臺灣桃園地方法院民事判決

原告

姜清玉

被告

簡宏名

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年10月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查原告原起訴聲明：㈠被告應將其所有桃園市○○區○○路00巷0號建物占用桃園市○○區○○段○○○段000○00地號土地之部分（面積以實測為準）拆除，並將該部分土地返還予原告及全體共有人；嗣原告於111年7月28日言詞辯論期日以言詞更正訴之聲明為：㈠被告應將其所有桃園市○○區○○路00巷0號建物占用桃園市○○區○○段○○○段000○00地號土地如111年5月20日之複丈成果圖，本院卷一第333頁所示C部分8.9平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還予原告及全體共有人，核原告更正聲明之文字及特定實測後範圍，屬更正事實上陳述，與上開規定相符，應予准許。

貳、實體部分

一、原告主張：伊為坐落桃園市○○區○○段○○○段000○00地號土地（下稱系爭土地）之共有人之一，權利範圍為309014分之56743，被告所有之未辦保存登記建物（門牌號碼桃園市○○區○○路00巷0號，下稱系爭房屋），未經系爭土地共有人之同意，擅自占用附圖所示之C部分（面積為8.9平方公尺），乃侵害伊及其他共有人之權利，且被告無權占有系爭土地而受有相當於租金之利益，致伊及他共有人受有無法使用系爭土地之損害等語。爰依民法第767條第1項前段、第179條等規定，請求被告應將系爭房屋占用系爭土地如附圖所示C部分建物拆除，並將該部分土地返還予原告與全體共有人，及應給付原告自起訴時回溯5年相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將其所有系爭房屋占用系爭土地如111年5月20日之複丈成果圖，本院卷第333頁所示C部分8.9平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還予原告及全體共有人；㈡被告應給付原告自起訴時回溯5年的相當租金不當得利。

二、被告則以：伊亦為系爭土地之共有人之一，而系爭房屋於兩造先前之分割共有物事件，即已存在，伊未增建系爭房屋，伊既於前案分割共有物判決後，持續依照系爭房屋之現況使用該房屋，自未有占用系爭土地乙節，且伊又為系爭土地之共有人之一，當無需支付原告租金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：原告主張其為系爭土地之共有人，系爭土地上如附圖所示編號C部分（面積8.9平方公尺）為被告所有系爭房屋占用等情，業據原告提出桃園市桃園地政事務所土地所有權狀、現場照片4張相佐（本院卷一第9、13頁），且經本院會同兩造及桃園市桃園地政事務所人員至現場履勘測量，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可稽（本院卷一第329-330、333頁），復為兩造所不爭執，自堪信為真實。至於原告主張被告無權占有系爭土地，被告應將附圖編號C所示建物拆除，並返還該部分所占用之土地予全體共有人，且應給付相當於租金之不當得利損害金等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。從而本件兩造所爭執之處，應在於：㈠被告所有系爭房屋如附圖所示C部分占有系爭土地是否有合法權源？原告請求被告將上開地上物拆除，並返還所占用之土地予原告，是否有理由？㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？若有理由，則租金之金額為何？

㈠被告所有系爭房屋如附圖所示C部分占有系爭土地是否有合法權源？原告請求被告將上開地上物拆除，並返還所占用之土地予原告，是否有理由？

1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就其共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益行之，民法第767 條第1 項、第821 條分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任；被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。本件兩造既不爭執原告為系爭土地之共有人，亦不爭執被告就附圖C所示部分之建物為事實上處分權人，則依前揭說明，被告自應就其為有權占有如附圖所示編號C部分土地之正當權源事實，負舉證責任。

2.查，系爭土地於96年間分割自原地號107-3號土地，另於108年間，原告再向本院訴請裁判分割原地號107-97號土地等節，有土地登記第一類謄本、前案即臺灣高等法院96年度重上更㈠字第76號、本院108年度訴字第4號民事判決可佐（本院卷一第77-97、139-169頁、卷二第25-59頁），而系爭房屋於上開地號土地分割前即已存在等節，有上開臺灣高等法院96年度重上更㈠字第76號之勘驗筆錄、現場照片、本院108年度訴字第4號之勘驗筆錄、不動產估價報告暨現場照片在卷可參（本院卷一第243-247、309頁、卷二第101-105、117-185頁），並經本院依職權調閱上開卷宗核閱無誤，執此，被告辯稱系爭房屋（包含附圖C部分）於兩造先前裁判分割共有物事件審理期間，即已存在等情，尚堪認定。

3.然觀諸臺灣高等法院96年度重上更㈠字第76號裁判分割共有物之判決理由即已載明「另簡宏名（即被告）雖於98年11月2日具狀請求將附圖E之S上方與其建物樓梯相連處應比照附圖D方案所示劃歸予伊云云，惟該S部分為現有巷道，因巷道並不寬敞，多數共有人均認以保持現狀為宜」（本院卷一第150-151頁），依上開判決之分割方案，確將被告所有之建物樓梯明確標示於被告所分得之土地，而判決理由已明確交代上方與其建物樓梯相連處，並非由被告單獨所有，仍係由該土地之共有人保持共有之狀態，是以，縱被告辯稱系爭房屋於先前裁判分割共有物事件審理期間即已存在，然因前案即臺灣高等法院96年度重上更㈠字第76號判決業載明「附圖E之S上方與其建物樓梯相連處」仍宜保持共有狀態，顯然前案並未就本案兩造所爭執如附圖所示之C部分為認定；又按，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1第1項定有明文。該所謂「土地及房屋同屬一人」固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；並將所稱之「房屋承買人」擴及於共同承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之人。惟必以該房屋原所有人建造時經土地其他全體共有人同意，且就承買後未經建物所有權第一次登記房屋有「全部」之事實上處分權能者始足稱之（最高法院89年度台上字第284號民事判決意旨參照）。查，系爭房屋於前案裁判分割共有物前即已存在於原地號107-3號土地，係因前案判決分割土地後，始導致被告系爭房屋如附圖所示C部分占用系爭土地，惟參本院勘驗筆錄所示（本院卷一第329-330頁），上開附圖C部分實係系爭房屋之滴水簷外陽台部分，非獨立之建築物或定著物，自無民法第425條之1規定之適用或類推適用，況被告要未就系爭房屋於建造之初，確取得土地全體共有人同意而興建附圖C部分乙節舉證，其就此部分本為無權占有系爭土地，自不因共有土地裁判分割遽轉為合法占有，是被告屢次持與兩造爭執無涉之前案判決資為抗辯，自難憑採。

4.又，被告雖抗辯其為系爭土地之所有權人之一，其有權使用系爭土地云云，然按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，仍須徵得他共有人全體之同意。其未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分，並得依侵權行為之規定，行使其損害賠償請求權，最高法院81年度台上字第1818 號判決意旨可資參照。查，被告於111年2月11日以買賣為登記原因，登記為系爭土地之共有人之一，權利範圍為618028分之34553，有土地建物查詢資料暨異動索引查詢資料1份在卷可佐（本院卷二第247-303頁），是以，被告抗辯其為系爭土地之共有人之一，確屬有據，然誠如前述，倘未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，自仍應得他共有人之全體同意，而系爭土地共有人並未就系爭土地有協議分管約定乙節，乃兩造所不爭執（本院卷二第316頁），則系爭土地之共有人既未就該土地有何協議分管之約定，則被告占有系爭土地如附圖所示之C部分，難謂有何法律上原因，亦不論被告占有之面積有無逾其應有部分之面積而異，故被告此部分所辯要乏所據，亦難憑採。

5.此外，被告就其占有系爭土地具正當權源一事，迄未另為舉證以實其說，則其所辯有權占有系爭土地如附圖C所示部分，自無足採。故原告主張依民法第767條、第821條規定，請求被告應拆除附圖所示之C部分，並將該部分一併返還予原告及全體共有人，即屬有據，應予准許。

㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？若有理由，則租金之金額為何？

1.按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。此有最高法院61年度台上字第1695號判例要旨可參。再建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價而言，又法定地價依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價80% 為其申報之地價，平均地權條例第16條前段定有明文。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額，此亦有最高法院68年度台上字第3071號判例可資參照。

2.被告就系爭房屋如附圖C部分無權占用系爭土地，業如前述，被告因此受有系爭土地之利益，致原告受有損害，該等利益依性質不能返還，原告自得請求被告償還相當於租金之價額，故原告請求被告給付相當於租金之不當得利，核屬有據。

3.又本院斟酌系爭土地位於桃園市桃園區大同路，且鄰近百貨公司、火車站，沿路皆有商店，生活便捷等情，有本院勘驗筆錄、現場照片可佐（本院卷一第9、329-330頁），認應以土地申報總價年息6%計算被告須返還之不當得利價額，應屬適當，至於原告雖主張以土地地價稅之地價為租金計算之依據，並主張以最高之地價稅稅金1,553元為計算標準等語（本院卷二第207-208頁），然地價稅為行政機關課徵之稅金，與租金之概念顯非一致，而本院業以申報地價（課徵地價稅之地價）計算相當於租金之不當得利，自亦符合原告主張之真意，而原告前於105年12月10日起至110年6月15日止，就系爭土地之應有部分為1542分之179，至110年6月16日起，就系爭土地之應有部分則為309014分之56743，有桃園市桃園地政事務所111年8月1日桃地所登字第1110010169號函暨土地之土地登記第一類謄本在卷可佐（本院卷二第7-11頁），是以，被告占有系爭土地，自起訴（即110年12月9日）往前回溯5年，所應返還原告相當於租金之不當得利金額總計為5,325元（詳如附表所示），從而，原告請求被告應給付原告自起訴時回溯5年相當租金之不當得利，即總計5,325元為有理由。

四、綜上所述，原告依據民法第767條第1項、第179 條規定之法律關係求為判決如主文第1至2項所示，為有理由，應予准許。

五、就判決主文第二項部分，所命被告給付原告之價額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項宣告被告預供擔保，得免為假執行。

六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。