臺灣桃園地方法院106年度訴字第182號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第182號

原告

孫陳淑芬

訴訟代理人

簡長輝律師

被告

總瑩建設股份有限公司

法定代理人

張廖貴裕

被告

楊碧玲

共同訴訟代理人

呂思亮

上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國106 年6 月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，准由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告主張：原告於民國98年2 月25日以新臺幣（下同）1,196 萬元向被告總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司）、被告楊碧玲購買其所預售之「湯城世紀」建案丁區編號N 棟3號房屋及其坐落土地，簽定透天房屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋契約）及透天土地買賣合約書（下稱系爭土地契約）。依系爭房屋契約第10條第1 項前段約定，被告總瑩公司應自100 年11月15日起算，以600 個工作天即102 年11月13日為預定完工日，加計56日因大雨、颱風無法施工日數後，被告總瑩公司應於103 年1 月8 日以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，惟被告總瑩公司遲至106 年4 月20日始取得使用執照。而原告於105 年6 月15日累計繳納房地價款313 萬元，依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱「預售屋買賣契約範本」）之應記載事項第12條第2 項規定「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」，被告總瑩公司應給付原告逾期取得使用執照之遲延利息144 萬950元。又依系爭土地契約第11條第1 項「凡因本件買賣約定而涉訟者…敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用」之約定，及系爭房屋契約第22條「本約…與『土地預定買賣合約書』具連帶不可分性應共同履行，並自簽約日起同時生效」之約定，被告楊碧玲應賠償原告因系爭買賣契約涉訟所支出之律師費用4 萬元。本件遲延之債務不履行責任源自被告總瑩公司，因系爭房屋、土地契約具有連帶性及不可分性，任何一部分違約，視同被告總瑩公司及被告楊碧玲均違約，故雖僅系爭土地契約第11條第1 項約定就敗訴一方需負擔律師費，惟此部分仍有協同債務及不真正連帶債務之適用，被告均有賠償原告就本件訴訟所支出之律師費之義務，爰依上開契約約定請求被告賠償原告4 萬元律師費等語，並聲明：被告總瑩公司、被告楊碧玲各應給付原告148 萬950 元，及其中4 萬元自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。如任一被告已履行給付，其他被告於其給付範圍內，免給付義務。

二、被告未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場所為答辯略以：系爭房屋契約與系爭土地契約本質上屬兩個不同之獨立契約，僅為避免房屋與所坐落土地日後為不同人所有，故約定一同履行一同解除。依「預售屋買賣契約範本」之內容係將土地及房屋訂立於同一契約內，與系爭房屋及土地契約係分別訂立之基本關係已有不同，不應強行適用。而系爭房屋契約第10條第2 項已符合「預售屋買賣契約範本」之應記載事項之意旨，亦符合實際上簽約情形，原告主張被告契約之記載違反「預售屋買賣契約範本」云云，顯係未考慮本件為兩個獨立契約所生之誤解，而原告繳交之房屋價款僅為176萬元，應依此為據計算逾期遲延利息，並審酌被告依約可扣除之天數，始符公允。況原告私自雇用工班更改格局，致其屢遭桃園市政府要求回復原申請使用執照之建照圖格局，故其施作工程之半年期間自不應計入遲延取得使用執照期間。又被告總瑩公司與被告楊碧玲間亦非連帶債務，而僅系爭土地契約第11條第1 項約定敗訴之一方負擔他方律師費，而於系爭房屋契約則未有約定，原告依系爭土地契約請求被告總瑩公司給付律師費，顯無理由。又本件原告係以一訴起訴2個被告，縱被告之一應負擔敗訴他方之律師費，亦應依比例計算應負擔之律師費。且原告得請求之律師費亦應比照最高法院裁定律師酬金之標準訂定等語置辯，並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、原告主張其於98年2 月25日以1,196 萬元向被告總瑩公司、被告楊碧玲購買其所預售之「湯城世紀」建案丁區編號N 棟3 號房屋及其坐落土地，簽定系爭房屋契約、系爭土地契約；原告迄今已累計繳付價金313 萬元。依系爭房屋契約第10條第1 項前段約定，被告總瑩公司應自100 年11月15日起算，以600 個工作天即102 年11月13日為預定完工日，加計56日因大雨、颱風無法施工日數後，被告總瑩公司應於103 年1 月8 日以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，而被告總瑩公司於106 年4 月20日始取得使用執照；原告因本件訴訟支出律師費4 萬元等情，業據其提出系爭房屋契約、系爭土地契約、繳款證明單、律師酬金收據、使用執照等件為證（見本院105 年度桃簡字第1408號卷第8-39頁、本院卷第57-58 頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。

四、原告另主張被告總瑩公司、楊碧玲均應賠償原告逾期取得使用執照之遲延利息及律師費，且被告2 人應負不真正連帶責任等節，為被告所否認，並以上揭情詞置辯。茲就本件原告之各項請求析述如下：

（一）原告請求被告賠償逾期取得使用執照之違約金141 萬4,675 元，為有理由：

1、按依民法第233 條第1 項之規定，遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人始得請求遲延利息，倘所負債務非以支付金錢為標的者，縱有遲延給付情事，債權人亦無從請求遲延之利息( 最高法院37年上字第8014號判例參照）；惟遲延利息原有違約金之性質，如該項契約當事人之真意，其約定債務人給付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂定，自應依民法關於違約金之規定而為實質上之裁判（最高法院43年台上字第576 號判例參照）。經查，系爭房屋契約第10條第1 項、第2 項約定：「一、本預售屋之建築工程，採分期開工，自公司通知開工日起算600 個工作天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日。…。二、賣方如逾前款期間未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五單利計算遲延利息予買方。」（見桃簡卷第10頁），惟被告總瑩公司此部分所負之債務係依約定期限完工即取得使用執照，非屬以支付金錢為標的，依上開說明，應認兩造就上開「遲延利息」之約定，其真意應係指違約金而言，合先敘明。

2、又按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」、「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」、「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之」、「違反第1 項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效」、「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容」，消費者保護法第2 條第7 款、第11條第2 項、第17條第1 項、第4 項前段、第5 項分別定有明文。

3、查兩造約定系爭房屋應於103 年1 月8 日取得使用執照，被告總瑩公司直至106 年4 月20日始取得使用執照，此為兩造所不爭執，業如前述。系爭房屋契約第20條第1 款約定：「一、賣方違反第10條第2 項及第19條第1 、2 款規定者，買方得解除本合約…。」（見桃簡卷第14頁），系爭土地契約第9 條約定：「買方違反本約之相關約定，賣方得沒收依房地總價15% 計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則已繳款為限，買賣雙方並得解除本合約。」（見桃簡卷第31頁）。對照系爭房屋、土地契約條款與內政部「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第24條第1 、3 項規定：「賣方違反…『開工及取得使用執照期限』之規定者，買方得解除本契約」、「買方依第1 款或第2 款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價百分之ˍ（不得低於15% ）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」，可知系爭房屋契約就約定賣方違約時之違約金是以「房屋總價款」之15 %計算，如賠償金額超過已繳價款者，以已繳價款為限，應記載事項第24條規定賣方違反使用執照取得期間，係合併以「房地總價款」計算，如賠償金額超過已繳價款者，以已繳價款為限。系爭土地契約就賣方違約時之違約金約定則與應記載事項第24條規定相同，足見系爭房屋契約顯然違反應記載事項。又衡諸常情，不論預售建案之預定房屋買賣契約與土地買賣契約是否一併訂立，或分別簽定，其性質均屬同一不可分之給付，並不影響預售屋之建商與地主間所負之協同債務本質。而建商購入土地時，以自然人登記為土地所有權人，並將房屋及土地款分別定價，其理由在於個人出售土地免納所得稅（參所得稅法第4 條第1項第16款），亦免辦理營業登記而不課徵營業稅（參財政部台財稅字第841601122 號函），待推案時再分別以建設公司名義出售房屋、以自然人名義出售土地，以達節稅之目的。然就消費者之買方而言，所預繳之分期付款，主觀上仍係按房屋興建之工程進度而繳納，所繳納者皆係房地買賣總價之一部分。且原告所給付之買賣價款明細均記載於系爭房屋契約後附之「房屋付款明細表」中（見桃簡卷第15-16 頁），而由被告總瑩公司之負責人張廖貴裕簽收，倘原告所給付之買賣價金僅為預售土地之買賣價金而非為預售房屋之買賣價金，為何款項明細係記載於「房屋」付款明細表中？足見被告基於業界陋習，將原告本為一體之給付巧立名目任意拆裂，分散脫免責任甚明，其意圖規避消費者保護法之適用及脫免分散責任，仍應一體適用內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第1 、3 項規定，關於被告逾期取得使用執照之違約金計算，仍應依上開內政部所頒應記載事項規定以「房地總價款15% 」計算，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。

4、被告另辯稱原告私自雇用工班更改格局，致其屢遭桃園市政府要求回復原申請使用執照之建照圖格局，故其施作工程約半年之期間自不應計入遲延取得使用執照期間云云。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。是被告就原告私自雇用工班更改系爭房地之格局致其遲延取得使用執照期間一節，自負有舉證責任。查被告總瑩公司係以其工地主任即訴外人廖國成未經核可即擅自與客戶簽定變更及追加工程契約書，額外施作工程，並收取費用為由，對廖國成提起刑事背信告訴，業經臺灣桃園地方法院檢察署以104 年度偵字第19221 號為不起訴處分在案，且該不起訴處分書中亦未提及廖國成有為原告施作工程，尚難據此為有利於被告之認定。此外，被告未提出其他事證以實其說，前揭所辯實難採信。

5、承上，被告總瑩公司原應於103 年1 月8 日取得使用執照，卻遲至106 年4 月20日始為取得，總計逾期949 日（原告原主張被告共逾期966 日，然經本院扣除原告所主張應扣除依勞動基準法第37條及其施行細則第23條所列舉之每年休假日19日及依勞動基準法第36條規定勞工每7 日應有1 日之例假日後為949 日，詳如附表所示），而原告103年12月28日前所繳納款項為280 萬元、105 年6 月15日前所繳納款項為302 萬元、至106 年4 月20日前所累計繳納款項為313 萬元，有客戶繳納明細表在卷可佐（見本院卷第16頁），復為兩造所不爭執（見本院卷第54頁），則原告請求被告賠償遲延利息為141 萬4,675 元（計算式詳如附表），即屬有據，原告逾此範圍之主張，則屬無據。

（二）原告請求被告給付律師費4 萬元，為有理由：依系爭土地契約第11條第1 項約定：「凡因本件買賣約定而涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院。且敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用」（見桃簡卷第31頁）。原告因本件買賣約定而涉訟，已支出第一審律師費4 萬元，此有收據及委任狀為證（見桃簡卷第39、40頁）。被告雖辯稱本件為兩個獨立契約，被告總瑩公司與被告楊碧玲間亦非連帶債務，而僅系爭土地契約第11條第1 項約定敗訴之一方負擔他方律師費，而於系爭房屋契約則未有約定，原告依系爭土地契約請求被告總瑩公司給付律師費，顯無理由。又本件原告係以一訴起訴2 個被告，縱被告之一應負擔敗訴他方之律師費，亦應依比例計算應負擔之律師費。且原告得請求之律師費亦應比照最高法院裁定律師酬金之標準訂定云云。然系爭房屋及土地契約為聯立契約，具有連帶不可分性，應共同履行，業如前述，則原告自得向被告楊碧玲請求有關系爭預售屋買賣涉訟之全部律師費用，且該律師費用金額尚稱合理，又原告同時起訴被告2 人，其訴訟經濟或訴訟策略等考量，亦不能減免被告楊碧玲依約負擔律師費之義務。是此部分被告之抗辯，委無可採。原告依系爭土地契約第11條第1 項之約定請求被告給付律師費4 萬元，為有理由。

（三）被告總瑩公司、楊碧玲就系爭房屋、土地契約之履行及不履行，均應負不真正連帶責任：

1、按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照），其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。系爭房屋契約第22條約定：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與『土地預定買賣合約書』具連帶不可分性，應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部分不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」。系爭土地契約第12條第1 項亦約定：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與本約座落基地之買方所訂『房屋預定買賣合約書』具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」，有上開契約在卷足憑（見桃簡卷第31頁背面），足見兩造於締約時已約定系爭房屋與土地間具有連帶不可分性，應共同履行，房屋或土地單獨給付，不能達契約之目的，系爭房屋、土地契約屬聯立契約，具有連帶不可分性。

2、按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101 年度台上字第367 號判決意旨參照）。查原告與被告總瑩公司、楊碧玲分別簽定系爭房屋及土地契約，該等契約之標的物，雖分別為房屋及其坐落之基地，然依前述系爭房屋契約第22條前段、系爭土地契約第12條第1 項約定，此2 份契約「具連帶不可分性應共同履行」、「並自簽約時同時生效」、「任何一部分不履約時視同全部違約」，已徵該2 份聯立契約，給付目的係屬同一，在使原告同時取得系爭預售屋及其基地之所有權。是如有任一契約無法履約時，該2 份聯立契約之契約目的即均屬不達，視同全部違約，在契約履行義務上，有明顯之牽連關係。換言之，被告2 人對原告應負系爭房屋、土地契約所約定之全部給付義務，被告中1 人之違約，均可視為另一被告違約，被告2 人間就系爭房屋及土地契約之履行，應屬不真正連帶債務責任，不履約之違約責任亦然。如有違約情事，應各對原告負全部賠償責任，惟如被告中一人為給付，其餘被告即可免給付義務，被告間應成立不真正連帶債務關係。故原告請求被告各應給付上述逾期取得使用執照之遲延利息、律師費，但如被告中一人為給付，其餘被告即可免給付義務，洵屬可採。

五、復按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第1 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。查原告請求被告給付律師費4 萬元部分，併請求給付自起訴狀繕本送達翌日起至清償日之遲延利息，而起訴狀繕本係於106年2 月10日送達被告，有送達證書附卷足憑（見桃簡卷第24、25頁），是就原告請求被告給付145 萬4,675 元部分，併請求其中4 萬元自106 年2 月11日起至清償日止，按年息5%計算利息，亦屬有據。

六、綜上所述，原告依系爭房屋契約第21條約定、「預售屋買賣契約範本」應記載事項第12條、第15條第1 項第4 款、第24條第1 項、第3 項規定，請求總瑩公司、楊碧玲依不真連帶之法律關係，給付原告逾期取得使用執照之違約金141 萬4,675 元、律師費4 萬元，合計145 萬4,675 元，及其中律師費4 萬元，自106 年2 月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。又兩造均分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，與法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，經本院斟酌後，於判決結果不生影響，無一一論列之必要，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項。

┌───────────────────────────────────────────────────────┐│附表： 106年度訴字第182號│├──┬────────┬────┬────────┬─────────────┬───────────────┤│編號│期 間│逾期日數│原告累計繳納價款│計 算 式│備 註││ │ │ │ （新臺幣） │ │ │├──┼────────┼────┼────────┼─────────────┼───────────────┤│ 1 │103 年1 月9 日起│284日 │280萬元 │284日×280萬元×1萬分之5 │此段期間共354 日，扣除例假51日││ │至103 年12月28日│ │ │＝397,600元 │及應休假日19日後，為284日 │├──┼────────┼────┼────────┼─────────────┼───────────────┤│ 2 │103 年12月29日起│430日 │302萬元 │430日×302萬元×1萬分之5 │此段期間共535 日，扣除例假75日││ │至105 年6 月15日│ │ │＝649,300元 │及應休假日30日後，為430日 │├──┼────────┼────┼────────┼─────────────┼───────────────┤│ 3 │105 年6 月16日起│235日 │313萬元 │235日×313萬元×1萬分之5 │此段期間共298 日，扣除例假45日││ │至106 年4 月19日│ │ │＝367,775元 │及應休假日18日後，為235 日 │├──┴────────┴────┴────────┼─────────────┴───────────────┤│ 合 計 │1,414,675元 │└─────────────────────────┴─────────────────────────────┘