最高法院九十三年度台上字第三二號

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　九十三年度台上字第三二號

上訴人

新燕實業股份有限公司

法定代理人

秦綏遠

訴訟代理人

陳國雄律師

訴訟代理人

曾大中律師

訴訟代理人

林世華律師

訴訟代理人

李慧芬律師

被上訴人

味全食品工業股份有限公司

法定代理人

魏應充

訴訟代理人

黃柏夫律師

訴訟代理人

黃虹霞律師

訴訟代理人

蔡正廷律師

訴訟代理人

林玫卿律師

複代理人

林文慧律師

右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十一年五月八日台灣高等法院

第二審判決︵九十年度重上字第五八七號︶，提起上訴，本院判決如左：

主文

理由

本件上訴人主張：上訴人於民國八十七年十月十三日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書，由上訴人以新台幣︵下同︶六十四億九千零四十七萬元之價格，買受被上訴人所有坐落臺北縣三重市○○○段五谷王小段九九號等四十九筆土地，惟上開四十九筆土地其中部分屬防洪管制範圍內之土地，兩造乃合意買賣減為如第一審判決附表所示之四十三筆土地︵下稱系爭土地︶，買賣價金亦減為五十九億七千一百八十五萬五千一百七十五元。因上訴人擬買受者即為作乙種工業區使用之土地，被上訴人為促使上訴人簽約，乃保證於八十八年二月十日前將系爭土地變更其使用分區為乙種工業區，上訴人並已依約陸續給付買賣價金四十五億元︵含承受被上訴人彰化商業銀行四十億元之抵押債務︶，系爭土地已辦理所有權移轉登記與上訴人，雙方並約定系爭土地於八十八年六月三十日鑑界點交，但迄未點交。被上訴人於八十八年二月十日期滿，竟未能依其保證將系爭土地變更使用分區為乙種工業區，致上訴人未能進行招商開發計畫，上訴人購地規劃之前提目的不達，遂於八十八年二月十一日及同年月二十六日定期催告無效後，於八十八年三月二十六日解除買賣契約，並以本件起訴狀繕本之送達再為解除契約之意思表示。買賣契約既經解除，兩造即互負回復原狀之義務，上訴人自得依民法第二百五十九條、第一百七十九條規定、本件買賣契約第八條約定及不完全給付之法律關係，請求被上訴人返還已付之買賣價金四十五億元並加計年利率百分之八．五之利息，另依買賣契約第七條第一項約定，請求同額之四十五億元懲罰性違約金等情。爰先就上訴人所得請求之價金、違約金其中各五千萬元部分，求為命被上訴人給付上訴人一億元及加計按年息百分之八‧五計算遲延利息之判決。

被上訴人則以：本件買賣契約第六條第三項末段約定解除買賣契約之事由，並不包括被上訴人保證系爭土地於八十八年二月十日前變更使用分區為乙種工業區一項在內，上訴人不得依該條項之約定解除買賣契約。依兩造嗣後於八十七年十二月十九日簽訂之不動產買賣補充協議書第六條約定，該補充協議書之效力優於本約條款，系爭土地若未於八十八年二月十日前變更使用分區為乙種工業區用地，上訴人亦僅得依上開補充協議書第四條約定請求被上訴人無條件配合塗銷抵押權，而不得解除買賣契約。況其後上訴人已於八十七年十二月二十九日通知被上訴人決定向主管單位送件申請變更為工商綜合區使用，顯見上訴人選擇以工商綜合區之方式予以開發，亦已免除被上訴人應將系爭土地之地目變更為乙種工業區用地之保證責任。又被上訴人保證系爭土地於八十八年二月十日前變更為乙種工業區，性質上屬於物之瑕疵擔保責任，而非給付義務，上訴人僅得於土地點交後才能依據物之瑕疵擔保之相關規定請求救濟。再系爭土地變更為乙種工業區之時程完全繫諸於各級政府機關之權限，非任何私人所得介入與干預，被上訴人不具有可歸責之事由，亦與給付遲延責任要件不符，上訴人不得依民法第二百五十四條規定解除買賣契約。另被上訴人已依約就標的一之土地申請取得建造執照並交付上訴人，系爭土地亦於八十九年一月二十五日完成核准、備案及發布實施為乙種工業區之全部行政程序。而上訴人本身則財務困難，根本無力開發系爭土地，系爭土地雖於八十九年一月二十五日始完成變更為乙種工業區，但對上訴人亦無任何損害可言。況系爭土地嗣後已有十六筆被徵收為捷運用地，上訴人又將系爭土地設定抵押權五十二億二千萬元給彰化商業銀行，目前未被徵收之三十九筆土地已被法院執行查封，被上訴人自得主張不安抗辯及同時履行抗辯，上訴人回復原狀顯已陷於給付不能，且係可歸責於上訴人之事由，依民法第二百六十二條規定，上訴人不得解除買賣契約。再衡諸目前社會經濟狀況，以及房地產景氣低落之客觀社會事實，約定違約金四十五億元，顯然過高等語，資為抗辯。

原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回其在第一審之訴，無非以：上訴人主張其於八十七年十月十三日與被上訴人簽訂不動產買賣契約，以五十九億七千一百八十五萬五千一百七十五元之價格，向被上訴人買受系爭土地，被上訴人保證於八十八年二月十日前將簽約時屬一般工業區之系爭土地變更其使用分區為乙種工業區，上訴人已依約陸續給付買賣價金四十五億元，系爭土地並已移轉登記與上訴人，點交土地部分兩造同意延至八十八年六月三十日，惟迄未點交。又系爭土地至八十八年二月十日，其使用分區變更案仍未經內政部完成備案程序，上訴人於八十八年二月十一日及八十八年二月二十六日限期催告無效後，已於八十八年三月二十六日向被上訴人表示解除買賣契約，並以本件起訴狀繕本之送達再為解除契約之意思表示等情，業據上訴人提出不動產買賣契約書、不動產買賣補充協議書、使用分區證明書、郵局存證信函、律師函為證，被上訴人對此部分事實亦不爭執，固堪信為真實。惟被上訴人於兩造簽訂系爭土地買賣契約後，已依買賣契約第六條約定，就標的一之土地申請取得建造執照並將該建造執照及相關圖說交付上訴人，系爭土地亦已於八十九年一月二十五日經台北縣政府完成公告發布實施為乙種工業區土地，系爭土地變更為乙種工業區土地雖稍有遲延，惟此為政府機關之權責，非被上訴人所得介入與干預，被上訴人並無可歸責之事由。且上訴人起訴主張被上訴人必須擔保本件買賣標的物於某時點具備某一特定品質，性質上屬於物之瑕疵擔保責任，而非給付義務，上訴人僅得於土地點交後才能依據物之瑕疵擔保相關規定請求救濟。上訴人於系爭土地交付前即主張依買賣契約第六條第三項第五款及民法第二百五十四條規定解除本件契約，即非有據。另系爭土地既迄未交付上訴人，上訴人主張被上訴人未如期將系爭土地變更為乙種工業區土地，應負不完全給付責任一節，亦非正當。查上訴人已自認於八十八年五月二十一日曾以財務困難暫停營業或有停業之虞為由向台灣台北地方法院聲請重整，嗣再撤回聲請，另參酌上訴人於八十八年五月二十一日、同月二十五日、同月二十九日先後發布上市公司當日重大訊息之詳細內容，足見上訴人於表示解除契約前後其財務確屬甚為困難，根本無力開發系爭土地，上訴人亦無法提出其已籌妥開發系爭土地所需資金一百五十億元之證明。是系爭土地雖未如期於八十八年二月十日變更為乙種工業區土地，而遲至八十九年一月二十五日始經台北縣政府公告為乙種工業區，惟對上訴人之權益並無任何損害。本件被上訴人應為之給付為系爭土地，自客觀上觀察殊無非於一定時期︵即八十八年二月十日︶為給付不能達其契約之目的之情形，且被上訴人既已依約申請建造執照並交付上訴人，係因上訴人財務狀況惡化無力開發所致，本件自無民法第二百五十五條之適用。上訴人主張：被上訴人未依保證期限於八十八年二月十日前將系爭土地變更為乙種工業區，致上訴人未能進行招商開發計畫，且上訴人購地規劃之前提目的不達，解除本件買賣契約云云，亦非有據。又系爭土地除其中十六筆已被徵收為台北捷運用地外，其餘三十九筆土地目前全部已被法院執行查封，即已陷於給付不能，此係可歸責於上訴人之事由，致不能回復原狀，依民法第二百六十二條規定，上訴人之解除權亦歸消滅。況兩造於簽訂本件買賣契約後，曾於八十七年十一月十六日簽訂補充協議書，嗣於八十七年十二月十九日再簽訂一補充協議書，依第一次補充協議書第一條、第二條，及第二次補充協議書第四條、第六條約定內容，足見上開第一次及第二次補充協議書已約定之事項，其效力優於買賣契約之本約條款。

被上訴人辯稱：依上開第一次補充協議之約定，已將買賣契約之本約第六條第六款之約定作廢，且依前開第二次補充協議書第四條之約定，系爭土地若未於八十八年二月十日前變更使用分區為乙種工業區，上訴人亦僅得依上開補充協議書第四條之約定請求被上訴人無條件配合塗銷抵押權，而不得依本約解除買賣契約云云，即屬有據。又其後上訴人已於八十七年十二月二十九日通知被上訴人決定向主管單位送件申請變更為工商綜合區使用，顯見上訴人選擇以工商綜合區之方式予以開發，亦已免除被上訴人依本約約定應將系爭土地之地目變更為乙種工業區用地之保證責任，被上訴人並無違約甚明。上訴人主張被上訴人違約，依買賣契約第六條第三項第四款之約定、民法第二百二十七條不完全給付之規定解除契約，另依民法第一百七十九條不當得利之法律關係及依買賣契約第七條第二項、第八條之約定，請求被上訴人返還其前所受領之買賣價金四十五億元之一部分即五千萬元，另給付違約金五千萬元並均加計約定之遲延利息，即非正當，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

按民法第二百五十四條之規定，僅為法律所認解除權之一種，並非禁止契約當事人間另有保留解除權之特別約定。當事人間有約定解除權者，就其解除權發生之原因、解除權行使之方法、解除後之效果，有特別約定者，應依其約定。查本件上訴人係主張系爭買賣契約第六條第三項末段及第七條第二項，為兩造間保留解除權之特別約定，因被上訴人違反系爭買賣契約第六條第三項第四款約定，上訴人乃依前開約定解除權，解除系爭買賣契約云云。則系爭買賣契約第六條第三項末段、第七條第二項，是否為兩造間保留解除權之特別約定，該約定內容如何，上訴人是否合於該約定內容而得合法解除契約，乃攸關上訴人請求是否有理由之重要事實。原審就上開事實未詳為調查審酌，遽以系爭土地使用分區變更案未能於八十八年二月十日前完成非可歸責於被上訴人，且對上訴人權益無何損害，及系爭土地點交前不得解除契約等為由，為不利於上訴人之認定，未免速斷。次按民法第二百六十二條因受領物不能返還致解除權消滅之規定，須有解除權人所受領之給付物不能返還，係發生於解除權行使以前，解除權始歸消滅。本件原審未調查審酌上開事項，遽認上訴人之解除權，依民法第二百六十二條規定歸於消滅，亦有未合。又原判決理由既認上訴人無解除權，又認上訴人之解除權依民法第二百六十二條規定歸於消滅，理由前後亦顯有矛盾。另兩造於八十七年十二月十九日簽訂之「不動產買賣補充協議書」︵一審卷一第二二、二三頁︶，依其協議書前言記載，兩造係就系爭買賣契約之價金尾款給付擔保事項而為補充協議，該協議書各條內容亦未見有變更前開買賣契約第六條第三項第四款約定之記載。原審依該補充協議書約定，認定系爭土地未能於八十八年二月十日前完成變更使用分區，上訴人僅得依該補充協議書第四條約定，請求被上訴人塗銷抵押權，而不得依買賣契約原約定解除契約云云，亦有認定事實不憑證據之違法。再原審以上訴人於八十七年十二月二十九日通知被上訴人表示選擇以工商綜合區之方式開發系爭土地，認定上訴人已免除被上訴人依契約約定應將系爭土地變更為乙種工業區用地之保證責任。惟原判決就何以依該八十七年十二月二十九日通知內容，即可為上開不利於上訴人之認定，並未說明得其心證之理由，亦屬判決不備理由。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第二庭

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