最高法院九十三年度台上字第一八六一號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　九十三年度台上字第一八六一號

上訴人

育國建設股份有限公司

法定代理人

張滄海

訴訟代理人

施瑞章律師

被上訴人

乙○○

　　　　　　　　甲○○

　　　　　　　　丙○○

　　　　　　　　丁○○

右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十一年三月五日台灣高等法院

台中分院第二審判決（九十年度上字第三四０號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊四人分別於民國八十四、八十五、八十六年間向上訴人購買珍藏家住宅，即坐落台中縣太平鄉○○段一０四之五九九、一０四之五七四、五七二、

五七一、五八五、五六九、五六八、五六三、五九二、五六０等地號土地上之建物，買賣標的物計有房屋、土地及地下室停車位。惟上訴人明知主管機關核准之建築設計平面圖，僅有合法車位四十九個，竟規劃為單層車位六十七個、子母車位十三個，共八十個，並隱瞞其為違法車位，將如原判決附表所示之違法車位售予伊，致伊受有遭主管機關處以罰鍰及勒令停止使用之危險，兩造就停車位之買賣，因上訴人違反誠信原則，依消費者保護法第十二條之規定，顯屬無效。又系爭車位因此存有價值上及通常效用之滅失或減少等重大瑕疵，且在上訴人故意不告知系爭車位有瑕疵之情形下，伊依民法第三百六十五條瑕疵擔保之規定，及民法第二百二十七條不完全給付之規定，類推適用民法第二百六十條、第二百二十六條規定解除系爭車位買賣契約。則系爭買賣停車位之契約既為無效或解除，爰依民法第一百七十九條、第一百八十二條及第二百五十九條規定，先位聲明請求上訴人將如原判決附表一所示之停車位買賣價金加給法定遲延利息返還伊；備位聲明上訴人應給付伊如原判決附表二所示應減少價金欄所示之價金並加給法定遲延利息之判決。

上訴人則以：本件房地買賣契約書第一條第三款約定：「地下室停車位按建築設計圖之規劃原共有四十九個，但按實際之規則共有單層車位六十七個、子母車位十三個、共八十個」。並於銷售現場同時提具建築主管機關核准之建築設計圖及地下室車位實際配置現場圖，由現場銷售人員為充分之說明後始由車位買受人選定車位位置，並由買受人於買賣契約所附停車位配置圖簽認。被上訴人並簽立內容為：「……本戶之付款方式、貸款內容以及土地持分、面積及合約內容均與現場業務代表之解說完全相符且經甲方事先審閱，經本人確認無誤，並無任何口頭承諾，經甲乙雙方同意復簽訂，特此具結」之具結書，足證被上訴人於買受當時對於地下室車位於建築設計圖外另行私設車位之事實已充分知悉，上訴人已善盡出賣人之告知義務。而系爭買賣契約書第一條第三款明白揭示系爭停車位非全屬建築主管機關核准之車位之契約條文，為出賣人實踐誠信原則之明證。而停車位承購與否均係各房地承購戶之自由，被上訴人購買停車位之決定，必就車位性質、價格及其需求為審慎之評估，經其評估認其有此需要而契約所定停車位價格合理，始為購買，上訴人所交付於被上訴人之車位具有通常之停車功能及效用，並無瑕疵，亦無故意不告知瑕疵之情事存在。況被上訴人於受領車位交付後，迄今其使用並無妨礙，且無不能使用之情事發生，上訴人顯已依買賣契約之約定使被上訴人取得符合契約預定效用之車位，縱與使用執照竣工圖不符，惟其既已符兩造於契約書第一條第三款使其為停車位空間獨立使用之契約預定目的，即難謂上訴人所交付之車位存有違反契約約定之瑕疵。縱認該等車位有應負擔保責任之瑕疵，該瑕疵亦非在契約成立後始發生，上訴人將該等車位依約交付被上訴人，自係依債務本旨而為給付，上訴人交付該等車位顯不構成不完全給付，自無須負不完全給付之債務不履行責任等語，資為抗辯。

原審依審理之結果，以：本件被上訴人分別於八十五至八十六年間向上訴人購買珍藏家住宅及如原判決附表所示之地下室停車位，上訴人興建之珍藏家住宅地下室停車位，按建築主管機關核准之建築設計圖面僅有車位四十九個，惟上訴人規劃為單層車位六十七個、子母車位十三個，共八十個，致被上訴人所買受之車位為未經主管機關核准之違法車位，受有遭主管機關依建築法第九十條規定處以罰鍰及勒令停止使用之危險等事實，有房屋土地預定買賣契約、台中縣政府函影本在卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。又買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅，前項規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。八十八年修正前民法第三百五十四條、第三百六十五條分別定有明文。又按建築物非經領得變更使用執照，不得變更其使用、又違反建築法第七十三條後段規定擅自變更使用者，處建築物所有權人或使用人新台幣（下同）六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令停止使用，得以補辦手續者，令其限期補辦手續，不停止使用或逾期不補辦者得連續處罰，建築法第七十三條後段及第九十條各定有明文。查本件系爭車位係未經建築主管機關核准設置之停車位，有經主管機關核准之地下室竣工平面圖及買賣契約書所附珍藏家停車位分管圖及第一審法院八十九年九月一日會同主管機關台中縣政府工務局之勘驗筆錄：「系爭之車位都是沒有經核准之車位，雖是屬停車空間，但不能作為停車位」可稽。

又按停車空間及其應留設供汽車進出之車道，規定如左：「……基地面積在一、五００平方公尺以上者，其設於地面層以外樓層之停車空間應設汽車車道（坡道）；其為單向進出口，且車位數達五十輛者，車道及汽車進出口至道路間之通路寬度，應為雙車道寬度。」、「車道之寬度、坡度及曲線半徑應依左列規定：車道之寬度：㈠單車道寬度應為三‧五公尺以上。㈡雙車道寬度應為五．五公尺以上。㈢車道之內側曲線半徑應為五‧０公尺以上。」，建築技術規則建築設計施工編第六十條第一項第三款、第六十一條第一款第一、二目及第三款定有明文。本件上訴人係向建築主管機關申請設置單向單車道寬度出入口、四十九個停車位之地下室室內停車空間，卻擅自變更停車位數量為八十個銷售予被上訴人，惟未依前揭建築技術規則之規定，於設置五十輛以上停車位時，設置五點五公尺以上寬度之雙車道及單向進出口至道路間之雙車道通路，且車道之內側曲線半徑（即迴轉半徑）亦不足五公尺以上，有單向單車道寬度進出口及單車道之照片二幀及系爭買賣契約書所附珍藏家停車位分管圖為證，並經原審法院受命法官勘驗屬實，有勘驗筆錄可稽。再按建築物應按左列用途分類分別設置滅火設備、警報設備及標示設備，應設置之數量及構造應依建築設備編之規定……第八類：車站、飛機場大廈、汽車庫、飛機庫、危險物品貯藏庫等，建築物依法附設之室內停車空間等，建築技術規則建築設計施工編第一百十三條第八款定有明文。上訴人於設置系爭車位所在之停車空間時，明知應依前揭規定設置滅火設備、警報設備及標示設備等消防設備，竟無依前揭規定設置前揭消防設備，有台灣台中地方法院八十八年度訴字第三七三號判決及原審法院八十九年度上字第二二五號判決可稽。

系爭車位因有前揭瑕疵，致其通常效用及經濟上價值有所減少，均為物之瑕疵情形，非只有系爭買賣契約第一條第三項所述之停車位數量變更之問題甚明。依兩造所簽定之系爭買賣契約第一條第三款後段固約定：「地下室停車位按建築設計圖之規劃原共有四十九個，但實際之規劃則共有單層車位六十七個、子母車位十三個，共八十個，且屬防空避難室兼作停車空間使用。甲方對此確實知悉，不得爭執。」云云，雖能使締約相對人知悉實際規劃之停車位數量較原建築設計圖多，惟尚難基此得以推知其所代表者，為地下室實際規劃之停車位存有超出原建築設計圖非經核准不能作為停車位之停車位。上訴人雖辯稱：伊於銷售現場同時提具建築主管機關核准之建築設計圖及地下室實際配置現場圖供承購戶閱覽，復由現場銷售人員為充分之說明後始令車位買受人選定車位位置，並由買受人於買賣契約所附停車位配置圖簽認，加以被上訴人簽立內容「……本戶之付款方式、貸款內容以及土地持分、面積及合約內容均與現場業務代表之解說完全相符且經甲方事先審閱，經本人確認無誤，並無任何口頭承諾，經甲乙雙方同意後簽訂，特此具結」之具結書，足證被上訴人於買受當時對於地下室車位於主管機關核准之建築設計圖外另行設置車位及其所選定買受之車位位置業已充分知悉云云。惟查兩造簽約時同時簽立之前揭具結書既已載明合約內容與上訴人之現場業務代表之解說完全相符，並無任何口頭承諾，則上訴人之現場業務代表銷售系爭車位時所為解說，必仍在契約範圍內，不可能超出兩造簽訂之系爭買賣契約範圍。而上開系爭買賣契約書內並未附有系爭停車位所屬地下室停車場經主管機關審查通過之竣工平面圖或建照影本，更未說明上訴人是自行違法增設車位，以致系爭車位有前述瑕疵之情形。上訴人之現場業務代表及證人郭榮貴、蔣澎玉、陳文鴻、陳素華於售屋時，自不可能提具建築機關核准之建築設計圖供被上訴人承購戶閱覽，亦不可能就系爭車位有前述瑕疵情形為充分之說明。故證人蔣澎玉證稱：有備建照及建造藍圖云云、證人陳文鴻證稱如客戶要看藍圖，我一定會拿給他們看云云，與事實不符，不足採信。況上開證人所稱「有備建照及建造藍圖」及「如客戶要看藍圖，我一定會拿給他們看」，與上訴人所主張之「提具建築機關核准之建築設計圖供承購戶閱覽」亦屬不同。前者是備用，於受要求時始提出供閱覽，後者是主動提出供閱覽，上訴人引用證人之證詞主張被上訴人有閱覽建照及建造圖說，亦非事實。足見上訴人確係故意不告知被上訴人所購買之系爭車位具有擅自變更使用、違法設置之瑕疵，且確係故意不告知系爭車位具有車道寬度不足、單向進出口至道路間之通路寬度不足、迴轉半徑不足及未設置消防設備等瑕疵情形，因而被上訴人行使買受人物之瑕疵擔保請求權，依修正前民法第三百六十五條第二項之規定，自不受交付後六個月之限制。是被上訴人因買入無法供其專用之停車位，等同於買入無用處之停車位，對其損害甚大，又因買受系爭停車位之主要功用在供特定人停車之用，今契約目的不達，被上訴人因而解除契約，依其情形，亦核無顯失平衡之可言。次按專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第四條第二項固訂有明文。查被上訴人就停車位所取得者僅為公有專用權，性質上乃就共有部分基於分管契約所取得之使用收益權能，與區分一建物而各就其專有部分享有單獨所有權之情形有間，今就停車位買賣契約行使解除權，其結果僅使共有專用權歸於消滅而回復共有之狀態，尚不涉及所有權之移轉或設定負擔，自無處分上不可分之問題，此觀該條項文義自明，是被上訴人僅就系爭買賣契約之地下停車位部分，行使解除權，亦屬法之所許。從而被上訴人先位聲明，訴請上訴人返還如原判決附表一所示之價金本息，自屬有據，應予准許。爰將第一審所為上開部分被上訴人敗訴之判決廢棄，改判予以准許，經核於法並無違背。上訴論旨，仍執陳詞，並就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第一庭

Ｋ