人解除，上訴人不得再事解除為由，駁回上訴人之請求，尤屬可議。上訴論旨，求予廢棄原判決，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。

最高法院民事第八庭