臺灣桃園地方法院106年度訴字第324號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第324號

原告

財團法人桃園縣私立啟新社福會

法定代理人

黃清結

法定代理人

特別代理人

兼訴訟代理人

丁俊和律師

被告

葉敏霞

被告

兼 訴 訟

代理人

林信良

上列當事人間請求返還租賃物等事件，於民國107 年6 月28日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按無訴訟能力人有為訴訟之必要，而無法定代理人或法定代理人不能行代理權者，其親屬或利害關係人，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人；本法關於法定代理人之規定，於法人之代表人準用之，民事訴訟法第51條第2項 、第52條定有明文。故若法人並無法定代理人，或雖有法定代理人而不能行代理權者，因法人不能自為訴訟行為，須賴其代表機關以為活動，即得依上開規定聲請選任特別代理人，以代行法定代理人之職務。而本件原告之董事長即法定代理人黃清結，因遭第三人王興岡另案聲請定暫時狀態假處分，經本院以100 年度裁全字第63號裁定及100 年度司執全字第292號執行命令，諭知黃清結於本院99年度訴字第1143號訴訟確定前，不得行使原告之董事長職務及權限，足見原告之法定代理人有不能行使代理權之情事；又原告有對本件被告起訴請求返還租賃物等事件之必要，因欠缺法定代理人為訴訟程序之進行，從而訴外人葉國堂以其身為原告董事之利害關係人之身分，聲請本院為原告選任特別代理人。本院爰審酌丁俊和律師現為執業律師，應具有相關之專業能力進行本件訴訟，並能期遵循法令與律師倫理等相關規範，盡心爭取原告之最佳利益，且本件起訴狀係由丁俊和律師所撰擬，應能於訴訟程序進行中為事實上或法律上之正確主張，故以106 年度聲字第81號裁定選任丁俊和律師為原告之特別代理人在案，代理原告為訴訟行為，爰列如上，應予敘明。

二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1 項但書第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院105 年度台抗字第651 號裁定參照），本件原告起訴時分別以租賃契約之約定及民法第767 條、第455 條、第179 條之規定為其請求權基礎，請求被告應遷讓返還房屋、給付欠繳租金及違約金等並聲明：㈠被告林信良應將門牌號碼：桃園市○○區○○○路000 ○0 號12樓房屋（下稱系爭772 之3 號12樓房屋）騰空返還於原告，並自本起訴狀送達被告翌日起至返還前開房屋予原告之日止，按日給付原告新臺幣（下同）300 元。㈡被告應給付原告17萬4,000 元暨自本起訴狀繕本送達被告之翌日至清償日以年息5 ％計算之利息。㈢被告林信良應將門牌號碼：桃園市○○區○○○路000 號12樓、桃園市○○區○○○路000 號12樓房屋（下稱系爭770 號12樓、772號12樓房屋）騰空返還於原告，並自本起訴狀送達被告翌日起至返還前開房屋予原告之日止，按月給付原告3 萬774 元。㈣被告應給付原告178 萬4,892 元暨自本起訴狀繕本送達被告之翌日至清償日以年息5 ％計算之利息。㈤第2 項聲明之金錢給付，於對被告林信良強制執行無效果時，被告葉敏霞亦應負給付責任。㈥第1 項、第2 項、第3 項、第4 項聲明原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第3 頁至第4頁），嗣於民國106 年9 月21日就系爭770 號12樓、772 號12樓房屋部分具狀追加民法第470 條為其請求權基礎並變更訴之聲明第1 項違約金起算日為自106 年4 月2 日翌日起（見本院卷第140 頁至第150 頁）。復於107 年5 月21日變更聲明為：㈠被告林信良應將如附圖所示門牌號碼：系爭772之3 號12樓房屋（含附圖標為13樓之樓中樓部分）騰空返還於原告，並自106 年4 月2 日翌日起至返還前開房屋予原告之日止，按日給付原告新臺幣300 元。㈡被告應給付原告17萬4,000 元暨自本起訴狀繕本送達被告之翌日至清償日以年息5 ％計算之利息。㈢被告林信良應將如附圖所示門牌號碼：系爭770 號12樓、772 號12樓、桃園市○○區○○○路000 ○0 ○000 ○0 號12樓房屋（下稱772 之1 號12樓、772之2 號12樓房屋）（含附圖標為13樓之樓中樓部分）騰空返還於原告，並自起訴狀送達被告翌日起至返還前開房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣30,774元。㈣被告應給付原告178 萬4,892 元暨自本起訴狀繕本送達被告之翌日至清償日以年息5 ％計算之利息。㈤第2 項聲明之金錢給付，於對被告林信良強制執行無效果時，被告葉敏霞亦應負給付責任。㈥第1 項、第2 項、第3 項、第4 項聲明原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第208 頁至第209 頁），經核原告所為之訴之變更、追加，係屬請求之基礎事實同一，且為擴張或減縮應受判決事項之聲明，亦無礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開規定，要無不合，自應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：伊為系爭770 號12樓、772 號12樓房屋及系爭772 之3 號12樓房屋之所有權人，被告林信良於101 年間邀同被告葉敏霞為保證人向伊承租系爭772 之3 號12樓房屋，租賃期間為101 年4 月3 日至106 年4 月2 日，租金為每月含稅價3,000 元，並約定於被告林信良在完成營業住址登記後依兩造所簽定之書面租賃契約（下稱系爭租賃契約）內容履行，給付伊租金。依系爭租賃契約約定，若被告林信良積欠租金及管理費達二個月以上，伊有權終止契約，被告林信良應立即返還租賃物，並自租約終止日（106 年4 月2 日）起至交還租賃物之日止，按日計付租金3 倍之違約金。詎在訂約及交付系爭772 之3 號12樓房屋鑰匙給被告林信良後迄今已逾5 年，被告林信良未交待其是否已完成營業登記而遲遲不肯付租金，竟還在未經伊同意下無權占有伊所有之系爭770 號12樓、772 號12樓、772 之1 號12樓、772 之2 號12樓房屋（含附圖標為13樓之樓中樓部分），為此依民法第455條租賃物返還請求權、民法第470 條借用物返還請求權、民法第767 條物上請求權之規定，請求判准被告林信良應將系爭772 之3 號12樓房屋及系爭770 號12樓、772 號12樓、772 之1 號12樓、772 之2 號12樓房屋騰空遷讓交還予伊；並依系爭租賃契約第3 條約定及民法第179 條不當得利之法律關係，請求被告林信良應給付所積欠之租金或相當於租金之不當得利；暨系爭依租賃契約第9 條約定，自106 年4 月2日翌日起至返還系爭772 之3 號12樓房屋予伊之日止，按日計付租金3 倍之違約金；又系爭租賃契約之保證人即被告葉敏霞就上開積欠系爭772 之3 號12樓房屋之租金請求部分，於被告林信良之財產強制執行無效果時代負履行責任。並聲明：㈠被告林信良應將如附圖所示門牌號碼：系爭772 之3號12樓房屋（含附圖標為13樓之樓中樓部分）騰空返還於原告，並自106 年4 月2 日翌日起至返還前開房屋予原告之日止，按日給付原告新臺幣300 元。㈡被告應給付原告17萬4,000 元暨自本起訴狀繕本送達被告之翌日至清償日以年息5％計算之利息。㈢被告林信良應將如附圖所示門牌號碼：園系爭770 號12樓、772 號12樓、772 之1 號12樓、772 之2號12樓房屋）（含附圖標為13樓之樓中樓部分）騰空返還於原告，並自起訴狀送達被告翌日起至返還前開房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣30,774元。㈣被告林信良應給付原告178 萬4,892 元暨自本起訴狀繕本送達被告之翌日至清償日以年息5 ％計算之利息。㈤第2 項聲明之金錢給付，於對被告林信良強制執行無效果時，被告葉敏霞亦應負給付責任。㈥第1 項、第2 項、第3 項、第4 項聲明原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：桃園市○○區○○○路000 ○0 號12樓、同址772 之2 號12樓與系爭770 號12樓、772 號12樓房屋及系爭772 之3 號12樓房屋等5 戶係打通併同使用（下稱系爭12樓房屋），伊於101 年4 月3 日起即取得原告同意可以開始使用上開房屋。因伊於100 年4 月即開始與原告之董事長黃結清接洽有關於同棟大樓5 樓承租事宜，其同意伊可先行出資整修該房屋，且至兩造所簽立之租賃契約生效日前不收租金，嗣兩造就系爭12樓房屋部分亦以此模式運作，原告之董事長黃結清並承諾每戶給予伊修繕費18萬至20萬元及約定每月租金2 萬8,000 元、押金8 萬4,000 元，又因原告為從事慈善事業機構，故伊同意於每戶修繕工程費用提撥商業回饋金予原告。而伊於100 年11月14日起分別多次給付原告商業回饋金12萬5,000 元、6 個月租金16萬8,000 元、押金8 萬4,000 元，扣除其100 年8 月23日已支付其承租同棟大樓8 樓、9 樓、11樓之訂金3 萬元，伊已實際給付原告34萬7,000 元。伊每次都有要求原告開立發票或收據給伊，但原告每次都藉故不給，直至105 年4 月中旬原告承辦人員即訴外人宋玉婷通知伊，請伊同年4 月底歸還12樓，伊始驚覺被騙，不僅投入鉅額修繕費血本無歸，先給原告之商業回饋金也石沉大海，故伊才會拒絕歸還系爭12樓房屋等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第153頁）：

㈠被告林信良自101 年4 月3 日至今占有使用系爭772 號12樓之房屋。

㈡原告與被告於101 年4 月2 日簽訂系爭租賃契約，約定原告自101 年4 月3 日起至106 年4 月2 日將桃園市○○區○○○路000 ○0 號12樓（使用面積13坪），以每月3,000 元（含稅）租賃予被告林信良。

四、本院之判斷：

㈠原告請求返還系爭772 之3 號12樓（含附圖標為13樓之樓中樓部分），是否有理由？１按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450 條第1 項、第455 條前段定有明文。次按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。民法第439 條、第440 條第1 、2 項亦有明定。又依土地法第100 條第3 款規定，出租人積欠租金額抵償擔保金外達2 個月以上時，出租人得收回房屋。至土地法第100 條第3 款關於擔保抵償租金之規定，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例意旨參照）。而上開法律規定係保障承租人，應解釋為強行規定，不得以契約約定排除。２經查，系爭租賃契約之租賃期間至106 年4 月2 日即已屆至（見本院卷第15頁），依該租約第2 、9 條（二）約定及民法第450 條第1 項、第455 條前段規定，被告林信良自有騰空遷讓並返還租賃物之義務，從而原告請求被告林信良騰空遷讓並返還系爭772 之3 號12樓（含附圖標為13樓之樓中樓部分）租賃物，洵屬有據，應予准許。３被告林信良前稱自101 年4 月3 日有使用系爭772 之3 號12樓房屋。惟其事後改辯稱其未使用該房屋云云，然觀諸本院履勘時有二位訪客坐在系爭772 之3 號12樓房屋內，渠等表示是來找被告林信良，有本院107 年1 月5 日勘驗測量筆錄1 份及附圖在卷可資佐證（見本院卷第196 頁至第198 頁），堪認系爭772 之3 號12樓房屋確實為被告林信良所使用中，故被告林信良之抗辯，應無理由。

㈡原告請求被告連帶系爭772 之3 號12樓自101 年4 月3 日起至106 年4 月2 日租金，是否有理由？金額為多少？１按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明文；又依系爭租賃契約第3 條之約定，被告林信良應於每月5 日前給付租金3,000 元（見本院卷第15頁），而被告林信良自101 年4 月3 日起即未依約給付租金，系爭租賃契約於106 年4 月2 日因屆期而消滅，從而原告依系爭租賃契約第3 條之約定，請求被告林信良給付自101 年4 月3 日至106 年2 月欠繳之租金共17萬4,000 元（計算式：3,000 元×58＝174,000 ），洵屬有據。又查系爭租賃契約第13條約定：「乙方（指被告林信良）因本租約所生之一切對甲方（即原告）之金錢債務，丙方（指被告葉敏霞）願負連帶保證責任並放棄先訴抗辯權」等語（見本院卷第18頁、第19頁）。準此，原告主張系爭租賃契約之保證人葉敏霞應就積欠之租金請求部分，於承租人之財產強制執行無效果時代負履行責任，為有理由，應予准許。２按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。是原告請求被告林信良、葉敏霞給付之前開金額，加計自起訴狀繕本送達翌日即106 年5 月15日、106 年5 月18日起，均至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。３按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。被告林信良雖辯稱其有繳納前半年租金予原告董事長黃清結，惟未開立收據云云，被告林信良故無法提出已繳租金與黃清結之證明文件，故被告林信良抗辯已繳納租金之事實即難以證明，是被告林信良抗辯，應不足採信。

㈢原告請求系爭772 之3 號12樓自106 年4 月2 日翌日起至返還日止，依租賃契約第9 條第2 款之違約金，是否有理由？金額為何？按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條、第252 條分有明定。再按違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同，關於損害賠償之數額，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之數額，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失、一般客觀事實、社會經濟狀況，債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，酌予核減，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，最高法院亦著有19年上字第1554號、49年臺上字第807 號、51年臺上字第19號判例可資參照。準此，系爭租賃契約第9 條均約定：「乙方（即被告林信良）於租期屆滿或因違約而為甲方（即原告）終止本租賃契約時，應立即將租賃標的物交還甲方，乙方應自租期屆滿或租約終止之翌日起，至交還之日止，應按日計租金三倍之違約金予甲方」等語（見本院卷第17頁），可認上開所稱之違約金，係屬損害賠償預定性質之違約金，本院審酌原告每月所受之損害為租金損失及一般社會情狀，認本件違約金應按租金2 倍計算始為允當，原告請求按租金3 倍計算之違約金誠屬過高，應予酌減如上，始為相當。經查，本件起訴狀繕本係於106年5 月15日送達於被告林信良，故原告主張被告林信良應自106 年4 月2 日起迄至遷讓返還系爭772 之3 號12樓房屋之日止，按日給付依租金2 倍計算之違約金200 元（計算式：3,000 元÷30×2 ＝200 ）為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，係屬無據，應予駁回。

㈣原告請求返還系爭770 號12樓、772 號12樓、772 之1 號12樓、772 之2 號12樓房屋（含附圖標為13樓之樓中樓部分），是否有理由？１按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767 條第1 項前段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。原告以其為不動產登記之所有權人，被告林信良無權占有該不動產為原因，請求被告林信良返還該不動產者，被告林信良如對原告為登記所有權人之事實未爭執，僅以其非無權占有為抗辯者，原告就被告林信良無權占有該不動產之事實，無庸負舉證責任，而應由被告林信良就所抗辯其有占有之正當權源之事實，負證明之責。２經查，被告林信良依系爭租賃契約係向原告承租系爭772 之3 號12樓，使用面積約13坪（見本院卷第15頁），租賃範圍並未包括系爭770 號12樓、772 號12樓、772 之1 號12樓、772 之2 號12樓房屋一節，應堪認定。又被告林信良雖抗辯：伊無使用系爭772 之3 號12樓以外之房屋，系爭772 之3號12樓房屋有獨立之出入口云云；惟查，桃園市○○區○○○路000 號大樓12樓電梯門打開後，如附圖12樓之面積僅有1 個大門可進入屋內，無其他出入口，而屋內左手邊、右手邊之房間內之物品均為被告林信良所有，右手邊之房間底部有一自內部上鎖之對外大門，該大門從外部無法進出，而屋內有樓梯直接通往13樓等情，有本院107 年1 月5 日勘驗測量筆錄1 份在卷可稽（見本院卷第196 頁至第201 頁），應堪認定。故被告林信良之抗辯，應無理由，原告主張被告林信良應返還系爭770 號12樓、772 號12樓、772 之1 號12樓、772 之2 號12樓房屋（含附圖標為13樓之樓中樓部分），應有理由。

㈤原告請求返還請求被告林信良給付自101 年4 月至106 年2月無權占有系爭770 號12樓、772 號12樓、772 之1 號12樓、772 之2 號12樓房屋之相當於租金之不當得利，是否有理由？系爭770 號12樓、772 號12樓、772 之1 號12樓、772之2 號12樓房屋自起訴狀繕本送達至返還日止之相當於租金之不當得利，是否有理由？金額為何？１按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條亦有明定。而無權占有他人之土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例，無權占有他人之建物，亦同。２自101 年4 月至106 年2 月之部分：被告林信良自101 年4 月3 日起無權占用系爭房屋，致原告受損害，則原告依民法第179 條規定，請求被告林信良自101 年4 月3 日起至106 年2 月間為止，給付相當於租金之不當得利，自屬有據。原告主張被告林信良無權占有其所有系爭770 號12樓、772 號12樓、772 之1 號12樓、772 之2 號12樓房屋，該等房屋12樓、13樓面積依如附圖所示為628.95平方公尺，即190.25738 坪，應堪認定。而原告主張該等房屋每坪租金參照前與訴外人豐苗機械股份有限公司租賃契約至少有223 元（見本院卷第24頁）一情，為被告林信良所不否認，堪認有據。是原告請求被告林信良每月給付3 萬774元（計算式：223 元138 坪＝30,774）相當於租金之不當得利予原告，應有理由，故原告請求被告林信良給付178 萬4,892 元（計算式：30,774×58＝1,784,892 ），為有理由，應予准許。按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1項前段、第203 條分別定有明文。是原告請求被告林信良給付之前開金額，加計自起訴狀繕本送達翌日即106 年5 月16日起，至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。３自起訴狀繕本送達至返還日止之相當於租金之不當得利之部分：被告林信良自101 年4 月3 日起無權占用系爭房屋，致原告受損害，則原告依民法第179 條規定，請求被告林信良自起訴狀繕本送達翌日（即106 年5 月16日）起至返還之日止，給付相當於租金之不當得利，自屬有據。原告主張被告林信良無權占有其所有系爭770 號12樓、772 號12樓、772 之1號12樓、772 之2 號12樓房屋，該等房屋12樓、13樓面積依如附圖所示為628.95平方公尺，即190.25738 坪，應堪認定。而該等房屋每坪租金參照前與訴外人豐苗機械股份有限公司租賃契約至少有223 元（見本院卷第24頁），堪認有據。是原告請求被告林信良每月給付3 萬774 元（計算式：223元138 坪＝30,774）相當於租金之不當得利予原告，應有理由，故原告請求被告林信良給付自起訴狀繕本送達之翌日（106 年5 月16日）至返還日止，按月給付3 萬774 元之相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。

五、綜上所陳，原告依系爭租賃契約及民法第450 條第1 項、第455 條前段、第767 條第1 項前段規定規定，請求被告林信良應將上開房屋騰空遷讓返還予原告，並依租賃契約第3 條約定及民法第179 條不當得利之法律關係，請求被告林信良應給付自101 年4 月起迄至106 年2 月止共58個月所積欠之租金或相當於租金之不當得利；暨依租賃契約第9 條約定，自起訴狀繕本送達翌日起至返還各該房屋予原告之日止，按日計付租金2 倍之違約金及相當於租金之不當得利；又各保證人應就分別就上開積欠之租金或相當於租金之不當得利等金錢請求部分，於承租人之財產強制執行無效果時代負履行責任。均為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原告陳明願供擔保，聲請宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項、第390 條第2 項、第392條第2 項，判決如主文。