臺灣桃園地方法院民事判決

原告

集義祠

法定代理人

謝秀蓉

訴訟代理人

何啟熏律師

被告

謝秀英

被告

江雨軒

被告

江蓉蓉

被告

江婷婷

被告

中華光明之家共生家園協會

上一人法定代理人

李素蘭

訴訟代理人

陳鼎正律師

複代理人

陳心豪律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國112年11月21日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：被告謝秀英、江雨軒、江蓉蓉、江婷婷經合法通知，未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告主張：坐落桃園市○○區○○段00000地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，被告等之被繼承人江秋兵早年因無權占用系爭土地部分土地建屋（門牌號碼為桃園市○○區○○路000號，下稱系爭房屋）居住，原告發現後，江秋兵即於民國102年1月31日向原告承租系爭房屋所占用系爭土地之部分，租期為102年1月31日至112年1月31日（下稱系爭租約），惟因訂約時未實際測量系爭房屋占用之實際面積，故租約記載承租面積乃大略丈量之115.7平方公尺。嗣原告因江秋兵、被告江雨軒及訴外人鄭綺方在系爭土地未承租部分土地及原告所有坐落同段705-15、705-12地號土地興建鐵皮建物無權占用前開土地，原告前請求拆除該鐵皮建物、返還無權占用土地（即本院110年訴字第472號拆屋還地等事件；下稱另案）審理中，經法院囑託桃園市楊梅地政事務所測量後製成110年12月6日楊測法複字第36100號複丈成果圖（下稱附圖），始知系爭房屋占用系爭土地如附圖編號705-3⑴、705-3⑶部分，面積合計138.41平方公尺。又江秋兵將系爭房屋出租予被告中華光明之家共生家園協會（下稱光明之家）使用，然系爭租約已於112年1月31日到期，而江秋兵已死亡，其繼承人為被告謝秀英、江雨軒、江蓉蓉及江婷婷等4人（下稱謝秀英等4人），則被告謝秀英4人所繼承事實上處分權之系爭房屋已無權占有原告之土地，爰依民法第767條、179條之規定，請求被告光明之家自系爭房屋遷出，被告謝秀英4人則應將無權占有系爭土地之系爭房屋拆除，將土地騰空返還原告，並應給付原告無權占有期間以土地申報地價總額年息6％為計算相當租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告謝秀英等4人應將附圖編號705-3（1）及705-3（3）系爭房屋拆除，將土地返還予原告。㈡被告謝秀英、江雨軒、江蓉蓉及江婷婷應自112年2月1日起至拆除第1項之地上物之日止，按月給付原告新臺幣（下同）1,651元。㈢願供擔保，請准為宣告假執行。

二、被告光明之家則以：原告選任謝秀蓉為代表人之信徒大會決議係屬無效或不成立，是謝秀蓉並無具原告法定代理人資格，自不得以原告名義向被告等提起本件訴訟。系爭房屋實係訴外人何葉勝明出資興建，何葉勝明興建系爭房屋時同時興建門牌桃園市○○區○○路000號房屋(下稱267號房屋)，267號房屋坐落同段705-1地號土地，與系爭土地均分割自同段705地號土地，重測前為同市區○○○○段00000地號，而分割自同段461地號土地。原告於67年間就重測前之461地號土地與何葉勝明成立使用借貸關係，何葉勝明並在土地上興建系爭房屋及267號房屋，上開使用借貸係約定讓何葉勝明使用該土地至房屋不堪使用時為止，何葉勝明並同時申請2房屋之門牌編訂，嗣因何葉勝明將265號房屋出售江秋兵，故僅就267號房屋辦理第一次所有權登記，系爭房屋未辦理保全登記且至今皆未重建，故系爭房屋所坐落土地之借貸目的尚未使用完畢。原告既約定讓何葉勝明使用土地至系爭房屋不堪使用時為止，縱何葉勝明將該房屋移轉事實上處分權予江秋兵，亦未違背其借貸之目的，何葉勝明在移轉系爭房屋事實上處分權時，土地之使用權亦應併同移轉，被告謝秀英等4人應能本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利。又原告既與何葉勝明約定使用借貸，讓何葉勝明使用該土地至房屋不堪使用時為止，而該事實亦為江秋兵所明知，已產生「債權物權化」之法律效果，依最高法院108年度台上字第757號、109年度台上字第1807號判決意旨參照，應使原告與何葉勝明間之使用借貸契約對於江秋兵繼續存在，故江秋兵及其繼承人應得對原告主張使用借貸，而不得請求拆屋還地等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、被告謝秀英等4人則為於言詞辯論期日倒場，復未提出書狀為任何陳述及聲明。

四、經查，原告主張被告謝秀英4人之被繼承人江秋兵起造之系爭房屋，占用原告所有系爭土地如附圖編號705-3(1)、705(3)之位置，面積則分別為115.7及22.71平方公尺；江秋兵於102年1月31日以系爭租約向原告承租系爭房屋所占用系爭土地部分，租期為102年1月31日至112年1月31日，並將系爭房屋出租予被告光明之家後，被告光明之家目前仍占用、使用系爭房屋使用；被告謝秀英4人於江秋兵死亡後，繼承系爭房屋而有事實上處分權等情，乃原告、被告光明之家所不爭執（見本院卷第301、372、410、445、520頁），並有桃園市楊梅地政事務所、110年12月6日楊測法複字第36100號複丈成果圖（即附圖）、系爭土地登記第一類謄本、系爭租約、另案判決書等件影本在卷可查（見本院卷第15至35頁）；而被告謝秀英、江雨軒、江蓉蓉、江婷婷於相當時期受合法之通知，既均未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出任何書狀答辯以供本院斟酌，本院審酌上開事證，堪信原告上開主張為真實。

五、本院之判斷：原告主張主張被告謝秀英等4人具事實上處分權之系爭房屋無權占用系爭土地如附圖編號705-3(1)、705(3)之範圍，其得依民法第767條第1項、第179條請求謝秀英等4人拆除房屋返還土地及給付相當於租金之不當得利，且得請求被告光明之家自系爭房屋樓遷出等情，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：

㈠原告提起本件訴訟時，其法定代理人謝秀蓉之法定代理權有無欠缺？

1.按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力，民事訴訟法第40條第3項定有明文。此項代表人或管理人為該團體與人涉訟時，自應以該團體為當事人，而由此項代表人或管理人為其法定代理人（最高法院27年上字第766號判決參照）。又關於訴訟之法定代理及為訴訟所必要之允許，依民法及其他法令之規定；本法關於法定代理之規定，於法人之代表人、第40條第3項之代表人或管理人、第4項機關之代表人及依法令得為訴訟上行為之代理人準用之，同法第47條、第52條亦定有明文。

2.原告以謝秀蓉為法定代理人提起本件訴訟，而原告業依寺廟登記規則向主管機關申請寺廟登記，經主管機關核發桃園市寺廟登記證，其上記載負責人為謝秀蓉、依章程規定選任等情，有提出桃園市寺廟登記證為證（見本院卷第523頁），是依上開規定及原告集義祠組織章程第15條（見本院卷第152頁），謝秀蓉以原告法定代理人身分提起本件訴訟，即無不合。

3.被告光明之家雖辯稱：選任謝秀蓉為管理人之信徒大會係由無召集權人所召集，所作成決議應屬無效，且斯時出席人數未超過應出席信徒人數2分之1，而以鼓掌方式表決及未經主管機關核備，未按章程所定方式為決議，自不合法，謝秀蓉既非合法管理人，即無權代表集義祠對伊提起本件拆屋還地訴訟云云。

⑴然查，訴外人彭新常前以被告光明之家所持同一理由，即陳大能已於101年6月10日信徒大會請辭，無權再召開信徒大會，竟於101年9月2日再召開集義祠101年度臨時信徒大會，自屬無召集權人所為之召集，其作成選任謝秀蓉為新任管理人之決議，應屬無效；謝秀蓉既非合法管理人，則其後續於104年3月17日召開集義祠104年度信徒大會、於104年10月14日召開集義祠104年度臨時信徒大會，均屬無召集權人所為之召集，104年3月17日信徒大會作成葉佐峰等人加入為信徒之決議，及104年10月14日信徒大會作成再次選任謝秀蓉為管理人之決議，均屬無效等情，提起請求確認原告與謝秀蓉間委任關係不存在訴訟，業經本院102年度訴字第1657號、臺灣高等法院107年度上更一字第18號、最高法院108年度台上字第372號判決駁回其訴確定，有前開判決書在卷足參（見本院卷第307至346頁），彭新常就前開確定判決提起再審之訴，亦經臺灣高等法院、最高法院108年度再字第38號判決、最高法院110年度台上字第1464號裁定駁回其再審之訴確定（見本院卷第347至367頁），乃兩造所無異詞。是被告仍爭執選任謝秀蓉會議決議回無召集權之陳大能所召集而無效，謝秀蓉不具管理人資格云云，即無可採。

⑵被告光明之家又以101年6月10日信徒大會之出席人數未超過應出席信徒人數2分之1，並以鼓掌方式表決而未按章程所定方式為決議，且未經主管機關核備，均非合法云云。惟基於寺廟自治原則，寺廟管理人之任免，屬寺廟內部事務，其方式依組織章程定之。原告組織章程並無規定選任管理人，須報請主管機關核備（備查）後始為有效（見本院卷第151至154頁），是縱系爭101年6月10日信徒大會通過選任謝秀蓉為管理人乙案，未經主管機關准予備查，亦不影響其合法選任之效力，而信徒大會以鼓掌方式是否為合法表決方式，及出席及表決權數是否未達章程所定而為決議，縱認有瑕疵，要屬決議方法之違反，僅屬得撤銷之事由，於信徒訴請撤銷決議前，該項決議仍屬有效，是難認該次選任謝秀蓉為管理人之信徒大會決議無效。從而，被告爭執原告選任管理人程序有瑕疵，謝秀蓉不具管理人資格，所提起本件訴訟未經合法代表云云，即無可採。

㈡原告請求被告謝秀英等4人拆屋還地，及被告光明之家應自系爭房屋遷出，有無理由？

2.被告光明之家雖辯稱：江秋兵於64年間即與原告成立借地建屋契約，進而興建系爭房屋，嗣後雖另行簽訂「租地建屋契約」，惟原借地建屋契約不當然消滅，原告以締結租賃契約掩飾借地建屋之目的，有違誠信原則云云。惟原告與江秋兵簽訂者為「土地租賃契約」（見本院卷第19頁），並非「租地建屋契約」，且被告就辯稱原告曾與江秋兵另簽訂借地建屋契約一節提出任何事證，要難信為真實；況縱為真實，原告既嗣後與江秋兵簽訂土地租賃契約，而租賃契約與借貸契約性質迥異，當事人顯有變更借地建屋契約之意甚明，從而，被告以原告以租賃契約掩飾其終止借地建屋之目的，乃以損害他人為目的云云，並不足採。

3.被告光明之家另辯稱：原告於67年間就重測前之桃園市○○區○○○○段000地號土地與何葉勝明成立使用借貸關係，何葉勝明並在土地上興建系爭房屋與267號建物，將系爭房屋出售江秋兵，土地之使用權亦應併同移轉，被告謝秀英等4人受讓占有之權利云云。惟被告此部分抗辯與其上開系爭房屋為江秋兵於64年間與原告簽訂借地建屋契約而興建之辯解，前後顯然齟齬，被告光明之家所辯已難認為可採。又被告就上開抗辯，僅以267號房屋所坐落桃園市○○區○○段00000地號土地，與系爭土地均分割自桃園市○○區○○段000地號土地，重測前為下陰影窩段461-9地號，係分割自桃園市○○區○○○○段000地號土地等節為其論據；而267號房屋坐落桃園市○○區○○段00000地號土地，與系爭土地均分割自桃園市○○區○○段000地號土地，重測前為下陰影窩段461-9地號，係分割自桃園市○○區○○○○段000地號土地等情，固為原告所不爭執，惟僅以2個建物所坐落土地原分割自同一筆土地，即謂該2建物均同為何葉勝明所興建，已難認可採，此外，被告就原告與何葉勝明就461地號土地成立借地建屋契約一節，未據再為任何之舉證。至被告雖聲請以何葉勝明為證人進行證據調查；惟原告前就該267號房屋坐落原告所有桃園市○○區○○段00000○000000地號土地為無權占有，起訴請求何葉勝明拆屋還地，何葉勝明於該訴訟中僅為土地租賃契約之租金不合理之及謝秀蓉代理提起該訴訟非合法等答辯，始終未以使用借貸而屬合法占有之答辯，有卷附本院106年度訴字第1131號、臺灣高等法院107年度重上字第828號判決可參（見本院卷第461至473頁），審酌何葉勝明因該訴訟涉及是否拆除其267號房屋，利害關係至為重大，其就關乎其自身重大權益之訴訟中未為如被告光明之家所述之答辯，自難認有何調查之必要。

4.從而，被告光明之家上開所辯均未能舉證證明系爭房屋占有系爭土地之合法權源，是原告依上開規定請求被告謝秀英等4人將系爭房屋占有系爭土地之部分拆除，將占有部分土地返還，同時請求被告光明之家自系爭房屋遷出，應屬有據。

㈢原告得請求不當得利之數額為何？

1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段及第181條但書分別定有明文。另無權占有他人土地，所受利益為土地之占有本身，依其性質不能返還，應償還其價額，而無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查，被告謝秀英等4人之系爭房屋於租期屆滿後無權占用系爭土地如附圖編號705-3(1)、705(3)之範圍，業經認定如前，則被告謝秀英等4人之系爭房屋於占用期間即受有相當於租金之利益，原告亦因此受有損害。原告依上開規定請求被告謝秀英等4人返還相當於租金之不當得利，自屬有據。

2.次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。該項規定於租用基地建築房屋準用之。土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。而該條之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。因租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院審酌使用土地所獲得之利益時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形外，另應注意占有人利用該土地之經濟價值與所得之利益。本件雖係無權占用系爭土地，惟亦係在土地上蓋用地上物，上開法律規定，非不得作為本件計算不當得利之準據。審酌系爭租約第3條第1項約定：「本出租土地，雙方議定每年租金按當年度土地申報地價年息百分之7計算。申報地價調整時租金跟著調整雙方各無異議。」（見本院卷第21頁），又系爭土地位於楊梅區富岡地區，出租被告光明之家以運作會務，鄰近楊梅區富岡火車站，交通尚稱便利，生活機能普通，認原告主張以申報地價6％計算租金應為適當。又系爭土地111年申報地價為每平方公尺2,386元，有系爭土地第一類謄本、地價第二類謄本可按（見本院卷17、105頁），而系爭房屋占用系爭土地如附圖編號705-3⑴、705-3⑶所示範圍面積合計138.41平方公尺，從而原告請求被告謝秀英等4人自102年2月1日起至返還土地之日止，按月給付1,651元（2,386元×138.41平方公尺×6％÷12月），應屬有據。

六、綜上所述，原告依民法第767條第1項，請求謝秀英等4人應將系爭土地上如附圖編號705-3⑴面積115.70平方公尺、705-5⑶面積22.71平方公尺所示建物拆除，並將該部分土地返還予原告，同時併請求被告光明之家應自系爭房屋中遷出，暨依民法第179條規定，請求被告謝秀英等4人自112年2月1日起至返還占有土地之日止，按月給付1,651元，為有理由，應予准許。

七、原告及被告光明之家均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核於法不合，爰分別酌定相當之金額，予以准許。本院同時併依職權定被告謝秀英等4人以相當之金額供擔保後，得免為假執行。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。

九、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。